如何应对霸王offer

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Q:卖方经纪拒绝向卖家递交我的霸王出价(bully offer),为什麽可以这样做?

A:在回答你的问题之前,我想解释先发制人出价(pre-emptive offer)的概念,它俗称为霸王出价(bully offer)。

通常,当买家提交书面Offer时,他们可能期望卖家立即就见到。不过,卖家有时会向经纪公司、销售人员提供书面指引,指示其代理经纪在某个特定日期和时间之前,要扣留所有Offer,不呈交任何出价。

为什麽卖家想推迟接收Offer呢?在大多数情况下,卖家这样做,可令他们的房子获得更多曝光时间吸引更多买家,就像一部新电影或新书提前发布上映日期一样,引起人们的期待。最终目标往往是鼓励具竞争性的Offer或引起竞价战。

尽管卖方已提供书面指示延迟收到Offer,仍有买家会提出先发制人的Offer,并指明这类出价的有效期在其他出价被呈交之前,所以称之为霸王出价。

卖方经纪有义务向其客户呈交先发制人出价,除非他们获得卖家非常明确具体的指示,要求他们不要这样做。这一切都取决于卖家提供的书面指引细节。

电脑盘(MLS)的放盘会在“备注”栏显示具体信息。如果不是在MLS上放盘,可以请你的经纪帮助查询。

这就是我建议卖家要作出非常具体指示的原因,以便明确行动方向。我想强调这些书面指引是基于知情所做的决定,卖家在决定怎样做之前,必须与他们的代理人就各种选项展开全面的对话。

如果卖家设下统一收Offer的日期和时间,他们还应该就是否想提前看到霸王出价做出指引。如果卖家的书面指示不清晰,他们的经纪若在统一呈交Offer日之前,收到令人难以置信的出价,就应该就具体情况征询卖家的指引。

在任何情况下,经纪都必须向卖家解释愿意或拒绝看霸王出价的好处和风险,并就行动方向获得知情卖家的书面指示。

如果你或者你的经纪已经向地产公司及其代理人表达了对房子有兴趣(最好以书面形式),一旦卖家改变他们的书面指示,卖方经纪必须及时把任何改变知会身为潜在买家的你。所有这一切都可能发生得很快。

如果你正考虑提交霸王出价,与地产专业人士讨论,了解这种方法与等到指定日期和时间才出价的利弊。

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《共管物业法》问答

储备金有没有规定最低保有额?

问:我所住镇屋属于公共元素的牆面板需要更换,而且需要比储备基金研究(reserve fund study)中估算的更换日期大幅提前,该研究已经有两年没有被要求更新。储备基金足够支付预计的牆板更换成本,但之后其它即将需要维修的公共设施却面临资金短缺。储备基金是否有最低保有额的规定?法团可以通过借贷填补未来的资金不足吗?

答:《共管物业法》没有为储备基金规定一个最低金额。法律要求对基金的供款,要保持资金在合理预期下足够在未来30年进行重大维修和置换。

供款是依据储备基金研究而估算,并且必须在不超过3年内更新估算。更新将增加必要的储备基金供款,以补偿基金的不足。假如资金即将短缺,法团可能需要提前更新估算,或者必须进行特别评估以应对资金不足。

法团可以选择借入所需资金,但首先必须在大多数业主投赞成票下通过特别附例,现行的普通借贷附例并不足够。

问:我们对业主委员会的一些成员不满,为了罢免这些成员,我们尝试利用委托书来获得足够的票数,但是票数还是差一些。现在委员会又推出一个新的委托表格,委任一名副主席作为总代理人,委托表上还有两个选项,注明“如果没有他(failing him)____主席”,以及“如果没有他____一名由业主签署委托书任命的人”。我这样理解是否正确:如果副主席或主席中的任何一人出席会议,他们将是代理人,而由业主委任的人不会是代表?

答:是的!“failing him”的意思就是,副主席和主席其中一人将作为代理人,单位业主不能选择代表,除非上述两人都不在场。

使用这种形式的委托书,将使业主不可能获得足够的投票罢免委员。不过,目前你不需要使用法团印发的委托表格,但可以准备自己的委托书,其中第二个“failing him”改为用“我选择这名委托人____代替前面提到的名字(instead of the foregoing I name…)”来替换。

作者Gerry Hyman为星报《共管物业法》专栏作家

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