地产投资

多伦多房市火爆，一说到房子大家第一个想到的都是买买买。但最近多伦多房市的风向标，似乎开始转向了卖卖卖。 据多伦多地产新闻报道，从上市的房屋数量上看，与去年同期相比，在2017年头两个半月，freehold house(独立屋，半独立屋和镇屋)上市量都还比较平缓，但是从3月第3个星期开始新挂牌上市量突然比去年增加了56%，3月第4个星期增加了45%，4月第1个星期更是猛增了62%，由2016年的2371间上升到 3845间。 多伦多房主开始套现 据The Canadian Press报道，多伦多居民Sarah Blakely与丈夫7年前，在多伦多一个地段不太理想的地方，咬牙买了栋30万元一层半的独立屋，当时她还觉得花了太多钱感到有些担心。 但就在前不久，他们发现自己的房子已经成了香饽饽，位于最热门区域之一，那些想要买独立屋的家庭愿意出三倍的价钱来买。于是他们卖掉了自己装修过的三卧室住宅，卖价超过100万。 　　 Sarah Blakely觉得在房价高时将房屋兑现是个好主意，现在他们在房价低的渥太华买了面积是原来两倍大的房屋，而且不用贷款。 他们的房产经纪Josie Stern也表示，挑选现在这个时间点卖掉房子很正确，因为市场看起来在冷却。这家人现在再卖，就不见得能卖出这么高的价格了。 Stern说，“我们发现，很多人在搬离这个城市。” 她估计，她今年卖出的35户住宅中，三分之一不是换成公寓，就是搬到房价更可负担的城市。 　　 多伦多地产最新数据也显示，希望落袋为安的卖家开始出手，多伦多低层住宅新挂牌上市量大涨62%。 其中约克区的房屋新挂牌上市量数目更是惊人，比2016年同期上升了75%。与低层住宅新挂牌上市量截然相反的是多伦多公寓市场。今年头两个半月，新挂牌上市量下降了21% ，3月第3周开始增加了11%，第4周增加了17%，而4月第一个星期则下降了1%。 买房 Vs 卖房 安省政府目前正研究压抑房地产市场过热情况，财政厅厅长苏善民（Charles Sousa）表示他将会与联邦财长莫奈和市长庄德利举行三方会谈讨论楼市现况，外界预期本月底的安省预算案或会公布相关措施。 地产经纪Josie Stern称，目前一些买家正推迟买房，等待新政策的推出。而那些买了房的人则急于将旧房出手，许多人现在接到的出价已经不像一个月前那么高。 　　 不过虽然有不确定性，现在的房市还是卖方市场。她今年二月卖的最贵的一栋住宅开价200万，卖价还要高出575,000元。温哥华房产经纪Melissa Wu也看到同样的现象。 温哥华房价年年创纪录，现在很多温哥华买家开始套现，搬到周边有更大空间的小城市里去住。她最近替一对退休夫妇卖掉了一栋200万的百年老屋。他们计划搬到价格低于50万的公寓去居住。卖房多出来的收益就留给孩子们和用作退休基金。这户住宅售价在社区创下记录，但是却花了三周才卖掉，比去年长得多了。 　　 Melissa Wu建议，多伦多的卖家应该在还容易卖房的时候开始考虑，不要失去机会。她说，“总有一天会变的，在回落之前卖吧”。不过她同时也警告说，试图套现的人也是有风险的，市场可能不合作。卖掉了房子套现，可能就买不回原来的房子了。 在楼市火爆但又充满变数的时候 买房还是卖房真的是一个很难抉择的判断 你怎么看？

多伦多房价越涨越高，买不起房的人也越来越多。于是不少颇有创意的人选择了出奇招买房....有些时候，成效还真的不错。 　　   多伦多一对名叫名叫Dan Jacob和Jessica Weisz的年轻夫妇就想出了一个和别人不一样的买房招数：仅花$100印制明信片广为张贴，最后真的私买成功，估计比加入抢offer之战省下了$100,000！ 这对夫妇表示他们一直想要一间有挑高屋顶和工业设计感的Loft公寓，但在买房过程中深切感受到多伦多房市的疯狂，屡遭挫折之后突发奇想，夫妇两人于是想出打感情牌的招数，花$100印了700张明信片，把它们贴到12栋公寓楼每一个单元的门上。明信片不仅表示了他们有多喜欢这个公寓，还说如果有意卖房，请一起到咖啡店坐坐，好好聊一聊... 　　几周之后，他们收到了一些回复。Dan Jacob说，其中一名屋主是位年龄较大的妇女，当他们夫妇邀请她喝咖啡时，她坦言，虽然她一直在考虑，但并不是很想出售这个单元。 好在聊来聊去，他们夫妇和这位房主越聊越投机，这位房主表示她很喜欢他们夫妻，也喜欢他们讲的关于他们自己的故事，于是做出卖房的决定。 　　 谈到这些打感情牌的故事，地产经纪Andrew Ipekian说他深有感触，曾经有一个卖家寄来一张全家福照片里面还有家中的狗狗，虽然这并不会影响销量，但是当两个买家价格相差不多的时候，卖家更倾向于将房子卖给一个良好的家庭。 而且许多卖家出于隐私考虑，不喜欢房屋公开日（Open House），不喜欢五十多个人来到他们的房子随意参观。一些买家也不想清空他们的房子再花钱做Stage。 不过地产经纪Andrew Ipekian提醒大家，私下买卖虽然可以帮助买家节省钱，但是在法律和技术方面缺乏专家指点需要更加谨慎。

今天一大早省长韦恩联同安省财政厅厅长苏善民（Charles Sousa）及安省房屋事务厅长巴拉德（Chris Ballard）一起公布了多项控制大多区房价的措施，明天就生效！ 1.征收15%的“非居民投机税” 韦恩表示，这个新税称为“非居民投机税”NRST（Non-Resident Speculation Tax）。如果房屋买家不是加拿大公民，也非永久居民，没有住在安省，也非加拿大公司，购房之后必须交15%的税，这项新政策将立即开始实施。 这意味着，从2017年4月21日起，中国买家想要在加拿大买房的话，100万加币的房子，要多付15万给政府...200万的房子，多付30万....300万的房子，多付45万.... 不过，韦恩也表示如果上述买家在买房之后一定时间内身份有变化 （比如在安省的留学生或者持毕业工签工作的人，申请到了枫叶卡），那么所交的税可以返还。 征税对象不包括加拿大公民和永久居民，但包括外国公司或外国实体（foreign entity）以及应纳税受托人（taxable trustees）。 以下几种情况可以豁免NRST： 1）已经被安省省提名项目OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）正式接受的申请人士； 2）已经取得难民身份的人士； 3）本人为外国人，但是是加拿大公民和永久居民的配偶，或是上述1）或2）的配偶。 不过，以上四类人的外国人配偶如果与另外一名外国人一起买房，则不能豁免NRST。还有，如果涉及到的第三方为外国人，也不能豁免NRST。 （大金马蹄地区：用黑线圈起来的区域） Toronto Star表示，有消息来源声称“非居民投机税”的实施范围为以GTA为核心的所谓大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe）：西起滑铁卢（Waterloo），东至彼得堡（Peterborough），北起巴里（Barrie），南至尼亚加拉半岛（Niagara Peninsula）直到加美边境。 韦恩强调，现在正是参考温哥华向海外买家征税的时机：「与早年相比，多市目前的炒楼情况与温哥华较接近。假如我们聆听经济师的说法，聆听想置业的省民心声，实在很快会明白情况已经失控，而我们必须采取措施。」 2.扩大住宅租金管制范围  韦恩今天在宣佈对海外买家征收15%的非居民投机税的同时，宣布住宅租金管制措施（Residential Tenancies Act）的适用范围扩大到1991年之后落成的建筑物。省内各类出租物业的年涨幅不得超过2.5%。 省议会将修法，取消针对1991年之后所建房屋的豁免权，对所有出租屋“一视同仁”，即实施统一政策，以免房东乱涨租金。 根据1997年制定的 Residential Tenancies...

4月18日，在实施重锤“限购令”满一个月之际，北京祭出了第12项房地产调控措施。这项措施貌似和购房者并没有直接的关系——北京市所有科研、工业、酒店等用地不能再更改规划为住宅，但实际上，这是对于房地产业精准而犀利的一针猛药。 自从“地王”变成一二线城市土地出让时的常态，变更土地规划从而调整房地产产品形态，几乎是开发商最大的依靠。在充分的市场竞争之下，高价买来的土地已经几乎完全没有利润空间。往往要等到实质开发阶段，开发商再私下做工作，用消防安全、增设幼儿园或菜市场等公共设施之类的理由更改土地规划，由此改变容积率或户型，争取到利润空间。 半个月前，一位在房地产业界深耕了近十年的从业者谈及这次全国范围内的限购时，曾带有几分忧虑地说，他最担心的是出台政策要求绝对不能调整规划，这将使得公司囤下的几块高价地彻底成为被高位套牢的烫手山芋。 在接连扔出11项调控措施之后，这项最被开发商担忧的措施在北京正式出台了。而且可以预期的是，在当下的形势之下，规划部门不敢铤而走险地打任何“擦边球”，政策效果在实施中不会打折扣。 至此，这一个月以内北京出台的调控措施，足以成为一个样本，用来证实市场上一个早已有之的猜测——作为拥有足够行政能力的一方，政府从来就知道房地产真实上涨的原因是什么，也完全清楚即使在货币政策不收缩的前提下用什么方式能够有效降低房价。以往的调控纷纷沦落为“空调”，只是因为不愿意下狠手。 如果梳理一下从3月17日起陆续出台的调控政策，会发现它不像以往那样是简单的三板斧。过去的房地产调控逻辑更多地是在用行政手段强制压低市场需求，抬高购房的门槛，使得交易量降低，再由此逼迫资金链紧张的开发商或业主不得不以略低于市场价的价格出售手里的房屋。 但是，上涨预期仍然在，宏观大环境也没有变化，再加之房地产业在GDP上所占的巨大份额，每次限购时都只是会造成微小的价格回落。能够坚挺过限购期的开发商或房主往往选择捂住房产，而缓降的房价则在不断刺激刚需购房人的神经。于是，每当限购刚刚放松，刚需们就迅速冲进场内，使得每次限购调控都变成下一次涨价狂欢的前奏。 此次调控，起初仍旧祭出的是这些老套路，二套房“认房又认贷”、离婚1年内购房按二套房贷执行、认定时缴纳个税标准从严等，都旨在抬高门槛，把资金不足的刚需排除在购房者之外。整治商办类项目，是堵住住宅限购后的下一个市场热炒题材。而教委对“学区房”的整治，则是与这一轮最疯狂的炒作题材针锋相对。因而，市场上对此并无太多担忧，甚至在开年房价疯涨的时候市场上就早早预判了调控的发生。在一项项调控措施落地时，这些早有预备的专业炒房人或开发商甚至会有“靴子落地”的安心感。 而值得拿出来重点说一说的是随后出台的一些政策，看似很微小很无厘头，却准确地打在了市场运行链条的潜规则上。 最大的招自然是今后5年和今年北京的土地供应计划。今年北京住宅供地1200公顷，以保障30万套住房建设需求。未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房拟建25万套房。同时，20万套在途的商品住房项目也在加快入市。 这个数字看起来并不大，2012年北京市公布的“十二五”期间供地计划为9300公顷，实际完成了6959公顷，比未来五年的计划供地数多出了将近1000公顷，而众所周知的是，由于各种原因，供地计划完不成的概率要远大于按期完成。但是，如果加上对人口膨胀因素的计算，这一供地数就多得有点吓人了。 过去的五年里，北京每年平均以增加70万常住人口的数量在迅速膨胀，而未来五年的人口增加数上限还没有超过150万。雄安和通州两处高度配置行政资源的人口疏解重地已经准备就绪。 在这种情况下新增的住宅加上原有的存量房，将对市场形成巨大的压力——不是需求端的，而是供给端的。这种情况在过往的调控中殊为少见，原因很简单：压制需求只能造成短期上的房价下跌，增加供给则更能直接有效作用于房价。一旦真的从供给端下手，就可以认定是开始“动真格的”了。 对中介的打击更值得细说。很多人难以相信的是，这轮房价上涨对于京沪深等以二手房交易为主的城市来说，中介的作用甚至大于开发商。举个例子，从去年年初以来，北京热点小区的中介就都是这样玩转市场的：找到想出手的房主，告诉他上一家同等户型的签约金额，之后提出独家代理房源，承诺在两个月内以高出上一家几十万甚至上百万的价格成交，并当场给出几千至一万不等的“独家代理费”，如果逾期未成交，“独家代理费”就归房主所有。对于卖主来说这是一次毫无风险的交易。如果成交了，能够坐享红利。即使没成交也没有太大损失，最多是把房子重新挂出去，而且还能得到一笔代理费。 用这种方式，几家大的中介公司几乎垄断了北京热点小区的全部二手房房源。而在一个单边上涨预期背景下的商品市场，一旦做到了货源垄断、渠道垄断后，中介的话语权就大得出乎人们预料。 此次调控中那些看似颟顸的禁令，如禁止出现“升值潜力无限”、“学区房”、“买一层送一层”等宣传词汇，禁止新房源比旧房源成交价高等，实际上针对的都是中介在渠道和货源上的垄断性。而措施则是最为狠辣的“一旦违令、立即封店”。从前在中介界的“上有政策下有对策”，在这次调控中变成了“毫无议价空间”。 实施半月间，北京已经查封了三十多家中介门店，并倒逼几家行业龙头做出了近乎苛刻的从业承诺。在北京使出第12招调控的同一天，在北京二手房市场占据近七成的链家做出公示：未来二手房主在挂出一个月之内要求涨价的话，这处房源将被无条件下架。这几乎是一个自断双臂的做法，是让中介商赖以为生的渠道和房源进行左右互搏，但这也是政策高压下想保持企业生存运转的唯一做法。 一个月内，市场预期已经冷下来了，但是房价仍在上涨。房地产市场调控的成效，并非短短一个月就能总结的。但可以看出的端倪和趋势是：如果已经将市场潜行若干年的潜规则端上台面，公开予以重拳。那么，房价暴涨的时代真的已经过去了。 不过，同时也能够印证的一点是：政府的期待始终是房价平稳或缓涨，甚至不排除会做好出现一定幅度下跌时的预案措施，但绝对不会真的希望房价出现实质下降，更不用说是大幅下跌。毕竟全国累计超过300万亿的房地产市值，已经和政府形成了短期内无法替代的密切关系，一荣俱荣、一损俱损。 这从陆续在31天之内凑足一打的调控措施上就可以看出：这是一套有着成熟逻辑的组合拳：先循常规、再补漏洞、继而捻死潜规则。而现在在政府手上，还至少有每年轮换调整学区、禁止某个时间段内成交（如两年）的二手房再度上市、调高最低过户计税价格等几张蓄而待发的牌可以打。 没有一次性打出所有牌，而是不断加码，这从一定程度上意味着：至今为止，政府仍然没有要彻底降低房价的意愿，但是抑制住房地产业快速上涨的决心已经非常明显，力度也大于以往的各次调控。同时也会反向印证：一旦调控意愿减弱，政府也可以反向地给各项措施解锁，届时无须再行公布，只需要在执行过程中适量放宽就能够对市场形成缓慢而稳定的预期。 所以，最近总有人来问我还是不是应该买房，那我在这里统一回答一下：有自住需求，同时希望房子能起到保值作用的，就买。没有必要的自住功能，希望房子能够成为有效投资品的，别入场，小心因无法及时变现而造成资金紧张。因为房价暴涨时代已经过去，但上涨时代仍在继续。 作者：资深媒体人黎岩

北京中产爸爸因嫌学区房价格高愤而赴国外买房移民、北上广一套房可以在国外买城堡或岛屿……是不是隔三岔五的就被类似的故事刷屏？去国外买房移民真的这么容易吗？近日《金证券》记者走访多家海外投资中介，得到的结论是：别傻了，投资还差不多，想移民的大多数只是呵呵。 欧洲小国较容易 美国加拿大非常难 《金陵晚报》报道，最近一条被刷屏的消息是，花245万人民币就可以在法国卢瓦尔河地区买下一座城堡，附带一处私人深林，一个牧场，周边还有护城河环绕。最最重要的是这个城堡里有45个房间！形成强烈对比的是，245万在北上广连60平方都买不到。此前，被提及最多的一个故事是北京中产爸爸因嫌学区房价格高，愤而卖掉国内房子，全家赴美买房移民。 《金证券》记者注意到，在所有的国外买房移民宣传中，最常见的广告是：100万投资澳洲房产，300万投资房产加移民。 但南京一家海外投资中介的顾问告诉记者，仅仅“购房”是很难获得移民资格的，往往还需要其他条件。他介绍，“购房移民”难度相对较小的是诸如葡萄牙、意大利、塞浦路斯等有意吸引“移民”的国家，而美国、加拿大的难度非常大。以美国EB-5投资移民政策为例，此类签证每年只有10000个名额。要求是，需要在美国投资50-100万美元不等，并雇工10人以上，才可以拿到“绿卡”。“这个条件对一般人来说是很高的，没有几千万资产根本不要谈这个事。” 新富群体爱海外买房 投资也有风险 “现在海外投资中介宣传的海外买房投资移民，实际上是移民这个事可以忽略不计，主要是投资。”北京一家海外投资中介人士说。 前述南京的海外投资中介则直言，国内房价涨的太快，用北上广500万“蜗居”的钱，可以在国外购买很好的房产进行投资。“像澳洲300万的房子，年收益率此前大概在12%左右。投资的中国人中60%-70%仅仅就是投资而并不是移民。”他说。 采访中，国内一家海外投资中介告诉记者，演员沙溢、胡可夫妇就买了他们澳大利亚墨尔本项目的一处房产投资。 《金证券》记者了解到，在国外进行房产投资的主要是国内企业主、金领、炒房客等新富群体。 中信证券一位负责投资移民业务的人士告诉记者，现在国内一些机构还负责替投资者打理在海外的固定资产，承诺投资者在家什么不用管就可以获得稳定收益。“虽然有吹牛的成份，但确实说明现在机构对海外投资业务的服务越来越健全。”但他也提醒，毕竟是海外投资，投资者看不到摸不到，即便一年飞去监察一次，成本也很高。“移民不容易，投资也有风险。”

加通社资料图据加通社，加拿大地产协会说上个月房屋销量再创新高。协会说系统显示三月销量上升了1.1％，达到自2016年4月份以来的每月历史新高。与去年相比，大多伦多地区销量上涨6.6%。3月全国平均房价为$548,517，比一年前增长了8.2%。除去大温哥华和大多伦多地区后，均价为$389,726。C08

■不少置业人士近年选择房价较低的郊区购置物业。 星报资料图片 ■专家提醒假如居住郊区而继续在多伦多工作，驾车往返市中心的开支将会大增。 星报资料图片 综合报道 大多伦多地区房产价格近年暴涨，不少置业人士改为选择房价较低的郊区购置物业，有房地产代理认同郊区房价可能较易负担，但同时提醒家居住郊区的日常开支远高于城市，长远而言，迁入郊区未必真正节省开支。 多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board）公布，大多伦多地区上月平均房屋价格升至916,567元，较一年前急升33.2%，令到愈来愈多买家退而求其次，把置业地点转移至偏远郊区。 房地产代理商Stomp Realty共同创办人史密斯（Erica Smith）表示，在3至4年前，只有约10%的置业人士选购郊区房屋，到今时今日打算到郊区置业的买家占去约一半，其中一些更迁居至距离多伦多超过100公里以外的巴里（Barrie）、基秦拿（Kitchener）或滑铁卢（Waterloo），不惜每天长途跋涉来回多伦多上班。Stomp Realty另一名创办人马加兰斯（Lorena Magallanes）指出，远离大多伦多地区的房产价格肯定较低，买家可以选择面积较大的居所。 市区服务设施一般较好 不过定居偏远的郊区可能要面对城市所不会遇上的额外日常开支，例如交通和托儿费用都会较高。专家提醒在长远计算下，迁居郊区未必节省大笔金钱。 打算置业的摩根（Jess Morgan）与丈夫在过去6年努力储蓄，希望有足够金钱支付首期，初尝业主滋味。他们在多伦多工作，但因应本身的负担能力，计划未来2年在较偏远的奥克维尔（Oakville）置业。他们的置业预算最多只有90至95万元，希望能够以较低按揭买入较大面积的住所，为日后生儿育女作准备。 专家提醒，类似摩根夫妇有意在偏远地区置业的人士，必须首先考虑交通费用大增，若果夫妇继续在多市市中心工作，他们可能需要拥有两辆汽车，代表着他们需要增加汽车保险费、汽油费和泊车费开支。此外往返工作地点亦需要更多时间，变相增加托儿开支。 除了偏远郊区的日常生活开支较高外，市区提供的服务设施略胜一筹，例如在教育、医疗护理、文娱活动种类和游乐场所等。因此置业人士应当在移居郊区前深思熟虑，以免将来后悔决定。 资料来源：加通社

Briars Resort占地135英亩。 twitter Briars Resort卖主薜巴特家族对找到合适的买家感到高兴。 Metroland 【加拿大都市网】 本报根据YorkRegion报道，安省Jackson's Point一间标志性的度假村Briars Resort本月底将迎来一位新的买家。经过一年多的全球调查，筛选了超过40多位潜在投资者，最后由一位陆姓中国买家R. Lu买下了这间度假村。 这间度假村是加拿大最古老的度假村之一，由薜巴特（Sibbald）家族管理了接近200年，有大约100多名的员工。 度假村占地135英亩，包括100多个历史性的酒店房间，18个洞的私人高球场和Red Barn土地。交易由中介公司Colliers International酒店经手，于4月底正式易主。 收购方案提出支持就业 度假村副总裁晓治薜巴特（Hugh Sibbald）说，从所有的收购方案来看，陆先生提出的计划，包括开发度假村，保护当地环境以及支持就业和社区，是所有买家中最适合的。 晓治薜巴特亦提到，卖给中国人让The Briars回归中国的根源。因为薜巴特家族的先辈法兰薜巴特（Dr. Frank Sibbard）当年正是用他在中国投资成功的收益，早于1878年买下了这块地产，为今日的度假村、酒店和高尔夫球场打下了根基。 交易后Red Barn土地将改建为娱乐活动场所，同时酒店还将新增房间。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 多伦多房价一路涨，许多人都在想着买房，但是买哪里是一个大难题.... 像华人熟悉的地段好的社区：多伦多市中心独立屋均价已经超过250万；奥克维尔均价超过160万；万锦均价超过170万；列治文山均价也超过170万；旺市的均价超过了150万...所以虽然买房最重要的是Location, Location, Location, 但好的Location也不是人人都买的起。　　 日前加拿大金融杂志《Moneysense》公布了GTA最值得买房的25个社区，排名的指标从平均房价、房产交易的走势、经济的健康状况、相对于邻近城市或社区的房地产价值、租房市场价格以及对房地产专家和经纪的调查等方面。目前在大多伦多地区，买这几个区域的房子最有升值潜力！ 从整体来看，在这25个社区中，其中22个在约克区，华人聚居区万锦有8个，列治文山有7个，奥沙华(Oshawa)有2个，多伦多市区有1个。 Pleasant View 多伦多最佳置业社区是Pleasant View，当地平均屋价为891,000元，但较周围地区便宜40%。Pleasant View地处北约克的最东北角，Victoria Park至404，Sheppard至Apache, 和士嘉堡接壤，是北约克最小的社区。　 如果能在这里找到需要整修的房子算是不错的投资。随着Bayview-Bridle Path地区的扩展，这个地方很快就会受益。　　 区内有7个公园，7所学校，其中4所公立小学，1所初中。高中则跨区至士嘉堡，分割较为复杂，以Ernest为界，南为享有盛誉的Sir John A Macdonald高中，北为L'Amoreaux Collegiate Institute，由于有选择的权利，大部分华裔子女都有机会选择Sir John A Macdonald。 便利的交通是该区的又一大特点，无论是公车、地铁还是汽车交通，都有十分便捷的路径。Fairview Mall、Don mill/Finch路口的Skymark广场、Van Horne路口和Sheppard路口的Plaza是该区最近的购物、娱乐、餐饮场所。 East End Danforth 第2名是有Upper Beach之称的East...