原标题：修改房产陈述内容不能靠附例 须至少80%单位业主投票赞成
案例一
我们的城市发展商，通过了一项修改业主立案法团声明的附例。根据新附例，发展商在屋苑内增加49个停车位，又修改了单位业主分担共同开支的比例。上述修改的前提是，必须获得90%业主投票同意，才可以更改共同开支的分担方式。请问这是否需要90%的票数？
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修改不可以靠通过附例来进行。业主立案法团的声明是否可以作出修改，必须由业主在业主大会中投票决定。对房产陈述内容的更改，必须获得至少80%的单位业主投票赞成。若要更改分契物业法团对单位业主的共同开支分担方式，必须获得至少90%的单位业主投票赞成。
案例二
我们的分契物业单位业主收到通知，要求我们向物业管理公司提供单位的钥匙。但业主立案法团已经拥有所有单位的万能钥匙(master key)。请问是否必须向他们提供钥匙？
要求业主提供钥匙，不可以由管理公司提出，而是必须由业主委员会以通过一项规则的形式提出。相关规则必须合理，但如果法团已拥有万能钥匙，那么要求业主提供钥匙，似乎并不合理。
如果您未能按要求提供钥匙，法团可寻求法院命令，届时您可能要出庭抗辩，指该项规则不合理，并且无法执行。您可以考虑向法团建议，指该项规则无法执行。如果业主委员会威胁要诉诸法院，为避免出庭，您可能须要按要求提供钥匙。
案例三
当我购买高层公寓大厦单位时，须要支付一笔特别征费(special assessment)，用以支付更换大厦窗户的费用。请问大厦窗户是否属于“共同元素“(common element)？如果是的话，是否应该由业主立案法团支付，而不应由业主承担费用？
高层大厦窗户确实属于“共同元素”，更换损坏窗户的费用，应由业主立案法团承担，除非法团声明根据《分契物业法》(Condominium Act)的最新修订，而有所修改，将维修窗户的费用转为由业主承担。
如果维修窗户的费用由法团负责，但储备资金不足，法团便可以使特别征费方式，要求业主承担不足的款项。
Gerry Hyman
是多伦多共管公寓的专业律师
