交割前房屋水淹要向買家披露嗎?

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賣家有沒有法律責任向買家披露在交割前發生的水浸損壞?(星報資料圖片)

作者Bob Aaron律師為多倫多星報專欄作家

【加拿大都市網】安省倫敦市賣家Beauchamp與買家Soboczynski簽署了房屋買賣協議。在正式交割之前,房子地下室遭到水浸,賣家卻沒有知會買家。入住後房子再次發生水浸之後,新業主以賣家的物業陳述失實為由將賣家告上法庭,索賠2.5萬元。案件經過3輪庭審,至今仍無定論,很可能要上訴至加拿大最高法院。

賣家是否有法律責任通知買家,房子交割前曾發生水浸?賣家如果簽署賣方物業資料聲明(Seller Property Information Statement,SPIS),會否被控告虛假陳述?這些就是Soboczynski對Beauchamp案的核心問題。

早在2007年,Don和Louise Beauchamp決定出售他們在倫敦Gardenvale Cr.的物業。Adam和Olga Soboczynski看過物業後,決定出價290,000元購買,開價獲賣家接納。

在協議附帶的條件被豁免之前,賣家向買家提交了一份賣方物業資料聲明SPIS,這是賣方經紀所提供的一份業內標準表格。在SPIS中,賣家聲稱物業沒有遭過水浸,並承諾會在交割前向買家披露發生的任何「重要改變」。

十分不幸,地庫在交割前發生水浸。賣家弄乾濕地毯,並以象徵性的成本更換了底墊,但沒有向買家披露水浸一事。

地庫在交割之後再次發生水浸,買家基於SPIS上的陳述,控告買家索取25,000元的損壞賠償。

在2011年11月的初審中,法官裁定不存在任何虛假陳述,毋須披露交割之前發生的水浸,駁回了案件。

買家上訴至安省地區法院,法院推翻了初審裁決。法庭基於賣家在SPIS中因疏忽道致失實陳述,裁決買家可獲得25,000元賠償。

被告賣家進一步提請上訴,案件去年11月由安省上訴法院審理。今年4月,3人法官小組又推翻了地區法院的裁決,採納原審法官的裁決。上訴法院裁定,交割之前的那次水浸沒有遭致重大損失,毋須披露,SPIS的陳述未構成疏忽誤道。

2015年6月份,倫敦市律師Erin McDermid向加拿大最高法院提出申請,請求舉行買家上訴聆訊。小額錢債法庭的裁決很少會上訴至最高法院,但這次很可能會例外。

應McDermid的要求,並且站在中立的角度,我呈交了証詞(affidavit)指出, 自1997年以來,約有230宗法庭判決的爭議主題是SPIS表格,而案件的判決結果各有不同。

SPIS是由安省地產協會(Ontario Real Estate Association)發出,有些經紀非常認同這張表格,有些則非常反對。

我一直都質疑SPIS,因為我認為這表格的提問含糊、技術化和複雜,而且填寫時需要物業法、建築條例、會計、土地規劃等專門知識-大部分業主都不具備這方面知識。

表格上的免責聲明是試圖令經紀在賣家沒有提供正確資料時,也不用負上任何責任,但是一宗地產監管委員會RECO的紀律聆訊顯示,免責聲明未必一定有效用。

Dale Godfrey是Sault Ste. Marie的地產經紀,2010年,作為買賣雙方的代表處理一單售價105,000元的購買協議。

簽署協議之前,Godfrey交給買家的SPIS表格指明物業沒有已知的滲水問題,買家因此決定購入物業。然後在驗屋中卻發現,地基有明顯裂縫和地庫極易滲水。驗屋公司估計,維修費約12,000元,買家銀行基於驗屋結果不予預先貸款,最終交易流產。

Godfrey被控違反RECO多項道德守則,她向紀律委員會遞交的聲明中,承認沒有核實SPIS表格的真偽,也沒有保障買家的最大利益,做法不專業。

委員會裁定Godfrey沒有以公平、公正和誠實的原則對待客戶,她也沒有以客戶最大利益為依歸。再者,她為客戶提供服務時並沒有展現應有的知識、技巧、判斷力和能力。

委員會的邏輯似乎是根據經紀有責任公開和查證物業資料,縱使表格上的免責聲明沒有指明經紀需為表格內容而負責。

Godfrey承認,她有責任核實SPIS,並接納紀律委員會裁定她違反多項RECO道德操守。Godfrey被罰款6,000元。

紀律委員會的決定或會令安省地產經紀不寒而慄,因為裁決指Godfrey沒有履行義務,確保SPIS表格的資料正確。

我將此案理解為日後經紀將會被要求核實表格上的資料,不然有可能面臨聆訊。如果這是RECO的立場,不難想像未來不會有經紀願意使用這張表格。

我認為,法院也同意,使用SPIS表格是有爭議和懸而未決的。鑑於表格所引發的法律訴訟,以及該表格是否具有約束力和可執行性的不確定,我希望最高法院不論採取何種方法,最終可以平息問題。

 

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