【加拿大都市網】
Q：賣方經紀拒絕向賣家遞交我的霸王出價（bully offer），為什麽可以這樣做？
A：在回答你的問題之前，我想解釋先發制人出價（pre-emptive offer）的概念，它俗稱為霸王出價（bully offer）。
通常，當買家提交書面Offer時，他們可能期望賣家立即就見到。不過，賣家有時會向經紀公司、銷售人員提供書面指引，指示其代理經紀在某個特定日期和時間之前，要扣留所有Offer，不呈交任何出價。
為什麽賣家想推遲接收Offer呢？在大多數情況下，賣家這樣做，可令他們的房子獲得更多曝光時間吸引更多買家，就像一部新電影或新書提前發佈上映日期一樣，引起人們的期待。最終目標往往是鼓勵具競爭性的Offer或引起競價戰。
儘管賣方已提供書面指示延遲收到Offer，仍有買家會提出先發制人的Offer，並指明這類出價的有效期在其他出價被呈交之前，所以稱之為霸王出價。
賣方經紀有義務向其客戶呈交先發制人出價，除非他們獲得賣家非常明確具體的指示，要求他們不要這樣做。這一切都取決於賣家提供的書面指引細節。
電腦盤（MLS）的放盤會在「備註」欄顯示具體信息。如果不是在MLS上放盤，可以請你的經紀幫助查詢。
這就是我建議賣家要作出非常具體指示的原因，以便明確行動方向。我想強調這些書面指引是基於知情所做的決定，賣家在決定怎樣做之前，必須與他們的代理人就各種選項展開全面的對話。
如果賣家設下統一收Offer的日期和時間，他們還應該就是否想提前看到霸王出價做出指引。如果賣家的書面指示不清晰，他們的經紀若在統一呈交Offer日之前，收到令人難以置信的出價，就應該就具體情況徵詢賣家的指引。
在任何情況下，經紀都必須向賣家解釋願意或拒絕看霸王出價的好處和風險，並就行動方向獲得知情賣家的書面指示。
如果你或者你的經紀已經向地產公司及其代理人表達了對房子有興趣（最好以書面形式），一旦賣家改變他們的書面指示，賣方經紀必須及時把任何改變知會身為潛在買家的你。所有這一切都可能發生得很快。
如果你正考慮提交霸王出價，與地產專業人士討論，了解這種方法與等到指定日期和時間才出價的利弊。
《共管物業法》問答
儲備金有沒有規定最低保有額？
問：我所住鎮屋屬於公共元素的牆面板需要更換，而且需要比儲備基金研究（reserve fund study）中估算的更換日期大幅提前，該研究已經有兩年沒有被要求更新。儲備基金足夠支付預計的牆板更換成本，但之後其它即將需要維修的公共設施卻面臨資金短缺。儲備基金是否有最低保有額的規定？法團可以通過借貸填補未來的資金不足嗎？
答：《共管物業法》沒有為儲備基金規定一個最低金額。法律要求對基金的供款，要保持資金在合理預期下足夠在未來30年進行重大維修和置換。
供款是依據儲備基金研究而估算，並且必須在不超過3年內更新估算。更新將增加必要的儲備基金供款，以補償基金的不足。假如資金即將短缺，法團可能需要提前更新估算，或者必須進行特別評估以應對資金不足。
法團可以選擇借入所需資金，但首先必須在大多數業主投贊成票下通過特別附例，現行的普通借貸附例並不足夠。
問：我們對業主委員會的一些成員不滿，為了罷免這些成員，我們嘗試利用委託書來獲得足夠的票數，但是票數還是差一些。現在委員會又推出一個新的委託表格，委任一名副主席作為總代理人，委託表上還有兩個選項，註明「如果沒有他（failing him）____主席」，以及「如果沒有他____一名由業主簽署委託書任命的人」。我這樣理解是否正確：如果副主席或主席中的任何一人出席會議，他們將是代理人，而由業主委任的人不會是代表？
答：是的！「failing him」的意思就是，副主席和主席其中一人將作為代理人，單位業主不能選擇代表，除非上述兩人都不在場。
使用這種形式的委託書，將使業主不可能獲得足夠的投票罷免委員。不過，目前你不需要使用法團印發的委託表格，但可以準備自己的委託書，其中第二個「failing him」改為用「我選擇這名委託人____代替前面提到的名字（instead of the foregoing I name…）」來替換。
作者Gerry Hyman為星報《共管物業法》專欄作家
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