【加拿大都市網】
作者Bob Aaron為多倫多房地產律師
安省一棟房子的賣家，在根據購房協議書中的承諾修建化糞池系統時，偷梁換柱，小馬拉大車無法滿足物業的需要。並且在物業狀況聲明關於新化糞系統的陳述中，對系統的適用性沒有做出充分、坦白和準確無誤的披露。在民事欺詐索賠訴訟中，賣家被法庭裁決需賠償買家4.8萬元。
賣家在放盤資料、購房協議或SPIS表格中作出失實陳述是有風險的，最近法院對一宗欺詐案的裁決証明了這一點。
Patrick Gladu和妻子Danielle Boyer-Gladu在2009年於安省Sturgeon Falls購買了一個物業。
在北灣（North Bay）多重放盤服務MLS的廣告中，形容該房屋為一個「Lake Nipissing湖邊華麗的4睡房科德角風格（Cape Cod-style）房屋」，擁有「2+2間睡房」和「2/2浴室」。刊登在分類廣告網Kijiji的廣告稱此物業擁有「大獨立車庫附有一睡房公寓」。
賣家是Michel Robineau和Diane Guidon-Robineau，買賣協議規定，賣方將付費安裝一個新的生態流化糞池系統。
賣方還簽署了賣方物業狀況聲明（Seller Property Information Statement ，SPIS）。
買家拒絕進行驗房程序，在房屋交割後不久，買家開始聞到井水發出氣味，不能飲用。買家Patrick Gladu意識到，新的化糞池系統對房屋來說太小，北灣Mattawa保護管理局告知他，化糞系統不足以勝任。Gladu發現在計算新的化糞系統的大小時，並沒有包括車庫的閣樓公寓。
買方最終起訴因賣方失實陳述所造成的損失。聆訊於2016年12月在Louise Gauthier大法官面前進行，她於今年1月做出判決。
法官在一個約22,000字的詳細裁決中，裁定賣方安裝一個不足以滿足該已上市並已出售的物業所需要的化糞系統，違反了買賣協議。法官寫道，買方已經做出民事欺詐的索賠。
法官還裁定，賣方沒有安裝適當大小和容量的化糞池系統，違反了他們遵守「建築規範」的義務。此外，她裁定賣方違反協議中安裝一個新的化糞池系統的保證，因為它不能滿足該物業的需要。
她補充說，在SPIS中關於新化糞系統的陳述，對所安裝系統的適用性沒有做出充分、坦白和準確無誤的披露。基於對住宅主體不準確的描述，它沒有透露所推薦的化糞系統特地排除了閣樓公寓。
法院處理過許多由於疏忽造成失實陳述的案件，但是Gladu與Robineau的這宗案件的裁決，顯然是因為發現含有欺詐成分。
買家就閣樓公寓租金收入的損失，以及水質差、閣樓管道受損和無法運轉的草坪洒水器所造成損失進行了索賠，不過這些就被法官否決了。
最終，原告人因化糞系統以及修復防護牆裂縫，獲得了將近48,000元的損害賠償。
對於賣家，從這種情況下吸取的教訓是：
•在放盤資料、購買協議或SPIS表格中做出失實陳述是有風險的。
•房地產合約所涉及的法律訴訟十分昂貴並花費很多氣力。
•旨在向買方披露信息的賣方物業狀況聲明SPIS，曾道致數百宗法庭訴訟案件。
購買法拍屋可能出現的複雜問題
Q：購買「法拍屋」 （power of sale）是否獲得超值物業的理想途徑？
A：為確保讀者對「法拍屋」有一致的理解，請容筆者在此說明。總的來說，當業主拖欠按揭供款時，銀行可以採取行動出售物業，以抵償業主所欠款項。
大眾普遍抱有「法拍屋」都是「減價急售」的錯覺，不過真實情況是，銀行均需要採取合理措施，讓物業獲得適當的市場價值。
話說回來，法拍屋仍然是值得入手的，不過買家需要特別留意幾點複雜情況。
首先，物業將以其原有的狀態（as-is）售出，銀行不知道房子地下室是否曾遭水浸，或房子是否有其它潛藏缺陷。在正常的房屋交易中，買家可以向賣家詳細詢問物業狀況，並依此要求賣家負責某些特定維修，作為交易的條件之一。
但是這要求並不適用於法拍屋的買賣，在交易完成後，一切維修將會由新業主自行承擔。
正因如此，購買法拍屋前，強烈建議你先進行徹底驗屋。驗樓師、承辦商、環境顧問與結構工程師等專業人士，能檢查出物業冷暖氣、供電、地基等各主要系統的潛藏問題。
另外，買家開價購買法拍屋時，可以在Offer中加入滿足驗屋結果條款。若驗屋時發現重大問題，就可以根據此條款終止交易。
第二點需要留意的事情，涉及法律方面。若購買時租客或業主仍居住在物業里，這將會增加處理的難度。房地產律師可為你提供這方面的程序指引。
另外，銀行文件內容可能非常冗長兼難以理解，因此亦建議買家聘請律師，審核有關文件。
第三點需留意的是時間性。銀行接獲有意買家開價後，需按一定程序處理，銀行一般隻會於辦工時間處理買賣，因此整個交易過程需時可能會較一般情況長一些。
最後，銀行可能會於買賣協議中加入「贖回權」 條款（right of redemption clause）。若在交割完成之前，原業主有能力繳交拖欠的供款，銀行可根據此條款終止交易。雖然實際操作上此情況鮮有發生，不過及早了解一下買賣協議中是否包含此項條款還是有利的。
雖然購買法拍屋需要警醒的事項不少，不過仍是有其值得購買之處。隻需了解當中可能存在的問題，及聘請適當的專業人士協助處理，之後便可以一勞永逸地享用物業。
