【星岛综合报道】几年前签下大温哥华预售柏文合约（俗称楼花）时，买家以为交屋日是终点；如今对部分人而言，交屋日却成了诉讼的起点。
因为当年谈妥的价格，如今可能高过房屋市值。许多买家以为最坏情况不过是放弃订金，但在卑诗省，预售合约一旦违约，代价可能远不止于此。
开发商接连入禀追讨转售损失
近月来，大温多家发展商陆续在卑诗最高法院（Supreme Court of British Columbia）起诉未能完成交易的预售买家，包括Zenterra Developments、Dawson + Sawyer、Marcon、Mosaic Homes及Westbank。
仅在5个项目中，就已发现约24宗独立诉讼。案情大致相同：买家数年前签订预售合约、缴付订金，到了交屋时却没有完成交易。
发展商其后把单位重新出售，但在当前市场疲软的情况下，多数只能以低于原合约的价格成交，于是向原买家追讨违约损失，包括原定售价与转售价之间的差额；部分案件还要求赔偿持有物业、重新推售及物业管理费等开支。
10万元订金不是“最高损失”
预售单位的订金通常在楼宇落成前数年支付，约为楼价的10%至20%。因此，当房价下跌、买家无力按原价接货时，最直观的想法是：大不了不要订金。
但事情并没有这么简单。
预售合约本身是一份具有约束力的合约。买家若未能完成交易，除了可能失去订金，发展商还可以就违约造成的损失提出索偿。卑诗省金融服务管理局（BCFSA）也提醒，若预售单位的市值低于签约时的价格，发展商可以追讨原合约价格与最终转售价格之间的差额，以及法律费用和其他行政成本。
例如，一名买家以90万元购入预售单位，先付10万元订金。楼宇落成时，物业估值只有75万元；若买家拒绝完成交易，发展商其后以75万元转售，理论上便可能向原买家追讨15万元差额，另加其所主张的持有及转售成本。
换言之，失去订金可能只是第一笔损失，而不是最后一笔。
最大难题：合约价远低于市值
楼花市场急剧降温，正是这场“交屋困局”的背景之一。
MLA Canada数据显示，大温地区2021年7月曾有1,426个楼花单位推出；2025年7月降至572个，今年7月更只剩42个。
几年前看似合理的成交价，到了今天未必仍能获得银行相同的估值。
问题在于，银行审批按揭时，看的是交屋时物业的估值，而不是几年前签订的楼花价格。若一个单位当年以90万元签约，交屋时估值只有75万元，买家便须自行填补融资缺口，否则便可能连完成交易都成问题。
如果买卖双方的交割日期不一致，过桥贷款可以提供帮助，但它只能解决“卖旧屋与买新屋时间对不上”的资金周转问题，却不能消除物业估值不足造成的缺口；可借金额仍取决于现有资产及可用资产净值，而不是当年签下的预售价格。
切忌毫无准备地违约
如果开始怀疑自己无法完成交屋，最忌讳的就是等到交屋日才处理。
第一，及早找房地产律师。不要等到错过交屋日期后才寻求法律意见。
第二，提早向贷款机构确认估值。若银行估价低于合约价格，越早知道，越有时间筹措资金或寻找其他方案。
第三，仔细检查楼花合约。确认是否存在转让（assignment）、延期或其他可以避免直接违约的安排。
第四，如果收到法院文件，不要置之不理。发展商提出索偿后，买家仍应及时取得法律意见并作出回应；忽视诉讼可能导致缺席判决，进一步承担法院裁定的款项。
楼花的风险，从来不只是“房价会不会跌”的问题，除了需要考虑“要不要吞下这笔亏损”；更重要的是，在决定交屋或退出之前，先弄清楚法律上究竟要付出什么代价。
图：加通社
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