▲今年初安省省長韋恩（右）參加公眾會議聽取房東房客的意見（星報數據圖片）
▲多倫多於氏法律事務所法律顧問（paralegal）於戎偉
▲多倫多專攻出租物業管理的地產經紀王昕
▲今年6月多倫多Parkdale的公寓租客在「房東與租客協會」辦公室抗議業主大幅加租（星報數據圖片）
文 / 本報記者 文琪
2017年4月20日，安省政府宣布推出新措施對《民用出租法》（Residential Tenancies Act, 2006）做出修改，此次是該法律10年間第一次大幅度修改。修訂案中較為人關注的是對如何界定「房東收屋自用」作出量化，對惡意逐客行為給出明確的懲處標準，同時規定，即使是真實合理的「自用」導致租約解除，房東仍須給付租客相當於一個月租金的補償，或為租客另外安排相似的住處。該法已於2017年9月1日生效，本期特請來法律界人士解析新法的修改細節。
多倫多於氏法律事務所法律顧問（paralegal）於戎偉在接受本報記者專訪時表示，安省於1975年開始規管民用出租事務，目前的《民用出租法》頒佈於 2006年，此後的十餘年間，該法沒有太多變化，直到今年4月20日才發生重大修改。於戎偉認為，此次民租法的修改對於小房東來說，特別需要關注的是「收回自用問題」。
之所以這個問題值得關注，是因為房東與租客一旦發生糾紛，房東通常會想到解除租約。「房東在不掌握法律知識、沒有完全合理、合法的理由時，往往會說需要收回房屋自住，彷彿收回自己用就是一把利劍，使得租客一定會被驅逐。其實收回以後，房東往往不一定真的會自己住。在以往，真的與假的理由都出現過。比如有的房東會直接賣房，或者租給可以付更多租金的租客，這些導致了對民租法的濫用現象。房東與租客協會（LTB, Landlord and Tenant Board）很早就洞察了這些濫用現象，新法出台，也有抑制這些濫用現象的作用。但是也應該注意到，新法也同樣把有真實自住需求而收回房屋的房東一併涵蓋在內了，同時需要房東對租客予以經濟賠償。」
三個主要修改
《民用出租法》尚未修改時，房東與租客協會會採取若干手段抑制這種「房東自用」被濫用的現象，比如說嚴格提高對搬回自住原因的考慮、真實性的考慮、以及對證據的界定。於戎偉稱，修例前，在這些嚴苛的審查機制下，房東收回自住的申請嚴格地受到法律的衡量。修例之後，新的法律更給出了量化的附加條款。這些修改主要表現在以下三個方面。
- 新法要求，一旦收回自用，必須自用最少一年，之前沒有時間上的量化要求。現在這個量化標準要求在這一年中，房東可以自己住、空置，但不可以出租、銷售。一旦被發現房東沒有自己住，另外出租他人或出售了，租客可以訴訟房東惡意驅逐。以前也是可以這樣做的，但租客需要舉證怎樣發生惡意驅逐，一年之說只不過是租客可以訴訟房東的訴訟時效而已。而現在的新法給出了嚴格定義，房東必須自己居住一年，租客不用去舉證是不是一年之內發生了什麼問題。除非房東發生了極端的情況，但是現在還沒有真實的法庭案例來界定房東的確是沒有辦法自己住一年而要搬離 ，同時也不是惡意驅逐。所以現階段只能從法條本身去分析，而沒有案例法（case law）去援引。
- 一旦租客被驅逐，無論是法令驅逐，還是證明了房東的申請是否合法或獲得了法院的支持，只要法官給出的結論是房東可以收回自用，房東必須給付租客一個月租金等額的補償金。也就是說，即使房東沒有與租客打官司，房東按照LTB的標準樣式給了租客合法的通知以後，租客見到通知同意搬離，這種情況也依然需要補償一個月的租金。因為新法的法條中並沒有說明必須是通過法定判決才要給租客做出補償。只要是租客因房東收回自用而導致解除租約時，都要給付一個月的補償金。
- 這條新法還特別明確地說，如果以公司名義持有物業，永遠不可以收回自用。因為公司不可以居住。有些人為了避免稅務、收入、法律風險等問題，認為以公司持有的方式擁有物業更為方便，於是成立公司並以公司名義購房（例如房子的產權在123456 Ontario Ltd.名下）。這些房東在新法規定下，將永遠無法以收回房子自用為理由而驅逐租客。
租客欠租又當如何？
於戎偉指出，新法仍然有許多不完整的地方，並相信這些不完整會在今後的司法實踐中漸漸地被案例法所彌補和解釋。「在我上面提到的第2條中，就涉及到一旦因為欠租而驅逐租客，是否還要賠償租客的情況。如果租客發生了欠租，或租客已經對物業造成了損失，這種欠租和損失本身已經是界定了的。當已經能彰顯出損害實質時，且房東也向LTB提出了申訴，那麼租客在房東面前是一個債務人，本身是應該向房東償付欠租和賠償的。這時房東還要再賠付一個月的租金嗎？法條中沒有給出明確的指引。但是我相信以後可能會援引以前的一些做法，沒有修改法條的時候，其他類似的狀況可以給出一些借鑒。比如說，租客欠房東5個月的租金，租客說我替房東修房子花了2,000塊，法官往往會判定房東應盡維修義務。應花的維修費用與租客所欠房東的租金進行抵消。我相信在新法實施後，這裡依然會用這種方式。目前還沒有新的判例去彰顯這個漏洞會被這樣修改，但我相信未來會有。」
惡意驅逐及相關賠償
提及惡意驅逐的定義，於戎偉認為應該被認定為，是由於房東出於某種不是最先提出的驅逐申請原因而形成的驅逐；同時被租客在搬離以後發現了這種意圖。這表明被發現的實質與被驅逐的實質大相徑庭。
於戎偉舉例稱，比如說房東自己的兒子要大學畢業了，要從外地搬回來要住在出租物業里。租客因為這個需要解除租約離開。然而過了幾個月以後，由於種種原因，或是由於租客並不認為這個理由是真實的、租客已經發覺了這個理由是牽強甚至是編造的情況，租客可以刻意地搜集證據。如果最終發現房東兒子並沒有住進來，相反房東把物業出租給不是他兒子的其他人，或者房東把房子賣了，這就是惡意驅逐。惡意驅逐在法條中被形容為「bad faith」，是惡意地說假話。一旦界定了租客被惡意驅逐，租客可以提出若干條要求讓房東進行補償。
第一，如果租客新租的地方相比以前的物業租金提高了，同時居住的環境幾乎相等，房東需要補償差價。比如以前是在這個區租住三居室的獨立屋，租金為1,800，現在依然在該區租住三居室的獨立屋，新租的同類型物業租金是2,400。當然市場調整了，每年都會有漲幅。但是如果房東不驅逐租客，租客可以依然住在租金為1,800的三居室，仍是按照省府規定的租金每年漲幅1.5-1.8%來繳納，而不是每個月一下漲了600之多。於是租客所被迫花出的額外租金需要房東來承補，時間為一年。在這個例子中，就是每月600元的差價乘以12個月，共計7,200元。
第二，租客由於搬家，可能造成工作時間缺失、產生搬家費用、以及對租客造成種種不便，這些需要按照實際發生的損失，租客可以提訴。
於戎偉稱，「在新法環境下，房東收回房屋自用，只要在一年內改變了房屋的用途，除非能證明這種改變是迫不得已，租客就可以更方便地證明房東惡意驅逐。所以房東應該注意遵紀守法，避免風險。一事不可訴二次，一旦房東已經和租客進行了可能是訴訟或協議的賠付，當賠償結束，房東就自由了，對這個房子有任意處置權。」
新法會導致租金上漲嗎？
記者向於戎偉提出，是否認為賦予租客更多權益的《民用出租法》新法的產生，會導致未來租金上漲，於戎偉表示之間很難看出相關性。「法律的修改和租金的上漲，我看不到有必然聯繫。無論是法條越來越嚴格還是寬鬆，租金是受市場控制的，是靠市場給付量決定的。房子多租客少自然租金便宜；房子少租客多自然大家會搶，租金上漲。現在是好房難求，好客難求，永遠都是這種狀況。房子有，沒有好客人，房東照樣不願意租。有時候房東撐不下去了，因為許多人是以房養房，就是為了出租還貸，那麼租給誰呢？看了三五個租客可能都不可心，但是房貸的壓力產生了，就有可能選擇將就。於是，糾紛有可能因此產生。所以租金的價格上升或下降，與法律的改變沒有太多關係。」
多倫多專攻出租物業管理的地產經紀王昕在接受《都市地產》記者訪問時也表示，影響出租市場租金的因素很多，新法的產生未必會大幅度影響租金價格。「城市規劃、就業率、經濟勢頭、按揭利率、出租單位的庫存量、甚至留學生和移民政策等，都可以影響租金。也正因如此，法律一定要與時俱進，房東和租客地位平等、雙雙都受到管制和約束，在長線來看，才能利國利民。同時，我個人認為法律的修訂也幾乎不會對我的日常業務和輔助管理的客戶（房東或租客）有很大影響，因為我們總是會及時地提醒客戶關於租務政策的改變，以及跟客戶分析新政的本質和意義，避免客戶出現無謂的焦慮和擔憂。」
租約加入「解約免賠償」條款無效
地產經紀王昕表示， RTA法例修訂的消息剛公布時，她把RECO（安省房地產監管委員會）和TREB（多倫多房地產管理局）的通告發給了同事，大家第一反應是三個字：憑什麼！？
王昕說，「我相信，這三個字代表了大多數房東和經紀在法案修改最初的心聲和體會。但隨着時間推移，我想更多人會意識到這個修改的目的和意義。在新法推出時，為了獲得專家確認，我還專門寫郵件給一位資深律師朋友，諮詢關於房東可否在一開始的租約里加入「解約免賠償」條款，律師予以否認，原文回復是：『根據租金管制的相關立法，租約中的租賃條款不能改變當事人的法定義務（A clause in the lease cannot change the legal obligation of the parties under the rent control legislation）。』」
如果站在租客角度
近年來，房東和租客糾紛的租務法律官司正在逐年增多。在省府尚未出台政策規管房地產市場時，大多倫多地區房地產市場的繁榮，讓無數人對房地產行業所產生的高額利潤垂涎三尺。不論自身經濟狀況如何，很多人依然選擇鋌而走險，在經濟實力不足的情況下依然加入炒房大軍，成為房東。王昕說，「地產經紀和客戶，需要明白一個道理，那就是一哄而上、翻炒房產、以租養房、轉手暴利的資本遊戲，不是政府希望看到的，政府也不希望租客成為這一遊戲的犧牲品。近年來，我遇到一些投資客、炒房族，由於投入及按揭了大筆金錢購買物業及樓花，經濟負擔極重，分分鐘徘徊在破產邊緣，因此該類客戶也是心態最不能淡定的一群人。他們一方面渴望租金達到市場峰值、最好年年漲到實時的最高值以減輕月月倒貼錢的負擔；另一方面又在燥動焦慮地等待市場大火，從而可以轉手賣出歷史最高價。這種亢奮的狀態很難製造房東和租客之間的良好關係。地產經紀會遇到一些不了解本地文化和律例的新手房東，在每一年重新簽訂（renew）合同時，都向租客提出不合理的加租要求，一言不合就要攆人走，毫不顧及租客的窘迫與感受，因而近幾年的法律糾紛官司也特別多。」
王昕回憶稱，從當初看到修改後的新法時的驚訝，到冷靜下來深入思考加拿大的價值觀、人權法、多元文化政策和社會經濟現狀，她把自己想像成一個經紀狀況一般、拖家帶口的租客，發現在接受新法的相關條例時多了許多理解。「關於房東收回自住，需要賠償租客一個月租金或者給租客安置新住所的法律規定，我認為這是政府希望維護小區安定和諧的策略，特別是在一些低收入小區，很多租客手裡並沒有積蓄，收入也許只夠基本生活費，也就能交房租、購買食物、支付交通費及養育子女，月月存不下錢。在這種情況下，如果房東一聲逐客令下，60天之內必須搬離，我相信很多租客是措手不及的。」
王昕舉例稱，很多租客甚至連需要搬家預訂下一套房子的首尾兩個月的定金都湊不出來。除此之外，很多租客的子女就讀學校的學期如果還沒有結束，不論大人或孩子，肯定都不情願搬家，因為下一個家路有多遠還是未知。「在我的工作經歷看，對於普通百姓來說，租到一個各方面滿意的房子，真的很難。我也遇到過一位有工作的中年西人女租客，在按時搬出房東的Condo之後，由於找不到合適的住所，被迫申請住進了專門給女性開設的避難所（shelter）一段時間，並把行李寄存在公共儲存倉庫（public storage）里。這種種辛酸，非家庭優越、衣食無憂的人可以體味。因此，我也希望各位房東和地產經紀常懷慈悲之心、有容人之量，妥善地處理好跟租客的解約事宜。從更宏觀的角度理解《民用出租法》修改的意義。」
