註冊土地測量師曾志強
買房，相信大部分人首先要看房子的佔地有多大。早在幾年前的Willowdale，相似的房子佔地每寬一呎，價格就要貴2萬元，恐怕現在這差價就更大了。然而你有沒有想過，你按掛牌資料買下的房子，也許並非坐落在自己的土地上。多倫多一名業主在交了8年地稅後，才在今年3月震驚地發現，原來在購屋合同中寫明屬於自家的一條兩米多寬的狹長土地，竟然是多倫多市政府擁有的公地，其物業價值一夜之間蒸發了15萬。這個事件，讓「土地測量」這一話題再度浮出水面。
其實，類似業主本人或者鄰居因為翻建申請土地測量時，才赫然發現自己的房子是建在由國家、地區政府或鄰居擁有的土地上，這樣的例子並不罕見。
房屋加建擴建時需經市府審批，最基本的報批材料包括土地測量報告（Land Survey），不少人都清楚這一點。但是一般的住房買家需不需要獲取土地測量圖？這個問題即使是專門的房地產律師和經紀都莫衷一是，難以給出一致的答案。有的說土地測量報告是整個購買過程中一個最重要的文件；也有的認為土地測量有時效性，如果不打算買房重建，沒必要花幾千元進行測量。究竟該不該測量，普通買家更是一頭霧水，無所適從。
獲取測量報告屬交易重要環節
安省註冊土地測量師協會（The Association of Ontario Land Surveyors，AOLS）是依「安省土地測量師法案」，對註冊土地測量師進行規管的行業團體。安省法律規定，只有持牌註冊土地測量師所進行的土地測量，才有法律效力。據該團體的網站資訊指出，業主買屋時最重要是對所投資的土地和物業進行最大程度的了解，因此獲取一份「土地測量師物業報告」（Surveyors Real Property Report，SRPR），應該是任何房屋交易完成前最重要的一環。
測量報告含哪些信息
測量師通常會透過研究、測量等一系列工作，在物業報告中反映下列重要訊息：物業土地有否受地役權（easements，在他人土地上通行的權利）或借道權（right of way）等約定影響而需與他人共用，物業土地上現有的圍欄、房屋、花園、路堤、泊車路、人行道、泳池、樹木及其它多倫多市政府既不向公眾提供物業土地測量服務，亦無土地測量文件副本可向公眾發放。除了註冊土地測量師實施測量之外，部分機構或個人可能持有物業土地測量文件，如安省田土登記處可能有針對某一物業的登記文檔，房屋貸款者（如銀行）可能有過往的測量文件存檔。做過土地測量的鄰居也可能有一份文件涉及到相鄰物業的訊息。不過如果土地測量是10年以前完成，文件可能已不能反映現今的物業實際情況，也不能再作為法律用途使用。
測量報告有權威性嗎？
一棟物業所佔的地塊，可能是由若干個小地塊組成，每個小地塊都含有大小尺寸和確定其位置的坐標。那麼，註冊測量師是依據什麼進行測量，如何確保客戶物業的測量有絕對的準確性？多倫多註冊土地測量師曾志強在接受《都市地產》記者訪問時表示，「測量師是以向市府的土地辦公室索取的parcel register表格作為主要依據，該表格中有土地的描述（property description）和基本信息。包括這塊地應包含哪些地塊以及每塊地的大小、位置等信息，這是很主要的土地測量依據之一。有時也可能會有一些差錯，通常是幾厘米的誤差，像上述個案中差出2米多這種情況很少。所以尺寸大小的具體信息，不是由政府提供，而是由測量師去測量出的。同時我們還會需要以前一個小區的劃分圖（sub division）信息、測量標誌、測量圖紙等作為輔助資料，提前把這些信息搜集好之後，再去做測量。」
曾志強指出，多倫多很多老舊城區，一百年兩百年前的土地資料也是非常準確的。 「當時英國人把地佔了，分地的時候就把這些工作都做好了，一直延續下來，每塊地基本都有歷史信息。這些歷史資料雖然市政府不可能全部完整保留，但對於老舊的社區，就算資料不齊全，我們依然可以通過其它方式查詢。比如說就算找不到某個房屋的信息還可以找到鄰居的，邊界是兩家共享，找到了鄰居的邊界也等於找到了自己的邊界。還可以去其他測量公司查詢歷史資料。」
曾志強告訴記者，土地測量的資料是永久保存的。 「測量公司哪怕關張，資料也繼續保存在另外一家測量公司、測量協會或者政府指定的地方。因此多倫多的土地信息基本都可以找得到。我們平時接手較多的就是私人工程中的邊界糾紛、要蓋圍欄（fence）、要蓋新房子、擴建等情況，都需要測量師去做。」
曾志強提供的parcel register案例文件
業主繳足8年稅 方知地主為市府
多倫多東區一名業主自2009年買房以來，一直依據購屋合同，認為自家房屋旁一條寬兩米多的狹長土地，是屬於自己名下的財產，直到近期有通訊公司要在有關土地上安裝設施時，他才驚覺原來該塊約佔其家園面積三分之一的土地，竟是多倫多市政府擁有的公地，而他為這塊土地繳付了8年地稅。業主指保守估計，這一誤差令他的物業價值損失約15萬元，但他至今不知道誰該對事件負責。
該名業主於2009年10月購入位於丹佛斯大道（Danforth Avenue）夾Craven路的一棟3層單邊鎮屋單位，購屋合同註明其物業包含第24至第26號地皮，正面寬度（frontage）為21.19呎。據 CBC報道，安省房屋估值公司（MPAC）2016年對該物業的估值單亦顯示，物業正面寬度為21.19呎，約合6.5米。不論是21.19呎還是6.5 米，都是將房屋旁一塊約2.2米有爭議的狹長地皮包含在內計算出來的尺寸。
物業地塊瞬間縮窄2.2米
屋主多年來一直認為自己當年購買房屋時，該塊地皮是計算入物業面積並包含在買屋價格內。而MPAG估值中包含這一地皮，更意味屋主一直在為這塊有爭議的地皮，向市政府繳付地稅。直至今年3月，有通訊公司要將爭議地皮上原有的通訊設施底座升級，屋主提出異議。通訊公司告訴業主，地皮屬多倫多市擁有，並拿出土地丈量圖以資佐證。這一事實令屋主大吃一驚。
經過多倫多市政府確認，屋主的物業面積只包含編號24至25號的地皮，而編號26號的地皮，即其房屋旁該塊2.2米狹長地皮，的確是屬於多倫多市政府擁有。業主向選區市議員求證，亦得到同樣的回答。這意味業主原以為達6.5米的物業正面寬度，瞬間減少了2.2米。業主表示，依據安省房屋估值公司2016年的估值，該物業價格為446,646元，據此計算，有爭議地皮價值約為148,882元，這還是未計入多倫多房價上升的保守估計。
多環節出錯誰負責？
MPAC發言人承認在做估值測量時出錯，目前正在採取措施改正。多倫多市政府則表示已把有關情況提交地稅部門。問題是業主一夜之間損失了三分之一的物業面積，這一錯誤及由此造成的損失由誰來負責？
上手屋主的賣方經紀當初掛牌時，的確將26號地皮包括在所出售的物業中，不清楚當時賣家經紀何以這樣做。經紀公司表示目前其保險公司正在檢視此事，不能提供進一步評論。受影響業主已經向規管安省地產經紀行業組織RECO提出控訴，RECO表示會跟進。
保險公司：非產權保險範圍
業主又質疑為他處理房屋產權交接及登記的律師，為何沒看出其中的差錯。但律師表示，在房屋交接時並沒收到業主提交的土地丈量文件（property survey）。律師表示土地丈量文件是業主了解其權益的最基本文件，他通常向其每一名客戶建議去獲取一份這文件。業主承認他在置業時沒想過要去取得一份土地丈量圖，但他指不記得律師與他討論過這事。業主在交接房屋時曾經購買產權保險（title insurance），但他的索賠被保險公司拒絕。保險公司指他的情況不屬於投保範圍。
測量報告為什麼會過時
多倫多市政府網站資訊顯示，土地測量文件（survey或survey plan）是對物業土地及建築做出的度量圖（dimensioned plan），文件顯示物業四周邊界的位置和長度，以及邊界內土地上的建築、圍欄、擋土牆等，透過圖紙和文字反映物業的實際情況，但具有時間性。在使用土地測量文件時要謹記，隨時間推移和情況變化，比如土地分割、加建等，物業的實際情況或已發生改變。
多倫多註冊土地測量師曾志強表示，土地測量文件（SRPR）之所以會有時效性，是因為隨着時間推移，可能會發生土地的割讓、買賣等事件。 「專業的測量應該不存在時效性問題，是永久性的。但是，即便大多數購房者認為一個房屋的土地大小會長久不變，但不能否認中間有可能出現的土地協商買賣問題。比如，有人想買你的地，可以通過正規渠道協商、買走。但若測量圖紙是在土地被買走之前做的，就肯定不可能反應現有的情況。因此這時需要做更新的測量，也就有了時效性問題。從我們測量的角度來說，你地多大就是多大，不會忽然多出來一塊或者少了，只是你以前不懂得需要去測量確認而已。」
賣家無義務提供最新測量
買家在通過掛牌信息選房時，地塊尺寸是一個重要的考核參數，難道賣家沒有義務提供最準確的數據嗎？ AOLS 指出，根據安省「買賣交易法」，賣方只有義務提供交易土地的登記描述（registerable description），除非目前的物業登記描述不符合登記標準，一般而言，賣家並無義務提供最新的土地測量文件。當然也有很多賣家願意聘請土地測量師取得相關文件並提供給買家，這樣做是為了增加買家對在售的土地和物業的了解，增加買家信心，並協助買家取得房屋貸款及登記產權，同時也可避免日後因交易物業訊息不清晰而產生的法律糾紛。部分賣家或會將上一手業主留下的測量文件SRPR提供給買家，AOLS指這種做法存在一定問題，一是時間久遠，訊息可能已不準確，可能對買家造成誤導，二是測量文件所有權屬於測量師，重複使用時應獲其同意。
無合規報告改建屬違法
測量文件等於給買家一層額外保護，令買家了解自己究竟花錢買到了什麼，業權有否受侵犯，或是否存在不合常規之處，可能引發日後的法律糾紛。 AOLS建議若賣家沒提供最新測量文件，買家應在購屋合同中加入但書條件，保證得到滿意的文件才完成交易。 AOLS又指，通常大多數產權保險（title insurance）都不會賠償諸如鄰居的圍欄、隔牆等侵入物業的情形。
AOLS表示除了在房屋交易時幫助買賣雙方清晰物業產權之外，土地測量報告對於要加建及改建的業主而言也十分重要。不論是舊房推倒重建，還是修圍欄、車道，建Deck，測量師可以協助業主確定所有的加建和改建，都是在屬於自己的土地上合法進行，且工程項目符合市政府的土地規劃附例（zoning by-laws）及距離規定（setback）。這也是保護自己投資的重要做法。因為一旦不符合市政附例，業主就有可能被勒令停工，產生法律糾紛，被銀行拒絕貸款，甚至在未來出售房屋時遇到麻煩。此外，在進行土地分割、土地開發，以及在部分情形之下，業主向銀行或金融機構申請房屋貸款或重新貸款時，土地測量文件也是必不可少的重要一環。
土地測量的收費
曾志強介紹，一般註冊土地測量師的收費都在1500元起。 「當然地的大小、測量難度等都對收費額有影響。一些工程很簡單，一些則很複雜。最簡單的工程，一切順利的話，只查個資料、繪個圖可能3天就做完，但這種情況很少。我們到現場去丈量、找測量標誌，繪圖，大概就是這麼一個流程。圖紙很難找的話，有可能就要到這一區域周圍的測量公司去找，可能會耽誤一些時間。」
獲取土地測量報告在房屋交易中極為重要。曾志強表示，如果沒有及時做土地測量，可能產生的後果包括：「兩戶鄰居家不清楚彼此的邊界在哪裡，那麼兩家很容易因為一塊地的使用產生紛爭。如果雙方都不退讓，一定會出現問題。其次，土地能夠產生的用途很多，因為不了解邊界不小心用了別人的土地，也有法律風險。我會建議大家在購買物業時一定要做土地測量。」
有房地產律師認為，土地測量報告是整個購買過程中一個最重要的文件。所以，即使遇上火熱樓市，購房條件悉數取消，應該有的程序和文件還是不要漏掉，哪怕你的經紀說沒有必要。
