地产

【星岛综合报道】由非裔人士领导的非营利组织霍根巷协会(Hogan’s Alley Society)正在推进其计划，在温哥华历史悠久的华埠南端建造一座多功能社会住宅大楼。 据Daily Hive报道，Studio One建筑公司最近提交一份开发许可申请，​​对位于缅街728-796号地块建造一座128呎高、12层的建筑，其中包含109个社会住房单位，以及位于一楼和二楼约7,400 平方呎的零售餐饮空间。 当地开发商Bonnis Properties于2023年将该房产连同重新规划方案一起出售给了霍根巷协会，交易价值2000万元。在交易最终敲定的同一天，联邦政府的加拿大按揭及房屋公司 (CMHC) 向该组织提供了2,520万元的贷款。 之后新重建方案与已获批准的方案整体形式和高度基本一致，但修正为更广泛的用途，包括75套市场分层产权公寓、19套社会住宅，以及6,000平方呎的零售餐饮用途。 2025年的新设计方案总建筑面积为92,300平方呎，密度也略有增加，高于2021年重新分区核准方案的85,700平方呎。这块12,844平方呎地块的容积率密度，也从建筑面积的6.7倍增加到约7.2倍。 该项目将提供近200个安全的自行车停车位。此外，还将设置34个汽车停车位，低于先前方案中的64个。 除了住宅用途将完全转变为社会住宅外，该项目最重要的变化在于建筑方向。 先前和新的方案均拆除了位于该物业与交叉路口拐角处的建于1899年的3层寄宿楼。 先前的方案力求与华埠独特的历史建筑和材料特征相一致，同时融入了缅街上建于1910年的建物，以及联合街上一座建于1925年的简朴建筑的遗产元素。而新的设计则考虑到现代感且对比鲜明，据说其灵感源自非洲文化。 (图：Studio One Architecture/Hogan's Alley Society) V11

【星岛综合报道】齐马 (Harjinder Cheema) 于1996年在卑诗省素里市152街购买了一块4.3英亩的土地，当时他斥资69万元购得这块地，其中包括一幢地下室已装修完毕的朴素单层住宅，但土地为农业用地。 他的朋友曼德 (Gurdarshan Mand) 和吉尔 (Kuldip Gill) 是这笔交易的地产经纪。他们各自同意支付10%的购屋款和10%的房产维护费用，以换取10%的所有权，齐马以信托的形式代为保管。 如今这块土地价值超过2500万元，但两位朋友因各自对口头信托协议的解读，以及后来试图将其协议以书面形式记录下来而发生了争执。 据CTV新闻报道，该房产的所有权归属问题最终被提交至卑诗最高法院。法官布莱克(Lauren Blake)本周就此案发布了一份长达128页的裁决。 最终，尽管法官认定3人均存在严重的信誉问题，但裁定曼德和吉尔保留了该房产的所有权，并下达了多项命令，旨在确保他们和齐马能够从法院下令出售的房产中获得公平的补偿。 最高和最佳用途 即使历经大温哥华地区数十年的房地产繁荣时期，该土地的价值也从1996年齐马支付的69万元，飙升至2025年卑诗物业估价处(BC Assessment)鉴价的25,555,900元，这笔地价涨幅之大令人咋舌。这是1996年购入价格的37倍多，涨幅高达3,703%。换句话说，自1996年以来，该房产每年平均增值超过88万元，相当于原始投资的127%。 虽然法官布莱克的判决并非旨在解释房价飙升的原因，但从本案原告曼德和吉尔提交的评估报告中汲取了一些见解。 据鉴价资料显示，该幅土地上的房屋建于1969年，拥有6间卧室和3间浴室，居住面积为2,092平方呎(约2092平方米)。房屋仅占该地产估价中的32,900元，其余价值均归于土地。 根据法院判决，虽然该房产目前的土地分区为A-1，即“一般农业区”，但自齐马购买以来，却从未被用作农田使用。在卑诗省，用作经营农场的土地评估税率通常远低于住宅或其他商业用地。 尽管目前该地块的土地分区为A-1，但它位于素里市官方社区规划中指定的“混合就业”区域，以及该市东纽顿商业园区，即社区概念规划中指定的“商业园区”。因此，根据评估员的说法，该地产“可能的最高和最佳用途”是重新开发为商业园区。 108天审理期 法官布莱克对此案的审判期原定25天，最终却耗时19个月，即长达108天。 法官在判决书中多次表示，该案提交的证据数量之多，以及耗费大量时间争论，最终证明与她对案件分析无关。 基本上，争议的焦点是原告声称齐马继续以信托形式为他们持有20%的房产。齐马否认了这一说法，并辩称信托协议已失效，如非双方随后达成协议，就是原告未能履行支付20%房产维护费用的义务。 以上两种说法都无法让法官布莱克满意。 布莱克认为齐马以信托形式为曼德、吉尔及他们的妻子持有20%的房产，其余80%则由他本人持有。 作为补救措施，法官裁定有必要下令出售该房产，这是原告的诉求，而被告则表示反对。 布莱克的判决书中写道：“继续通过分割的方式将双方作为房产的共同所有人捆绑在一起，只会导致进一步的冲突和不可避免的法律诉讼。解决双方之间高度冲突和敌意的最有效方法是下令出售该房产。” 法官下令在判决作出后的60天内将该房产挂牌出售，并规定了出售的具体条款。 一旦房产售出，原告将有权获得20%的出售收益，扣除相同比例的地产经纪佣金、必要的成交费用和适用税费。 原告还必须从其应得的收益中扣除20%的抵押贷款和信用额度价值、20%的齐马“合理发生的费用”（由法院书记官确定）以及20%的因出售产生的税务结果。 他们应得的销售收益份额将增加20%，包括齐马从该房产上获得的42,000元租金收入(该收入未与他们分享），以及Cheema Bros. Transport Ltd.根据该房产租赁条款“应支付”给齐马的款项的20%。 其中许多对价的具体价值仍有待确定。根据布莱克的裁决，将举行另一场听证会，以决定如何评估诉讼费用。 (图：Google Maps、BC Assessment) V11

【星岛综合报道】素里的一些城市屋（townhouse）买家对开发商想要撤回出售房屋的交易感到愤怒和沮丧。 据《Surrey Now-Leader》报道，位于素里Newton区的Creekside Terrace开发项目，建于原素里公众市场旧址，自今年1月起，看似已准备好让人入住，但至今无人居住。 一些买家早在2017年就投资了该楼盘，随着多年来该工程延误不断加剧，他们的耐心也逐渐耗尽。 “这套房子已经让人等了太久” 周二（8月19日），买家们惊讶地收到了一封来自律师的邮件，里面有他们的预购定金支票，他们认为这是开发商试图终止与他们的合约，然后以更高的价格出售房屋。 收到近9.2万元支票的苏姓女子（Tania So，译音）表示，她不会将其兑现，而是会等待对开发商的法律行动。 “我们都感到沮丧和愤怒，”她在一个18人的群组聊天中谈及其他买家时说道，“甚至还不仅仅是沮丧，更糟糕的是愤怒。我是如此生气、失望和无助。这套房子已经让人等了太久。” 买家们表示，他们的钱被冻结了好几年，没有利息，就等著搬进城市屋，这太不公平了。 “我和丈夫刚订婚时就买了这套房子。”她说，“我们买它来养育孩子，而现在我们已有两个孩子，其中一个读一年级，却没有地方住。我们的孩子现在在这个社区的日托和学校上学——我们一直以为会住在这里，等啊等。” 她补充道，“（我们的钱）如果存入一个高利息帐户，哪怕是一个几分钱的储蓄帐户，存9.2万元，7年后应该也能有一些回报。但现在我们甚么回报都没有，只是退还了本金……感觉就像个骗局，这太不公平了。” 开发商称欠银行3,200万元 周三（8月20日），几位不满的买家在赵姓（Eddie Chiu，译音）开发商工作的地方与媒体《Now-Leader》会面。赵同意与买家见面并陈述他的观点，但拒绝接受记者采访，并锁上了前门。对峙的影片被拍了下来并发布到社交媒体上。 Things got heated in #SurreyBC yesterday when angry townhouse buyers confronted developer Eddie Chiu about a deal gone wrong. "I feel...

【星岛综合报道】列治文皇家骑警警告市民，租屋骗案最近变得猖獗。 自今年7月以来，列治文警方已接获并调查五宗此类骗局的报案，受害者损失金额为400至2,600元不等。 警方周五表示，在大多数情况下，受害者是在社交媒体群组或平台上看到网上招租广告，联络了自称为屋主的对方，并被对方要求以电子转帐形式支付一笔指定金额的订金，以预留住宅单位。 一旦“订金”转帐后，受害者就发现无法再联络对方，而所称的租盘其实并不存在。 列治文皇家骑警经济罪案调查组(Economic Crime Unit)发言人Denise Kam表示：“我们知道到租务市场竞争非常激烈，尤其是到了每年的这个时候，骗子经常利用群众的情绪来制造急切感。她提醒市民，在支付按金或订金之前，务必保持谨慎并要核实所有权。” 警方提供了几个可助避免受骗的建议，包括： 一、在多个租赁平台上核实租盘资讯； 二、对招租广告上的图片进行反向图片搜索，以查看是否被重复挪用的图片； 三、确认住宅的所有权或管理权的持有人身份； 四、切勿在未亲身到过单位查看前支付款项。 图：加通社 V20

【星岛综合报道】温哥华一家分契式物业公司（strata corporation）正在起诉开发商和承包商，据称后者未经许可在其建筑物和土地上方操作建筑起重机。 根据8月12日的民事诉状，分契式物业公司（Strata Plan BCS1199）正对Keltic Canada Development Co. Ltd.和WCL Formwork Ltd.提起诉讼，指控其起重机侵占了分契式物业的“空域”（Airspace）。物业公司称，这构成非法侵入和滋扰。 该分契公司代表位于车站街（Station St.）919号的九层柏文大楼“左岸”（The Left Bank）业主。它声称，Keltic和WCL正在普赖尔街(Prior St.）200号的相邻地块上建造一幢或多幢建筑物，并使用一台可在分契物业上方旋转的起重机。 建筑师MCM Partnership提供的线上专案描述表明，Keltic的工程与位于普赖尔街220号的一幢新的医疗办公大楼有关，该办公大楼位于未来的新圣保禄医院（St. Paul’s Hospital）西北角。 人口密集环境下的施工难题 民事诉状称：“被告的行为完全漠视并公然侵犯了分契物业公司及业主不可侵犯的财产权。” 并指出，“起重机的运作危及业主及其租户、居住者和访客的安全。”诉讼请求法院颁布临时禁令，并判处100万元的惩罚性赔偿。 根据公开破产文件，WCL据称是由Whitewater Concrete Ltd.及相关实体的负责人于2024年成立的，目前这些实体正处于由德勤重组公司(Deloitte Restructuring Inc.)监管的破产管理程序中。 “空域”是一个法律概念，在卑诗省，它赋予业主对其财产上方空间的合理使用权，该权利应反映其对物业的合理使用程度。 一位专家表示，风险始终存在，而卑诗工作安全局(WorkSafeBC)制定了许多关于起重机安全操作的规定。 BC Crane Safety的现场职业健康与安全经理Jen Mutas说，“如果起重机在邻近物业上方摆动，则开发商或业主与起重机半径范围内的邻近物业之间就需要签订地役权(easement)或‘摆动协议’。” “左岸”公司在其民事诉讼中，则援引了卑诗最高法院法官WA...

【星岛综合报道】卑诗省一位房地产经纪因未能尽职调查一幢海滨住宅是否位于原住民考古遗址，导致买家遭受损失，因而被监管机构处以2万元罚款。 据CTV报道，温哥华岛一位房屋买家直到交易完成后，才发现每次想在房产上挖洞，都要支付数千元的意外许可费用，以及聘请考古学家和原住民代表按小时收取费用。 地产经纪斯弗塔（Candice Svrta）曾向该买家展示七处房源，位于Qualicum Beach的物业是其中之一。当时买家正在寻找一块海滨地产，可以用于翻新或建造新房。 根据地产经纪与卑诗金融服务管理局（BC Financial Services Authority，简称BCFSA）之间达成的纪律处分同意令，上面列出的购房协议细节显示，买家最终决定购买该物业，并告知斯弗塔，他们计划对现有房屋进行翻新。 该购房协议于2018年7月由斯弗塔起草，并提交给了卖方经纪。据BCFSA称，合约中并未包括任何与该房产位于考古敏感区域的相关条款。 同意令中，有卖方提供的一份房产披露声明，但该声明已被涂掉，除了留有一条“我们并非长期居住于此”的注解之外，没有任何细节。 BCFSA称，3周后，买卖双方在购买协议中添加了一份附录，鉴于化粪池的检查结果，售价降低了5,000元，最终以64.5万元成交。 每次挖掘须付许可费、原住民监督费 该交易于2018年8月完成，但买方其后从区域政府那里得知，该房产实际上是位于对当地原住民具有重要历史意义的考古遗址上。 纪律处分决定称：“因此，（买方）面临着更高的改造成本，包括每次挖掘均需支付3,500元的许可证费用，以及考古学家和原住民代表在挖掘期间待命的费用，每小时各付125元。” 两年后，买方入禀卑诗省最高法院起诉斯弗塔和Pemberton Holmes Ltd.，索偿民事损失。 根据监管机构的说法，这宗诉讼于2023年12月私下和解，当时监管机构已启动内部调查，以确认经纪是否曾对该房产的考古敏感性进行过任何调查。 但BCFSA未发现有任何调查记录，该经纪因而构成未能采取足够步骤，来发现和披露该物业是否位于受保护的考古遗址。 BCFSA经调查后获省府确认，该地产位于受到《遗产保护法》（Heritage Conservation Act）保护的考古遗址上，法律规定，该地产“未经省级遗产许可证，不得对其进行损坏或改造”。 最终，该经纪与监管机构于8月6日签署了一份同意协议，斯弗塔及其个人房地产公司（Svrta PREC）被裁定，“在3个月内共同及分别向BCFSA支付2万元的纪律处分罚款”。该经纪还须支付监管机构1,500元的执法费用。 协议还要求斯弗塔自费到卑诗大学尚德商学院注册，完成房地产交易服务教育课程。 监管机构表示，不遵守同意令可能会导致房地产执照被暂停或取消。 卑诗省有超过62,000个考古遗址，其中90%源自原住民。 卑诗省《地产服务法 》(Real Estate Services Act)要求持牌经纪，必须以客户的最佳利益为重，诚实行事，秉持合理的谨慎和专业行事，并尽一切合理努力了解客户考虑购买的房产的相关事实。 图：谷歌街景 V6

【星岛综合报道】根据加拿大六大银行之一满地可银行（BMO）的最新报告，本国年轻人的处境并不乐观。加拿大统计局（Stat Can）的数据显示，青年失业率在7月份急遽上升，已攀升至2010年以来的最高水平（不包括疫情期间）。 BMO指出，失业率上升在经济衰退时期很常见，但如此集中于青年的失业现象则不是。该银行警告称，这并非因为对工人的需求不足，而是由于大规模学习许可热潮导致的劳动力供应过剩。 青年失业率飙升速度快于整体失业率 加拿大青年失业率高企，对整体经济造成沉重打击。经季节性调整后的7月青年失业率攀升至14.6%，较上月上升0.4个百分点。BMO指出，排除疫情首年的异常扭曲情况，这是2010年以来最高失业率。不过，这个数字虽然很高，仍未达到历史最高水平。 满地可银行首席经济学家波特(Douglas Porter)解释道，“在2020年以前，最高的青年失业率是在1982年创下的，刚好超过20%。但这一高失业率，也同时创下了战后时期的最高整体失业率（13.1%）。” 失业率上升是进入经济衰退的典型特征，但今年的情况与1982年截然不同，失业率上升几乎完全集中在年轻人这个群体。 劳力市场无法吸纳移民潮带来的年轻人口 BMO将失业率的比率进行比较，以突显压力的集中程度。“深入了解青年相对于总人口的具体压力的一种方法，是查看青年失业率（14.6%）与25岁及以上人群失业率（5.7%）的比率，目前该比率约为2.5:1，”波特解释道。 简言之，加拿大的年轻人——年龄介乎15至24岁，积极寻找工作并具备工作能力者——比25岁以上的劳动者更可能失业，机率高出150%。2022年之后，青年失业的加剧是由于获得学习许可的移民热潮所推动。 数据显示，该族群的人口激增（蓝线）与其失业率上升（红线）之间呈明显相关性（上图表）。青年失业率的激增同时伴随着该人口群体罕见且迅速的增长，而这种增长正是发生在加拿大移民潮大举涌入期间。 “……不出所料，当年轻人口膨胀时，青年失业率往往会相对于其他人群上升。”他解释道。 波特进一步指出：“过去几年，15-24岁年龄段的青年人口增长迅猛，主要是因为有大量国际学生涌入。” 政府文件显示，政策制定者寻求通过迅速增加学习许可证的发放量来促进总需求增长。数据显示，增加许可证的数量远比吸纳大量新增劳工更容易得多。 据悉，仅在12个月内（截至2024年7月），青年人口同比就大增7.2%，“难怪青年失业率随后飙升”，波特说。 图：CBC V6

【星岛综合报道】温哥华市拟建造更多“遗失的中型住宅”(missing-middle)的努力遭遇阻碍，此前多个建筑项目因工人和未来住户面临严重安全风险而被下令停工。 据Postmedia报道，2023年，温哥华高调实施的新分区规划，允许在低密度住宅区内，独立屋地块可建造最多6套房屋，而此前这些住宅区仅允许建造独立屋或单一分立式、复合住宅。温哥华市政府将这些小型多单位公寓称为“多重复合式住宅”(multiplexes)。 但一位发言人证实，市政府最近暂停了至少9个项目的建设，因为发现这些建筑项目距离电线太近。 市政府拒绝提供这些建筑的地址。 之后Postmedia根据线民提供资料走访了这些位于温哥华东区的建物。该传媒发现这些地块上的建筑似乎处于后期施工阶段，并且非常靠近电线，其中一些建筑似乎已接近完工。 市政府公共许可证资料库显示，这些房产已收到停工令。 市府发言人表示，《加拿大电气规范》(Canadian Electrical Code)对电力基础设施有明确的退让要求，但这些要求并未经过市政府工作人员的核查。发言人表示，工程师、建筑师或电力承包商有责任审查专案计划，并提供专业的书面保证，确保专案符合卑诗水电公司基础设施的退让要求。 “遗憾的是，在9宗案例中，持有证照的专业人员犯下错误。”市政府发言人表示：“这意味着这些建筑将过于靠近高压架空电线，对工人和居住者构成严重的安全风险。” 卑诗劳工安全局 (WorkSafeBC) 表示，除了市府发布的9份停工令外，还对3处受影响的物业发布了停工令，“原因是这些物业对工人安全构成重大且持续的风险”。 发言人表示，市府目前正在审查这些项目的合规情况，“作为额外的预防措施”。 住房倡导者和专家长期以来一直在敦促政府建造这种中等密度住房，有时也称为“遗失的中型住宅”，这种住房很受居民欢迎，而且比温哥华大多数住宅区占主导地位的独立式住宅便宜得多。 2023年，卑诗省政府出台立法，要求各市政府在2024年6月之前更新其条例，允许在住宅区最多可建造4个单位，在交通繁忙区域最多建造6个单位，此后，这些“遗失的中型住宅”项目，在卑诗省各个城市陆续推出。 但在卑诗省级立法出台之前，温哥华在中密度住房建设方面一直领先于卑诗省的大部分地区。 温哥华的升级分区源自于时任市长甘迺迪(Kennedy Stewart)于2022年1月提出的一项动议，该动议经当时的市议会批准，指示工作人员制定开发多单位复合住宅(multiplex)政策。2023年9月，温哥华现届市议会批准了该项分区政策，市长沈观健表示，市议会正在“对住房危机采取大胆行动”，并“开辟一条通往真正解决方案的道路”。 自那时起，人们对这类住宅的兴趣日益浓厚：从2023年到今年6月，温哥华市共获得579份多单位复合住宅开发许可证，并已发放114份。 (图：Google Maps示意图，非文章中提及房屋) V11

【星岛综合报道】一项新的研究揭示了温哥华在7年后可能面临令人不安的住房状况。研究表示，如果房地产市场没有重大变化，届时房价将会出现怎样的变化。 协和大学(Concordia University)莫尔森商学院和Equiton联合开展的这项研究，其最有趣的部分之一在于它是由人工智能(AI)驱动的。 正如我们在许多房地产报告中看到的，该项研究探讨了看似永无止境的住房可负担能力问题，其中供应是首要关注点。 总理卡尼已承诺要解决这个问题。 该研究表示，“我们利用可靠的数据、传统的计量经济学工具，以及AI预测模型，量化政策行动和市场变化如何帮助住房供应与潜在需求重新取得平衡。” 研究使用的AI工具预测了包括温哥华和多伦多在内的加拿大主要城市的房价，并“模拟了现有住房供应扩张率分别增长0%、50%和100%的情况”。 结果该研究表明，由于移民减少，预计今年房价将小幅下降。研究指出：“但这种影响是短暂的。” 随着人口成长反弹，房价将恢复上涨趋势，到2032年，房屋中位数将从基准竣工水准的250万元上涨至近280万元。 该研究也强调，为了扭转这一趋势，国家和城市需要完成惊人的完工量。研究指出，即使竣工量增加50%，也无法显著减缓这一趋势，“而且房价仍将略高于280万元。” 研究还指出，需要加速供应(住房)，以防止最坏的情况发生。 研究说：“如果供应不加速增长，到2032年，温哥华房价中位数可能超过280万元。只有最积极的供应增长才能将价格稳定在250万元左右。” “这反映了温哥华严重的供需失衡，即使大规模建设也需要稳定房价。” 即使房价保持不变，也不代表人们可以负担得起。 报告显示，目前温哥华的房屋中位数在240万元左右徘徊。 我们可以从其他房地产报告中获得更多见解。例如，大温哥华地产经纪协会(Greater Vancouver Realtors)所分析的基准房价，基本上是特定城市房屋的典型价格。该会表示，上月大温哥华区独立屋的基准价格为1,974,400元。 看看温哥华的具体地区，情况则大不相同。 上月温哥华西区的独立屋基准价格为3,311,800元；温哥华东区则较为合理，为1,794,500元。 协和大学的研究表明，问题不仅在于建造更多房屋，还需要解决劳动力和资源方面的现实问题。 (图：星岛记者摄) V11

【星岛综合报道】大温地区的亚洲式超市成行成市，除了温哥华和列治文外，本拿比亦成为了兵家必争之地。 北本拿比的Brentwood区近年发展迅速，Gilmore Place第一期的三幢住宅大楼去年落成，住户相继迁入，但商场部分商户仍在准备中，其中最受期待的是大统华超级市场(T&T Supermarket)的新分店，也是该集团在本拿比的第二店。 据Daily Hive报道，大统华Gilmore Place分店原定今年夏季开幕，但因为工程问题需稍为延迟，暂未公布最新的预期落成日期。 该家新店是Gilmore Place商场的主要租户，面积广达55,000平方呎，属于大统华集团中较大的分店，位处商场一楼，同一楼层还有Suntea珍珠茶店, La Ruota 意大利薄饼餐厅, Subway快餐、日式拉面、韩国烧烤店和有机咖啡室等。 位于Lougheed Highway 4112号#110的Gilmore Place与Gilmore天车站相连，交通便利。 大统华行政总裁李佩婷(Tina Lee)表示：“商场无缝连接Gilmore天车站的优势，将吸引大批乘搭公共交通的顾客到大统华购买日常所需。新店还将提供充足的顾客停车位，为本地社区居民提供一站式购物体验。” 据称新店将有盐酥鸡、葱油饼等一系列独特食品销售。 此外，在本拿比铁道镇(Metrotown)，有各类韩国食品杂货的汉南超市(Hannam Supermarket)于Imperial Street 5609号开设的新分店，已营业两个多月，汉南上周在社交媒体公布该店正式开幕。 汉南早于1998年在韩国城中心商场(Korea Town Centre)开设了首店，是加西地区首家大型韩国杂货店。 图：T&T、Onnigroup V20

【星岛综合报道】根据卑诗省住宅租务审裁处(Residential Tenancy Branch)的裁决，一名因未付租金而被驱逐的卑诗男子，仍然应该获得他的押金以及利息。 据Glacier Media报道，该裁决是在一场听证会之后做出的，租客出席了听证会，但房东并没有出席。 裁决指出，相关租约于2024年10月开始，原定于9月到期，这套位于阿姆斯特朗（Armstrong）伍德大道（Wood Ave.）360号的出租单位，月租金为1,650元。 双方争议的焦点是1,000元押金归属，房东在逐客之后扣留了这笔押金，以便在房客搬出时弥补租金损失。 4月4日，租户收到了房东于4月2日发出的因为欠租而终止租约的十天通知后，搬离了该物业。 判决书写道：“房东的证据显示，其是在未提交争议解决申请的情况下扣留了押金的，用于抵销租客于4月4日搬出所造成的租金损失。” 如果房客在租约结束时以书面同意，房东可以保留押金和/或宠物押金，用于支付房客的责任或义务，则房东可以保留这些款项。 但如果没有房客的书面同意，房东就必须在租约结束后或收到租户的转寄地址后，于15天内提出争议解决申请。 判决书认定，租户已将其转寄地址发送给房东，而房东并未提出异议。 《住宅租务法》（Residential Tenancy Act）也规定，若房东未在15天内提出还款异议，则必须支付双倍的押金。 有鉴于此，该房东必须向其前房客支付2,011.57元。 图：谷歌街景 V6

【星岛综合报道】卑诗省名不见经传的小镇贺普（Hope），正在上演一场关于旗帜的外交争端。 据Global News报道，由于地处区域枢纽，多年前，贺普镇对其主要巴士站花了一番心思和努力，悬挂起数十个国家的旗帜来迎接各国游客。 但贺普镇的外联努力无意中触及了世界上最棘手的议题之一：台湾地位。 此前，贺普镇一直在巴士站悬挂青天白日红旗，这引起了北京的不满。 去年夏天，中国驻温哥华总领事馆给贺普镇镇长史密斯(Victor Smith)发来一封电邮，称该面旗帜必须取下。 史密斯告诉Global News，他们对接到该通知感到意外，“因为我们已经在那里挂了大约12年。” 但镇政府官员还是决定撤下青天白日红旗，换上五星红旗。 史密斯表示，他们自认为处置得当，哪知上个月接到了一位台湾访客发来的电子邮件，称他注意到原先那面旗帜不见了。 本周，镇议会经过投票，决定重新悬挂青天白日红旗，与五星红旗并列，冀在这场地缘政治争端中保持中立。 “我们希望继续欢迎八方宾客，”史密斯强调。 图：Global News/星岛读者提供 V6

【星岛综合报道】温哥华一位房地产经纪将南福溪一大片形状奇特、树林环绕、估价仅1,500元的地皮，叫价200万元挂牌出售，该地目前用作居民公共空间。 据Postmedia报道，根据卑诗物业评估审查处（Property Assessment Review Panel）的记录，位于Starboard Square 500号的这块16,500平方呎的地块，在过去5年的估价仅为1,500元。 曾参与南福溪开发案的房地产顾问吉勒（Michael Geller）表示，根据1983年福溪地区规划，待售的Starboard Square地块已预留为公共空间，不得开发。 吉勒表示，该地块去年夏天也曾以相同的要价挂牌出售，但后来撤下，并于今年7月28日重新挂牌出售。 土地所有权记录显示，该房产归Son Nhu Khau所有，并于2003年3月12日以7,081元的价格购得。 “机会正在敲门，”地产经纪约瑟夫·梁（Joseph Liang，译音）的楼盘广告开头写道，“在备受追捧的福溪社区，这处16,000多平方呎的永久产权房产实属难得。” 挂牌资讯显示，该地块在2024年的地税为16元。据称，它位于福溪综合开发区，由于卑诗省近期出台的一项法律，规定了增加密度和以交通为导向的重新规划，而该地块就位于交通导向的区域内。 挂牌资讯显示，任何买家都应联系温哥华市规划部门“了解发展潜力”。 自2018年以来一直住在邻近该地块的合作产权房（co-op）的居民Sarah Pawliuk表示，居民们都对梁经纪去年夏天竖起的房地产标志感到惊讶。 Pawliuk本周表示，有很多人都拿200万叫价开玩笑，“谁会买那块地？它有限制性的条款，而且不能堵塞消防通道。” 据称，这幅三角形地块有两条车道，是周围合作产权柏文、社会住宅和分契式柏文居民的公共空间。地块上设有儿童玩具和游乐设施，与大温都会局(Metro Vancouver)拥有的Strathearn Court家庭出租住宅相邻。 卑诗物业评估审查处发言人Bryan Murao表示，他无法透露该地块估价如此低的具体原因。 “我可以说，卑诗物业评估审查处在确定土地的最高和最佳用途时，通常必须考虑政府的限制，”Murao说，“这些限制包括登记的地役权、法定通行权和限制性契约等限制。” “根据这些限制的程度，房产的开发潜力可能会受到限制，从而影响其市场价值。” 2003年的注册销售文件显示，该地块于2001年11月14日有条件出售给了Khau，原因是前业主未缴纳地税。销售文件指出，在出售给Khau时，地块的所有者是Polygon Ventures Ltd.。 图：REW V6

【星岛记者王婷报道】早前《星岛新闻网》率先报道，两名来自香港的新移民女租客今年4月起租住多伦多爱静阁一个柏文单位，7月尾突然接获发展商通知，指单位未能完成正式交楼，要求她们24小时之内搬走。她们未立即搬走，随即遭断水断电超过一星期。事件揭示，购买及租住楼花单位时，临时入伙（occupancy）期间各方的权限与保障，值得楼花买家与租客高度关注。 星岛专访 The Garden Series 屋苑三组华人业主： 星岛记者走访由 95 Development Inc. “九五发展公司”兴建的“The Garden Series”屋苑（包括三幢新建townhouse排屋及两幢condo柏文大厦），并访问了三户已完成正式交楼（final closing）的华人业主： 一对北方年轻夫妇：购置townhouse，今年6月完成正式交楼，自住用途。 一个广东中年业主：购置townhouse，今年6月完成正式交楼，自住用途。 一对华裔银发夫妇：购置condo，并于今年6月底将单位出租，7月6日完成正式交楼。 上述三个单位的业主普遍经历相似：购买楼花时，先签署“房屋买卖协议”（Agreement of purchase and sale，简称APS），一般预期2至5年内可交楼。待发展商通知“临时入伙”（interim occupancy closing）后，已购买楼花的业主便可搬入单位居住，同时需按月支付临时入伙期的“入伙费”（occupancy fee）予发展商。直至发展商通知“正式交楼”（final closing），完成最后付款后，业主便取得业权。 一、 APS签订后.......　 临时入伙费用由发展商主导 来自广东的中年业主指，他于一年前收到临时入伙通知，即可入住。他随即携同家人搬入townhouse单位，两个月前（即今年六月）完成正式交楼。期间他共支付十个月的临时入伙费，每月逾5,000元，包括预缴管理费、预缴地税，及余款按 7.8% 计息的贷款利息。 另一对来自中国北方的年轻夫妇指，他们一年前收到临时入伙通知，随后开始入住townhouse。他们称，直到六月完成正式交楼为止，一共缴付了约一年的入伙费，每月约6,000元。 另一对银发华裔夫妇则于今年4月底收到通知，condo可以临时入伙，随即开始付入伙费，至今年7月完成正式交楼。期间他们每月缴付逾6,000元临时入伙费，包括余款按 6.8%计息的贷款利息。 延伸阅读 【租客恶梦 ‧...

【星岛综合报道】法院上周裁定省政府对列治文一幅原住民土地的所有权 “存在缺陷且无效”，引发了土地上一些私人物业的业主的关注，这些物业很多都是估值数百万元的豪宅，有不少华裔居住。 法官杨恩 (Barbara Young) 上周裁定，英国王室授予这些土地的私人财产所有权“不合理地侵犯了”考伊琴族 (Cowichan) 原住民的所有权，需要进行协商，而加拿大和列治文政府持有的土地所有权和权益“存在缺陷且无效”。 法庭文件和土地文件显示，位于布伦德尔路 (Blundell Road) 以南、沿着六号路 (No. 6 Road) 一带的多幢豪宅和其他物业，都属于该幅土地范围内。 其中一幢大宅被政府估值778万元，面积10,600平方呎、设有11个浴室，该幅土地上还有其他价值数百万元的住宅，以及设有标准18洞的乡村草原高尔夫球场 (Country Meadows Golf Course)。 法官在裁决书中称，考伊琴族并未寻求宣布该区的私人土地所有权 “存在缺陷且无效 ”，这情况与诉讼中声称的大部分土地不同，后者属政府拥有。 然而法官裁定，省府有义务就这些私人拥有土地与原住民进行谈判，因为这些私人土地是政府在不合理地侵犯了考伊琴族原住民的所有权的情况下授予的。 省府表示将就有关裁决提出上诉，省律政厅长利莎玛 (Niki Sharma) 周一表示，这次裁决可能会对卑诗省的私有财产权产生“重大且意料之外的后果”。 相关新闻：卑诗省府将对大温区菲沙河土地原住民所有权裁决提出上诉 相关新闻：加国历时最长审判落槌 列治文750公顷土地判归原住民 专长于原住民及环境法的律师邓格...

【星岛综合报道】西温哥华一幢豪宅的业主最近被勒令拆除其房产后方一幢类似小型住宅且未经许可建造的建筑。这幢豪宅最近估价超过670万元。 根据Global新闻报道，西温区(West Vancouver District)市长萨格尔(Mark Sager)周一(11日)表示：“我从未见过这样的案例。没有建筑许可证，就不能建造房屋。” 这幢未经许可的后院建筑位于兄弟溪(Brothers Creek)附近一处陡坡附近，业主在7月21日的会议上既没有出席，也没有在市议会一致投票前派出任何代表。 “我真的很惊讶，这件事大有问题。”萨格尔说道，当时市议会在没有业主代表的情况下开始讨论此案。 规划总监贝利(Jim Bailey)在7月21日告诉市议会：“(此案)没有获发任何建筑许可证，一张都没有。它位于一条小溪流域，也是划为山火开发许可区的一部分，但它没有任何许可证。” 根据一份市议会报告，工作人员于2024年5月15日得知了这处未经授权的建筑，此前有人投诉称“该物业上新建了一座大型建物”。 第二天，检查员来到了位于查特韦尔路(Chartwell Crescent) 1145号的这处房产，并发布了停工令。 贝利告诉市议会：“他们再次在没有任何许可、没有任何检查的情况下建造了这座建筑物，这是不可接受的安全风险。” 市议员甘比奥利(Nora Gambioli)在7月21日曾问道：“怎么会这样？一整幢房子建好了，却没人知道没有发放许可证？” 贝利回答：“没人看到。后来有人投诉了，我们一接到投诉就立刻展开调查。” 房产纪录显示，该地产主要业主是杰拉米(Naib Gerami)和曼苏里(Ayesheh Mansouri），奥米德(Omid Gerami)和卡姆兰(Kamran Gerami)则有份持有。 根据市议会报告，业主于2024年7月25日收到信函通知，要求他们必须申请拆除许可证并拆除新建筑。 2024年8月13日，业主聘请的一家环境顾问公司完成了一项修复计划，该计划旨在拆除未经许可的建筑，并种植合适的河岸植被进行修复。 迄今为止，业主已被处以14,800元罚款，其中500元已支付。 4位业主正与沙欣建筑有限公司(Shahin Construction Ltd.)进行诉讼，Global新闻记者称周一未能联系到他们。 4月3日，沙欣建筑有限公司向卑诗省最高法院提交了一份修改后的民事诉讼，建商声称被告为该物业4名业主和柯克斯通供暖有限公司(Kirkstone Heating Ltd.)欠他超过14.8万元的未付工程款及利息。 根据法庭文件，杰拉米是一名商人，也是柯克斯通供暖有限公司的负责人；曼苏里是一名接待员；奥米德是心脏科医生；卡姆兰是一名经理。 米纳普尔(Matt Minapour)声称，他受雇于2023年4月在被告位于查特韦尔路1145号的房产上建造一座凉亭，书面合约中规定业主应提供建筑许可证。 米纳普尔表示，他于2023年12月停止了该项工程，放弃了已经完成30%的项目，因为尽管多次警告，业主仍未获得所需的许可证，而且最初的项目似乎在面积和高度上都有所扩大。 米纳普尔说，他认为被告试图在他们的房产上建造第二套房。 “是的，我认为这就是问题所在。”米纳普尔说：“没错，这是第二套房屋。我知道这一点，所以当我意识到这将是第二套房屋时，我就没有继续动工了。” 米纳普尔声称业主最终自行完成了这幢建筑的建造。 3月5日，杰拉米、曼苏里和柯克斯通供暖有限公司在反诉中指控“原告虚假或疏忽地向被告表示，他将获得施工许可，并且该工程所涉及的凉亭可以按照所有规章制度和规范进行设计。” 市长萨格尔表示，自从7月市区议会做出命令业主在60天内拆除这幢未经许可建物的决定以来，业主一直没有与西温区府联系。 萨格尔说：“这真是太浪费了，没有哪个公职人员会强迫别人拆掉自己的房子，但(这里)存在一些安全问题，必须得到解决。” (图：Google Maps、Global视频截图) V11

【港人移加595 / 咕菇固专栏】算一算日子，在多伦多这地下室，我已经“藏匿”了快四百天了。要知道当初我跟室友一行五人，想在这多伦多找一间五房的房子？挑来挑去但找不到合适的。只好屈就一人住在地下室。当然不是每个人都喜欢住在地下室，反倒是我，一想到自己可以独占一整层，就当仁不让下放在这里。 跟人说住地下室，人家第一反应一定又黑又潮，像极美式恐怖电影。说实话，确实住下来真的不怎样精神，常年不见太阳，有股阴森恐怖。但奇怪的是，我就爱这份清静，一种与世隔绝的感觉，有时夜深人静甚至怀疑自己是整个地球最后的生还者。而且从地面回到地下室，还要走过长长的一条楼梯，为我保持了良好的运动习惯。 不过地下室也并不全然是好的，坏处也确实不少。最大的挑战无疑是那无处不在的寒意。无论春夏秋冬，这里总是只有一个字，就是冷。最初，我以为只要挨过冬天，我的好日子就到了。但到了夏天，当室外热得让人汗流浃背，这里依旧冰冷如故。更令人无奈的是，我与室友之间的“温度战争”。加拿大的房子不知为什么就是“上热下冷”，他们上面像火炉一样，我却是置身雪柜当中，于是他们不断调高冷气。他们愈是试图让房子凉快，我在地下室就愈冷得要死，要添衣保暖。只能说，同一个屋簷下我们却活在两个平衡世界。 当然住地下室还要担心氡气或是那天不小心水浸，而且蜘蛛也是不小的，但这里并不完美，但当想起银行的户口和卑微的薪水，这已经是很不错的桃花源。 文：咕菇固 作者：咕菇固，大好青年三十未出头，漂洋过海落户多伦多，日本电影大专才小达人，为人有所为有所不为，敢炒老细鱿鱼，肯为室友日日当厨子……

【星岛记者王婷、胡智豪独家报道】自8月1日被物业管理断水断电，两位港人女租客陈小姐的生活陷入困境。至8月9日（星期六）晚间，单位终于恢复供电；翌日（10日，星期日）中午约二时，供水亦恢复。期间多伦多气温逾30度，两人总算挨过酷热天气。 水电终恢复　两女租客挨过酷热煎熬等聆讯 陈小姐指，暂时不知如何处理内含腐化食物的两个雪柜，“我不敢打开雪柜了，我怕打开我会中毒！” 安省业主和租客仲裁委员会8月7日发出文件，要求拥有业权一方需立刻恢复水电供应。其后，物业管理公司于两天后恢复供电，3天后恢复供水。(星岛图片) 延伸阅读 【租客恶梦 ‧ 星岛独家系列报道五之一】两港女租客被勒令24小时搬走 停水停电5天 数大汉登门赶人...... 【租客恶梦 ‧ 系列报道五之二】被勒令24小时搬走 专访两港女租客如何挨过停水停电6天？ 【租客恶梦 ‧ 系列报道五之三】两港女租客被停水停电8天勒令搬离  LTB发紧急令：业主须立即恢复供水电 【租客恶梦 ‧ 系列报道五之四】逼迁两港女租客断水电9天今重开 再有一户情侣租客遭限期清场 【租客恶梦 ‧ 系列报道五之五】楼花临时入伙乱象下...... 业主与租客十大须知(一文读懂)   LTB临时命令促恢复水电供应　市府介入施压 陈小姐接受加拿大《星岛新闻网》采访时表示，8月6日她们入纸安省业主与租客仲裁委员会（LTB），8月7日即收到LTB紧急发出一道临时命令，要求单位即时恢复水电。 多伦多市政府方面，早于8月1日接到投诉后亦马上发出一道紧急修缮令，要求单位恢复供水电。 据陈小姐指，市府租务执法部门紧密跟进，并于9日晚派员到场检查。官员称，如未通水电，市府将于星期一提出检控。当晚发现虽已通电但未通水，遂联系发展商处理，最终翌日中午恢复供水。 星岛记者于现场见到，单位门口贴有一张告示：“敬告租户，管理公司会于下午二时恢复供水。” 当前，两位陈小姐此案已于安省业主和租客仲裁委员会排期，将于8月26日进行聆讯。届时将会处理包括水电、进出权、业主与租客关系等在内的多项争议。 邻户同遭“限期清场”　 通知又引争议 在陈小姐住所附近亦有一间单位，发展商“95发展公司”首度向这个单位发出限时搬迁通知，要求这一住户搬离。 该通知发出日期为8月6日，即两位陈小姐遭停水停电的第6日。通知称，因业主未能完成交易，发展商将于8月11日下午四时收回单位，届时住户需完全清空单位，否则须承担法律责任。 年轻情侣租客手持合法租约　突遭逼迁 星岛记者独家采访了居住在此的一对年轻情侣租客。男方An为越南裔，经营酒吧餐厅并任主厨；女方Kyra为菲律宾裔现当护士长。二人表示自今年4月15日起入住该间单位，当时透过地产代理签订安省标准租约，合约期为一年，缴付首尾两个月租金。 “我们当时自己有地产代理，业主也有地产代理，两个代理都在场，我们才签的合约。是标准租约，一切合法合理。”他们说。 8月6日，他们收到发展商通知要求迁出，通知是从门缝塞入地下。他们随即知会业主，业主亦感惊讶，强调不知情，并会找律师介入。 涉事业主：单位仍在成交过程　并非成交失败 男租客An并透露，据该单位业主表示，房产当前并非发展商所指称的成交失败（Failed to closing），而是“仍在成交过程中（still closing）”，并强调律师已着手处理。 该对情侣租客指，业主与他们至今沟通良好，信息共享，未有如陈小姐一般遭遇业主“消失”的境况。 业主亦表示，在发展商宣布清场的限期（8月11日），业主将会亲自前来该处单位，与发展商协商。 同时，年轻情侣租客亦一早对发展商通告发出正式回复。 星岛记者在租客大门见到他们贴出的书面正式回复(图左)。(星岛记者摄) 两个情侣租客回应指，发展商的清场通知不合法，强调他们是合法租客。根据安省《住宅租务法》，直至收到LTB驱逐令前，他们均有权合法居住。并警告如采用恐吓、威胁、逼迁、或切断基本设施供应等方法，将构成非法行为。租客提醒发展商，如要驱逐他们，应按照法律程序，填写LTB表格，或在LTB召开聆讯之后获得正式驱逐令，方可构成合法驱逐。 租户亦要求，日后联系必须以书面进行，并敬告发展商勿要违法驱逐。唯物业代表和发展商自发出一纸通知后，未再联络他们。 男租客称：“他们理应知悉我们是合法租客，因为我们有车位、有储物间，并已在物业管理公司注册。而现在，我们被告知，那些地方也都要清空。” 目前，他们已将事件告知业主，地产代理，并正联系律师维护自己的权益。目前暂时不知今日（8月11日）下午四时过后，两名年轻租户的遭遇为何。 更新：截至今日（8月11日）下午5时，星岛记者访问越南裔租客An，他称暂时“无事发生”。他透露，业主今日曾履约到场，并入屋拍摄数张环境相片；而物业公司及发展商暂未派员清空单位，单位的水电亦暂时未被切断。 华人业主买楼经历多波折　维修问题频现 星岛新闻也采访了另一对已入住该楼盘的年轻华人夫妇，他们来自中国北方，新搬入单位不久。接受采访时，两名年轻华人业主同情被断水断电被陈小姐的遭遇，指出大热天断水断电实在不合理。 这对华人业主亦强调，今年六月正式成交之时，曾与发展商打交道，当时感觉对方给的成交期限极短、压力很大，“Closing给的那个时间确实非常短，非常非常急”。好在他们预备了充足的资金，方才成功完成交易。 而在“临时入伙”至“正式成交”期间，身为楼花业主，他们要持续付“Occupancy fee（临时入伙费）”给发展商。他们形容，这笔费用高昂，约支付一年，每月约六千，当时利息比正常贷款更高。 该对华人业主对单位内部质量亦有抱怨。他透露，成交至今，单位多处仍需维修，坏掉的包括冷气机及抽气扇，因而最近同Tarion（安省负责监管新屋保修的机构）打交道最多。对此，他们形容：“打眼了，没办法。坑到现在了，你也没办法了。” 有朋友“临时入伙”期间出租　被发展商罚款亦要赔付租客 此外，这对业主亦对“临时入伙”期间的出租限制有所了解，皆因曾有朋友因此付出高昂代价。 他们忆述，曾有一名亦是业主的朋友，由于未获发展商告知不可出租，因而在“临时入伙”与“正式成交”之间，将其单位出租。结果，发展商知悉后，指自己并未同意除“业主自住”以外的其他用途，要求他们终止租约、并要赔偿发展商。最终，该名业主朋友须赔付租客一个月房租以请走租客。 他们因此了解到，发展商未必告知，但如在“临时入伙”期间出租，有可能会产生同类纠纷。作为业主，他们指如要出租单位，应先获发展商批准并缴付押金。“必须跟发展商聊，给他们一个押金之类的，才能出租。经过他们的允许，才可以出租。” 星岛暂时未能见到发展商同楼花业主之间的“买卖合约”与“临时入伙协议”，尚未知悉发展商是否明确禁止业主将单位出租，如业主擅自出租又会有何后果。 资料揭楼盘曾有经纪声称　可在收楼期出租 星岛翻查资料，发现该处楼盘曾有一名地产代理明确指出，“开发商允许收房期间对外出租。” 事件显示，该楼盘于“楼花入伙”期间是否允许出租，楼花业主、地产代理、发展商各方当前或存在不同理解。 发展商对“临时入伙”期间的出租限制，日后或须列为买卖双方相关合约的明示条款之一，确保考虑租出单位的楼花业主及地产代理不会误堕法网，更防止再有不知情的租客无辜被卷入事件成为磨心。 星岛查询发展商迄今无回应   三级议员又怎么看？ 星岛就此案查询物业管理公司Wood City...

【星岛综合报道】大多伦多地区一些购屋者在瞬息万变的市场中，今年夏天抓住期待已久的房地产市场入市良机，找到了心仪的房子。 CTV报道，大多伦多地区居民坎贝尔（Jon Campbell）没想到自己今年会在纽马克特（Newmarket）买房。 他也没料到自己会延后在日本的婚礼。因为房东决定将房子出售，他不得不搬出位于Yonge夹Eglinton的柏文。 “你可以想像，（对于）几个月后就要结婚的人来说，这听起来可不太好，”坎贝尔说。 但当房东通知他有意将房屋出售时，坎贝尔和他30出头的未婚妻终于决定买房，不再租房子了。 而坎贝尔只是众多买家之一，他们告诉CTV，今年夏天他们抓住了期待已久的房地产市场入市良机。 多伦多地区房产局(Toronto Regional Real Estate Board，TRREB)最新数据显示，7月共有6,100个房屋易手，比去年同期成长近11%，是2021年以来最繁忙的7月份。与此同时，平均售价再下跌5.5%，至105,1719元，而整个地区的房屋库存则增加了26%以上。 由于房源增多、竞价战减少以及价格略有下降，对一些买家来说，这些条件创造了专家所说的“时间窗口”，但这一变化是否预示著持久趋势的开始，仍有待观察。 被迫离开大城市 坎贝尔和未婚妻真正寻房始于今年2月。 他们的家庭收入超过20万元，最初考虑买城里的镇屋(townhomes)，但很快就遇到了问题。 “维修费太高了，”他说，并指所有的镇屋都太小了，“我们绝对不会在两室两卫的房子里住那么久并结婚生子。” 在多伦多看了大约10处房子后，坎贝尔的经纪人建议他们往北看。坎贝尔小时候住在纽马克特，该建议与他们的想法一拍即合，于是扩大搜寻范围。 “简直是天壤之别，”他说，“我们当时就想，‘好吧，现在我们来谈谈空间问题了。’” 他们找到了一套挂牌价85万元的永久产权镇屋，递了报价，看房当晚就被接受了。 “我们去看了房子，一见倾心。当天就给了85万元报价……周六晚上12点半就成交了，”坎贝尔说，“我们达成一笔完美的交易，找到了一处完美的房产。我从未想过会有这样的房子。” “轻松无压力”的交易 其他买家写信告诉CTV，今年的体验与2021年市场狂热的顶峰相比，发生了翻天覆地的变化。 阿梅伦克森（Peter Amelunxen）和妻子自2020年4月返回加拿大以来，一直带着3个孩子在多伦多Mimico社区附近租房住。经过多年的市场观察，他们终于在今年夏天找到了合适的房子，并远离了“盲目的竞价战”。 “随着市场降温，我们最近的购房过程非常顺利，没有压力，全家人都迫不及待地想搬进我们漂亮的新家，”他说。 这对夫妇的出价略高于要价，但很快就得到认可。 “我们给了卖家几个小时的时间来考虑，他马上就接受了，”阿梅伦克森说。 “我们的房地产经纪人……说大约一年前，如果带人来看房，他得坐在车里马上报价，因为等下一个人上门之前，他根本没时间开车回办公室。而现在……可以等上一两个星期才报价，这样压力就小多了。”他补充道。 专家：这是一个“时间窗口” 虽然7月份的房屋销量有所成长，但在此之前的几个月情况却不那么乐观。由于利率和加美贸易战的不确定性，许多买家一直保持观望态度，今年4月、5月和6月的房屋销量按年均有下降。 上周，加拿大央行第三次维持利率不变，有些人认为这是经济稳定的讯号——尽管未来是否会进一步降息仍不明朗。 对坎贝尔来说，这种平衡至关重要。 “我不想因为价格过高而被挤出市场，”他说。“我认为最大的因素肯定是利率。我当时想，利率下降的时候，我可不想支付5%的利息。我要努力找到一个利率略高但可负担、房价又低的最佳时机。” Heaps Estrin Team房地产经纪公司总裁兼执行长Cailey Heaps表示，这种逻辑与她从客户那里听到的一致。 “更多的房源加上略微走低的价格创造了机会，促使许多等待已久的买家采取行动，”她说。 “我们没有看到超低价，但买家正在享受更接近掌控的市场。” TRREB发言人Jason Mercer则指出，虽然7月的数据看起来很有希望，但“一个月的数据并不代表甚么趋势。” “如果我们在秋季再过几个月，看到销售与去年相比有上升的情况……那么我们将更加确信，有越来越多的人开始不再观望了。” Mercer强调，需要更多样化的房屋类型来满足需求，并防止未来出现负担能力问题。 此外，值得注意的是，Ratehubs.ca上个月的一份报告显示，6月13个主要市场中有12个市场的住房负担能力有所下降。Ratehub.ca表示，在多伦多，6月份家庭平均收入必须达到206,500元才能负担得起一套住房，比上个月增加了1,600多元。 根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）的数据，多伦多的家庭平均收入为129,000元。 Heaps表示：“我们现在看到的景象，与其说是长期趋势，不如说是一扇时间窗口。” 据CTV采访的另外一些买家表示，最近的购屋经历明显比过去几年井然有序——竞价战减少了，选择增多了，而且行动的紧迫感也降低了。 坎贝尔说：“买房的过程简直完美无缺。我以前从未想过会有这样的情况。” 他和未婚妻已在GO火车站附近拥有一套三卧三卫的镇屋，他们觉得这正是他们想要的东西——即使在此之前他们改变了预期。 他很满意自己赶上了合适的时机，“我们只是运气好”。 图：加通社 V6

【星岛综合报道】物业管理公司发现一住宅单位疑似被用作短期租住用途，违反了附例，业主被罚3.3万元不服，于卑诗民事审裁处(BC Civil Resolution Tribunal)提出诉讼，成功讨回被罚款项。 根据民事审裁处7月14日发布的判决书内容，业主许洪雷(Honglei Xu，译音)持有某住宅大厦一个单位。物业管理公司表示收到大厦一名住户投诉指，该单位经常有不同人士出入，于是展开调查。 于电梯拍得的照片和电子钥匙纪录的证据显示，在2023年5月10日至6月12日期间，曾有不同人士拖着行李喼出入电梯，其他照片显示有人曾拿着垃圾袋进入电梯，管理公司经调查后相信此人为该单位租户，并将单位作用短期租赁，被拍照时正在完成一次租赁后清理单位，准备下一次租出。 管理公司向业主处以每天1,000元罚款，合共3.3万元。 审裁官指出，根据相关法例，物业管理公司必须先向违例的租客罚款，但证据显示管理公司只曾向业主许先生而不是他的租客罚款。 审裁官补充称，尽管管理公司指有条例表明业主须为租客的罚款负上最终责任的说法是成立的，但按例管理公司仍必须先向涉及违规的租客征收罚款。 审裁处据此裁定，管理公司向许先生作出的罚款无效，这笔款项必须从其帐户中移除，并须代其支付堂费225元。然而，由于本案并非“不寻常情况”，许先生向管理公司索偿1,137元法律费用的要求被驳回。 图：pexels V20

【星岛综合报道】安省医疗保健退休金计划(HOOP)最近的一项调查显示，家庭住宅已成为加拿大退休计划中日益重要的组成部分。彭博社经济分析评论员杰克森（Dale Jackson）撰文分析了依靠房屋筹措退休金的利弊。 HOOP的调查发现，本国约62%的受访者表示，拥有房产是“他们退休策略的重要组成部分，无论是作为财务投资还是退休后的稳定保障”。 调查还发现，44%的受访者是依赖出售房屋来筹措退休金，这一比例高于去年的42%和2023年的38%。 加拿大皇家银行(RBC)最近发布的另一份报告发现，过去三十年，加拿大有近一半的财富累积源于房屋所有权。 其中，主要住所是大多数加拿大人一生中最大的单笔投资，也是大多数退休计划的重头。 杰克森指出，房屋与其他投资不同，因为它实际上就是你头顶的一天片。如果股市崩盘，你最终还是有地方可去。 此外，如果你抛开家庭和情感因素，它就像任何其他投资一样，可以预期随着时间的推移它将会保值并增值。 会随着时间推移而升值 根据加拿大房屋及按揭公司（CMHC）的数据，自第二次世界大战结束以来，20年和30年期间的房地产价值，平均年增长率一直超过5%。 杰克森强调，这与透过雇主退休金计划、注册退休储蓄计划（RRSP）和非注册投资帐户，为退休投资的加拿大人所获得的波动性更大的股市回报是一致的。 除了资产增值之外，拥有房产还能为房主提供免租金的居住环境，从而带来某种红利。房主还可以选择透过出租空间来获得实际收入。 这种红利的价值将随着租金上涨而增长。 税收方面的优势 杰克森还认为，拥有房产的最大投资优势之一，是出售主要住宅所得收益可免税。非注册交易帐户中的任何其他股权投资收益，其中一半需缴税；如果投资于RRSP，则在提取时需全额纳税。 出售主要住宅的税务处理方式更类似于免税储蓄帐户(TFSA)，收益无需纳税。 杰克森建议，一个好的退休节税策略是，以较低的边际税率从RRSP、公司退休金、加拿大退休金计划(CPP)或老年保障金(OAS)中提取全额应税收入，然后使用TFSA中的免税资金、房屋净值信贷额度或换小房所得的现金来补充。 房屋如何融入更广泛的投资组合 杰克森在文中最后提醒人们，虽然房屋通常是退休计划中最大的单项投资，但它不应该是唯一的投资。 房产在投资组合中的比重取决于个人房产和退休人员的需求。但如果你想将其与退休投资组合中的其他资产进行比较，请务必了解房产所独有的投资风险。 股票投资组合的风险可以透过跨行业、跨地域和跨资产类别进行分散，而你的房产则集中承担著一个行业（房地产）、一个子行业（住宅）和一个地理区域（你所在社区）的风险。 房屋价值数据是基于平均值，并非所有房屋的升值速度都一样，有的甚至根本就不会升值。 将资金集中放在一个篮子里可能会适得其反。 图：网上图片 V6

【星岛综合报道】加拿大历时最长的审判有了结果，卑诗省最高法院周五（8日）就4个原住民部族提出的土地索赔案，在经过多年的法庭攻防战之后做出了开创性裁决。 涉案土地位于列治文，占地750公顷，包括城市和港口用地、农场、高尔夫球场和商业地产。 库乌特松族（Quw’utsun Nation）、考伊琴族（Cowichan Tribes）、斯祖米努斯族（Stz’uminus First Nation）、佩内拉库部落（Penelakut Tribe）、哈拉尔特族（Halalt First Nation）以及所有其他考伊琴族后裔于2019年提起诉讼，以收回其在菲沙河河口附近被政府占有的土地——该地被称为传统的“图乌克提努斯”（Tl’uqtinus）。 他们还寻求宣布原住民有权在菲沙河南岸捕鱼获取食物。 如今，索赔区域的土地归联邦政府、卑诗省政府、温哥华菲沙港务局、列治文市以及私人第三方所有。 此案的被告不仅包括联邦政府、卑诗省政府和港务局，还包括杜华逊(Tsawwassen)原住民部落和玛斯琴部落（Musqueam Indian Band）。 玛斯琴族成员、代表该族的Mandel Pinder律师事务所合伙人亚伦·威尔逊(Aaron Wilson)说，“这是我们第一次真正看到原住民在原住民所有权诉讼中互相对抗。” “我们谈论的是多年的工作，以及数百万元的律师费。” Hudson’s Bay于1824年发现这个村庄 18世纪90年代初，欧洲人与考伊琴人接触时，他们还是由11个当地族群组成的原住民。 每年夏天，考伊琴人都会前往他们的“图乌克提努斯”领地（位于如今的列治文），捕鱼和采集资源。 是Hudson’s Bay公司的官员于1824年首次发现了这个村庄。然而，考伊琴族声称，在1859年开始的殖民保留地创建过程中，卑诗殖民地土地首席专员理查德·穆迪上校（Richard Moody）并没有将该村庄及其周边土地最终确定为考伊琴印第安保留地（Cowichan Indian reserve），而是将部分土地据为己有。 考伊琴族表示，他们在诉讼中并不寻求收回任何私有土地，而是希望政府持有的土地能归还给他们。 法官芭芭拉杨（Barbara Young）在裁决中指示检方决定，如何在现有法定所有权与考伊琴新获得认可的所有权重叠的情况下解决问题。 律师彼得·格兰特（Peter Grant）说，“事实上，省政府和联邦政府将不得不处理这个问题。” “联邦政府可能需要将部分土地归还，并可能需要补偿他们因为这些土地而获得的财务利益。” 卑诗省律政厅长利莎玛(Niki Sharma)在声明中表示，省府正在研究法院裁决，以确定下一步行动，并“考虑上诉”。 卑诗省长尹大卫(David Eby)在声明中强调：“我要明确指出：拥有产权清晰的私人房产是获得按揭、经济稳定以及房地产市场的关键。” “我们将持续致力于保护和维护这一商业和个人可预测性的基础，以及我们省的经济。” 玛斯琴部落酋长斯帕罗(Wayne Sparrow)就对此案结果感到失望。 杨的裁决意味着，库乌特松族可以在无需获得玛斯琴族许可的情况下，到菲沙河的这片区域捕鱼获取食物。 斯帕罗说：“这让我们有点惊讶，因为你知道，裁决权始终掌握在法官手中，而你不知道法官会如何裁决。” 他还补充，他们将安排法律团队审查此案，并确定后续步骤。 “我们将继续抗争，捍卫我们祖先留下的这片土地的权利，并将竭尽全力捍卫它。” 他表示，如果原住民的口述历史被殖民法官和他们抗争斗了几个世代的制度所取代，那将是令人失望的。 他指出，这也影响了部族与部族之间的关系。 “我们有着共同的姓氏，我们之间一直有着深厚的联系和亲情，这就是我们在法庭上讨论的内容。”斯帕罗解释道。 威尔逊表示，下一步将是审查这份长达863页的判决书。此前，这场审判已持续了5年，其中仅仅审议期就长达20个月，是加拿大史上最长的审判。 “这非常复杂，我们将继续审查该裁决，并向玛斯琴族族提供建议，”他说。 “玛斯琴族族正在考虑所有选择。” 图：港务局/卑诗最高法院 V6

【星岛综合报道】电视名人、卡加利房屋装修工程承包商艾伦·赫雷赫丘克（Alan Hrehirchuk，主图）就去年一个与项目相关的伪造指控认罪。 据加拿大广播公司（CBC）报道，苦主艾米·卡里尔（Aimee Carriere）事后表示，她知道自己在雇用承包商时没有像往常一样做好尽职调查。 她以为可以信任艾伦·赫雷赫丘克来做这项工作，因为他们的孩子一起打冰球。 此外，她说他曾为另一个冰球世家工作过，还说有一天他在溜冰场上炫耀自己是HGTV节目《房产兄弟》（Property Brothers）的名人代言。 “我当时想，‘有什么关系，我每天都能看到他。只不过是几扇外门和两个小浴室而已。’他能去哪里呢？”卡里尔说。 于是，卡里尔在2024年5月雇用了赫雷赫丘克。 但到了夏天时，卡里尔已开始担心工作无法完成、工人拿不到报酬，以及该买的东西不见踪影。 据称，她总共给了赫雷赫丘克4万元，并支付了另外1万元给未支付工资的工人。然后，她提取了注册退休储蓄计划（RRSP），用于支付修理和完成赫雷赫丘克从未完成的工作的费用。 ■ 卡里尔说，承包商把后门弄得乱七八糟，老鼠、虫子和冷气很容易进来。           卡里尔提供 她估计，一项预算约5万元的工作最终使她花费了两倍多的金钱。 在独自与赫雷赫丘克交涉无果后，她决定报警。 去年承认伪造罪 今年7月，赫雷赫丘克被指控诈骗超过5,000元，并未能遵守亚省服务部（Service Alberta）总监的命令，该命令禁止他以预付费承包商的身份运作。 亚省服务部的命令是在赫雷赫丘克受到刑事指控后，于2023年10月发布的。调查发现，他违反了省《消费者保护法》（CPA），因为他让客户签署了“苛刻、压迫性或过于片面”的预付合约。 2024年4月，赫雷赫丘克承认伪造罪，同时诈欺指控被撤销。他被指控伪造分包商发票，并诈骗了一对夫妇，这对夫妇花费了超过10万元，但声称这些工程从未完成过。 法官批准了他有条件释放，这意味着他的定罪记录不会被记录在案。 赫雷赫丘克的律师拒绝对新的指控置评。 那是他在接受卡里尔工作的前一个月。 卡里尔表示，在经历了这次代价高昂的教训后，她现在敦促人们，无论雇用对象是谁，事先都要做好调查。 “即使你认为你认识某人，或者你们有相同的朋友圈，也要确保用谷歌搜索一下，尽可能地找到所有相关信息，”她说。 赫雷赫丘克预计将于8月26日就这些最新指控出庭。 他的律师拒绝置评。 图：Envision Custom Renovations Inc脸书 V6

【星岛综合报道】位于温哥华西区一幢已竣工近一年的豪华柏文大楼，由于成本上涨、负担过重，爆出开发商欠下超过9,000万元担保债务，现已陷入破产程序。 据Postmedia报道，位于温哥华Kerrisdale街区西47大道附近、Arbutus Greenway旁的四层“Chloe”大楼，其外墙拥有优雅柔和的色调，配有宽大的带框柏文窗户和狭长的阳台。 丝毫没有巴黎式繁华景象 据开发商的宣传，其设计灵感来自“享誉全球的巴黎时尚品牌”，并展现了“巴黎人的智慧时尚风格”，虽以巴黎时尚为噱头，惟此处丝毫没有巴黎式的繁华景象。 该项目开发商正处于法院接管程序之中。在这样一个竞争激烈、此类程序层出不穷的市场环境中，“Chloe”的案例显得特别突出。 这并非一个尚处于初期阶段的项目——只有一套图纸和一块已开挖的土地——由于成本上涨、负担过重，现在它必须尽快甚至不惜以低价出售。 该柏文大楼拥有46个分契单位（strata）和11个商舖单位，已竣工近一年，除了一些缺陷和维修工作尚待处理外，已随时可以入住。 “这很不寻常，因为它已经完工了，”温哥华房地产经纪人Suraj Rai说。 他正密切关注接管程序的后续进展。该程序于2月启动，并爆出开发商欠下超过9,000万元的担保债务。 程序即将进入下一阶段，接管方在7月提交了一些新的法庭文件，并计划在8月中旬举行法庭听证会。 目前，多重放盘系统(Multiple Listing Service，MLS)上有一套“Chloe”柏文单位待售，要价138.8万元，约合每平方呎1,500元。 Rai表示，该要价远低于几年前31位预售单位（俗称楼花）买家同意支付的每平方呎2,100元平均价格。 部分楼花买家未能完成合同，接管人请求法院撤销他们最初的协议。 接管人请求法院准其负责出售 接管人将请求法院批准其行销并出售24套住宅单位以及11个零售空间，而在此之前，开发商未能完成这些单位的销售。 如果申请获得批准，这一批法院命令的销售可能会压低柏文单位的每平方呎价格。Rai表示，这个价格也可能达到一个吸引更多新买家的水平。 根据接管人于7月4日提交的第一份报告，当2月启动接管程序时，开发商已欠下担保债权人超过9,300万元。 法庭文件显示，该项目开发商名为Lightstone Development，是由郑姓（Vicky Zheng，又名Xiao Song Zheng，译音）人士共同拥有。 接管人的报告描述了部分楼花买家提出的无担保债务索赔，他们表示，自己是直接向开发商全额支付了购房款，并没有聘请法律顾问，也没有使用信托基金来保有资金。 至少有一组买家已单独向开发商提交了索赔通知，并将Lightstone、郑某等人列为被告。 他们说他们在2021年签订了一份协议，购买一套柏文并支付了押金，该押金应当以信托形式保管，之后又向郑某支付了另一笔款项，总计88万元，以优先选择更好的单位。 然而，接收者指出，这些索偿都没有担保，且债权次于已登记的贷款或按揭。并补充道，没有担保的债权人似乎无法获得全额赔偿。 在早些时候的法庭文件中，本地一家房地产公司Peterson表示，该项目在未经其作为优先担保贷款人许可的情况下登记了额外抵押，Peterson曾向该项目提供约1,800万元的贷款，并启动了接管程序。 文件称，这些交易是与第三方贷款人和购买者进行的“附带交易”，并称这些交易包括以低于公允市场价的价格，将已经预售给其他方的房屋出售，并允许购买者直接向开发商支付房款。 图：谷歌街景/REW V6

【星岛综合报道】7 月份，大温哥华地区和菲沙河谷地区的房地产销售量与去年同期相比略有下降，但仍远低于 10 年平均值。菲沙河谷房地产委员会 (FVREB) 表示，谨慎的买家和乐观的卖家仍然持有不同的预期，价格合理的房屋才会畅销。大温哥华房地产经纪人协会 (GVR) 将 7 月的数据视为复苏的早期迹象，目前数据仅比去年同期下降了 2%。GVR 周二发布的报告显示，该地区 7 月售出 2,286 套房屋。报告解释道：这比 10 年季节性平均值（2,656 套）低 13.9%。菲沙河谷房地产委员会 (FVREB) 表示，7 月菲沙河谷的房屋销售量比 10...

【星岛综合报道】随着气候变迁，夏季不仅带来酷暑和高湿，还会带来种种恶劣天气事件，保险作为财物损失的保护措施，对家庭财务至关重要。 据《星报》报道，根据总部位于多伦多的CatIQ公司提供的巨灾损失数据，去年，加拿大因龙卷风、山洪暴发和雷暴等灾害造成的保险损失达到了创纪录的80亿元。 随着恶劣天气事件日益增多，审视房屋保险单，了解在发生恶劣天气事件时家庭保险范围不可忽视。 假设大多数加拿大人都有标准的房屋或汽车保险单，以下就是保险公司在严重风暴期间或之后，常见的理赔情况。 ● 邻居的树倒在你家房产上 加拿大保险局(Insurance Bureau of Canada)局长德普鲁伊斯(Rob de Pruis)表示，如果邻居的树木对你的房子造成了损害，作为房主，你应该尽快联系保险公司启动调查。 仅仅因为树木倒在了别人的房产上，并不会自动认定业主有疏忽，也不应因为树木在恶劣天气事件中造成的任何损害或伤害，要求业主承担责任。 “这些只是极端情况导致了损害，”德普鲁伊斯说。 但是，如果调查发现存在疏忽的证据，邻居就可能须要承担损害赔偿责任。 德普鲁伊斯表示，疏忽的例子包括：你的邻居知道他们的树已经腐烂并且有倒下的危险，或者在砍树时出了问题，导致它意外倒在你的房产上。 费率比较网站Ratehub.ca的保险副总裁Matt Hands补充道，作为标准保单的一部分，保险公司通常会承担移除树木的费用。Hands说：“我始终建议你定期进行物业维护检查，以确保没有损坏的迹象或风险。” ● 一棵树倒在你的车上 与上一种情况类似，树木所有者可能须要或不用对这些损坏负责。 德普鲁伊斯表示，一般来说，加拿大的自有车辆损坏属于可选险种，因此人们需要购买综合险或全险，保险公司才会承担部分车辆维修费用。 ● 风暴对围篱或其他房产物品造成损坏 标准的房屋保险通常包含4个主要部分：1.房屋本身；2.独立私人建筑，例如棚屋、凉亭或独立车库；3.房屋内外物品，例如烧烤架或一些户外露台家具；4.涵盖额外的生活费用，例如房屋因受灾无法居住时的临时住房。 德普鲁伊斯指，如果围篱被房屋或附属设备压垮，或完全拆除，只剩下一小段挡土墙，“那么它将被视为独立的私人建筑”。 标准的房屋保险单以重置成本为基础。根据Hands的说法，如果你的围栏在暴风雨来袭时已经使用了10年，并且在暴风雨过后需要更换围栏的部分，则将使用质量相似的全新材料进行更换，而不是按照原围栏的折旧金额进行更换。“只要（这些建筑）在你的保单承保范围内，你就应该能够获得暴风雨的相关损害赔偿”Hands说。 ● 水损 一个常见的误解是，水损是标准承保范围。 但德普鲁伊斯解释指出，标准的房屋保险只涵盖管道泄漏、水管爆裂、水龙头故障甚至热水箱造成的水损。 下水道倒灌和陆上洪水险是可选的附加险，作为保单的额外保障须另外购买。 陆上洪水险涵盖因湖泊和河流泛滥、降雨或融雪导致水渗入房屋的情况。 有几个预防措施可以帮助减轻雨水或融化雪的水损，例如将雨水管的下水口，朝向远离房屋地基的方向。 图：星报 V6

【星岛综合报道】不少加拿大人感到今年的财务状况艰难，关税问题仍持续充满未知数，专家们也不确定经济衰退是否即将来临。上次经济衰退来袭时，本国房地产市场曾遭重创。这一次，不知能否逃过一劫，在此大环境下，某些类型的房屋尤其难以找到买家。 执业房地产律师戈特利布（Zachary Gotlib）解释道，“2025年初，住宅房屋销售放缓，这主要是由于高利率、市场动荡、房价飙升以及新的政治因素所驱动。”他指出，“尽管如此，最近几个月交易量已有所增加，随着春天来临，我们期望这一趋势会持续下去。但很明显，目前仍然是卖方市场。” 房地产专家指出，目前以下四种房屋类型最难售出： ● 郊区大宅 房地产经纪人雷诺兹（Donovan Reynolds）表示，在2025年，那些位于郊区千篇一律的大型住宅将很难迅速或轻易地售出。 “装修过时、平面布局不够流畅的超大房屋正在苦苦挣扎，尤其是那些建于21世纪初的房屋，”雷诺兹说，“在我们这个通货膨胀的时代，人们都更加重视能源效率、地理位置和房屋品质。” ● 积压的新房 根据戈特利布的说法，房屋建造商目前持有大量未售出的房屋，而这些房屋在2025年将难以出售。 “当利率低且新冠疫情（COVID-19）吸引购屋者涌向郊区时，房屋建造商们拼命建房，试图满足那些希望搬离市中心的人们日益增长的需求，”戈特利布解释道。 “不幸的是，随着利率持续上升，新住宅的销售速度急剧放慢，”戈特利布补充道，这导致库存过剩，建商现在需要降低价格并提供激励措施来吸引买家。 ● 柏文 尤其是那些收取高额物业管理费的柏文，今年在房地产市场上可能不会受欢迎。 “随着保险费和维护成本的上涨，购屋者担心每月的帐单金额堪比按揭，”雷诺兹说，并补充说，除了那些需要付高额费用的柏文外，似乎还应加入“积极卖家”（法拍屋的另类表达）的房源。 ● 豪宅 需要明确的是：豪宅2025年在市场上的表现可能会很一般。 “豪宅市场正在降温，而这个层次的买家希望拥有独特性、景观或生活方式，”雷诺兹解释道，“一般的高端住宅——即使是在优质社区——也开始滞销，除非它们的市场推广得当，或者定价远低于重置成本。” 图：加通社 V6

【星岛综合报道】在卡加利市中心西端一条繁忙的街道上，有一幢新的租屋大楼正在拔地而起——但这幢建筑并非从零开始建造，而是将预制单元逐块吊运到位。 据加拿大广播公司（CBC）报道，这些组件总计将组成六层楼，共84套单间柏文。每个箱子里都装有两套单间柏文，里面已经装满了冰箱、炉灶、洗衣机和烘干机等家用电器。 “我们可以在10天内用起重机将所有模组吊装到位，这在人口密集地区是一个非常快的速度，”ATCO Structures总裁比蒂（Adam Beattie）说。 这些模组化单元是在ATCO Structures位于卡加利西南部的工厂制造的，大约耗时3个月完成。 该计划的市营机构Attainable Homes Calgary执行长泰特（Jaydan Tait）表示，在卡加利正应对持续的住房危机之际，模组化建设的速度是一大优势。 “从开始制造到最终建成一幢完整的建筑，只需几个月的时间，而普通建筑工程平均需要两年左右。”泰特说。 而且，这种方法与传统建筑相比，所需的劳动力更少，由于施工时间更短，建筑成本也更低。泰特表示，这将在租金中得到体现。 “我们将能够以每月不到1,100元的租金出租所有单间柏文，总共84套，”他说。 该建筑是以收入介乎4.4万到5万元之间的人群为目标住户，租金是基于不超过收入30%的比例计算。 一旦所有构件（包括楼梯间和电梯）到位，ATCO将着手添加外部覆层和其他收尾工作。该建筑预计将于今年12月竣工，并于明年1月1日迎接首批租户。 尽管模组建设的速度很快，但比蒂表示质量并没问题。它“实际上比传统建筑拥有更多的结构组件，因为不仅需要满足整体建筑外壳的结构要求，每个模块的结构元素也会强化，以便可以安全有效地运到现场。” “它具有极高的耐用性和使用寿命，可以承受与传统建筑同等甚至更高的强度，并且质量非常高。” 两人预计，随着加拿大解决持续住房短缺问题，尤其是联邦政府将模组化住宅作为其住房计划的一部分加以支持，模组化住宅将变得更加普及。 与此同时，Attainable Homes Calgary正在开发另一个模组化项目——这次是在Sunnyside——计划于秋季开始制造。 图：ATCO/CBC V6

【星岛综合报道】据路透社看到的一份政府文件显示，加拿大正在与美国合作，“应对”那些不愿接受被驱逐者的国家，因为两国都在加大努力将移民送回他们的国家。 路透社报道，自从美国总统特朗普今年1月开始他的第二任期以来，美国就一直在打击国内的非法移民。但美国有时希望能够快速遣返这些人却困难重重，部分原因是一些国家不愿意接受他们。 随着加拿大也增加驱逐出境人数，去年达到了十年来的最高点，也同样遇到了一些不愿意接受被驱逐者的国家。加拿大官员于6月向一名打算驱逐的索马里男子发放了一份一次性旅行证件，因为索马里拒绝为他提供旅行文件。 加拿大移民部国际事务总监在2月28日的一封电子邮件中写道：“加拿大还将继续与美国合作，应对那些在遣返问题上立场顽固的国家，以便加拿大和美国能够更好地将外国公民遣返回他们的国家。” 移民部将有关该消息的问题转交给加拿大边境服务局（Canada Border Services Agency，简称CBSA），但该局拒绝透露加拿大和美国目前是如何合作、何时开始合作，以及今年的工作关系是否发生了变化。 该机构发言人在一封电子邮件中写道：“加拿大和美国当局在遣返不准入境人员方面，面临着共同的障碍，其中包括拒绝遣返其国民或不及时签发旅行证件、不肯合作的外国政府。” “虽然加拿大和美国尚未针对这一挑战建立正式的双边伙伴关系，加拿大边境服务局仍然继续与美国执法伙伴保持定期密切合作，处理边境安全问题。” 当电子邮件被发送时，时任总理杜鲁多正处于他任期的最后几天，即将于今年3月被新总理卡尼取代。特朗普威胁征收关税，导致加美关系紧张。特朗普表示，加征关税部分是对非法从加拿大进入美国的移民的回应。 发言人补充说，CBSA已承诺将驱逐更多人，从上一财年的1.8万人增加到未来两年的每年2万人。 移民已成为加拿大的一个争议性话题，一些政治人物将住房和生活成本危机归咎于移民。 加拿大驱逐出境人数的增加，很大程度上反映了政府对驱逐未获认可的难民申请者的重视程度有所提升。难民律师表示，这可能意味着一些人在试图抗辩驱逐令期间，会被遣返回国，面临危险。 美国国土安全部（U.S. Department of Homeland Security）尚未立即回应置评请求。 图：路透社 V6

【星岛综合报道】加拿大央行再次维持利率不变，经济学家和房地产专家表示，本国房地产市场的“新常态”可能会越来越像新冠疫情前的“旧常态”。 据Global News报道，加拿大皇家银行(RBC)经济学家霍格(Robert Hogue)表示，“现在市场上有更多供应，库存增加，待售房屋增加，虽然并非加拿大所有地方都如此，但总体而言，我认为这是更接近疫情前旧常态的情况。” 市场已不再“悲观” “其实，可能比疫情前的情况要好得多，买家有更多时间做决定。” 他指出，许多在2025年初对进入市场犹豫不决的买家，很大程度上是因为美国即将实施的关税带来的不确定性。 他补充道，但自那以后的几个月里，加拿大人的观点已经改变，市场不再是“悲观”，这正在吸引一些购房者回归。 加拿大房地产协会(CREA)本月稍早表示，全国房屋销售在6月上升了2.8%，5月的增幅为3.5%。 然而，CREA高级经济学家卡斯卡特（Shaun Cathcart）警告称，尽管房屋销售有所增长——其中大多伦多地区自4月以来反弹了17.3%——但全国的情况与5月份的销售数据“一模一样”。 霍格指出，市场的积极情绪和不断增强的信心将长期有利于房地产市场，尤其是在RBC预计不会进一步降息的情况下。 尽管仍存在一些挑战，例如美国持续的不确定性，但他表示，一些活力正在复苏。 “除非贸易方面出现重大坏消息，给预期和信心泼冷水，否则我们应该会看到经济复苏继续推进。” 加拿大的一些按揭经纪人表示，尽管对美国关税和经济状况存在担忧，但他们仍然看到有人进入市场。 按揭经纪人、加拿大大西洋地区按揭经纪人协会（Canadian Mortgage Brokers Association Atlantic）主席马滕斯(Hannah Martens)说，“我接触过的每一位按揭经纪人现在都很忙”。 “我确实认为，即使我们现在的市场并不完美，而且我也不认为会有一个完美的市场，但如果人们准备好了，就应该在他们准备好的时候进入市场。” 负担能力仍是“心理”障碍 即使加拿大人正试图购买他们的第一套住房或新房，仍然存在障碍，而负担能力可能是关键因素。 安省持牌按揭经纪人西亚尔西斯（Mary Sialtsis）指出，“我们仍然有负担能力的问题，但我认为即使是那些现在有能力购买的人，他们也不会买。我们需要他们下决心。” “也许真的是需要加拿大中央银行开始下调基本贷款利率，因为它会产生心理影响。我确实有一些买家客户现正在积极地寻找房源，但他们实际上并未真正下决心并提出报价。” “我知道有些买家只是在想，‘嗯，我等阵先，等到能拿到更好的利率再买’，这样就开始变得不合理了，”她说。 “对于卖家来说，我真的认为他们需要调整他们的预期，而且他们也确实需要这样做。我相信他们的房地产经纪人会告诉他们附近可比房屋的销售情况，他们需要据此调整自己的期望。” 希望看到在新冠疫情（COVID-19）能够见到低按揭利率的加拿大人可能会失望，但Royal LePage的Anne-Elise C. Allegritti表示，有些人似乎已经意识到了这一点。 “我认为加拿大人已经适应了这种状况，就借贷利率而言，这大致是新常态。利率可能会再降一点，当然，但我认为没有人指望利率会回到我们在疫情期间看到的最低利率，这是一件好事，”Royal LePage的研究及传讯总监Allegritti说。 “我认为，有时我们的观点可能会因为不久前经历的这种极端情况而扭曲，现在感觉就像是另一个极端，但实际上正在趋于平稳。” 图：加通社 V6