加拿大央行本周3如期加息25個基點，基準利率上漲至1.25%，這是2009年以來的最高水平。在央行加息之前，加拿大商業銀行就提前行動。上周皇家銀行RBC已經將5年期固定按揭利率提高15個基點。
今年開始執行壓力測試後，加拿大央行要求的5年按揭測試水平，在皇家銀行這次加息後，首次超過5%的分水嶺。RBC漲息後，其他5大銀行勢必跟隨，加拿大人今年購房的五年按揭壓力測試門檻將會提高至5.14%！
這種五年按揭水平，是2009年採取低利息政策以來的最高水平，距2008年初的水平還是有一定差距，但是別忘記一點，那時候的房價可只有現在的一半而已。房貸按揭從本質上講，是以5年國債收益率為參考的，國債收益率越高，按揭利息就會隨着提升。
加拿大央行本周加息後，今年再次加息的概率還是很大，債券交易員認為，國債收益率還會提升50到75個基點。
美國連續的加息環境下，美國債王格羅斯在本周四的月度展望中發出警告：長達25年的債券牛市開始步入熊市，在特朗普稅改和美聯儲等主要央行縮減QE推動下，有很多理由讓10年期美債收益率，在今年年末會漲到2.7%以上。
事實上，債券市場的情況與房地產信貸環境大有關係。要知道，不是每間房子都是以現金買下，大部分人都會去銀行貸款買房。很多房地產投資者都有一個理念，用別人的錢，發自己的財，但是，加拿大銀行的盈利模式，最根本的是吃利差。
加拿大五年期國債收益率在過去的一年裡幾乎要翻了一倍。房地產最瘋狂的時刻，筆者在每個周末的固定講座中，多次跟讀者提到，有空常來聽聽，即使不投資，了解一下債券市場，對於如果選擇按揭貸款也是有幫助的。
由於房貸固定利率是與國債收益率直接掛鈎的，一旦國債收益率上升，銀行卻不提高房貸利率，那麼利差消失，甚至出現虧本的時候，銀行一定會原封不動把這些不利因素「反饋」給貸款買房的人，否則明天就不用開門了。
這跟提高最低工資對小企業的影響是一個道理，只不過銀行是個高槓桿的機構，對於國債收益率提高一點點都非常敏感。
現在，加拿大的國債收益從年初到現在短短兩周，就再次上升20多個基點，對於加拿大的商業銀行，面臨兩個選擇：一個是自己消化，另外一個則是轉嫁給貸款人即上調房貸利率，後面的選擇似乎更加合理！
目前，不僅是新的購房者難以為繼，即使現有房產，把房子當成提款機，等着拿房子養老，要套出房子升值部分的資金來生活的人們，也同樣面臨困難。房價下挫，再加上壓力測試，可能讓房主原本能拿到的資金減少，根據估算可用資金的比例可能減少18%。
如果說房地產市場可以上漲，房價是船，信用和按揭就是水，剛性需求再大，沒錢也是枉然。隨着按揭的收緊，壓力測試和利息的提高，整個信用和按揭市場都出現萎縮，水漲船高，退潮時也是一樣道理，不過是個反向過程而已。按揭市場信用收緊後，不僅是貸款額度降低，如果不是拿着T4的正式工作的貸款者，小生意和自雇等T4A的收入證明，將會更難拿到貸款。
2018年的加拿大地產信貸市場正在醞釀巨大變局，過去的近10年里，加拿大政府人為壓低利率，造成房貸市場的嚴重失衡，資金供給的缺口都由政府承擔，長期而言，加息和加稅是必然出路。關於加稅的問題大家現在都看的很清楚，加息的問題也同樣是無法迴避的。雪上加霜的是，加拿大房地產市場今年不僅面臨加息壓力，還有房貸按揭壓力測試，在兩座大山的壓迫下，2018年對於許多加拿大人並不輕鬆。
加拿大證券學院院士/特許金融規劃師
文中提及產品和建議只作參考，不構成推薦。閣下投資前需評估個人風險承受能力，並與專業投資人士商榷為準。
