原標題：修改房產陳述內容不能靠附例 須至少80%單位業主投票贊成
案例一
我們的城市發展商，通過了一項修改業主立案法團聲明的附例。根據新附例，發展商在屋苑內增加49個停車位，又修改了單位業主分擔共同開支的比例。上述修改的前提是，必須獲得90%業主投票同意，才可以更改共同開支的分擔方式。請問這是否需要90%的票數？
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修改不可以靠通過附例來進行。業主立案法團的聲明是否可以作出修改，必須由業主在業主大會中投票決定。對房產陳述內容的更改，必須獲得至少80%的單位業主投票贊成。若要更改分契物業法團對單位業主的共同開支分擔方式，必須獲得至少90%的單位業主投票贊成。
案例二
我們的分契物業單位業主收到通知，要求我們向物業管理公司提供單位的鑰匙。但業主立案法團已經擁有所有單位的萬能鑰匙(master key)。請問是否必須向他們提供鑰匙？
要求業主提供鑰匙，不可以由管理公司提出，而是必須由業主委員會以通過一項規則的形式提出。相關規則必須合理，但如果法團已擁有萬能鑰匙，那麼要求業主提供鑰匙，似乎並不合理。
如果您未能按要求提供鑰匙，法團可尋求法院命令，屆時您可能要出庭抗辯，指該項規則不合理，並且無法執行。您可以考慮向法團建議，指該項規則無法執行。如果業主委員會威脅要訴諸法院，為避免出庭，您可能須要按要求提供鑰匙。
案例三
當我購買高層公寓大廈單位時，須要支付一筆特別征費(special assessment)，用以支付更換大廈窗戶的費用。請問大廈窗戶是否屬於「共同元素「(common element)？如果是的話，是否應該由業主立案法團支付，而不應由業主承擔費用？
高層大廈窗戶確實屬於「共同元素」，更換損壞窗戶的費用，應由業主立案法團承擔，除非法團聲明根據《分契物業法》(Condominium Act)的最新修訂，而有所修改，將維修窗戶的費用轉為由業主承擔。
如果維修窗戶的費用由法團負責，但儲備資金不足，法團便可以使特別征費方式，要求業主承擔不足的款項。
Gerry Hyman
是多倫多共管公寓的專業律師
