注册土地测量师曾志强
买房，相信大部分人首先要看房子的占地有多大。早在几年前的Willowdale，相似的房子占地每宽一呎，价格就要贵2万元，恐怕现在这差价就更大了。然而你有没有想过，你按挂牌资料买下的房子，也许并非坐落在自己的土地上。多伦多一名业主在交了8年地税后，才在今年3月震惊地发现，原来在购屋合同中写明属于自家的一条两米多宽的狭长土地，竟然是多伦多市政府拥有的公地，其物业价值一夜之间蒸发了15万。这个事件，让“土地测量”这一话题再度浮出水面。
其实，类似业主本人或者邻居因为翻建申请土地测量时，才赫然发现自己的房子是建在由国家、地区政府或邻居拥有的土地上，这样的例子并不罕见。
房屋加建扩建时需经市府审批，最基本的报批材料包括土地测量报告（Land Survey），不少人都清楚这一点。但是一般的住房买家需不需要获取土地测量图？这个问题即使是专门的房地产律师和经纪都莫衷一是，难以给出一致的答案。有的说土地测量报告是整个购买过程中一个最重要的文件；也有的认为土地测量有时效性，如果不打算买房重建，没必要花几千元进行测量。究竟该不该测量，普通买家更是一头雾水，无所适从。
获取测量报告属交易重要环节
安省注册土地测量师协会（The Association of Ontario Land Surveyors，AOLS）是依“安省土地测量师法案”，对注册土地测量师进行规管的行业团体。安省法律规定，只有持牌注册土地测量师所进行的土地测量，才有法律效力。据该团体的网站资讯指出，业主买屋时最重要是对所投资的土地和物业进行最大程度的了解，因此获取一份“土地测量师物业报告”（Surveyors Real Property Report，SRPR），应该是任何房屋交易完成前最重要的一环。
测量报告含哪些信息
测量师通常会透过研究、测量等一系列工作，在物业报告中反映下列重要讯息：物业土地有否受地役权（easements，在他人土地上通行的权利）或借道权（right of way）等约定影响而需与他人共用，物业土地上现有的围栏、房屋、花园、路堤、泊车路、人行道、泳池、树木及其它多伦多市政府既不向公众提供物业土地测量服务，亦无土地测量文件副本可向公众发放。除了注册土地测量师实施测量之外，部分机构或个人可能持有物业土地测量文件，如安省田土登记处可能有针对某一物业的登记文档，房屋贷款者（如银行）可能有过往的测量文件存档。做过土地测量的邻居也可能有一份文件涉及到相邻物业的讯息。不过如果土地测量是10年以前完成，文件可能已不能反映现今的物业实际情况，也不能再作为法律用途使用。
测量报告有权威性吗？
一栋物业所占的地块，可能是由若干个小地块组成，每个小地块都含有大小尺寸和确定其位置的坐标。那么，注册测量师是依据什么进行测量，如何确保客户物业的测量有绝对的准确性？多伦多注册土地测量师曾志强在接受《都市地产》记者访问时表示，“测量师是以向市府的土地办公室索取的parcel register表格作为主要依据，该表格中有土地的描述（property description）和基本信息。包括这块地应包含哪些地块以及每块地的大小、位置等信息，这是很主要的土地测量依据之一。有时也可能会有一些差错，通常是几厘米的误差，像上述个案中差出2米多这种情况很少。所以尺寸大小的具体信息，不是由政府提供，而是由测量师去测量出的。同时我们还会需要以前一个小区的划分图（sub division）信息、测量标志、测量图纸等作为辅助资料，提前把这些信息搜集好之后，再去做测量。”
曾志强指出，多伦多很多老旧城区，一百年两百年前的土地资料也是非常准确的。 “当时英国人把地占了，分地的时候就把这些工作都做好了，一直延续下来，每块地基本都有历史信息。这些历史资料虽然市政府不可能全部完整保留，但对于老旧的社区，就算资料不齐全，我们依然可以通过其它方式查询。比如说就算找不到某个房屋的信息还可以找到邻居的，边界是两家共享，找到了邻居的边界也等于找到了自己的边界。还可以去其他测量公司查询历史资料。”
曾志强告诉记者，土地测量的资料是永久保存的。 “测量公司哪怕关张，资料也继续保存在另外一家测量公司、测量协会或者政府指定的地方。因此多伦多的土地信息基本都可以找得到。我们平时接手较多的就是私人工程中的边界纠纷、要盖围栏（fence）、要盖新房子、扩建等情况，都需要测量师去做。”
曾志强提供的parcel register案例文件
业主缴足8年税 方知地主为市府
多伦多东区一名业主自2009年买房以来，一直依据购屋合同，认为自家房屋旁一条宽两米多的狭长土地，是属于自己名下的财产，直到近期有通讯公司要在有关土地上安装设施时，他才惊觉原来该块约占其家园面积三分之一的土地，竟是多伦多市政府拥有的公地，而他为这块土地缴付了8年地税。业主指保守估计，这一误差令他的物业价值损失约15万元，但他至今不知道谁该对事件负责。
该名业主于2009年10月购入位于丹佛斯大道（Danforth Avenue）夹Craven路的一栋3层单边镇屋单位，购屋合同注明其物业包含第24至第26号地皮，正面宽度（frontage）为21.19呎。据 CBC报道，安省房屋估值公司（MPAC）2016年对该物业的估值单亦显示，物业正面宽度为21.19呎，约合6.5米。不论是21.19呎还是6.5 米，都是将房屋旁一块约2.2米有争议的狭长地皮包含在内计算出来的尺寸。
物业地块瞬间缩窄2.2米
屋主多年来一直认为自己当年购买房屋时，该块地皮是计算入物业面积并包含在买屋价格内。而MPAG估值中包含这一地皮，更意味屋主一直在为这块有争议的地皮，向市政府缴付地税。直至今年3月，有通讯公司要将争议地皮上原有的通讯设施底座升级，屋主提出异议。通讯公司告诉业主，地皮属多伦多市拥有，并拿出土地丈量图以资佐证。这一事实令屋主大吃一惊。
经过多伦多市政府确认，屋主的物业面积只包含编号24至25号的地皮，而编号26号的地皮，即其房屋旁该块2.2米狭长地皮，的确是属于多伦多市政府拥有。业主向选区市议员求证，亦得到同样的回答。这意味业主原以为达6.5米的物业正面宽度，瞬间减少了2.2米。业主表示，依据安省房屋估值公司2016年的估值，该物业价格为446,646元，据此计算，有争议地皮价值约为148,882元，这还是未计入多伦多房价上升的保守估计。
多环节出错谁负责？
MPAC发言人承认在做估值测量时出错，目前正在采取措施改正。多伦多市政府则表示已把有关情况提交地税部门。问题是业主一夜之间损失了三分之一的物业面积，这一错误及由此造成的损失由谁来负责？
上手屋主的卖方经纪当初挂牌时，的确将26号地皮包括在所出售的物业中，不清楚当时卖家经纪何以这样做。经纪公司表示目前其保险公司正在检视此事，不能提供进一步评论。受影响业主已经向规管安省地产经纪行业组织RECO提出控诉，RECO表示会跟进。
保险公司：非产权保险范围
业主又质疑为他处理房屋产权交接及登记的律师，为何没看出其中的差错。但律师表示，在房屋交接时并没收到业主提交的土地丈量文件（property survey）。律师表示土地丈量文件是业主了解其权益的最基本文件，他通常向其每一名客户建议去获取一份这文件。业主承认他在置业时没想过要去取得一份土地丈量图，但他指不记得律师与他讨论过这事。业主在交接房屋时曾经购买产权保险（title insurance），但他的索赔被保险公司拒绝。保险公司指他的情况不属于投保范围。
测量报告为什么会过时
多伦多市政府网站资讯显示，土地测量文件（survey或survey plan）是对物业土地及建筑做出的度量图（dimensioned plan），文件显示物业四周边界的位置和长度，以及边界内土地上的建筑、围栏、挡土墙等，透过图纸和文字反映物业的实际情况，但具有时间性。在使用土地测量文件时要谨记，随时间推移和情况变化，比如土地分割、加建等，物业的实际情况或已发生改变。
多伦多注册土地测量师曾志强表示，土地测量文件（SRPR）之所以会有时效性，是因为随着时间推移，可能会发生土地的割让、买卖等事件。 “专业的测量应该不存在时效性问题，是永久性的。但是，即便大多数购房者认为一个房屋的土地大小会长久不变，但不能否认中间有可能出现的土地协商买卖问题。比如，有人想买你的地，可以通过正规渠道协商、买走。但若测量图纸是在土地被买走之前做的，就肯定不可能反应现有的情况。因此这时需要做更新的测量，也就有了时效性问题。从我们测量的角度来说，你地多大就是多大，不会忽然多出来一块或者少了，只是你以前不懂得需要去测量确认而已。”
卖家无义务提供最新测量
买家在通过挂牌信息选房时，地块尺寸是一个重要的考核参数，难道卖家没有义务提供最准确的数据吗？ AOLS 指出，根据安省“买卖交易法”，卖方只有义务提供交易土地的登记描述（registerable description），除非目前的物业登记描述不符合登记标准，一般而言，卖家并无义务提供最新的土地测量文件。当然也有很多卖家愿意聘请土地测量师取得相关文件并提供给买家，这样做是为了增加买家对在售的土地和物业的了解，增加买家信心，并协助买家取得房屋贷款及登记产权，同时也可避免日后因交易物业讯息不清晰而产生的法律纠纷。部分卖家或会将上一手业主留下的测量文件SRPR提供给买家，AOLS指这种做法存在一定问题，一是时间久远，讯息可能已不准确，可能对买家造成误导，二是测量文件所有权属于测量师，重复使用时应获其同意。
无合规报告改建属违法
测量文件等于给买家一层额外保护，令买家了解自己究竟花钱买到了什么，业权有否受侵犯，或是否存在不合常规之处，可能引发日后的法律纠纷。 AOLS建议若卖家没提供最新测量文件，买家应在购屋合同中加入但书条件，保证得到满意的文件才完成交易。 AOLS又指，通常大多数产权保险（title insurance）都不会赔偿诸如邻居的围栏、隔墙等侵入物业的情形。
AOLS表示除了在房屋交易时帮助买卖双方清晰物业产权之外，土地测量报告对于要加建及改建的业主而言也十分重要。不论是旧房推倒重建，还是修围栏、车道，建Deck，测量师可以协助业主确定所有的加建和改建，都是在属于自己的土地上合法进行，且工程项目符合市政府的土地规划附例（zoning by-laws）及距离规定（setback）。这也是保护自己投资的重要做法。因为一旦不符合市政附例，业主就有可能被勒令停工，产生法律纠纷，被银行拒绝贷款，甚至在未来出售房屋时遇到麻烦。此外，在进行土地分割、土地开发，以及在部分情形之下，业主向银行或金融机构申请房屋贷款或重新贷款时，土地测量文件也是必不可少的重要一环。
土地测量的收费
曾志强介绍，一般注册土地测量师的收费都在1500元起。 “当然地的大小、测量难度等都对收费额有影响。一些工程很简单，一些则很复杂。最简单的工程，一切顺利的话，只查个资料、绘个图可能3天就做完，但这种情况很少。我们到现场去丈量、找测量标志，绘图，大概就是这么一个流程。图纸很难找的话，有可能就要到这一区域周围的测量公司去找，可能会耽误一些时间。”
获取土地测量报告在房屋交易中极为重要。曾志强表示，如果没有及时做土地测量，可能产生的后果包括：“两户邻居家不清楚彼此的边界在哪里，那么两家很容易因为一块地的使用产生纷争。如果双方都不退让，一定会出现问题。其次，土地能够产生的用途很多，因为不了解边界不小心用了别人的土地，也有法律风险。我会建议大家在购买物业时一定要做土地测量。”
有房地产律师认为，土地测量报告是整个购买过程中一个最重要的文件。所以，即使遇上火热楼市，购房条件悉数取消，应该有的程序和文件还是不要漏掉，哪怕你的经纪说没有必要。
