记者文琪报道
据多伦多路透社报道，加拿大房地产中介已经要求加国税务机关采取“更直接和正式的角色”，核实抵押贷款申请者的收入。据了解，这是解决抵押贷款欺诈的两年计划的一部分。在加拿大，即使纳税人同意，加拿大税务局（CRA）也不会核实借贷方的收入。但是，现在这个状况可能会有所改变。 CRA在一份电子邮件声明中表示，“CRA目前正在探索不同途径，包括以安全方式提供纳税人特定信息的方式，参与到核实抵押贷款申请的收入，包括在客户同意下与金融机构安全共享税务信息的可行性。”
路透社根据公共记录法获得的加拿大房屋与按揭公司（CMHC）的行动计划显示，CMHC担心抵押贷款欺诈带来的“系统性风险性”，并认为“这个行业当前的检测工具并没有跟上我们所面临的威胁日益复杂的步伐”。路透社获得的文件还显示，“无纸化交易、快速完成交易的压力、价格的上涨和新法规，为个人或抵押贷款专业人士创造了强大的激励去从事机会主义 ，或犯罪 – 欺诈。”
业内认为政策对房市影响不大
▲大多伦多全职地产经纪Sherri Nie
大多伦多全职地产经纪Sherri Nie在接受本报记者访问时表示，贷款申请作为地产经纪成单的最后一关，的确是经常会产生问题和顾虑的步骤。最近的新闻自己也很关注。很多情况下，贷款没有被银行批复，offer中可以有条件豁免，允许购房者终止offer。 Sherri 称，“比起以前火热的市场，现在这更是我要考虑的问题之一。因为压力测试（B20）的出现，贷款比以往要难许多。当我为客户准备offer的时候，通常会把贷款这一项作为买方的条件写进合同。除非，我的客户真的是非常有经济实力，有绝对的把握在没有事先联系银行的情况下也能确定交接，并强烈要求我去除该条款，增加offer成功获得接受的机会。
在这样做之前，我必须和客户确定，告诉他们这样做的风险，得到他们的允许才会把这个贷款条件从合约中除去。我想强调的是，询问贷款事宜，是每个购房者的权利。从另一方面看，也是对卖家的保护和尊重。真正的买房者，他们已经做了一定的前期准备，贷款事宜只是需要最后的定夺。”
在现在市场总体放缓的情况下，大多伦多地区的房屋交易量并没有以前的活跃度，房价也趋于平稳。在这样一个大环境下，如果加拿大税务局真的在稍后出台政策，介入到购房者的贷款申请核实工作中，Sherri认为，对房地产市场的影响或许不会太大。她称，“CRA如果付诸行动对投机和贷款欺诈者打击，是一件好事。但毕竟这群人是少数人，我个人认为对大多地区的房地产市场不会有太大影响。”
银行已尽责审查以防欺诈
在五大银行之一从业的不愿透露姓名的贷款经纪对此表示认同。 “从我个人角度来讲，CRA介不介入，我的客人都是真正的客户，通过了压力测试，因此我也不认为对银行或房地产市场有影响。我自己的客户，如果不放心的我压根不做。比如20岁的申请人告诉我他是经理，10万年薪，文件表面看也是真的，但他说工作3年了。从17岁开始上班我觉得不真实，也不会接这个案子。作为lender，客人的陈述不合理的情况下，我自己这道防线都过不了，我不会去坑银行。从银行的角度来看，申请贷款要的都是书面文件，不能口述说收入多少。银行已经做到了自己的尽职责任（due diligence）去调查。银行能做到的就是要书面文件。
一个雇用证明信不够，再看报税表T4，再要近期工资单。有时候自雇的还要看T1 General，加上NOA。即使是如此，对方还要造假，那么在银行的范围内，已经做到尽职。符合商业银行法、符合B20的要求。如还有人觉得这里面有风险、欺诈，需要介入调查，那就是他们自己的事了。”
该贷款经纪提出，按照CMHC的标准来说，很多作法都算作欺诈。 “比如，实际的最终目的可能是买投资房，但是最终因为贷款的难度或时间压力，按照银行政策说自住房更好批，可能有人会歪曲本意（misrepresent），对银行说是申请自住房。原则上这种欺诈没有伤害第三方，是错误表述，但CMHC依然认为这是欺诈。”
全职地产经纪Sherri Nie认为，不管在哪一个群体当中，都会有贷款欺诈的情况发生。 “自2008年美国楼市大跌，加拿大一枝独秀，就是因为我们有很好的银行首付要求、贷款审批制度。当然，2016、17年的大涨让政府担心到这个行业的风险，所以在去年4月21号之后，压力测试也随之出现。不过，银行依然保持着他们严格的审批制度，还没有达到一个要’整治’的局面。作为地产经纪，我很欢迎政府来监控，这会给我们一个更为健康的市场环境。我也希望他们能够从多方面考虑如何真正做到打击造假。同时鼓励支持有刚需的、遵守加拿大法规的人去购买他们心仪的物业。不要一概而论，要具体问题具体对待，把那些弄虚作假的人排查出来，这样才能做到公平公正，更好地保证那些遵纪守法的购房者。”
CRA核实收入 压力测试会否取消？
Sherri 续称，从去年4月21日的海外买家税实施以来，多伦多的房价确实得到抑制。这让很多买家开始持观望态度。但真正控制到房价上涨和阻挡买家入市的是今年年初的贷款压力测试的实施。 “为什么我要用阻挡一词，也许很多人会说，你们地产经纪一下子没生意做了，当然是阻挡你们赚钱了。但我想说的是，因为这个政策的实施，我看到它阻挡了很大一批真正想买房、需要卖房、同时又是真正为政府纳税的加国居民。我很理解政府想控制房价上涨过快，我相信他们的初衷是好的。但是，压力测试，本是想打击那些房产投机、高杠杆贷款的借贷人，如今却一棒子打死所有人。”
Sherri认为，CRA介入核实收入的政策如果实施并且真的有效，那么未来也许压力测试就没有必要了。 “本来计划买独立屋的人，现在只能买到半独立屋或镇屋；本来想买低层的只能去买公寓，造成了现在公寓市场火爆。虽然低层房屋价格下降了，但这只是与去年第一季度最高峰相比。但纵观这10年，多伦多的房价还是稳步上升的。如果CRA真的介入到贷款申请者的收入核实中，那么说明他们是有针对性的打击那群投机和搞欺诈的人。这样一来，可以保护那些正常工作、有稳定收入、正常纳税的人，按照按揭市场的价格来贷款，特别是首次购房的人群。”
在五大银行之一从业的不愿透露姓名的贷款经纪则表示，压力测试的初衷并不是防欺诈。
“我认为压力测试的出台是监管当局认为，利率进入了一个上升通道。加拿大不像美国，房贷有年期（term）30年的合同，签完就不变了，一直到还完。加拿大房贷年期最长的是10年。但是大家通常不会选10年，一般选2、3或5年。这种情况下，一旦贷款到期，利率涨上去了，就可能出现月供按照现在的收入负担不了房贷的情况。我认为只要没有结束利率上涨的趋势，压力测试会一直存在，和收入真假的调查没有关系。压力测试的压力点并没有解除。利率还在涨，未来两年看不到利率会有往下走的趋势。”
什么是“系统性风险”
根据路透社报道，近年来，两家加拿大银行Home Capital Group Inc和加拿大劳伦森银行（LB.TO）已经报告了借款人在有限和特定抵押贷款申请中歪曲其收入的问题，正如CMHC计划所指出的那样，房价上涨和低失业率可以掩盖欺诈行为。 2017年1月，Equifax Canada的数据显示，自2013年以来，涉嫌欺诈的行为增加了52％，但没有说明受影响的应用程序比例有多大。 CNHC也一再表示，没有证据表明加拿大存在普遍的欺诈行为，CMHC也称采集到的数据有限。
不愿透露姓名的贷款经纪对《都市地产》记者表示，作为行业从业人员，理解不同部门出台政策的不同考量。 “每个人都要各尽其职。银行做自己的尽职调查，CMHC有自己的顾虑，也做自己的尽职调查。CMHC也是放款的部门，首付不足20%的人都要到CMHC审批贷款。
如果它的数据库显示批贷款的过程中出现了问题，就要去追究是什么原因。比如说房价下降、贷款的目的曲解、贷款人收入文件歪曲、或贷款文件有欺诈等。它的数据库、它的顾虑、它发起的这个计划，一定有原因。CRA介入审核收入并不是银行提出来的。各方都有自己的考量。既然能邀请税局，那就不是数据的考量。税局的顾虑是偷税、漏报税的人，以及收入没有那么高还拿那么多贷款的人，这应该是税局的顾虑。”在路透社透露的文件中，提到了“系统性风险”。该贷款经纪对记者表示，系统性风险是指，目前虽然没有伤害到第三方或某一个个人，但是这种东西累积多了，可能大范围、系统性地出现问题。 “比如一旦房价跌得很厉害，或一旦失业风险很高，就很麻烦。加拿大实际上在这一点上是非常非常谨慎的。
现在不止是银行在抓紧这部分，又出来其他机构表示担忧。行业内从来没有忽略这个问题。”
他续称，两个月以前，CMHC 防欺诈部门曾专门给银行贷款人员做了讲座。 “借款人在交接房子时面临很多压力，比如说房子买贵了，尤其是多伦多的市场面临的压力比其他地方大。原来想卖掉原来的房子，再买新房子。但是面临新买的房子买贵了，旧的房子卖不掉，这是双重压力。在这种情况下，CMHC并没有说想要作假的人就动了这个念头。而是CMHC要提醒我们，工作中要注意这种情况。因为大家都在一条船上，如果一旦出现美国那种情况，大量地出现了’强制卖家’，也就是说房子不涨了、屋主失业了、没办法refinance了、继续持有这个房子已经不现实了，就造成了强制卖家。本来没想卖，但是迫于压力必须要卖。这种情况下会造成整个市场的崩盘。加拿大要避免的就是这种系统性的风险，至于到底有没有这种系统性风险，我个人觉得CMHC也在摸索。”
在路透社批露的文件中，描述了其他一些举措。 CMHC抵押贷款保险欺诈风险管理经理Isabel Vives表示，该机构自1月以来一直在测试Equifax（EFX.N）旗下的软件Citadel，并计划在几个月内上线，可以自动识别高风险抵押贷款申请。 Vives还表示，CMHC还在开发数据驱动系统，以筛查收入金额欺诈，即贷款人员或经纪鼓励借款人夸大其收入。文件显示，CMHC还会在未来公布抵押贷款欺诈的统计数据，但日期并不确定。目前在加拿大还未曾有过这类的数据。
不愿透露姓名的在五大银行之一工作的贷款经纪对记者表示，如果人们相信银行系统的话，是不应该有这部分担心的。 “作为在银行里工作十余年的人，我觉得加拿大银行的系统是非常安全和可靠的。尤其是银行的尽职调查系统。如果会出问题早就在2008年金融危机时就出了，不会等到现在。那么相关部门具体得到的是什么信号、哪些数据，也没有人知道。不知道这次的消息，是针对某个人群，还是整体的（general）。我们可以拭目以待。”
