加拿大金融機構監管辦公室（OSFI）公布的貸款壓力測試政策（B20），即將從2018年1月1日起實施。根據新的要求，加拿大購房者在申請房貸時，都將面臨接受等同於加息2%的壓力測試才能獲得貸款，首付款高於20%的買家也不例外。有專家預測，此舉對房價的打壓將產生十分顯著的作用。壓力測試旨在保護和控制銀行等機構的房貸風險、考驗購房者是否能在未來有可能連續加息、利息上漲的情況下，依然可以承受貸款壓力。有十多年五大銀行金融工作經驗的專業貸款經紀巫春（Jay Wu）接受了本報記者訪問， 詳談壓力測試B20及其對明年房貸市場和房價的影響。
B20壓力測試最簡化的解釋就是在「正常利息+2%」的情況下，評估借貸人的貸款能力。這額外增加的2%力度有多大？巫春稱，假設央行一次加息平均在0.25%，那麽B20壓力測試相當於直接進入連續加息8次以後的貸款環境（2/0.25=8）。巫春認為明年央行可能會出台兩次實際加息。因此，借貸人的還款能力實際上是按照8次甚至10次加息後的假設環境進行實際評估的。他說，「在我們的生活中，事實上永遠不可能會連續加息8次。但是B20，恰恰能讓房地產市場可以呈現一次性達到8次加息後的情況。這相當於政府用行政干預政策達到間接加息的效果。」
理論上8次加息明顯冷卻市場
安省政府今年4月實施的海外買家稅和貸款收緊政策是針對非居民以及房地產市場投機行為的管控；隨後的住房政策16條（Ontario’s Fair Housing Plan）也預示著嚴厲規管的開始。而現在的B20影響範圍則更廣泛更深遠：即所有收入類的貸款。巫春表示，「政府這次行事風格比較嚴厲，中短期內一定會產生冷卻市場的效果。試想按照假設一下子加了8次利息去計算，大家的貸款能力至少降低15-20%。」
央行在發佈壓力測試影響評估報告時曾表示，若根據去年年中至今年年中的置業數據，全國會有一成比例的按揭申請者不及格。在多倫多和溫哥華及兩地的周邊地區，不及格率將達到12%。在目前的市場上，許多大銀行已經在配合即將施行的壓力測試收緊了房地產按揭貸款，經濟能力差的申請者幾乎已沒辦法向銀行申請到房貸。巫春稱，收入類貸款是銀行貸款業務的主流，尤其是今年4月20日第一輪收緊後，依照收入做貸款的比例佔到銀行貸款比例的70%甚至以上。「這樣B20產生的結果就是直接削減個人的貸款能力達20%，放大到整個市場上就是相應減少大概15%的購買能力。除非房價相應地降下來， 否則交易量將會是直接受到衝擊的指標。」
多倫多資深貸款經紀巫春（Jay Wu）
巫春認為，今年年初4月20出台的對外國人購房的海外買家稅的政策，加上這次理論上的8次加息，對房地產市場的冷卻效果將會非常明顯，甚至立竿見影。「這樣連續勐擊（one-two punch），是政府逼着金融機構收回部分流動性（liquidity），這是本質性的收緊貸款政策，與以前的所謂『收緊』很不一樣。流動性被控制了，很難相信中短期內房地產市場還可以勐漲。雖然房市還時常會有零星的熱鬧出現，比如說現在的condo市場，但隻要在這些政策沒完成使命、淡出歷史舞台之前，市場的觀望狀態就會一直持續。」
當然，任何事情總有兩面性。很多人都很積極地看到前不久移民部給出的「未來3年將吸納100萬移民人口」的激進移民計劃。再加上加拿大國內自身不間斷的向大多倫多地區流入的人口，每年增加的淨人口是可以在房地產市場中角力的最強大的一股力量。 巫春認為，人口（demographic ）的供需關係可能會使各項打壓房地產市場政策的效果有相對削弱的力量。「從流入人口質量上看，一是國際上的新增移民，他們越來越有資本、有實力；二是國內的人口流動，大多是年輕、有就業性質的人口流動。這種高質量的人口結構必然形成對GTA房產持續性的長期需求，即『剛需』。新增人口帶來的是真實、長期的市場需求。壓力測試是時效性的強制措施，具有臨時性，甚至妥協性的本質。一段時間這個力量大，一段時間那個力量大。在未來兩年內，市場在這兩股力量的相互對抗下呈現比較平淡的趨勢，產生一個平穩的過渡，也就是政府所期待的『軟著陸』。如果軟著陸跡象明顯，估計這些財政收緊政策又會出人意料、以早於大家預期的時間淡出江湖， 讓市場選擇重新坐正。」
B20過後市場價格會如何？
提及壓力測試實施後房價的走勢，很少有人願意預測房價會回到什麽價值上，因為這的確比較難準確預測。多數已在市場內的人當然希望2018能繼續漲；還有部分期待入市的人則希望能有更為平緩的市場。巫春認為，比房價「一直漲」更有意義的，應該是市場能有序地回歸到2015-2016年初的房價水平。「我覺得2015年的房地產市場是值得複製的一年：有活躍的交易量；成交價買方、賣方都能滿意；地產經紀和各種衍生的相關行業從業人員都遊刃有餘。雖然沒有暴利，但大家都有利可圖。長期來看，我認為市場需要的不是暴漲，而是一個合理、能夠支撐行業、平穩上升的交易量。 」
對於目前大家對房地產市場持觀望態度、交易量大幅下跌現象是否會令人擔憂，巫春稱，「從我個人的角度講，希望交易量能夠回來。以前市場的暴利增長其實是殺雞取卵，等於前兩年賺了錢，後面就沒得賺了。在一個健康的交易量上，我們市場參與者（market participant ）才能都有事做。現在大家都在觀望，沒有交易量。有很多新的經紀，在以前市場好的時候把自己的工作辭了，現在又回不去了。這裡沒有交易，一些新經紀可能就會被淘汰，許多衍生行業的從業者生活也會受到影響。」
少有人趕搭壓測前「末班車」
以往，每當貸款政策有改變，會有許多人前往銀行申請趕「末班車」，提前辦理房貸手續或鎖定利率。然而此次房貸壓力政策即將實施前，雖然呼籲大家提前去銀行做貸款的廣告聲頗多，但業內人士反映普遍前來的人都是問得多、做得少。
巫春稱，自己手上目前正在做的貸款，都是真正買了期房、馬上要交接的人。「他們都是真的有交接需求，並且被貸款壓力鋪天蓋地的報道嚇到了。這些人屬於實際的購買者。但是像那種趕著年底申請貸款是為了明年再去買房的客人好像不多。這也從側面說明，以前所謂的『末班車』，實際上是無關痛癢的貸款政策收緊，反而刺激了大家提前進入市場的時間表，帶來了壯觀的搶offer景象。而今年這兩次連續勐擊帶來的收緊，大家迅速地體會到這次是來真的了。雖然新聞上有報道大量趕末班車、去銀行做預批的，但這些『大量』僅僅是諮詢了解、甚至是觀望性質的。真正付出行動的人沒有想像中多。 目前的這種連續左右勐擊的態勢， 如果給大家心裏的預期是房價會往下走，道理上就不會再有人來趕這種『末班車』，除非是必須安家置業的人群。這和以前趕末班車將會是兩回事。」
通常來說，一個信貸周期（Credit cycle）平均是4-5年的時間，除非有重大的經濟事件發生，比如經濟衰退、大機構倒閉等，可能會道致這個周期的時間段加快。巫春指出，上一次信貸周期已經完成、並退出視野。條件寬鬆就能貸款借錢的日子正在迅速成為集體的回憶，無法挽留，也不必挽留。「 B20將把大家帶到下一個信貸周期。周期長短、政策如何精確發力、以及借貸市場如何適應、如何演化、個人及行業如何獲利，我們隻能拭目以待。從事實上講，我們現在已經進入到了第二個信貸周期了。但是從政策上講，是明年1月1號才開始施行壓力測試。現在加拿大很多銀行12月15號就開始實施壓力測試了。」
壓力測試如何進行？
以加拿大央行的五年固定利率為4.89%來舉例：如果購房者個人獲得的貸款為2.0%，那麽再附加2%後變成4.0%。因為4.0%比4.89%小，壓力測試將會採用兩個利率中較高的，即以加拿大央行的4.89%為基準。在這個指標下，看購房者是否有能力還貸。如果客戶在銀行獲得的按揭利率為3%，再附加2%後變成5%，壓力測試將採用較高的數值5%，而不是央行的4.89%。
