【加拿大都市網】
多倫多最近的房價漲得嚇人，街頭巷尾熱議，各類專家支招，加拿大智庫Simon Fraser 一語驚人，新近出爐的加拿大菲莎學院報告認為，多倫多的房價上漲雖然有需求的因素，但是主要是被海外買家和國內買家的炒房慾望驅動，而不是被基本面的房源短缺所驅動。
菲莎學院的這份報告認為，把房價上漲歸咎於房屋供量不足，這種結論有一個明顯的問題：現有房屋的上市量確實大幅降低，但主要原因是房主預期房價還是要繼續上漲，因此出現惜賣情緒，不想把房子賣便宜了。所以，按照這種邏輯房屋建築量再多，還是無法滿足需求。
現有二手房的上市量短缺造成房價上升不假，但這種短期是人為造成，並不是基本面的供給問題。在一個交易量稀薄的市場上，很少的幾個交易就可以把整個房地產市場炒的火熱，但是這種價格飆升就像焰火般靚麗卻不持久。
菲沙學院認為，許多買房者被價格誘惑入市，將會陷入無可挽回的財政困境。菲莎學院報告中提出這樣的警告。特別是對於多倫多的年輕人，這些人看到房價上升急於置業，他們將是為這場房地產泡沫買單的犧牲品，雖然他們並沒有任何錯誤。
這份報告獨出心裁，與大多數主流媒體的分析都不同，更使得菲沙學院與多倫多地產協會和從業者為敵：因為地產專業人士異口同聲地表示，多倫多的土地和房屋稀缺將使得房價持續上漲。多倫多地產協會一直都將房價上漲歸咎於土地供應，並且認為綠化帶阻礙了多倫多房地產開發，供應端的問題造成房價瘋漲。
但是， 菲莎學院尖銳的指出：自從2012年以來，多倫多的人口與新房比例正在逐年下降，這說明房屋開工數目，不要說跟上人口增長，數據顯示其實超過人口增長速度 。因此，多倫多的房價飆升，其實就是人們在低利率促使下，一種買房賺錢的投資需求大爆發。這才是房價上漲的真正原因。
許多擁有自住房的當地人都選擇買多一棟房子作為投資，因此無端增加了需求端的緊張情況。加拿大本地許多普通人家現在不僅給自己購買投資房，而且開始給下一代購買將來的居住房屋，使得房地產投資成為一場群眾性的熱潮，房屋價格哪有不上漲的道理呢？
但這種低利息造就的，群眾普遍參與的，海外買家火上澆油的瘋狂房市，還能把價格非理性上漲歸咎於基本面的供應不足嗎？要治理房地產市場，根本用不着開發新地建新房，無端破壞環境，只要把人們的瘋狂預期澆滅，把投機貪慾打消，房價自然可以得到控制。
如何扭轉人們對於房地產價格上升的預期呢？加息無疑是個非常有力的重拳。這樣做無疑會傷害加拿大的經濟。因為加息是無差別的打壓，而且加息會提高所有行業的借貸成本。在房地產獨大的經濟形勢下，加拿大所有其他行業都奄奄一息，央行這個時候如果重拳加息，後果會不堪設想。
根據菲莎學院的建議，解決問題的唯一辦法，就是讓安省政府效彷溫哥華，對海外買家徵稅，因為海外買家數量雖少，對於整個房地產系統的價格影響確實火上澆油，要滅火，首先要打擊海外買家。
菲莎學院的報告，最後還建議一條更狠的招數，對於在加拿大擁有房地產，而不在加拿大本地工作的房地產業主徵收額外的物業稅，估計這條建議通過的可能性很低。不要低估了政府的決心，安省財政廳長蘇善民（Charles Sousa），對於海外買家稅的態度上周發生喜劇性反轉。蘇善民說，增加海外房屋買家稅是控制房價增長過快的方法之一。蘇善民略帶悔意的表示，在去年八月BC省針對海外買家徵稅後，安省按兵不動，本意是想讓房地產市場自行調控，但隨後發生的事情讓他非常擔憂，多倫多已經成為房地產炒家的戰場，到處都是搶offer大戰。
本地普通人已經一房難求，財長再也不能對此漠視了。由此可見，省選在即，人氣低迷的自由黨，選擇海外買家亮劍，挽回一點人心，似乎是不需要多少懸念的。
楊凡
加拿大證券學院院士/特許金融規劃師
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