地产

【星岛综合报道】多伦多市一项旨在防止“翻修驱逐”的新附例（Rental Renovation Licence Bylaw）今日正式生效。根据新规定，房东在进行任何需要租户搬离的修缮或装修工程前，必须先取得市政府批核的租屋翻修许可证。 市政府表示，此附例的目的在于保障租户免于遭受以“装修”为名的恶意逼迁，这种行为在过去数年间屡屡发生，房东借翻修单位名义迫使租户搬迁，实际上却在事后大幅调高租金再出租。 根据新制度，所有欲申请翻修许可证的房东必须事先告知租户计划内容，并就租户的临时居所或补偿方案达成共识。即使租户打算在装修完成后返回原单位，房东仍需申请此许可。 房东一旦向租户发出终止租约的通知后，须在七日内向市府提交租屋翻修许可申请，否则将被视为违规。 市府强调，如租户怀疑房东没有遵守相关规定，可立即向市府检举。 （图：CTV News）T08

星岛A1中文电台新闻节目《 时事焦点》 播出日期：2025.07.18 节目嘉宾：陈桂祥 节目主持：新闻时事节目主持人 秦怡敬 内容：   对地产投资者来说，现时多伦多楼花市场，是否寒冬期 ? 但对新移民来说，是否好时机 ? 环球邮报报导，经济低迷，住宅发展商裁减职位，包括, Mattamy Homes、Great Gulf、Polygon Realty Ltd. 和 Wesgroup Properties。以后无人起楼？   T04  

【星岛综合报道】一名在温哥华市中心拥有住宅单位并作短期出租民宿用的业主，因为有90%日子把单位租出，被拒绝续牌经营短期租房。 这名业主被指有时会为此搬到自己那辆旅行车上度宿。根据政府规例，经营短期租房的单位必须为户主的主要住所。 根据温哥华市政府调查，在2023年7月至2024年10月期间，位于市中心布拉德街(Burrard St) 1050号沃尔中心(Wall Centre)大厦(上图)一个单位的业主，在489天中，有439天透过Airbnb平台把单位租出。 三位市议员组成的营业牌照审查小组本月在听证会上获悉，当有租客入住马扎里(Deeno Mazhari)的这个单位时，他多数会睡在一辆配备了微波炉和雪柜的平治(Mercedes-Benz)Sprinter旅行车内。 市府职员在证词中称，经营装修业务的马扎里有时也与母亲住在新西敏，或住在孩子位于兰里的家，但他对此说提出了异议。 马扎里于2022年首次获得短期租赁营业牌照，此后两次成功获得续牌，但今年续牌失败。 代表市府的律师表示：“马扎里先生所说的话完全表明了他没有在这个单位居住、安顿或处理日常事务。因为一年实在有太多日子都被订房了，令这根本不可能发生。” 在温哥华，短期租赁业务的经营者只能在将其住宅作为主要住所的情况下，才能把单位租出。 短期租赁条例有两个目的，一是容许业主可赚点额外收入，二是禁止业主将住宅改建成长期用作租赁的住宅。 市政府发牌部门去年开始对马扎里进行调查，曾在有预先通知的情况下进行现场巡查，发现单位内只有“少量个人物品”和一个放了食物的雪柜。 根据信用卡纪录，马扎里曾在基隆拿、威斯勒和卑诗省其他地区居住过，他在基隆拿拥有一处占地广大的物业。 马扎里和他的代表律师克里斯蒂辩称，马扎里是因为自己有“不寻常的生活方式”而受到市府“惩罚”。马扎里表示他从未在母亲或孩子的住所里过夜。 他的代表律师质疑市府对主要住所的定义，并指出马扎里因为工作才要到基隆拿、威斯勒、梅里特和温哥华岛。他估计自己去年在住所里住了90天。 这与市府计算的结果有很大出入，牌照审查小组最终驳回了马扎里的上诉，维持拒绝续牌的决定。 在更近期的另一宗类似个案中，一个位于市中心Hornby Street 1068号大厦(下图)的住宅单位，被指在2024年租出了277天，透过booking.com订房平台，全年有76%日子被租出。相关业主质疑市政府对“主要住所”所作的定义，其代表律师也指称，市府未有列明短租营运者全年可以租出单位的日数。 市府解释有关短期租赁的规例，出租单位的可以是整个单位，也可以是单位内其中一个房间，但每次出租不可连续超过90天。 图：Google Maps、Mercedes-Benz V20

【星岛综合报道】最新调查显示，温哥华的酒店房租和入住率在全国各大城市中继续高踞榜首。 国际地产数据、分析及资讯公司CoStar的数据显示，今年6月份大温地区酒店客房平均入住率高达86.9%，较去年6月的83.8%高三个百分点，当时大温也是全国酒店入住率最高的城市。 今年6月份，其他大城市的酒店入住率依次为：卡加利85.5%、多伦多83%、渥太华77.6%、满地可73.5%，爱民顿仅为63.7%。 温哥华6月份的平均酒店房租为每晚335.74元，也是全国大城市中的首位，第二是满地可(306.47元)，第三是多伦多(269.64元)，之后是卡加利(248.77元)。 高入住率显示酒店房间供应紧张，有潜力造就更大的涨价空间。 然而，根据CoStar的最新数据，温哥华6月份的酒店平均房租与去年几乎一样，仅较2024年6月的335.56元上涨了0.1%，远低于物价通胀。 图：Unsplash V20

【星岛综合报道】加拿大房地产市场包括多伦多和温哥华在内的一些最热门地区正在苦苦挣扎。柏文销售暴跌，根据加拿大房地产协会(CREA)的数据，全国平均房价较高峰下跌了约15%。 《环球邮报》财经专栏作者Tim Shufelt撰文评论道，加拿大房地产市场混战已经结束，市场虽未到完全崩溃的地步，但指出，市场持续低迷，让许多认为房地产是不会贬值的可靠资产的加拿大人，信心产生了动摇。 渥太华大学经济学家兼“Missing Middle Initiative’创始人莫法特(Mike Moffatt)指出，“每一代人都似乎都要经历把手放在炉子上烤一下，才会意识到这样做并非明智之举。” 人们对坏事的记忆总是短暂 上一次加拿大房地产市场崩盘恰逢20世纪90年代初的经济衰退，持续了近十年。但对于这样的事情，人们的记忆往往是短暂的。 从21世纪初开始，加拿大的房地产市场开始进入了历史性的持续繁荣，全国平均房价飙升了5倍。 在此期间，大量加拿大人变成了房地产的狂热信徒，他们将自己的积蓄投入市场，并开始将房产视为退休基金。 房地产市场在过去二十年展现出的惊人韧性，进一步强化了人们对房地产的投机心态。与美国房地产市场不同，加拿大楼市并未在全球金融危机中崩盘——这场危机是由美国次级贷款和大规模按揭贷款证券化引发的，加拿大基本上躲过了这场危机。 在此之后，加拿大房地产市场很快就成为全球价格最虚高的市场之一，并引起全球关注。但随着对其衰退的预言一次次落空，加拿大人愈发笃信能够在房地产上赚取财富。 “这让人们相信，这或许是一项永久的基业，”莫法特说。 房产既实用还有很多好处 房产除了实用性之外，还拥有很多其他好处。租房时可能没有的安全感；每月按揭付款等于是强制储蓄；以及杠杆带来的收益，因为你可以从房屋价值的整个增值中受益，而不仅仅是你的首付款。 但作为纯粹的投资案例，房地产市场从未像看起来那么强劲。 根据CREA的历史数据，自1980年以来，加拿大房屋平均价格的平均年化增长率为5.5%。 而与此同时，多伦多S&P/TSX综合指数在计入股息再投资后，年回报率为8.9%。 这是一个巨大的差异。以金钱计算，在加拿大普通住宅上投资10万元，45年后将成长到110万元。而同样的资金投入股市，如今的价值为480万元。 这只是一个笼统的例子，并未考虑到地区市场的差异、物业类型和其他多种因素。 此外，还有税务影响需要考虑。在加拿大，出售主要住宅所赚取的利润通常是免税的，而股票的资本利得通常需课税。 而另一方面，房地产交易涵盖了各种费用和佣金，但如今拥有一只广泛的股票指数基金几乎是免费的。 Tim Shufelt强调，本文的重点并非主张以股票投资取代拥有房产。他只想指出，从投资的角度来看，房地产一直以来都是有缺陷且有问题的。它鼓励人们在住房上花费超过应有的金额，放弃其他投资，过度投入于房地产，并依赖房屋净值来支持他们的退休生活。 “我们经济中最危险的事情之一就是人们面临的退休风险，”MortgageLogic.news的按揭贷款策略师兼编辑Rob McLister说，“如果房地产表现未能达到他们的预期，对许多人来说，那可能是一个严重的问题。” 图：加通社 V6

【星岛综合报道】大温都会局(Metro Vancouver)一份最新发布的报告，记录该地区人口正在向东迁移的趋势，研究显示，区内离开温哥华、本拿比和列治文的居民数量，已经超过了从大温其他城市迁入的人数。其中，兰里区(Langley Township)其次是素里和枫树岭，似乎正在成为许多人的移居目的地。 据Postmedia报道，报告指出，虽然该地区人口在2016年至2021年期间快速增长，但主要是由新移民推动，现有居民则是出现了大幅“外迁”，造成了34%的人口流失。 整体而言，居民正在向东迁移－从温哥华迁往素里，或从素里迁往阿波斯福及更远的地方。素里因为区内人口迁移而受益，但每年仍流失3,700名居民到卑诗省的其他地区。 整体而言，在研究的5年中，大温地区每年流失约4,600名居民，只有1,800名新居民从卑诗省其他地区迁入该地区。 房价是迁移考量因素 大温居民凯莉·莱滕德雷（Kayley Letendre）和她的丈夫在北岸生活了几年后，也曾在海外生活过一段时间，然后开始寻找定居地点，最终选择了阿波斯福。 “我们知道自己想住在离市区近的地方，”她说。“我们原本的目标是北岸，但考虑到房价，觉得不太合适。” 莱滕德雷是一位自由职业摄影师，她可以在任何地方工作，而她的丈夫凯利（Conor Kelly）是一名地产经纪，则可以远距办公。他们认为，兰里似乎比较拥挤，但阿波斯福的房价比较便宜，方便外出活动。一家人对他们的新家很满意。他们经常选择在节假日去芝里华克(Chilliwack)，而不是花一个半小时去温哥华。 “我们真的很喜欢这里，这让我们很惊喜，”她说。“这里有很多家庭，学校也很棒。我们感觉与社区紧密相连。” 凯利说，他的许多客户都是年轻夫妇，有些刚生完孩子，很多住在温哥华或本拿比。他们通常会搬进阿波斯福或芝里华克的柏文和城市屋。有些人在家工作，而有些人则需要通勤，或每周有部分时间需要通勤。 “我觉得他们可能不喜欢这里，但他们宁愿这样做，”他说。 他说，菲沙河谷为年轻家庭提供了比过去更多的机会，这里有日益壮大的美食产业、葡萄酒厂、啤酒厂，以及丰富的自然美景和户外活动。“如果你从城市搬过来，你不需要放弃太多。” 凯利表示，房地产市场的细微变化都可能导致需求的大幅波动。3年前，似乎每个买家都在素里寻找住房。随着房价上涨，人们对兰里和阿波斯福的兴趣也随之增加。但随着房价再次降温，他看到又有人对素里的兴趣开始回升。 这些趋势也影响着该地区生活的其他方面，包括交通拥挤、人们的投票方式以及孩子们的居住地。 素里市外迁人口最多 Postmedia先前对卑诗省统计局的分析发现，兰里的兰里和阿波斯福以及素里的帕诺拉马（Panorama）和克洛弗代尔（Cloverdale）地区，18岁以下的儿童约占总人口的20%；兰里的Willoughby地区儿童人口比例最高，达到24%。温哥华西端区（West End）最低，为5.5%。 最近的大温都会局报告指出，2016年至2021年期间，温哥华和素里每年平均接纳15,500名新移民。 在这几年以及之前的十年间，该地区净非永久居民数量介乎于5,000至10,000人之间。在2020-21年新冠疫情（COVID-19）期间，这一数字有所下降，然后在2022-23年激增至92,500人。 但由于新移民人口激增，导致许多温哥华和素里的现居民开始迁往省内其他地区，离开的人数多于从省内其他地区迁来的人数。 其中，素里市的“外迁人口”最多，每年约有3,700名居民离开该地区，其次是温哥华市（2,700人）和兰里区（1,400人）。根据大温都会局报告，离开的居民主要为工作年龄，约四分之一迁往大温以外的3个市镇：阿波斯福、芝里华克和米逊区。 报告指出，在研究的5年间，大温地区内城市之间的人口流动正急剧增加，与2006年至2011年相比，2016年至2021年间上升了60%，平均每年新增7,600次搬迁。 而在菲沙河以东的城市则有更多来自区内的人口迁入。 图：加通社 V6

【星岛综合报道】卑诗省一户华裔家庭指称有相信是尿液的液体，不时从一个相隔几层的楼上单位流下来，污染了他们的露台和植物，并传出恶臭，致令其健康受损，提诉索偿5,000元。 根据卑诗民事审裁处(BC Civil Resolution Tribunal)本月10日发布的判词内容，这宗纠纷涉及分契式住宅的滋扰和危险问题。申诉人许氏(Mo Fong Hui )和姚氏(Jenny Yiu)居住在该分契式住宅地面的城市屋。答辩人为克拉克(Elva May Clark)及其两名同住于该分契式住宅五楼一个单位的家人，该单位位于申诉人的城市屋的楼上。 申诉人指控，在六个月期间，克拉克夫妇一直从露台的排水口排出尿液或类似液体，直接流到申诉人住所的露台，导致植物枯死，并产生令人不适的气味，引发头痛和咳嗽；因此向对方索偿5,000元，以补偿损失和支付相关费用。 答辩人否认有从露台倾倒任何液体，同时认为没有证据显示尿液与他们或其单位有关，并指出在他们楼上还有20层楼的单位，也有类似的露台排水口，可能才是造成问题的原因。 申诉人于2023年10月12日首次向物业经理发电邮投诉，经理其后向答辩人发信。申诉人相信，对方在收到信后，便开始将尿液倾倒在靠近侧门的另一个地方。 申诉人声称情况恶化，院子土壤受污染，植物枯萎，瓷砖有污渍，并弥漫着臭味，更令他们的健康状况变差。 及至2024年5月8日，申诉人发电邮件给物业经理，表示在过去一个月来再没有发生类似事件。 同年6月下旬，物业经理对答辩人处以200元罚款，对方否认责任，并要求举行听证会。物业经理在2024年8月23日的一封电邮中确认了听证会日期，并补充说物业委员会已确定液体的来源是另一个单位，业委会不再希望对被告处以罚款。 申诉人声称，有一名前业委会成员表示，曾获答辩人告知他们养了一只狗，牠会在露台撒尿，他们间中会用水冲洗露台。 答辩人承认家中有养狗，但指相关的陈述“毫无根据”。 审裁官在判词中写道，尽管有关陈述对这些液体的来源提供了一个解释，但不可对之给予高度重视。“因为这是道听途说或二手消息，而涉及的是这宗争议的核心问题。” 答辩人提供了一些照片，显示在他们上方的六楼和七楼露台的排水口，也有腐蚀或污渍，情况与他们的排水口非常相似。审裁官认为，照片显示答辩人未必是排水口腐蚀或露台侧面出现污渍的来源。 基于上述考虑及其他原因，审裁处决定驳回申诉人的索偿诉求。 图：pexels V20

【星岛综合报道】地产公司REMAX Canada的最新报告显示，随着上月“备受期待的春季楼市”迹象显现，多伦多和加拿大其他大型房地产市场的独立屋需求和价格均出现反弹。 REMAX Canada总裁柯蒂克(Don Kottick)在新闻稿中表示：“在经历了一段长期的不确定性之后，我们开始看到加拿大各大房地产市场缓慢但正在积聚的增长势头。” 他说：“几个月来一直在观望、蓄势待发的买家终于开始行动了。” REMAX的《2025年热门社区报告》(2025 Hot Pocket Communities Report)分析了1月1日至6月30日期间大多伦多地区、大温哥华地区和卑诗省菲沙河谷地区83个社区的销售数据。 报告发现，多伦多416区“呈现强劲反弹势头”，超过34%的社区独立屋市场“保持稳定或增长”。 虽然报告指出“大多数楼市价格仍略低于去年同期水平”，但报告指出，与2024年相比，一些地区的房价中位数有所上涨。 多伦多西区的一个地区，包括Rockcliffe-Smythe、Keelesdale-Eglinton West、Caledonia-Fairbank、Corso Italia-Davenport和Weston-Pelham Park，房价中位数较去年上涨了6.2%(分别为1,102,706元和1,038,548元）；另一区域包括Bridle Path-Sunnybrook-York Mills和St. Andrew-Windfield街区的豪华房产，其房价中位数上涨了11.5%，达到460多万元。 多伦多东部一些社区的房价涨幅较小，包括South Riverdale、Greenwood-Coxwell、Blake-Jones和North Riverdale。REMAX表示，这些地区的房价中位数与2024年同期相比上涨了1.7%。 多伦多区域地产局(Toronto Region Real Estate Board) 本月初发布的最新数据显示，6月大多伦多区 (GTA) 的平均楼价较去年同期下降5.4%，至1,101,691元。 REMAX报告指出：“大温哥华地区和多伦多市区主要区域的库存水准有限，尤其是在价格实惠的地区，这支撑了独立屋的价格上涨。大温哥华区表现最佳，有29.4%(5/17)的社区房价中位数出现上涨；大多伦多(416区)楼市中，有22.8%的社区房价中位数出现上涨。” 多伦多区域销售额百分比成长领先的主要社区包括央街一圣克莱(Yonge-St. Clair)、卡萨罗马(Casa...

【港人移加 580 / 咕菇固专栏】最近看到有 condo 停车场几辆车被偷走整套车胎，贼人竟然能在停车场内花上一小时慢慢拆卸，事后大厦却一句“监控坏了”便了事。除了感叹多伦多治安每下愈况外，也不禁对这里的 condo 管理制度产生了许多抱怨。 其实曾经住过 condo，就发现这里的管理费绝不便宜。而且年年加价，很多看似老旧的condo，背后却是吓人的管理费或是一大堆杂费。而且不少所谓的“会所设施”，实际上不过是一些摆设，健身室更像是别人在地库临时搭建出来。至于管理员的态度，往往更是敷衍了事时常不见踪影，而且对陌生人也是随便就放行。很多时大厦也像“无掩鸡笼”。停水、停电、停电梯更加是家常便饭。最令人无法接受的，很多时管理人员甚至可以随意入屋说查东查西，让人很不安心。 其实在加拿大生活这几年，买楼这件事早已知道是遥不可及的梦。看看房市，再低头看看自己的薪水，现实就显得很残酷。但既然 house 价格高不可攀，有时难免会转而看看便宜一截的 condo 单位。但看到年年上涨的管理费，就想到很多人辛苦一辈子，终于储够钱买下 condo 本以为能安享晚年，换来却是管理费年年涨了一次又一次，心里的无奈恐怕只有自己知道。以为可以省下一点租金，最后却像换了个名目继续交“租”，真是说不出的苦。 文：咕菇固 作者：咕菇固，大好青年三十未出头，漂洋过海落户多伦多，日本电影大专才小达人，为人有所为有所不为，敢炒老细鱿鱼，肯为室友日日当厨子……

【星岛综合报道】多伦多2025年截今为止，亏本出售的房屋数量已“飙升”至今年销售额的7%。 据《星报》报道，根据房地产科技公司HouseSigma独家提供给《星报》的最新多重放盘系统(Multiple Listing Service，MLS)数据显示，2025年迄今，多伦多共有397套房屋（约占所有房屋销售量的7%）是亏本出售，这是房地产市场举步维艰的又一例证。 旧多伦多亏本出售比例更高 在旧多伦多，这个比例更高，卖家售出的房屋中高达9%比例出现亏损。 相较于2022年多伦多市场高峰时仅0.7%的占比，这是一个巨大的增幅，这意味着卖家除了物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT）和地产经纪佣金外，还要承受数万元的损失。 HouseSigma业务发展总监卡尼（Michael Carney）表示：“在大多伦多地区，低于先前价格售出的房产数量激增。” 就柏文而言，今年多伦多约有8%的柏文成交价格低于购买价。 今年迄今，多伦多有3%的半独立式住宅和近6%的独立式住宅是亏本出售。但它们的亏损额比柏文市场更大。 2025年，多伦多柏文的平均亏损约为5.6万元，而独立式住宅的平均亏损约为16.5万元。 实际损失应该更高 卡尼表示，其中一些房产疑似“强制出售”(power of sale)的情况，即贷款机构因房主拖欠按揭而强制出售房产。 由于MLS系统没有“强制出售”选项，这些房产更难追踪。但挂牌资讯可能会提及，或者说卖家“非常积极”。 这些数据并未考虑房产上次出售的时间，但卡尼表示：“非常有可能是因为在2021年末至2022年，市场高峰期买入而导致的低价出售。” 成交费用、地产经纪佣金和物业转让税等卖家可能需要额外支付的金额，加起来可能高达数万元，这些也不包括在数据中。 这些资料也不包括私人销售或预售房屋（俗称“楼花”，即有人在房屋建成前同意购买），也不包括以转让方式出售的房屋（即有人购买了“楼花”）。 这些数据也没有考虑卖家可能进行的装修成本或通货膨胀。 这意味着实际损失甚至更高；而对于那些价格持平的房产（这些数据并未包含在内）而言，卖家实际上也是亏损的。 这些以低于购买价售出的房屋，有很多被拿来在一个带有讽刺意味的Reddit小组“HouseSigma blunders”中讨论，网友们在群组内分析这些亏损或称“割肉”的原因，并推测它们背后的故事。 Forest Hill Real Estate Inc.的销售代表格林斯潘（Lorry Greenspan）表示，他曾听说大多伦多地区一些卖家因为在低利率时期“疯狂借贷”而亏损的例子。 “2022年之后市场崩塌，”格林斯潘说，“同时其中一些人再也负担不起按揭了。” “当你被迫出售房产，而由于利率上升令到人们购买的成本更高时，你最终会以巨额亏损的价格出售。” 卡尼表示，大多伦多地区的其他城市，例如密西沙加、宾顿（Brampton）和皮尔区Caledon，也受到了亏损的“严重影响”。 尤其是在Caledon，2025年售出的柏文中，截至目前已有33%是亏本的，平均价格下跌了近30万元。奥沙华（Oshawa）约有20%的柏文是亏本出售的。 格林斯潘表示，他在多伦多旧城区的柏文市场看到这种情况更为普遍，根据数据，2025年截至目前有11%的销售是亏损的。 图：星报 V6

【星岛综合报道】沙省一个陷入经济困境的家庭取消了房屋保险。一年后，他们的房屋在一场山火中被烧毁，宠物也因此丧生。他们目前住在一辆拖车里，这家人称如果再次面临这样的抉择，将优先考虑保险。保险经纪报告称，这次山火季节接到了许多失去了财产的没有保险或保险不足的客户电话，此事凸显未雨绸缪的重要。 综合CTV与AInvest报道，沙省这对不幸的夫妇名叫泰莎（Tessa）和莱昂纳多·桑塔纳（Leonardo Santana），目前暂时居住在沙省罗斯瑟恩（Rosthern）的露营地，并寻找新的住所。 该买房屋保险还是养家？ 泰莎·桑塔纳去年面对了一个难以想像的困境：她是该买房屋保险还是养家？ “我们当时的处境很糟糕，”泰莎告诉CTV。 “我并不是从未买过房屋保险。只是去年我们的经济状况很艰难。” 身为母亲和祖母的泰莎选择取消保险，她从未想过她所在的沙省北部社区会于第二年遭受山火的威胁。 他们位于La Ronge北部住了20年的家，在今年6月初被烧毁。他们是在那里看着子孙成长的。火灾使他们的大部分动物丧生，包括他们的两只狗和一头驴子。 “这是我必须接受的事实，”她说。“我们得重建生活了。” 如今，泰莎和丈夫莱昂纳多暂居沙省罗斯瑟恩以南3小时车程处的山谷地区公园露营地。 过去6周，他们和11岁的狗狗可可一直住在拖车里。 退休男主人将重返职场攒钱置新家 桑塔娜有时还是会难过。但她说他们能拥有如今的生活是幸运的。拖车里有电视和躺椅。他们把淋浴间改造成储物柜，而晚上则睡在一张特大号的床上。 “我们不仅仅是露营，我们是豪华露营，”她说。“我们尽可能地营造一种家的温馨。” 但她说要安顿下来很难。在他们目前的营地，有电源延长线从拖车接到附近的插座。由于其他公园的预订，他们不得不多次更换营地。 “真的很累，真的。但我们很庆幸我们搬到了罗斯瑟恩地区公园内，不用再去找其他地方了，”她说。 该营地将是他们今个夏天的家，但他们希望在下雪的时候至少能租到一个地方。 已经从采矿业退休的莱昂纳多，将于周一重返职场。这对夫妇正在存钱，希望有一天能够购买或建造一个新家。 桑塔纳说，等他们真的买到房子，保险将会是首要考虑的事项。她希望他们以后再也不会遇到这种困境。 不应忽略的保险缺口 然而桑塔纳一家并非孤例。 几位保险经纪告诉CTV，他们接到了无保险或保险不足的客户的电话，这些客户在这个山火季节失去了财产。 根据经验法则，即所谓的保险缺口，每当有1元的保险损失时，就有3到4元的未保险损失是由房主、企业和政府承担。 去年是加拿大有纪录以来因恶劣天气相关损失最惨重的一年，保险损失高达85亿元。根据保险缺口法则，未保险损失将在255亿元到340亿元之间。 山火持续肆虐沙省北部，导致保险理赔大幅增加，也凸显了了解投保的重要性。 加拿大保险局（Insurance Bureauof Canada，IBC）的斯图尔特(Craig Stewart)指出，大多数人认为山火永远不会发生在自己身上，但他强调未雨绸缪十分必要。他还建议人们，在需要撤离的情况下拍摄照片并列出珍贵物品的清单。自5月以来，IBC已收到近700宗与山火相关的索赔，其中许多涉及大规模撤离、全部损失和重大损坏。 图：CTV V6

【星岛综合报道】列治文农地上一栋已有11年历史的超级豪宅再次出售，但自两年前的上一次挂牌以来，价格已大幅下调。 这栋位于芬恩路(Finn Rd) 8731号的豪宅现售价为1,490万元，比其2023年的挂牌价1,880万元低了约390万元。 屋主目前要求的售价是其卑诗物业估价处(BC assessment)鉴价710万元的两倍多。 这栋位于农业土地保护区(ALR)的房屋，上次放售是在2022年8月，当时的售价为1350万元。 这栋位于Gilmore社区的豪宅建在一块占地15英亩的公园式地块上，拥有7间带独立卫浴的卧室、一个带厨房的独立入口，以及两间额外的卧室。 这栋14,432平方呎的住宅包含室内游泳池、热水浴池、蒸气室、健身房、影音室和酒窖。 根据挂牌讯息，户外有一个带瀑布的私人花园、一个私人网球场和6个车库。 (图：Zillow)  

【星岛综合报道】卑诗省温哥华市中心一个屡屡登上媒体新闻头条的60层豪华柏文大楼，曾于3年内被转手3次，其中，包括最后一手在内的业主为华裔，有人从中赚得盆满钵满，而如今在内外不利环境的夹攻下，却面临破产接管的命运。 据Postmedia报道，位于温哥华市中心布拉德街（Burrard St）夹片打西街(W. Pender St)的拐角处，一间华丽的底层售楼中心内摆放著一个60层楼大型模型，这是一幢原本有望成为温哥华最高住宅柏文楼的大厦。据项目推广文字形容，这是一个“为个人和地球的福祉而设计”的项目。 然而，本月提交给卑诗省最高法院（B.C. Supreme Court）的法庭文件显示，该项目正陷入财务困境。 7月11日，包括加拿大皇家银行代表（RBC）、满地可银行（Bank of Montreal，简称BMO）和信用合作社Meridian Credit Union在内的一组贷款人，对西端区（West End）“CURV”豪华柏文大厦的开发商启动了接管程序。 房地产新闻网站Storeys.com率先报道的一份法庭申请书，内容涉及一份按揭贷款协议，CURV开发商被指欠下9,000万元的本金，已于4月底到期，且随着利滚利，这笔款项仍在不断增加。截至7月10日，欠款金额已超过9,100万元，卑诗省最高法院将于7月25日审理破产接管申请。 融合许多曲折、转折及引人入胜情节 这个故事融合了许多曲折、转折以及引人入胜的新闻头条，为温哥华这个曾经发生过许多戏剧性房地产故事的城市又添加了浓墨重彩的一笔。 该项目由总部位于满地可的必雷亚集团（Brivia Group Real Estate）开发，最初计划建造328套分契式住宅单位、50套市场租赁单位和102套社会住宅单位。 2025年3月，温哥华市议会批准必雷亚集团以5,500万元的现金补偿金，用以换取放弃102套社会住宅单位。 该项目拥有的超过300套高价预售分契住宅单位，也因市场需求转变而难以售出足够的数量。 开发商甚至需靠赠送一辆保时捷作为购屋奖励进行促销。 超级富豪资深投资者纷纷折戟 CURV售楼经销商、温哥华房地产经纪Jacky Chan在2024年6月告诉环球邮报(Globe and Mail)，许多签约的预售买家都是“超级富豪、经验丰富的投资者和以及拥有大量物业投资组合的持有者”。 贷款机构通常会要求项目预售达到50%至70%的单位，才有资格获得开工所需的建设融资，无需获得额外的资金来源。Jacky Chan告诉《环球邮报》，该项目仍然需要1亿元。 据Storeys.com率先报道，开发者那时已获准将通常12个月的营销期额外延长一年，这使得他们有时间维持到2025年5月。 位于尼尔逊街(Nelson St.)的CURV地块目前仍然被项目标志包围着。旧柏文大楼从未拆除，至今仍空置著。 “从第一天起就完全是错的” 这处房产早在2016年即已引起注意，当时《南华早报》（Morning Post）的Ian Young报导称，两幢并排坐落在尼尔逊街1059号和1075号的老旧无电梯柏文楼，在3年内被转手3次，其中一次转手后价值大幅上涨。 温哥华开发商Wall Financial Corp.于2013年首次以1,680万元购入这些物业。2016年，该公司以6,000万元的价格将其出售给了一个专注于从温哥华移民华人社区筹集资金的投资者团体Sun Commercial...

【星岛综合报道】加拿大国家住房机构最新一项分析估计，透过消除省级贸易壁垒，加拿大每年可多动工3万套房屋。 加拿大抵押贷款及房屋公司（CMHC）表示，这将使加拿大每年住房开工总数逐渐接近28万套，这将是朝着弥补加拿大住房供应缺口迈出的重要一步。 CMHC 首席经济学家 Mathieu Laberge 表示，为了实现这一目标，加拿大必须减少阻碍东西向交通基础设施发展的省际限制，这将有助于最大限度地利用全国的国内材料。 Laberge 引述加拿大统计局的一项调查显示，近一半的加拿大建筑公司将距离和运输成本列为不从其他省份或地区供应商购买商品或服务的主要原因。 消除省际贸易壁垒是总理卡尼在春季联邦选举期间竞选的重点，他的政府随后通过了C-5法案，这是一项综合法案，旨在减少联邦政府对省际贸易的限制，同时加快大型基础设施项目的审批。 专家表示，立法只是这一进程的第一步，因为它处理的是联邦政府设置的繁文缛节，而不是各省制定的规则，而各省在这一领域拥有最大的权力。 （图：加通社）T11

【星岛综合报道】大多伦多地区今年首半年的超级豪宅销售，比去年同期上升两倍。 CP24 报道，加拿大苏富比国际地产公司的报告显示，今年1月至6月，有12间价格超过1千万元的超级豪宅售出，当中有7间于多伦多，相比之下，去年同期只有4间超级豪宅售出。 不过，4百万元以上的住宅销售就下跌28%，1百万元以上的住宅亦下跌23%。 地产公司的代表指出，现时市场充满不确定性，但超级豪宅的买家对市场有信心，就像巴菲特会在其他买家不入市时入市。 另外亦由于联邦政府对海外买家的禁令仍生效，所有买家均为本地人。 （图：加通社）T11

【星岛综合报道】最新一份报告指，大多区今年第二季的住宅总价，比去年同期下跌3%，但年尾可能回升。 据Royal LePage发布的2025年第二季度房价更新和市场预测，2025年第二季度，大多伦多地区（GTA）房屋总价为1,155,300元，较去年同期有所下降，但比第一季上涨0.8%。 报告称，总价以区内所有住宅类别的交投，再以中位数的加权平均计算。 共管柏文有显着下跌，中位数售价按年下跌5.6%至699,700加元；独栋住宅价格下降1.2%至1,448,700元。 Royal LePage 预计，到 2025 年第四季度，该地区的房价将比去年同期上涨 2%。 该报告还重点介绍了 Royal LePage 最近由传播机构 Burson 进行的一项调查，该调查发现，28% 的加拿大租屋者表示，他们在签署或续签现有租约之前曾考虑过买房。 同时，多伦多市房价年减5.2%，至1,151,600加元。然而，全国房价整体维持稳定，较去年同期上涨0.3%至826,400加元。 报告称，房价下跌的市场大多位于安省，而魁省的房价涨幅位居全国首位，较去年同期增长13.5%。 （图：资料图片）T11

【星岛综合报道】卑诗一幢柏文大楼内的两位屋主，由于不堪长期忍受楼下邻居传来的噪音，向物业部门寻求帮助效果不彰，转而向民事审裁处（Civil Resolution Tribunal，简称CRT）寻求解决方案。 据Daily Hive报道，该案的两位申请人声称物业管理公司未能执行其噪音附例（bylaw），因而索赔6,000元。 此外还要求物业管理公司额外支付2,000元。 屋主于2021年9月首次注意到楼下单位传来噪音，包括白天的争吵和撞击声。在某些情况下，叫喊声可以持续长达一小时。在接下来的一个月里，他们也听到4次摔门声。 2021年11月，两屋主在凌晨2时至3时之间听到大声喊叫。事后，房主向物业经理投诉，并提交了先前发送的电子邮件作为证据。 同年11月，又有更多噪音事件发生，并持续到2022年12月和1月。有时，屋主会在半夜被尖叫声惊醒。有时还会伴随撞击、重击或狗吠声。 2022年1月25日，申请人再次提出投诉，邮件罗列自2021年11月16日以来发生的27起噪音事件。 噪音在2022年2月和3月有所减少，但并未完全停止。 在2023年5月、6月、8月、9月和10月，以及2024年1月、2月、6月和9月，申请人对管理公司就噪音问题提出了更多正式的投诉。指噪音开始包括白天和晚上不同时段播放的大声音乐。 仲裁庭根据屋主提供的证据，裁定楼下单位发出的噪音不合理。 针对物业管理公司为纠正问题所采取的措施，仲裁庭在裁决中称，物业部门于2021年11月向发出噪音问题单位的业主发出了警告，并于2022年处以两次50元的罚款。2023年，物业部门又对该单位对罚款两次，每次100元。然而，物业管理公司未能提供任何关于这些警告或罚款的证据。 仲裁庭表示：“我认为物业管理公司在执行附例方面的行为明显不公平。” 仲裁庭指，物业部门处理噪音投诉的时间过长，然而物业否认了这项说法，但并未提供足够的证据支持其主张。申请人补充说，物业并未提供足够的最新信息，说明其正在采取哪些措施。 仲裁庭裁决指出：“物业管理公司还表示，在2022年1月执行附例和2023年5月19日的下一次正式投诉之间，噪音问题确曾一度中断。然而，申请人在2023年5月19日发送的电邮中，列出了自2022年1月25日以来发生的39宗噪音事件的证据。因此，尽管噪音可能较少发生，但我认为申请人的证据显示在此期间仍持续存在。” 作为补偿，法庭裁定房主有权获得2,500元，作为失去使用和享受其住宅的赔偿。 物业管理公司总共被勒令向房主支付3,0141.01元，其中包括赔偿金和CRT费用。 图：网上图片 V6

【星岛综合报道】温哥华的后巷屋或后院屋是否可以透过分割单户住宅土地与主屋分开拥有和出售？ 本周稍早，温哥华市议会批准了一项动议，指示该市府工作人员探索提供此类机会的可能性。 目前，温哥华市约有6000栋后巷屋，此类二级独立式住宅的数量每年增加300至400栋。 这项由ABC市议员杨瑞兰(Sarah Kirby-Yung)和麦嘉信(Mike Klassen)提出的动议，要求市府工作人员探索并比较此类地块与多栋独立式住宅的分层和细分情况。细分市场将使其划分为两处独立的永久产权房产。 据称，这将为购房者提供更多选择，包括首次购房者、缩小住房规模和居家养老的长者，以及跨代居住者，而不是像目前常见的无担保长期租赁和类似Airbnb的短租房。 此外，有人提出，这可以简化后巷屋的建设融资机会，因为它无需涉及非居民方的复杂协议，以及与地块上主屋相关的按揭。 “建造后巷屋是一项艰钜的财务挑战，目前还没有能力像多户住宅那样对其进行分层或细分。”杨瑞兰在审议中表示，并指出西雅图和加州几年前就已实施改革，允许单独拥有房屋，迄今为止的成果令人鼓舞，小型灵活住房供应有所增加。 据Daily Hive报道，在温哥华建造一栋后巷屋的成本在40万至80万元之间，甚至更高，具体取决于场地条件、规模、范围、材料、连接至公用设施，以及整体设计。与作为整个地块重建计划的一部分，在新主屋旁建造后巷屋相比，在现有房屋地块上增建后巷屋的建设成本溢价更高。 也有人建议，改变政策，允许将独栋住宅地块细分为二级独立式住宅，这可能更具挑战性，而分层居住则可能更容易、更快捷地实现——即使作为初步的临时措施。 目前，后巷屋无法与独栋住宅分层出售，而市政府的后巷屋政策主要目的是在独栋住宅社区提供更多的租赁机会。此外，许多现有的后巷屋(自2009年以来市政府允许的一种类型)也兼作车库，通常是为主屋居民而非后巷屋居民预留的。 根据容积率密度限制，后巷屋结构通常限制为1.5层，最大建筑面积为900平方呎。 但对于多单位房屋，可以透过现有的特色保留激励措施，选择分层产权并单独出售此类建筑。 “这不会是件容易的事，但我认为绝对值得继续努力。”麦嘉信说：“如果这意味着我们能很快做出改变，允许分契式产权，然后继续进行细分工作，我也可以接受。但至少我们会推进这项工作。造成这一切的一大原因是，目前资金非常紧张，任何类型的住房开发都需要外部融资，而且非常困难。” 哈里森(Luke Harrison)是Smallworks的业主兼合伙人，该公司专门建造后巷屋。他向市议会提出了这样一种情况：多代同堂的家庭被迫签订复杂的共同所有权协议，协议规定双方必须是按揭的共同借款人，或者由收入固定的年长父母出资购买新房。 “许多家庭，尤其是年轻的购屋者，表示如果没有明确的产权，他们就无法获得融资。即使可以，他们也没有真正实现财务独立。由于所有权在法律上并不独立，他们只能偿还贷款，却无法积累自己的房产净值。”哈里森说。 “相比之下，土地分割可以实现完全产权，这为传统的按揭融资和建立长期财务安全提供了机会。” (图：加通社资料图片、Google Maps) V11

【星岛综合报道】由于房屋供应增加和人口增长放缓，包括大温哥华地区在内的加拿大多数主要楼市的租金水平正在下降。 这是根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)最新的年中市场报告得出的结论。 然而，尽管租金涨幅放缓、房屋供应增加，但负担能力却未见改善。 租户资源与咨询中心(TRAC)的泰瑞尔(Cailin Tyrell)表示，如果你是租户，可以要求房东降低租金。 她说：“如果房东拒绝，租户就会了解自己在这个问题上的立场，而且他们可能确实看到租金正在下降。因此，有必要权衡一下搬家成本与目前的租房成本。” 根据CMHC的数据，光是温哥华市在2025年前3个月的租金就下降了4.9%。 泰瑞尔表示，如果正在考虑向房东申请降低租金，最好先做好功课。 “如果租户有意采用这种方式，他们可以提前做好准备，了解邻居的租金水平，看看他们所在大楼其他单位目前的租金。” 泰瑞尔补充道，如果最近收到了涨租通知，请确保涨租比例符合法规允许的水平。 她说：“经常看到租户签署的涨租协议超过了法定上限。所以我认为，租户要求降低租金并将其作为一种选择并非不合理。” CMHC表示，在人口成长放缓和就业市场低迷的背景下，预计大多数主要城市的房屋空置率也将上升。 (图：加通社资料图片) V11

【星岛综合报道】《金融邮报》作者Kim Moody撰文提醒纳税人注意，据加拿大统计局估计，2015年有68,945人永久离开加拿大；翌年（自由党政府执政的第一年），离境人数达到97,473人，增幅十分惊人；2017年，再上升至104,013人；在新冠疫情（COVID-19）肆虐的2020年，离境人数降至60,407人的低点，但此后一直在增加。2024年，达到106,134人，创10年新高，而2025年第一季度则有27,086人离开。 然而，这些统计数据只是一些粗略数字，。它们是基于统计模型和行政代理资料（如不活跃的税务申报和医疗保健注销）得出的估计值。 这些统计数字也不包括其他有用资讯，例如因这些人离开而流出加拿大的财富和经常性收入有多少。它们也没有追踪可能与这些离境人员相关的任何私营企业，这些企业可能也随之离开。而任何企业的流失通常都会导致与之相关的加拿大工作岗位流失，这也是一个值得追踪的有用统计数据。 为甚么要查看这些统计数据？Kim Moody指出，首先，这将能更好地把这些统计数据与他所看到的实际情况联系起来。他称自己所目睹财富流出加拿大的规模，对于许多加拿大人来说都是惊人的。 第二个理由是，追踪由于这些人口流失所造成的联邦和相关省级入息税（income taxes）长期损失有多少。他指出，政府的这种累积收入损失，只有透过大规模移民（我们国家近年来经历过的）、增加税收措施（我们也经历过），或增加经济活动（众所周知，加拿大的经济表现在相当长的一段时间内显著落后）才能弥补。 第三个理由是，评估加拿大正在失去哪些机会。如果这些成功人士留下来，他们会创办新企业，雇用更多加拿大人，还是会利用自己的财富为加拿大吸引更多税收？答案显然是肯定的。 让我们用一个十分简单的例子来展开说明。假设鲍伯（Bob）居住在安省（那里的最高边际税率是53.53％，把它四舍五入到54％），他在2026年1月1日离开加拿大。他的全部净资产（假设1亿元）都投资于担保投资证(通常称为GIC)中。GIC的年利率为5%（他的唯一收入来源），忽略累进个人入息税率，鲍伯将为他500万元的利息收入支付54％的税款，这样算下来是270万元。 让我们将这个情况与一位普通的安省居民进行比较，他的薪金大约是5万元，没有任何抵扣额或退税。那么此人将缴交大约1万元的税款。 换言之，加拿大需要270名普通加拿大人，才能弥补鲍伯的税收损失，而这假设还需保证这270人并未失业。 一些失去的税收收入可以通过加拿大的“离境税”来补偿，这是一种在永久离开加拿大那一年会征收的税。因为根据《入息税法》（Income Tax Act），在一个人成为加拿大非居民之前，其资产必须按照公平市场价值（FMV）进行处置，因此对这些资产的任何增值利得征税。也有一些例外情况，在某些情况下，人们可以仔细计划，以利用递延离境税的机会或将税款降至最低。 就鲍伯的情况而言，由于GIC的成本基数通常与其FMV相同，因此无需缴纳离境税，这样就不会有增值收益。他可以轻松地离开加拿大，几乎无需承担任何税务责任。 政府制定的经济政策至关重要。过去十年，毫无疑问当局的政策对留住成功的加拿大人产生了负面影响。许多税务从业人员早已意识到这一现象。Kim Moody称自己职业生涯的前23年里，曾处理过大约十几宗涉及加拿大人离开本国的税务案件。但在过去10年里，他及其同事处理的文件数量已飙升至近千件。 而随着联邦支出飙升，加拿大似乎正朝着一条必然要提高税收以支付这种支出的经济道路前进。 加拿大智库C.D. Howe Institute最近预测，联邦政府在未来4个财年的累积赤字可能高达惊人的3,110亿元。这将使子孙后代将为此付出高昂的代价。 解决这个问题的一个方法是制定税收和经济政策，使成功的加拿大人继续留下，并愿意冒险投资，使全体加拿大人受益，这也有助于吸引新的成功人士成为新加拿大人。 加拿大未来的繁荣取决于奖励雄心壮志而非惩罚雄心壮志的政策。在赶走成功的加拿大人时，国家损失的不仅仅是税收；还失去了创新者、创造就业者以及那些能够帮助建立更美好未来的人。Kim Moody呼吁领导者，要清楚地看到这一点并果断采取行动，他称，“现在是加拿大止血并发挥领导作用的时刻。” 图：Getty Images V6

【星岛综合报道】爱德华王子岛一位女房东称，租房变成她的一场噩梦，她原本约定租给四口之家，却变成了12口之家，不仅如此，房客还“毁了”她的房产，她呼吁该省简化驱逐问题租客的程序。 据加拿大广播公司（CBC）报道，爱德华王子岛女房东德弗里斯（Thamara DeVries）说，房客们把她位于惠特利河（Wheatley River）房子的内外都毁了。她指他们在屋内搭建其温室，在水井上方的草坪施肥，还把房子用来养猫。但想要将他们驱赶出去却是一个漫长的挑战。 逐客行动变成持久战 德弗里斯位于惠特利河的房子提供全套家具，当她于2月份将房子钥匙交出时，以为自己是租给了一个四口之家。 但在租客搬入后不久，德弗里斯就被叫去帮忙修理房子里的热水浴缸。 “我意识到房子里住着一位爸爸、一位妈妈和10个孩子，这绝对不是我们所约定的，”德弗里斯告诉CBC。 她说，这对夫妇确认这10个孩子都是他们的，而且都住在这所房子里。 德弗里斯立即联系了岛上负责处理房东和房客纠纷的机构IRAC。 却开启了长达数月的驱逐房客行动。她说，法律程序一直在拖延，同时，她眼睁睁地看着房子的状况每况愈下。 “这个过程非常痛苦、难以忍受和耗费精力，”她说。“我们难以入睡，财务状况也发生了很大变化，包括律师费和他们自4月以来就没付过任何房租。” CBC新闻记者前往敲了该房产的门，试图与租户交谈，但无人回应。 “看到里面一片狼藉” 最终，在根据IRAC政策向租客提供书面通知她将进入物业后，德弗里斯叫来警方协助。 她说，因为看到现场有凶猛的狗，她觉得如果没有警察在场，她进去会很不安全。很快，她又看到了更可怕的东西。 在一个漆成黄色的房间里，一把黑色刀柄的刀子从白色门框伸了出来。 “主楼层每扇门的门框上到处都是刀，是为了阻止我们走进房子，”她说。 他们不得不取下刀子，推门进去，“结果看到里面一片狼藉”。 首先是一股难闻的气味扑鼻而来，德弗里斯说，这是“你能想像到的最糟糕的气味”。 楼下房屋已变成了种植植物的温室，所有的家具都被扔到外面，曝露在冬天的环境中。她还在浴缸里发现了小猫。 “家具都不见了，毁了，地板也毁了，纱门和所有窗户上的纱窗都撕烂了。厨房一片狼藉，地毯脏得要命……我的热水浴缸也坏了，院子里看起来像个垃圾场，”她描述著自己在房子里走过的情景。 “那一刻，我崩溃了。” 在屋外，她说租户把院子变成了农田，还把好几卡车的粪肥堆在水井的上方。尽管她多次要求清理，但粪肥堆仍然留在那里。 “我可能要承担8万元的损失，还要支付律师费，还要承受……难以想像的精神压力，”她说。 租户反要求退还1.45万元租金 德弗里斯在5月底的听证会上展示了损坏的照片和未支付租金的证明文件。IRAC裁定租户必须在7天内搬离。 但租户对这项裁决提出了上诉，称他们无法在一周内找到住房，并指控租屋市场对大家庭存在歧视。 “说实话，我完全不知道这两件事跟我有甚么关系，”德弗里斯说。 IRAC文件显示，租户还申请退还总计1.45万元的租金，以及1,200万元的“精神损害赔偿”。 该申请被驳回，一名IRAC官员写道，租户“没能提出有效的退还租金申请，而且我无权考虑租户的精神损害赔偿申请”。 双方的下一次聆讯将以书面形式进行，双方可以在本周稍后提交证据。目前尚不清楚何时会作出裁决。 IRAC在给CBC新闻的声明中表示：“在所有租赁事务中，IRAC都会努力及时向各方提供裁决，并考虑每件事的具体情况。” 与此同时，德弗里斯表示，看到家人辛苦买下的房子——她希望有一天能在这里举办女儿的婚礼——如今却面目全非，她感到痛心。 “正是这个过程让我们痛苦不堪。并不是……我没有证据。而是这个过程如此缓慢，还有太多的漏洞，而人们知道如何玩这个游戏。”她说。 “我觉得这个过程非常不公平，存在着严重的不公正。” 社区法律资讯中心专案经理Rowen Gallant表示，房东和房客之间发生冲突在爱德华王子岛很常见。 他指出，房东也必须从一开始就了解自己的责任。并补充说，良好的沟通和关系建立对于预防和管理潜在冲突也至关重要。他说，这对房客和房东都适用。 “当双方都充分了解法律的运作方式、各自的权利以及彼此的责任时，将会让你们更有可能成功地建立良好的关系。” 图：CBC/DeVries V6

【星岛综合报道】有研究显示，多伦多去年的租金增长率为全国主要城市中最低。 加拿大按揭及房屋公司今（8日）发表2024年秋季租务市场报告，发现去年多伦多的两房公寓大厦单位，租金上升2.4%，比之前一年的8.7%下降。 报告指，多伦多的租金增长低，是因为高空置率及低流动率，部份单位也有租金管制。 报告又指，去年多伦多租建单位的空置率，上升至2.3%，轻微高过10年平均水平。杜林区、约克区、皮尔区及荷顿区的空置率较高，为3.3%。 报告预计，今年多数主要市场的空置率会上升。 不过报告又指，虽然多伦多的租金增长放缓，代表租楼负担问题有改善，但可负担能力的挑战仍然持续。 图：资料图片

 【星岛综合报道】最新一项调查显示，多伦多有超过1万5千人无家可归。 据《多伦多星报》报道，由多伦多市府在上年秋季进行的调查显示，在去年10月23日当晚，多伦多就有超过1万5千4百人无家可归。 调查显示，无家者的数量比之前上升，相比之下，2021年疫情期间有7千3百多人，2018年就有8千7百多人。 报道指，2021年的数字可能因为疫情而低估，但相比2018年，无家者人数于六年间，上升超过77%。 市府职员拒绝接受《星报》访问，但在新闻稿表示，今次的数字已有下降，包括因为减少难民申请、市内的紥营数目减少，以及搬入永久居所的人数增加。 新闻稿又提到，无家者比2021年上升，是因为缺乏可负担房屋、未能切合健康需要、收入支援不足、以及药物问题，亦反映安省以至加拿大的趋势。 （图：CP24、加通社）T11

【星岛综合报道】卑诗省最高法院（B.C. Supreme Court）表示，一对史夸米殊(Squamish)夫妇在一个城市屋（townhouse）开发项目的法律挑战中提出的担忧“被夸大”，驳回其试图取消开发案的诉求，为在加拿大发展最快的社区之一建造高密度住宅铺平了道路。 加通社报道，法院周四（3日）发布的一项裁决称，丹尼斯（Dennis）和安德里亚·史密斯（Andrea Smith）夫妇试图阻止在邻近土地上建造一个四单元城市屋项目，声称1959年的一项“建筑计划”只允许在该地块上建造单户住宅。 法庭裁决指出，负责该项目的开发商Clearwater Park GP Inc.试图取消或修改该计划，以便项目能够继续进行。 据说业主反对这个城市屋项目，因为这会“改变邻里的特色”，影响他们的私隐，增加交通流量并降低行人安全。 法官的裁决表示，自该建筑计划1959年创立以来，“情况已经改变”，并且这个计划多年来一直“被广泛忽视”，允许居民可以进行翻新和建造附属套房。 法官维尔霍文（Frits Verhoeven）的裁决指，该建筑计划因此是“过时”的，开发商已获得史夸米殊地区的开发许可，驳回了史密斯夫妇要求停止该项目的请求，并同意取消该建筑计划，而这是此次法庭诉讼的核心。 法官写道：“我并非没有同情史密斯夫妇以及该地区其他业主和居民的愿望，他们希望保留社区的现状，尤其是其独户住宅和低密度住宅的性质。然而，在行使法院的自由裁量权时，社区对额外住房的需求也与此相关。” 裁决指出，史夸米殊是加拿大人口成长最快的10个社区之一，其人口在2016年至2021年间增长超过22%。 该地区在2021年的人口约为2.4万人，预计到2040年将增长至超过4万人。 图：加通社 V6

【星岛综合报道】卑诗省基隆拿一处柏文的业主被要求筹措6.6万元工程款，用于重新翻修整栋建筑，然而项目烂尾，3年过去了，大部分工程仍未完工，居民七日无休工作支付巨款换来的是一幢危楼。 据Global News报道，卑诗省基隆拿（Kelowna）居民希施（Susan Hisch）与Burtch Estates的每一位业主一样，于2021年被告知需要缴纳6.6万元的特别征费，这笔钱原本应该用于对这栋老旧建筑进行全面翻修，包括升级外部结构、修缮阳台以及改善安全的重大建筑项目。 希施支付了自己的那部分费用，但3年过去了，大部分工程仍未完工。 “每位业主都必须筹措这笔钱来重新翻修整栋建筑，”她说，“但到现在——甚么都没完成。” 希施表示，虽然许多居民已向物业管理公司支付了费用，但工程于开工一年后即停滞不前。承包商Team Construction停工了。然后，她说，他们的物业管理公司Lifestyles也放弃了这个计划。 “我们现在陷入困境，甚么都没完成，”希施说，“墙板没有完成，阳台也没做好，冬天快来了。” 承包商Team Construction告诉Global News，据称由于屋苑业主立案法团（strata council） 及其顾问GTA停止付款，他们被迫停工。该公司在一份声明中表示：“我们已提交留置权，引发了一场长达两年的纠纷，最终导致屋苑业主立案法团承担了责任。遗憾的是，业主们并未被及时告知情况。” 如今，希施的家周围到处都是烂尾工程的痕迹：阳台地基开裂，用木头临时支撑充当栏杆，第二个阳台连栏杆也没有，墙板则从未安装。 希施紧紧抓住一个用2x4木料搭建的临时阳台栏杆。她摇晃了一下，栏杆便明显晃动。“这不安全，”她说。 “阳台是我们的户外生活空间，但我们一直无法出去，”她说。“我没法邀请朋友来。我每周工作七天，只为了还清那6.6万元。” 物业管理公司在接受Global News电话采访时表示，如果业主投票支持项目继续，可能会重新施工，但希施对此并不乐观。 “我称这为拖延战术，”她说。“我希望自己乐观一点，但到目前为止，我已经不再有信心了。” 目前，希施没有栏杆，没有维修，也看不到尽头。 图：Global News V6

【星岛综合报道】渥太华市中心一幢空置建筑物的办公室空间，被改建成可容纳140人的中途宿舍，以接待来到加拿大的难民申请者。 该工程项目使用模组化墙壁来搭建出多个独立房间，每间都设有睡床、储物柜和椅子，宿舍内另设共用的厨房和会议室。 这个占地三层的住宿设施设有淋浴间和洗衣设施，底层还有共用办公室空间。 天主教移民中心 (Catholic Centre for Immigrants) 表示，将派出35名工作人员随时待命，协助该宿舍的居民申请庇护、找工作、饮食需要，以至心理健康支援等各种服务。 该中心行政总监梅克尼 (Myriam Mekni) 表示，很多人在等候申请期间，为未获工签而变成了无家可归者。“一旦他们有能力自己交租后，相信会很渴望迁出，搬到自己的永久居所。” 改建工程耗资560万元，渥太华市政府已签下了为期10年的租约。 该建筑物前身为Capitol Cinema电影院，距离国会山仅几个街区，于大约1970年关闭。负责改建工程的CSV建筑师行负责人荷德 (Darryl Hood) 表示，他们在该建筑物多处发现了一些令人惊喜之处，例如天花板上的横梁似乎是电影院的一部分，宿舍的中庭则建在原来的售票处的位置。 相关新闻：温哥华“㓥房户”辛酸有谁知  单亲母感自卑谢绝访客 市长萨特克利夫 (Mark Sutcliffe) 表示，这是他们渥太华市首次将空置办公空间改建成临时性房屋。目前全国各大城市都在努力应付住房危机，并纷纷仿效。 他说：“将空置的办公大楼改建成过渡性住宿设施，正是我们所需要的创意解决方案。” 市政府此前曾提议将难民申请者安置在郊区两座大型帐篷式设施中，但遭遇到到强烈反对，最终宣布搁置，并在数个月后展开了将市中心商用建筑物改建为宿舍的计划。 图：加通社 V20

【星岛综合报道】民调机构Angus Reid于去年6月进行的调查发现，卑诗省有78%租户表示，现在比两年前更难以维持生计，比率为全国最高。 调查也显示，56%的租户表示交租有困难，并且财务拮据。 Rentals.ca和Urbanation于今年2月发布的报告显示，加拿大有52%的租户把超过30%的收入用于房租。 自制“㓥房”在温哥华渐趋普遍，租客靠窗帘、拉杆或折叠式屏风，来间隔出属于自己的小天地，生活并不好过。 据Daily Hive报道，44岁的艾玛 (Emma) 和她9岁的儿子住在基斯兰奴 (Kitsilano) 区的一房住宅单位，他们一直睡在一个房间。 在儿子到了3岁时，她希望两人可以分房睡，但那时外面的租金已高得令这计划不可行。她只好自行想办法在狭小的空间里提供一些私隐。 她说：“我什么办法都试过了。宜家的窗帘、拉杆、折叠式隔间，但效果都不能长久，我为了装天花板轨道还赔了按金。最后，换来的只是床头的天花板上剩下一个洞。” 艾玛表示：“我跟有自闭症谱系障碍的儿童一起做事，这是一份不得不干的工作，但我实在负担不起两房单位而同时给儿子餬口。” 她很想摆脱挥之不去的自卑感。“有好几年我都不让儿子邀请朋友来家里玩，但后来我听到另一位母亲说，她的孩子是睡在客厅的沙发床的。这让我知道，并非只有我是这样。” 她笑着说：“我的窗帘可能会说：‘你44岁了，快去找个能帮你交租的男人吧。’” 莱莉 (Riley Armstrong) 也有过类似的体验，她在2017年从安省搬到温哥华，跟姐姐在缅街 (Main St.) 夹第十四街 (14th St.) 附近合租了一个一房单位。房租约1,400元，她支付500到600元，睡在客厅，姐姐负担余额，占用了睡房。 莱莉当时有全职工作，且常常出差，所以这种安排还可以接受。“这让我们的关系更亲密了。我们从姐妹变成了闺密。” 然而，她也感到缺乏私隐，而且没有空调，只得噪音。“只在她住的睡房才有空调，晚上有时实在难受。” 她在离开了温哥华一段日子后回来，发觉这里的情况几乎没有任何改善，为此感到震惊。 她说：“我还是看到同样的租盘，单位的客厅用窗帘隔间出空间招租，人们只能勉强活下去。” 如今，她和猫咪住在一个狭小的开放式单位，终于第一次拥有完全属于自己的地方。 住在市中心西端的丹妮尔 (Danielle Gostkowska) 的情况不遑多让，她在该区的一个单位住了十多年。 她拥有大学学位和稳定的工作，房租每月1,145元，以温哥华市中心的标准来说，算是便宜。 但是，未完全清还的学费贷款、信用债务和高昂的生活开支，使她无法独居。 她用窗帘把客厅间出房间，然后租了出去。 在为期两年的时间，她先后租过给三、四位租客，全都经过她细心筛选。 不过，她最终还是决定取回自己的私隐权。“我并非不擅长与人同住。我只是想要再次独自生活，我快40岁了，实在不想到了这把年纪还要那样和别人合住。” 她现在回复了独居生活，但未必可以维持下去。 她说：“我的房东每年都会把租金加到最尽，而且住在这大厦的人都知道，他去世后，其家人就会把房子卖掉。” 研究机构房屋平衡供应 (Balanced Supply of Housing) 最近在一份报告中指出，在2016至2021年期间，卑诗省有10.5%的租户曾被业主下驱客令，比率为全国最高。 图：Danielle...

【星岛综合报道】联邦竞争监管机构就房租串谋向房东和物业管理者发出警告，此举不仅引发谴责声浪，也引发人们质疑租金操纵是如何发生的。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，加拿大竞争局(Competition Bureau Canada)于6月25日的公告中发出警告：“竞争局注意到，一些房东和物业经理可能正在与竞争对手互动，包括透过社交媒体上的讨论小组，虽然他们之间的某些讨论可能是合理的，但有些讨论则可能是非法的。”公告指出，某些操纵价格的协议属于犯罪行为，可能会面临监禁的刑罚。 社交媒体上存在非法串谋 尽管该机构未就调查的具体情况发表评论，但就透露，收到的线索和其他资讯清楚地表明，在WhatsApp、Signal和Snapchat等即时通讯中可能存在非法串谋活动。 “这些人非常隐秘，这就是他们的作案手法。如果存在非常隐密的价格操纵协议，这些参与者会试图掩盖他们的交易，”竞争局副专员盖伊（Pierre-Yves Guay）表示。“我可以告诉你，我们正在非常认真地调查加拿大的某些市场。发出警告是为了确保人们明白这是高风险的。最终，我们将会找到它。” 报告指出，越来越多的租客正在等待房价进一步下跌后再买房。 业界人士：从未见过 业界有人则表示，他们对这个警告感到困惑，并说他们从未见过有人非法操纵租金价格的行为。 “我们不参与任何行业定价讨论或论坛，坦白说，我们没有必要参加，”皇家约克物业管理公司(Royal York Property Management)创始人兼首席执行官莱文森(Nathan Levinson)表示。 该公司在多伦多及其他地区管理超过25,000个租赁单位。他强调，公司向客户提供定价数据，客户自行设定租金要求。“我们提供强大的专有软体和数据工具：这些工具有助于从多重放盘系统(Multiple Listing Service，MLS)房源、内部租赁历史记录以及数千个未公开的私人房源中提取所有数据。这些工具可帮助房东根据即时市场证据做出明智的定价决策，以免价格过高而闲置，或价格过低而浪费金钱。” 使用人工智能算法比较竞争对手的私人租金数据，以为客户建立定价模型的数据工具，在美国已成为反竞争诉讼的来源。盖伊表示，加拿大的监管机构正在密切监察美国司法部对RealPage Inc.及数名房东共同被告的案件。 小房东网上分享行业秘诀屡见不鲜 在加拿大，租户权益倡导者表示，他们并未看到像竞争局提到的那种在聊天室合谋操纵价格的现象，但小房东在网上论坛分享行业秘诀的情况却屡见不鲜。 “在新冠疫情期间——驱逐禁令和租金冻结期间——我们开始听到租户和其他机构反映，房东在这些聊天室里讨论如何违法和规避法律，例如非法将租户拒之门外，”安省租户倡导中心(ACTO)的律师Dania Majid表示，“这并不让我们感到惊讶。我们知道投资者之间会互相交流：房东会分享如何收取非法费用——清洁费、保安费，以及其他《租房法》未涵盖的费用——这种糟糕的建议就是一种共谋。” 许多业内人士认为，价格操纵最有可能在租盘最丰富的大城市之外扎根，或发挥最有效的作用。 “我认为在加拿大的背景下，这对于高层建筑的业主和物业管理者尤其适用，特别是在大型城市中心外的地区，他们在特定区域拥有更大的租赁市场份额。”LandLord Property & Rental Management Inc.的房地产投资顾问Brandon Sage表示，“在多伦多，大多数出租房屋……数十万个柏文和多户住宅……几乎是由同一批业主所拥有。” 盖伊对此表示同意：“如果你的房东或物业经理拥有强大的市场影响力……你拥有的影响力越大，就越有可能成功。” 虽然加拿大各地的租赁市场整体呈下降趋势，但也有一些地方的表现超乎预期。 根据Rentals.ca的数据，多伦多一房柏文的租金在4月至5月期间下降了0.7%，与去年同期相比下降了7%；两房柏文的租金在5月略有上涨（0.3%），但与2024年同期相比下降了10.7%。同时，在附近的安省Ajax，同期租金强劲成长，一房柏文租金上涨3.4%，较去年同期上涨7.8%。 Bullpen Research and Consulting...

【星岛综合报道】多伦多市政府推出免费预先核准的建筑图则，鼓励市民兴建更多可负担房屋。 多伦多市政府的可负担房屋计划，包括兴建多单元住宅，鼓励市民在后花园或通道，兴建小型住宅。现时市政府鼓励市民，采用市府免费提供的图则，来兴建这种小型住宅单位。 市长邹至蕙表示，市府免费提供的图则之目的是令建屋更容易，更简单，更平宜。 市府的首席规划师表示，市府的免费图则，是已经预先获得批准，符合建筑规例，可节省成本最多2万元。市府希望，几年之后，这类简易房屋，可以增加到占房屋供应的一成。 T04

【星岛综合报道】卑诗省一宗由租客发起的错误驱逐案，在民事审裁处（Civil Resolution Tribunal，简称CRT）审理之后，反而得到对租客不利的裁决。 据Daily Hive报道，根据法庭的裁决​​，这宗纠纷案中的租客及申请人声称，他因遭房东非法驱逐而要求赔偿数千元，其中包括800元的租金损失和因驱逐而产生的损失赔偿，包括痛苦和精神上的折磨。 房客还要求房东他为其所做的庭院工作支付额外的5,000元。房客声称房东欠他7,000元，但小额索赔的上限为5,000元。 房东否认租客的指控，辩称表示他不欠房客任何钱。他还表示，在租客涉嫌攻击事件发生后，他不得不致电皇家骑警，要求将租客从出租单位驱逐出去。房东还提交反诉，声称房客欠他数千元赔偿金。 房东表示，房客确实为他做了一些工作，但这些工作旨在抵销房客因各种电子转帐、购物和贷款所欠款项。 仲裁庭称，房客与房东之间的关系时好时坏。 房东告知仲裁庭，2023年1月至4月自己在南加州棕榈泉（Palm Springs）期间，房客曾向他请求经济援助。作为回应，房东向房客发送了多笔电子转帐，“经常是每日一次”。 2023年加拿大国庆日的警察造访，让租客声称他被错误驱逐的主张受到挑战。 据称，在“双方发生争执”后，房东致电皇家骑警，要求把租客赶走。而房客声称是房东“捏造”了这起事件，但房东手上握有皇家骑警的报告副本。 报告显示，此次事件涉及持械攻击（CBH，即造成人身伤害的缩写）。该报告足以让法庭得出结论，认为是租户违反了双方之间的协议，令房东有权驱逐租户。 接着，法庭检视了租客为房东所做的所有工作，以确定他是否还应该得到任何金钱。这些工作包括高压清洗、给露台上色、清除老鼠窝、修理门和整理垃圾。仲裁庭裁定，租客仍应该得到2,450元的园艺费用。 然而，由于房东借给租客的钱数量，足以抵销其所欠工钱，最终结果，是租客仍欠房东钱。 法庭命令租客支付房东604.89元，其中包括560元债务和其余的法庭费用。 图：网上图片 V6