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本报记者 皇家地产（Royal LePage）的季度报告显示，大多伦多地区的屋价去年上升14%，2017年的房地产是多层共管大厦的市场，Condo有近20%升幅，预计今年大多伦多楼价仍有6.8%的增长，高于全国的4.9%。 报告指去年第4季的整体屋价升至837,873元；两层独立屋升13.9%，中位价为982,637元；独立平房升8.3%，中位价为806,183元；多层共管大厦升19.5%，中位价为476,421元。与去年第3季相比，总体屋价、独立屋和独立平房均下跌1.4至2.4%，但多层共管大厦则升0.4%。 皇家地产营运总监森玛斯（Kevin Somers）表示，如果大多伦多地区的房地产市道全变成买家市场，将是意料之外。外在需求方面，因为强劲的经济将继续吸引加国和世界各地的买家涌入。千禧世代，即1980至2000年出生一群，年纪最大的一批人已经到置业年龄，对库存量带来很大压力。大多伦多与卑诗温哥华及全球很多大城市的情况相同，越来越多置业者要在屋型与地点之间作出取舍。 去年第4季初，受限于可负担能力和消费信心影响，不少买家持观望态度等待屋价回软，特别是楼价升幅抛离多伦多市近郊地区。当联邦政府宣布引入房屋贷款压力测试，进一步打击市道。他说，很多准买家相信大多伦多的地产市场周期尚有变化，期待屋价在短期有明显调整，但楼价仍是比得上市场尖峰期。 万锦独立屋交投放缓 多层共管大厦在过去10年的升势比不上其他屋型凌厉，但面对各种市场变化却显现出极强的反弹力。当独立屋价飙升时，买家的购买力缩水，更多人找寻多层共管大厦等负担得起的屋型。因而令这类房屋的价格和成交量均上涨。即使多层共管大厦市场过热，由于相对较低的入市门槛，仍比其他屋型易操作。当屋价暴涨时，独立屋往往是可望而不可及，消费者只能转移目标。 报告显示，多伦多房屋中位价升17.7%至850,899元；士嘉堡区升8%，中位价659,625元。约克区则参差不齐，烈治文山升7.9%，中位价为1,246,771元；旺市的独立平房和多层共管大厦升势强劲，增长16.5%，中位价升至1,080,366元。万锦市的独立屋交投放缓，买家偏好新建的多层共管大厦，升1.2%，中位价为1,063,513元。 皮尔区的宾顿市屋价相对较能负担得起，升14.7%，中位价709,071元。密西沙加升14.2%，中位价742,200元。 奥沙华与阿积士的升幅是杜咸区最大，分别增长10.9%和11.6%，中位价分别为534,008元和689,325元。

本报记者 去年对多伦多楼市最具影响，莫过于4月底省府推出“安省公平房屋策略”的16项“辣招”。多伦多地产商会（TREB）昨日公布去年全年楼市成交及价格走向，进一步见证其影响力。去年整体楼市成交量较2016年下跌了18.3%，仅得92,000多宗成交；不过楼房平均价却不跌反升，上升了12.7%，平均楼价逾82万元。 多伦多地产商会昨日公布去年大多伦多地区整体楼市分析，指出去年首季楼市不论成交量或价钱均如火箭般猛升，但明显自“辣招”推出后，买卖双方均抱持观望态度，使第二季与第三季楼市突然趋于淡静，成交量大跌，不过楼房价格却仍然高企。 地产商会称，即使去年第四季多伦多楼市有所回升，加上有意买楼人士知道今年一月一日起，联邦政府收紧借贷按揭压力测试，因此趁措施未收紧前的去年底拍板“上车”，令去年最后季度本地楼市交投上扬，然而亦对整年楼市成交上升没有太大帮助。 有业界人士认为，省府去年4月推出的新措施，重点打击被视为炒高本地屋价的海外买家，然而加国统计局证实海外买家比例仅占约5%而已，房屋买卖成交量跌，原因是政府推出政策后，买卖双方均抱观望心态，静待对方反应所致。 数字又指出，去年大多伦多地区楼房只是成交量跌，楼价却不跌反升，去年整体平均楼价为82.2万元，较2016年上升了12.7%；不过数字同时反映去年整体有此升幅，主要来自去年首季的炽热上升，之后第二至四季成交量跌，楼房平均价格虽有所上升，但仅属于单位数百分比。 多伦多地产商会就多伦多市及周边905地区的房屋成交量及价格作出比较，显示905地区房屋在去年的整体成交数字，仍然较多市高。905地区成交数字约为57,200宗，而多伦多市成交量去年仅35,000多宗。不过房屋平均售价，多市仍然较905地区高，多市平均楼房售价为83.4万元，而905地区平均房屋售价，则为81.5万元左右。 数字显示，大多伦多地区去年楼房成交量下跌，所有类型楼房成交量都见下调，当中下调幅度较微的是多伦多市共管柏文单位，下跌仅7.5%，多市共管柏文单位平均售价也是各类型楼房售价中上升幅度最高的类别，平均售价为54.5万元，升幅为23%。

“明年房价零增幅” 继皇家地产公司（Royal LePage）发表明年加拿大房市预测报告后，另一家本国主要地产经纪公司Re/Max，也紧接着发布2018年度房市展望报告。Re/Max的展望比皇家地产更为保守，预计全国房屋平均价上涨2.5%，而大多区房屋均价明年将出现零增涨，不过各市镇的表现各异，涨跌互见。 据Re/Max的展望报告，大多地区明年房市偏弱，出现房价零增长，甚至是拖累全国平均房价涨幅的一个主要原因。该公司安省及大西洋省份地区主管亚力山大（Christopher Alexander）表示，大多区各区明年房价的变化是不平衡的。 北部地区跌势持续 多伦多中心区及宾顿、奥克维尔等周边地区，屋价料会上涨，多伦多北部的约克区房市或继续走弱。亚力山大表示，烈治文山、万锦市及奥罗拉（Aurora）等地区，在今年4月大多区房市出现下跌以来，已经看到较大跌幅，这种压力会持续进入2018年。万锦及烈治文山等地区，进入2017年时，也是整个大多伦多地区房价上升最快的地区。在2017年首季，奥罗拉的房价按年上涨50%，他指这样的上涨幅度，当然不可能长远维持。 多伦多西部的奥克维尔市，房屋需求仍然旺盛，而2016年至2017年上半年期间，房价涨幅并未像约克区般夸张，因此仍有上调空间。Re/Max预测奥克维尔的房价在2018年，将平均上调7.5%达到134万元。 料温莎涨9%升幅最大 Re/Max预测咸美顿—柏灵顿地区房价，明年会上升约4%，至均价接近59.7万元；宾顿和渥太华的涨幅为3.5%；杜咸区和京士顿地区均为3%；密西沙加市明年的房价将下降2.5%至均价71.1万元。  Re/Max 预测温莎—艾塞克斯（Windsor-Essex）地区明年房价涨幅为9%，是整个大多区和全国范围内房价涨幅最高的地区。主要原因是温莎地区近年来吸引愈来愈多的新移民人口和基建投资。另外，省府筹划修建多伦多至温莎的高速铁路，也增加了该地区的吸引力。 Re/Max指出，由明年1月1日起实行的新房屋贷款审批政策，将道致2018年头几个月全国房屋销售放缓。其中大多伦多地区、渥太华、咸美顿和柏灵顿地区，以及卑诗省的大温哥华和维多利亚，将是受新政策冲击最严重地区。 交易大跌 第3季房贷保险按年缩47% 加拿大按揭和住房公司（CMHC）11月29日公布的最新财务报告显示，第3季全国按揭保险宗数较去年同期下跌47%，但隶属联邦政府的CMHC认为这是一个新正常水平。在直至9月30日止的第3季，CMHC为67,915个单位提供按揭保险，较去年同期127,991个单位大幅下降。 CMHC保险部门高级副总裁文尼尔（Steve Mennill）表示，自从联邦政府在2016年第4季公布新按揭条例后，CMHC提供的按揭保险宗数一直稳定减少。新条例规定所有住房买家若首期支付额低于20%，将必须进行压力测试，确保他们在利率上升和个人财务能力下降时，仍然可以履行按揭规定。对于一些首置人士来说，这项措施削弱了他们的购买力。 文尼尔表示该按揭条例实施近一年，而CMHC已经预期按揭保险宗数会出现转变，相信上季度的跌幅数字属于新正常水平。他指出第3季全国按揭保险宗数按年下跌47%，主要由于进行交易的房屋总量较一年前出现大幅下降。 今年首3季获得按揭保险的总量是211,891宗，与此相对，去年同期共有345,716宗。在房屋交易数量下降的影响下，CMHC第3季提供的按揭保险总额降至4,840亿元，较2016年底减少280亿元。 CMHC在季度报告中指出，第3季按揭保险组合的质素较一年前改善。第3季整体拖欠率是0.3%，亦较一年前0.32%微降。            资料来源：加通社

市场分析2018适度调整价格涨势将现疲软 1000元可以买到什么？市场分析人士和地产经纪可能告诉你，可以在多伦多市中心新推出的共管公寓内，由开发商手裡买到大约你双脚所能站的1平方呎的面积。今年下半年以来，大多伦多区的Condo市场越来越让人看不清楚。在低层住宅市场“急冻”的大环境下，condo均价一度冲到比去年高出30%。进入9月以来，几乎每周都有新盘推出，逢新盘必定销售火热。一些买家或投资人不免心中盘算，此时不出手是否错过了良机？又或是在高价位之下投资楼花是否存在风险？ 一直跟踪大多伦多地区condo市场的研究公司Urbanation Inc在上月发布的最新市场分析报告，或许可以为投资者提供一项参考。简而言之，该公司对condo市场的预测是，楼花的平均呎价将不日突破每呎1000元大关。但是condo在经历过2017年一年疯涨之后，2018年会经历调整期。随著供求矛盾有所缓解，以及联邦政府对银行的借贷政策收紧，价格涨势会出现疲软。 2017是创纪录年 Urbanation高级副总裁希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）表示，2017年是新condo市场上创纪录的一年。在此之后2018年首季会出现适度调整。不论是开发商还是买家，未来几个月都会采取更加审慎的态度。这样有益于保证市场平稳过渡到一个更加可持续性的增长节奏，消费者采取更理性有序的市场行为。但是在市场调整之前，多伦多的在建楼花将会突破每呎1000元的大关。他指目前在多伦多市范围内，未出售的condo库存每呎均价已经达到991元，第三季度刚推出的新楼盘项目，平均呎价也达到951元。 希尔德布兰德上月底接受多伦多星报访问时表示，相信用不了多长时间，平均呎价就会突破1000元。事实上在今年第四季度市中心推出的一些新楼盘，呎价已经远远超过了1000元。他指新近在市中心央街夹布尔街新建的82层公寓大厦The One，每平方呎价格已经接近2000元。而且不光是楼花，在多伦多市中心核心区及卑街沿线，即使是二手condo单位的交易价格也超过了1000元。 2018市场向平衡过渡 不过Urbanation的分析报告认为，2017年大多区condo市场活动可以说达到了一个“难以为继”（unsustainable）的节奏，在2018年极有可能会出现销售放缓，库存量随之增多以至更接近历史正常水平，从而令价格上升的压力减弱。 希尔德布兰德指在二手condo市场，价格上升的勐烈势头已先期悄悄现出颓势。今年第三季大多区二手condo的平均价格为每呎648元，比第二季度的平均呎价650元有所下降。虽然减幅微小，但一叶知秋，这是过往三年半时间裡首次出现价格按季度下降的情况。 另一个值得注意的情况是，在今年4月安省政府宣布抑制房价的新政策之后，二手condo的销量比去年同期下降了26%，价格涨幅也有所缩窄。今年第二季度condo价格比去年上涨约31%，第三季度比去年同期上涨27%。不过总体而言，目前condo市场仍是卖方市场。二手condo的成交量仍占到挂牌量约60%，强烈显示市场需要旺盛。在一个被认为供需平衡的市场条件下，成交量应该占到挂牌量的35%至50%。 Urbanation认为近期有两个原因会促始2018年市场向更加平衡化的方向平稳过渡。一是供需矛盾将有所缓解。在过去12个月价格疯涨的阶段，也正好是新盘缺少的阶段。新建成的condo单位隻有15000个，是过去4年的最低点。有限的供给不仅不能满足买家，而且造成可供出租的condo单位有限，租金在过去一年裡增加了10%。而租金上涨鼓励更多投资者买屋，造成供应更趋紧。 今年10月份市中心一个楼花的发售现场人头攒动（本地地产微信群图片） 在建量3年最高  供给压力缓解 相比之下现时情况出现变化，截止到2017年第三季度，大多区在建的condo单位达到54715间，是过去三年半的最高点。2018年将完工推向市场的condo单位将达到20000间，甚至可能超过2014年的高点21000个单位，有效缓解市场供给侧的压力。 另外一个令2018年市场销售、特别是二手condo销售放缓的因素，来自于联邦政府即将于新年起开始执行的更严格压力测试政策，所有不需要贷款保险的房屋贷款也都必须要经过压力测试来决定其借贷额度。总体而言，condo比起低层住宅可负担性更强，而且新condo的销售看来不会受到新政策变化的直接冲击，因为在买楼花时银行已经开始按照银行的挂牌利率来审核买家的贷款资格。 但是这一政策造成的间接影响不可忽视。买家可能会因新政策而降低了对于投资回报的预期值，令投资新condo的吸引力减少，从而令新condo的需求量由目前的水平下降。此外，投资者也可能将持有物业的周期缩短，更快出手其投资的物业，令二手condo市场上供给量增加。 希尔德布兰德对多伦多星报表示，在目前已经达到的价格水平之下，2018 年开年后市场需求将会有所变缓，库存量会提升，市场行为会趋于平静。总体而言，今年4月安省政府宣布的平抑房价政策未影响到楼花买家，但是对二手condo市场活动产生抑制。Urbanation研究指新楼盘交易中大约仅有5%涉及到海外买家。本地家庭和中介机构仍在大量购买新楼盘。此外一些人现在投资楼花，等到几年后交接时，买家可能有子女上大学或是搬到市区居住，令买家可以有资格获得退税。 20000间，甚至可能超过2014年的高点21000个单位，有效缓解市场供给侧的压力。 另外一个令2018年市场销售、特别是二手condo销售放缓的因素，来自于联邦政府即将于新年起开始执行的更严格压力测试政策，所有不需要贷款保险的房屋贷款也都必须要经过压力测试来决定其借贷额度。总体而言，condo比起低层住宅可负担性更强，而且新condo的销售看来不会受到新政策变化的直接冲击，因为在买楼花时银行已经开始按照银行的挂牌利率来审核买家的贷款资格。 但是这一政策造成的间接影响不可忽视。买家可能会因新政策而降低了对于投资回报的预期值，令投资新condo的吸引力减少，从而令新condo的需求量由目前的水平下降。此外，投资者也可能将持有物业的周期缩短，更快出手其投资的物业，令二手condo市场上供给量增加。 希尔德布兰德对多伦多星报表示，在目前已经达到的价格水平之下，2018 年开年后市场需求将会有所变缓，库存量会提升，市场行为会趋于平静。总体而言，今年4月安省政府宣布的平抑房价政策未影响到楼花买家，但是对二手condo市场活动产生抑制。Urbanation研究指新楼盘交易中大约仅有5%涉及到海外买家。本地家庭和中介机构仍在大量购买新楼盘。此外一些人现在投资楼花，等到几年后交接时，买家可能有子女上大学或是搬到市区居住，令买家可以有资格获得退税。 预计年销量超最高年份25% 总体上看大多区Condo市场仍是供应量短缺。根据Urbanation报告，今年第三季度结尾时，大多区Condo的剩馀库存量（Remaining inventory）比去年同期减少了38%，比过去10年的平均数量16304间减少了47%。未出售的新楼盘库存量（Unsold new condo inventory，包括处在不同建设阶段的新楼盘）到今年第二季度结束时曾一度降到过去15年最低点6699个单位，第三季度结束时回升到7618个单位，是自2015年第四季度以来首次回升。 BILD刚刚于11月23日发布的报告则指，截止到今年10月底，大多区共有新屋供应量12500间。其中9308间是多家庭住宅（中高层condo及叠式镇屋），3192间是单一家庭住宅。 10月Condo销量超均值8成 相比之下再看看今年的新condo销集情况。在今年上半年，多伦多新推出的楼盘比去年同期增加了一倍还多，销售比去年同期增加了67%。今年首季新condo的销量达到9830间，第二季度总销量为12,138个单位，前半年销售的楼盘总数为21,968间。在今年第三季度，由于新盘推出显著减少，大多地区的总销量降至4577间，比去年同期降了3成。但前9个月的总销量仍达到26453间。 今年第四季，预计将推向市场的condo新盘有12000个单位，2017年全年的总销量预估将突破34000个单位。这一数字意味著，2017年的新楼盘总销量比起之前大多区condo总销量最高的两个年份——2016年的27000个单位和2011年的大约26000个单位，要高出25%至30%。 BILD的报告还指，今年10月的新屋销量达到5377间，其中9成以上即4884间是多家庭居住的高层或中高层大厦单位。隻有9%属于单一家庭居住的独立屋、半独立屋或镇屋等低层单位。过去10年中平均10月的新Condo销量为2697个单位，今年10月的销量要高出平均值81%，是历史上10月份最高销量。BILD报告更指，今年1至10月GTA销售的新屋共有39476间，其中的82%是新建的高层、中高层共管大厦或是层叠式镇屋（stacked townhomes）。 供不应求 销量增价格涨 以上是到10月底不同机构报告的大多区condo市场上大体的供求数据。不难从中得出判断，现时的condo市场销售旺盛，即使是供应量也有所增加，仍可用“供不应求”四个字来概括。不言而喻，这种市场条件必然带来楼价的显著增长，令人们看到新Condo的价格呈现出加速度增长的势头。BILD总裁兼CEO塔基（Bryan Tuckey）表示，数据显示现时新建房屋买家面对的市场选择越来越有限及可怜。省府的增加密度政策令开发商不得不兴建更多中高层大厦，低层住宅的价格令人难以承受，人们隻能买柏文公寓，因此就出现了公寓销量大幅上升、价格大幅上升的情形。 Altus行政副总裁阿森诺（Patricia Arsenault）指出，带动新建Condo市场需求的主要有三大群体，一是小型投资者，他们在购买condo单位之后放到市场上出租，为大多地区提供新的可供出租的房屋来源。二是那些本意希望购买单一家庭住宅、但经济实力不允许的自住买家。三是喜爱condo 所在的市中心地点或是大厦内部设施、生活方式的自住买家。 Urbanation报告指，今年第三季度尾，已经出售而正在建设中的楼盘（sold units in development）价格指数达到670元每呎，年增幅为13%。已建好未出售的楼盘（remaining units）在今年第三季度的平均售价为每呎816元，比今年第二季度上涨了5%，比去年同期上涨了30%。在多伦多市内价格涨幅更加惊人，未出售的condo库存（Unsold condo inventory）每呎均价已经达到991元，第三季度刚推出的新楼盘项目平均呎价达到951元。 BILD报告指，已建好待出售的高、中层公寓柏文（ available new...

大温哥华地区的屋价仍然是全国最难以负担。皇家银行的“房屋趋势及可负担指数报告”（Housing Trends and Affordability Report）显示，大多伦多地区的房屋可负担能力也破纪录直追温哥华。 多伦多的房屋可负担指数连续12个季度上升，今年第2季再升4.3个百分点至75.4%的历史新高，将加拿大的房屋可负担指数也推高至46.4%，是自 1990年以来最高位。除安省南部和卑诗省之外，全国其他地区的房屋可负担指数隻是略有增加，草原省份、魁省和大西洋省份很多地区的房屋可负担指数不升反降。 住房支出占收入75.4% 皇银的房屋可负担指数是根据家庭毛收入，以25%首期，25年房屋贷款以5年固定利率计算。指数愈高则置业的可负担能力愈低。多伦多的房屋可负担指数是75.4%，意味著置业的支出，包括房屋按揭的供款额、物业税和水电等开支，占家庭税前收入的75.4%。  若加息料指数续升  皇银高级副总裁及首席经济学家韦特（Graig Wright）表示，多伦多的楼价主道了第2季的房屋可负担指数升幅。安省在4月推出的非居民投机税未有即时反映在房屋价格上。中央银行在6月和9月的两次加息，对全国房屋可负担指数有很大影响，估计央行今年会第3度提高利率，明年将再会有3次息口调整，令全国的房屋可负担指数上升3.5个百分点。 报告指出，卑诗省政府的辣招令温哥华的房屋可负担指数在去年第4季和今年首季合共下跌5.8个百分点之后，又再次反弹2.6个百分点至80.7%，屋价依然是超出大多数当地居民的负担能力之外。省府的房屋政策令很多买家转移到维多利亚市，当地的房屋可负担指数在过去12个月的升幅仅次于多伦多，今年第2季的 58.6%几乎与历史最高纪录持平。 亚省经济好转令卡加利的房地产市场也有起色，但39.2%的房屋可负担指数维持不变，低于历史平均的40.9%。爱明顿的房屋可负担指数微跌0.2个百分点至30.3%，但当地楼市受失业问题困扰。 魁省今年夏季的房地产市场活跃，但多层共管大厦放盘量大，令楼价升势放缓，房屋可负担指数隻是稍升0.2个百分点至41.5%。虽然超出历史平均 明年扩压测并面临加息  两银行指业主负担能力降 随加拿大中央银行开始上调利率，越来越多的金融机构发表研究报告说，加拿大的房奴们和借贷者需要尽快控制自己的债务，以免被越来越重的还本付息债务负担压垮。现在又有经济研究报告指，今后一两年想买房的加拿大人中，会有更多人感到力不从心。 据加拿大广播公司CBC报道，加拿大五大银行之一的丰业银行发表的房屋可负担程度研究报告说，由于利息上升和联邦政府要求商业银行严格发放房贷标准，明年加拿大新房贷的供养负担会增加8%，加拿大住房的可负担性在变差。而相比之下，丰业银行预期明年加拿大家庭收入仅会增长2.5%。 加拿大金管局表示会很快开始实施对购房首付超过20%、不需要购买房贷保险的购房者，在申请房贷时银行也要先进行压力测试的规定。这会使更多的加拿大人申请不到房贷，或隻能申请到较小数额的房贷。 多温负担能力最差 不过，加拿大人负担住房能力下降这个全国平均数字，没有反映加拿大房地产市场的两个特殊情况。第一，加拿大两个过热的房地产市场大多伦多地区和大温哥华地 区，扭曲了全国的平均数字，实际上大多伦多和大温哥华地区的住房负担能力比全国平均水平要差得多；在加拿大全国大部分地区，住房负担能力还是合理的。 第二，加拿大住房市场处于三分天下的局面，已把房贷付清的房主占三分之一，租房住的人占三分之一，目前仍背负房贷的房奴占三分之一。换言之，有三分之二的加拿大人不受房贷利率上涨的影响。 自住有能力仍可入市 在住房负担能力恶化的情况下，想买房的人应否入市呢？加拿大丰业银行经济部副总裁霍尔特（Derek Holt）建议，如果买房是为了长期居住而非短期投资获利，隻要自己有供养房贷的能力就可入市。 除了丰业银行外，加拿大规模最大的商业银行皇家银行的经济研究报告也显示，加拿大住房负担能力指数连续8个季度恶化，现在已经降低到1990年以来的最差。加拿大中央银行今年夏天已连续两次上调利率，并极有可能在2018年年底前再4次向上调息率，把央行利率水平上调到2%。这对背负巨额房贷、或者是背负巨额消费贷款的加拿大人来说，会是非常沉重的财务打击。 皇家银行认为，加拿大历史上超低利率的时期已经结束，结果是会给房价严重高昂的地区带来明显的负面效果。资料来源：RCI

大多伦多地区和大温哥华地区曾经是两大异常火热的房地产市场，在安省和卑诗省政府相继推出调控房地产市场组合拳措施之后，这两个房地产市场先后冷却，不过最近一段时间似乎又有了升温的迹象。 然而，新的冷却房地产市场的重磅措施可能会再度给房地产市场降温。 月底出台明年实施 据加拿大广播公司CBC记者报道，加拿大联邦金融机构监理办公室Office of the Superintendent of Financial Institutions 推出的名为B-20的住宅房屋贷款指道原则将在月底出台，并在明年年初开始实施。 这一指道原则将包括对那些不需要保险的房贷申请进行压力测试，并禁止“合作房贷”、co-lending等绕过金管局房贷限制措施的高风险房贷。 目前金融机构监理办公室的规定是，购房首付超过房价20%的房贷申请者不需要房贷保险，也不需要通过银行的压力测试。更严厉的房贷审批规定的细节仍未出台，有报道称将对首付超过20%的房贷申请中进行收入压力测试，确定其是否有还款能力。  据报道，收紧按揭是为了保护银行等放贷机构，以免在利率上升时违约个案急增。OSFI曾在2014年调整了银行放贷的文件审核，包括更严格鉴定贷款人的收入，主要是应因Home Capital Inc.等次贷机构发现的问题。  金融机构监理办公室负责人鲁丁Jeremy Rudin 表示，面对加拿大人负债过高、若干城市房地产市场房价超高的风险，严格贷款审批，对于持续不确定的房地产市场非常关键。并称办公室不能等出了问题再采取措施，而是要提前采取限制房贷的措施以防患于未然。  按揭机构登广告 促勿收紧房贷  按揭机构Dominion Lending Centres  10月3日在报章刊登全版广告，力促联邦政府切勿颁布新一轮收紧按揭规例，以免进一步令加拿大人的置业梦想破碎，以及扼杀地产市场对经济的贡献。 Dominion Lending Centres在广告中要求联邦总理杜鲁多和联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）修订按揭规例，因为现行按揭管制已经把加拿大家庭的购买力平均降低20%。 行政总裁莫裡斯（Gary Mauris）表示联邦政府若进一步收紧按揭，将会道致更多加拿大人无法获得房屋按揭。他指出加拿大人的拖欠债务比率，处于全球偏低水平。 莫裡斯指出联邦政府一旦进一步收紧按揭规例，将会需要约6个月评估新制度对置业者和经济的影响，而过去一年的转变，包括安省政府引进海外买家税，已经造成巨大影响。对于首次置业人士，他们希望把房屋加按已因早前推行的压力测试而遭到重击。 Dominion Lending Centres曾经求助联邦政府委员会和国会议员，但去年联邦政府不承认收紧按揭犯了错误。 资料来源：星报 银行界：投资楼花应量力而行 收紧按揭和加息因素不容忽视 一名在某大银行任房屋按揭贷款的经理表示，大银行这几个月不断收紧房地产按揭贷款，经济能力差的客户几乎已经没办法向银行申请到房贷。 对于近年有大批人士投资在大厦单位楼花的情况，他认为是另一种风险很大的投资。因为近几个月大多市独立屋及镇屋售价出现跌势，很多交易都无法完成，部分原因是楼价升至泡沫价，银行为自保，收紧房地产按揭贷款，一串连锁反应之下，造成今天的跌市。 他指出，一些投资人士手上有20至30万元，由于楼花首期不高，又能远期才成交，于是大胆购入一至两个Condo楼花。Condo单位除了价格及交投量仍处于上升期外，还可以以时间来换取更大的升值回报。这些投资者以为是万无一失的投资项目，不料市场变化令他们始料不及。 这名银行业人士又称，目前房地产按揭贷款利率确是处于低位，加上这个月加拿大经济不算好，所以央行不敢再次加息，但大势所趋，加息或迟或早，是势在必行之 事。美国立刻便会加息，并扬言明年会加息2次。看来加拿大亦不能不跟随加息。因此，现购入Condo楼花，最大危机是于3至5年后成交时，房地产按揭贷款利率可能加了2-3%，甚至更高。 另一方面，短期按揭贷款利息为6-7%，同时Condo单位可能因供过于求而大幅跌价，投资者以高价购入，想在成交前脱手亦会损失30-40%，甚至无法脱手。在银行利率高企及对其按揭单位估价偏低的双重压力下，投资者的困境不容忽视。除非投资者手上有足够的财力抵挡这个冲击。本报记者

大多伦多地区地产市场经历了近两年的火爆，二手住宅成交量与房价屡创新高，终于在今年4月省府推出楼市调控辣招后急速回吐，最新的数据显示，置业者趋之若鹜的独立屋，均价已重返一年前水平。对于目前仍在放盘出售物业的1.6万名业主来说，无疑是重锤痛击，但对于正在物色新居所的广大置业者来说，却可能是难得一遇的入市良机。 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的8月份住宅重售市场报告，大多伦多地区的各类型房屋平均价格，已经从4月份的91.9万元，下跌两成至73.2万元。一向受买家追捧的独立屋，更跌穿百万大关至96.8万元。虽然从数据看，8月份的二手住宅成交量，较去年同期还是少了3成多，但已经比上个月有所增加。回顾过去几个月以来成交量每月缩减的情况，现在总算有掉头回升的趋势。另一方面，新放盘量(new listings)持续下降，8月份新推出市场的房盘只有不到11,523间，除了比去年同期减少近7%，与楼市新政推出后的第一个月，即5月份的25,837间新放盘量相比，数量减少一倍，证明卖家抛售物业的情况已逐步减退。 楼价回归合理 恒生地产经纪李惠芬(Fanny Lee)表示，无可否认，近几个月的房地产交易量大不如前，但成交价比去年还是有增长的。纵使急于卖屋那批卖家愿意减价，卖价亦不会低于去年12月的价格，不过是将年初4个月的升幅消化掉而已。 “打从4月中开始，有不少买家尝试平价落Offer，真的好多年没见过这种侮辱性的insulting Offer。成交量少的原因之一，是大部分卖家还是对市场的未来充满信心，不愿在此风高浪急之际卖屋，宁愿继续持有直到市况平稳了才放盘。预计未来3个月，好多之前收盘不卖的业主，会再次放盘。事实上，暑假一过，之前收盘的客人都已联系上，再签回放盘协议。” 早年房地产市场火爆时，很多卖家都把放售物业叫价稍低一点，借此吸引大量潜在买家关注，继而爆发抢Offer及超高叫价成交。这种故意压低叫价的卖房策略，在近几个月楼市转冷后，仍然有卖家在用，但多位地产经纪承认，此行销策略现已不管用，有时甚至带来反效果。 运亨地产经纪李嘉茵(Barbara Lee)表示，经纪与屋主要视乎每一间屋的不同情况来制订销售策略，将叫价压低只是促销手法之一，且当中存在危机。 “假如叫价低了，但却没有出现预期效果，市场没有反应，经纪该如何向屋主交代？” 她认为地产经纪应该就市场走势及物业本身的条件，向屋主分析出一个正确的叫价，屋主也要对物业有“自知之明”，即理解物业本身的优点及缺点，并非想卖几多便叫价几多。 从最新发布的数据来看，大多区房市已开始进入平衡市场。太平洋地产经纪董建华(Edmond Tung)指出，现在的卖家清楚市况，叫价较正常和合理，不会过高或过低。 “屋主每日都有看新闻，知道现今房市动向，有心理准备待售时间较长，尤其叫价较高的更甚。无可否认，房市向下调的初期，真的有一批急于卖屋的业主，愿意减价求售。但现在这班急于走货的都走得七七八八了。可以说，现在的卖家比以前更踏实和务实，态度正确，不贪心，定价合理，不会叫价100万元，却妄想被抢高至200万元。事实上，纵使房市高峰期时，也会跟客人解释，高价抢Offer是不健康的，但当时市场疯狂，每人都想有奇迹出现。” ...

多伦多房地产市场兴盛，除跃居全球房价涨幅第一位外，亦成为海外置业投资回报率最高的城市。星报资料图片   本报讯 中国胡润研究院近日发表2017上半年度的全球房价及海外置业投资回报指数，结果显示多伦多在两项指数中同样跃居全球榜首，房价涨幅高达26.1%、置业投资回报率高达32.4%，安省咸美顿在两项指数中同样跻身10大。   胡润研究院发表的两项数据分别为《2017上半年胡润全球房价指数》（Hurun Global House Price Index 2017 Half-Year）及《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》（Hurun China HNWI Global Property ROI 2017 Half-Year）。“海外置业投资回报指数”是计算中国高净值人群中，最主流海外置业地区的房价按年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅的总和，并比较2017年6月与2016年6月的数据变化。 香港的楼价涨幅亦排全球第四名。资料图片 以多伦多为例，多市房价按年涨幅26.1%，租金回报率4.8%，汇率涨幅1.6%，3项相加所得的“投资回报率”便为32.4%。胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示：“如果一年前你打算买多伦多的房子而没买的话，你的机会成本就是32.4%。” 加国4城市入50大 最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有42个涨幅在10%以上，第50名涨幅8.2%。海外置业投资回报率最高的前50名城市中，有16个在20%以上，第50名回报率6.6%。 海外置业投资回报指数中，多伦多位列榜首，安省咸美顿亦以回报指数26.1%，排名全球第4位，卑诗省维多利亚则以24.5%排名全球第7位，温哥华则仅以15.5%排名第34位，当中的房价涨幅只有9.2%。在亚洲地区方面，韩国首尔以26.2%回报指数排名第3，香港则以25.3%排行第5。 若然纯粹以租金回报率计算，多伦多及咸美顿同样回报4.8%，在全球城市中未见突出，反而卑诗省维多利亚租金回报有7.0%，温哥华租金回报则报4.7%，与多伦多及咸美顿相约。香港租金回报却仅录得2.1%。  

■加建巷道单位可能成为通往可负担房屋的“快行线”。 星报资料图片 本报记者   在多伦多这样寸金尺土的城市，房价难以负担几成为所有人面临的共同难题，作为兴建可负担房屋的一种探索，选区位于多伦多老城区的两名市议员联合多个社区团体，于去年召开一系列社区会议，并在今年3月提交报告，探讨在现有房屋的“后巷”（laneways）加建可居住房屋的可能性。据CBC报道，市议会本周将对于报告提出的建议作出考虑。CBC指，对于某些居民而言，“后巷”可能是通往可负担房屋的“快行线”。 多伦多的许多房屋目前都是“前临街、后临巷”的格局。后巷目前一般只用于泊车、放置垃圾箱及做为市政服务车辆的通道。根据有关报告提出的概念，“后巷住宅”（laneway suite）是在住宅基地的后半部加建、独立于主住宅建筑之外的小型住宅单位。后巷住宅的所有设施，包括供水、废水排放、供电、天然气、垃圾收集及邮信服务等，都来自于前街的主建筑。后巷住宅可以用于房屋主人自住，也可以作为出租物业赚取收入。但是它们不能做为与主住宅分割的独立住宅。后巷住宅根据其主屋所处的位置和格局，可以设计为经由主建筑物后园进出，或是直接由后巷进出。 社区开会听意见 多伦多第32区（湖滨-东约克区）市议员麦克马红（Mary-Margaret McMahon）、第15区（Davenport）市议员贝罗（Ana Bailao）联合社区团体于去年11月及12月在各自的选区内及在全市范围内共召开了3场社区会议，探讨开发多伦多市住宅后巷加建房屋的可能性，并听取民众意见。他们于今年3月在社区大会的基础上提交了报告。 报告显示，居民对于后巷加建存在一些担心，包括挤占园林绿地，令铲雪车、消防车无法进入居民区而造成市政服务缺失甚至造成危险，遮挡邻居房屋或后园的采光，对邻居的隐私形成冲击，造成社区内交通流量增加、泊车位不足等。此外，由于居住人口密度增加带来的噪声、垃圾问题，以及学校、公园、社区服务资源紧张也成为人们的担心。 报告指多伦多市目前有2,400多条后巷，总长度超过300公里，总面积有超过300英亩，相当于海柏公园三分之二的面积或是7个Trinity Bellwoods公园的面积。不过要开发这一块潜在的土地资源，即使对这一设想抱有积极主张的民众也存在一些担心，包括申请及实际兴建的费用过高（即使远低于新建房屋），城市规划和土地使用附例的规限不清晰，在建筑、设计上的刚性要求，以及来自邻居的“不要在我的后院”式的反对。 报告指社区咨询的主旨是同市民分享兴建后巷住宅的可能性与潜力，同时收集民众对此的意见和关心。所有民众及专家的意见，均可作为市府日后制定后巷住宅设计建筑规则的参考。

■运亨地产代理黎宇昌 本报记者 运亨地产代理黎宇昌指出，满地可房地产市场的外国买家增多，特别是中国买家呈倍数增长，明显是受温哥华向外国买家征税的影响，但相信大多伦多地区月前针对外国买家的非居民投机税，将进一步刺激金马蹄地区其他市镇，以至滑铁卢市的房地产市道，只有极少部分的外国买家会转移到满地可。 虽然大多区的楼价受外国买家的非居民投机税的影响略为回落，但投资者仍宁可选择多伦多周边的城市。他认为华人最怕“隔山买牛”，一个物业最好能够自行打理。物业除了投资尚需要收租、管理和维修，如果去满地可买屋，相信是真正的海外投资者。这些投资者置业主要是衡量屋价相宜，又有升值潜力的城巿，规避15%非居民投机税无疑是一个很大的诱因，反正物业都是交由专人打理。 咸美顿、尼亚加拉以至滑铁卢平均屋价比多伦多便宜一半，而租金回报也相当高。他说，约克区的纽马克和奥罗拉一些较偏地区的屋价也少十多万元。这些地区的屋价，未来将更明显受涟漪效应的影响而水涨船高。

■大多区住宅物业销量和售价6月份上半月下跌。加通社 综合报道 多伦多地产商会（TREB）的住宅销售数据显示，大多区住宅物业今年6月上半月的销量和售价持续下跌，二手房屋的平均售价为808,847元，较5月下半月平均售价下跌57,000元，惟按年仍上升6.7%。有地产经纪相信跌势将会在6月下半月持续。 根据TREB在本月1日至14日统计的数据显示，大多区二手住宅物业成交量下跌56.2%，当中以独立屋和905区的物业录得最大跌幅。另外，分契式物业单位（condo）的成交量则下跌39.2%，售价按年上升25.5%；6月上半月的分契式物业单位平均售价为527,749元，较5月下半月的平均售价下跌3,910元。 虽然中期数据不算是TREB的官方数据，但大多区的地产代理认为，6月上半月的跌势将会持续至下半月。 约克区物业经纪Shawn Zigelstein表示，传统上6月份的物业销情都会放缓，业界早料到销量下跌，但业界亦留意到放盘数量正在增加。 Shawn Zigelstein说：“想卖楼的人会继续留市场中，也仍可以赚到比去年卖楼更可观的利润，但他们不会进入像今年年初般的狂热状态。” 经纪：买家入市机会 多伦多区的房价在3月份录得33%的按月升幅，物业经纪表示，自省府4月宣布推出压抑房市措施，包括开征海外买家税，令楼市已经逐步冷却，并认为如今市场上竞争较少，是买家的入市机会。 资料来源：星报

■大多区楼价升势放缓，但仍较去年同期上升29%。资料图片 ■经纪预料未来三个月大多区放盘量将增加。资料图片   本报记者 全国住宅5月份成交量受大多伦多地区剧减25.3%的影响，下跌6.2%，但加拿大地产商会（Canadian Real Estate Association，CREA）预测安省的平均屋价，今年仍会上升16%，是全国平均涨幅的两倍，明年将受加息影响，升势放缓至5.3%，仍远远超出全国平均的1.8%。 商会总裁佩克（Andrew Peck）指出，全国约有半数房地产市场的销售量均告下降，而大多区跌幅最大，金马蹄地区的渥维尔－米顿、咸美顿－伯灵顿，及巴里市的成交量均下跌。不过，魁省的满地可和魁北克城的房屋销售则上升至多年来高位。 库存回升仍紧俏 安省月前推出的房屋政策，令大多区的销售和放盘更趋平衡，但大温哥华地区的供求却收紧，全国其他地区房屋供应则相当充裕。商会首席经济师克兰普（Gregory Klump）说，5月份数据是安省新房屋政策出台后首个完整月份的市场状况。从大多区和金马蹄地区成交量放缓，反映出新措施遏制炒楼。 全国放盘量继4月份上升近10%后，5月份增加0.3%。大多伦多地区5月份新盘仍然高企，但约克区却是单月份新盘减少最多，渥维尔－米顿和巴里市的放盘量也均告下跌。销售放缓及新盘增加，令金马蹄地区住宅的库存量由最低位回升，但仍然是全国最紧俏，大部分市镇的库存量不足2个月，不到全国平4.7个月的一半。 卑诗省低陆平原的屋价自去年下半年滑落，5月份已重上新高位或开始攀升。大温哥华地区屋价较去年同期升8.8%，菲沙河谷上升14.7%，维多利亚和温哥华岛上各市镇则维持20%的增长。 大多区升势放缓，但较去年同期仍上升29%，渥维尔－米顿升23.9%，贵湖市继续升超过20%。 商会预测2018年的房屋销售将受利率调升的影响而略减0.8%，主要是卑诗省和安省分别下跌9%和2.1%；全国屋价预期仍上涨1.8%，安省楼价则升5.3%，足以抵消卑诗省下挫3.8%。

■加拿大地产商会（CREA）首席经济师克兰普（Gregory Klump）CTV 综合报道 加拿大地产商会（CREA）首席经济师克兰普（Gregory Klump）表示，置业人士未来在大多伦多地区购买住宅物业，可能面对征收投机税。 克兰普周三在多伦多举行的加拿大经济学会（Economic Club of Canada）圆桌会议表示，安省政府可能在楼市消化4月房屋辣招后重现升势时，宣布对大多地区住宅物业征收投机，不过克兰普相信安省政府不会在现阶段颁布这项措施。 安省政府在4月颁布连串房屋辣招，皆于冷却大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe）过热楼市，包括向外国买家征收楼价15%的非居民投机税，并且扩大租金管制。 在房屋辣招生效后，大多地区的住宅物业销售量在5月急挫20.3%，显示新措施能够产生效应，不过有经济学者表示辣招的效应可能只维持一段短暂时间，类似温哥华楼市在政府征收外国买家投机税后只冷却一段短时间。 若果安省政府不再颁布其他措施冷却楼市，克兰普预期大多地区楼市约在6个月后再度转趋炽热，他认为征收投机税具有误导成分，因为这些措施只能暂时冷却市场情绪，因买家通常会转采观望态度评估辣招的影响才入市。  资料来源：加新社

■5月多伦多二手独立屋价格按月上升3.6%。 资料图片 综合报道 虽然安省政府早前公布压抑房价措施，但5月国家银行房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index）显示，多伦多的二手独立屋房价格按月升3.6%，按年更上升高达28.7%，成为统计中全国11座城市房价升幅之冠。 根据路透社报道，国家银行房屋价格综合指数计算全国11座城市的独立屋转售价格，结果显示11座城市的5月二手房价格全数上升，平均按月升幅2.2%，升势由多伦多、咸美顿及卑诗省维多利亚带动，多伦多房价按月升3.6%，为当中按月升幅最高城市，其次为咸美顿升3.1%，维多利亚紧随其后升2.5%。 假如与去年房价比较，11座城市房价按年升13.86%，其中多伦多房价按年升幅高达28.7%，已经是连续第14个月录得按年升幅，而且同样成为按年升幅最高城市，咸美顿房价亦按年升多达23.5%。 安省政府4月底曾公布16项系列措施以抑制大多伦多区及南安省房价，包括向海外买家开征15%的“非居民投机税”，但措施成效暂未能明显见于5月房价指数。 相对卑诗省政府去年夏季亦向海外买家征税，曾经协助冷却温哥华地区房市，但有分析认为市场有复苏迹象。温哥华的5月按月房价升幅1.5%，令该市的二手房价格再创新高，但按年升幅则大幅减慢至8.2%。

本报记者 多伦多及温哥华房市趋势继续受到关注。有经济学家估计，两地房屋市场可能出现大幅调整，或会损害加拿大的国内生产总值，影响经济增长，并拖低楼房价格多达四成。 经济研究顾问中心“资本经济”（Capital Economics）分析师马丹尼（David Madani）周一向商业新闻网络（Business News Network）表示，他认为加国房屋市场在5年里会调整20至40%。 过去数年，温哥华和多伦多房市炽热，有专家早已发出警告，指两市楼房价格可能出现调整，以上周为例，经济合作和发展组织（The Organization for Economic Co-operation and Development）发表报告，呼吁加拿大联邦政府采取新措施，减少多伦多和温哥华房价和房贷负债水平过高带来的风险，该组织又声称房市回落，尤其是多伦多和温哥华房市价格回落的可能，可能威胁到加国金融稳定。 马丹尼指出，尽管大温上月房屋销售量较4月时上升22.8%，这也许是一个“假象”，因上月销量比去年同期减少，而且销售量与新屋挂牌量的比率正在下跌，显示价格正在下滑。他又声称温哥华房屋市场仍然被高估，怀疑近月房屋销量上升能否长期持续。 至于多伦多，房屋市场出现冷却较为明显，上月房屋销量比去年同期下跌20.3%，其中独立屋销量减少26.3%，柏文销量下跌6.4%。

韦嘉一家约4年前以71.5万元购入现居，现估价已接近150万元。 楼梯经翻新后富有时代感。 地库现改成2个女儿的小天地。 客厅翻新地板，感觉焕然一新。 厨房翻新后增强空间感，白色主调素净简洁。 综合报道 装修工作从来都是较多男士从事的行业，不过来自多伦多的装修爱好者韦嘉（Jennifer Wagar）巾帼不让须眉，于过去5年内自行参与装修3所物业。除了令房子焕然一新，又能省下时间金钱，她更将喜好发展成个人装修事业。 韦嘉的父亲在家居装修维修上样样皆能，她从小已喜欢帮助父亲装修，朋友均笑指她是家中的儿子。韦嘉一家约于4年前以71.5万元在伯灵顿的现居，房子结构理想，不过散发一股80年代的老旧味道，于是他们决定以15万元预算进行翻新。 装修项目包括翻新地下及楼上的实木地板、门厅、厨房、增设火炉和全屋扫漆等，工程历时3个半月，最终花费接近17万元。厨房则尽量沿用原有的厨房橱柜，再配上一两个新柜，最后加上料理台。现时房子的估价已升至接近150万元。 韦嘉为了钻研技巧，最近完成了为期半年的装修学徒训练，并将喜好发展成自己的事业，成立了翻新物业公司Revival Property Innovations，为业主把物业翻新。 未来她将把所学的技能用于装修自家家居的楼上部分，也会让两名女儿像自己当年一样来帮忙。她表示学习装修技能，能令她们在将来节省时间金钱，甚至可能铺出未来的事业之路。 资料、图片来源：星报

■多伦多5月独立屋新屋动工量按月下跌44%，是去年9月以来首次下跌。 资料图片 综合报道 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）最新数据显示，本国5月经季节调整年率化新屋动工量为194,663个，低于4月的213,498个，亦是连续第二个月下跌，跌幅也较预期大。多伦多的5月独立屋新屋动工量按月跌幅更达44%，是去年9月以来首次下跌。 据路透社报道，本国3月新屋动工量创下历史新高后，市场人士已预期上月新屋动工数目只会减少至20,500个。数据显示，全国市区新屋动工量下跌10.2%，至178,518间；市区多户型新屋动工量跌10.8%，至118,694间；市区独立屋新屋动工跌8.9%至59,824间。CMHC在声明中说：“这与二手市场放盘数目上升的情况相符，随买家选择增加，新屋需求自然减少。” 对于多伦多独立屋动工量明显下跌，满地可银行资本市场（BMO Capital Markets）宏观策略师莱瑟斯（Benjamin Reitzes）说：“如果跌幅持续数月减弱亦不用感到惊讶，因为房地产市场正在消化新政策的转变。” 推辣招后放盘量增加 安省政府4月公布16项冷却房地产市场的新措施，包括向外国人买家征收15%税，以及扩大税金控制。5月新措施生效后，即使放盘数量上升，多伦多房屋销售仍按月急跌20.3%。莱瑟斯说：“过去两个月我们看到房屋供应上升，买家选择增加，也压抑了新屋动工情况。” 资料来源：加通社

安省政府在4月宣布16招为房市降温，反映在5月份房价及销量均下跌。资料图片 本报记者 多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）昨天公布今年5月多伦多市场销售报告。安省政府于4月底提出16招降低房价，5月份大多区共销售各类型房屋10,196间，较去年5月12,790间下跌20.3%，亦较今年4月下跌12%。各类型房屋平均价格由去年5月的752,100元，升至今年的863,910元，增长14.9%，但均价较今年4月的920,791元，下跌了6.2%。 独立屋销售情况，大多区5月份售出独立屋4,757间，较去年同期减少26.3%；其中416地区售出1,146间，同比减少26.1%，而905地区售出3,611间，同比减少26.4%。大多区独立屋均价为1,141,041元，与去年5月同比增长15.6%；416地区独立屋均价为1,503,868元，同比上升16.6%；905地区均价为1,025,893元，同比增长15%。 大多区5月份共售出柏文2,854间，销量与去年5月同比下降6.4%。416地区柏文售出柏文2,038间，同比下降4.3%；905地区售出柏文816间，同比下降11.1%。价格方面，5月份全区柏文均价为531,659元，同比增长28.4%；416地区柏文平均价格为564,808元，同比增长27.7%，而905地区柏文均价448,867元，同比增长29%。 供应量大幅反弹4成 房屋供应量有显著增长，今年前4个月市场供不应求的情况大幅缓解。TREB报告指，截止5月底全区活跃挂牌数量（active listing，指市场上可供销售的房屋总数量）从史上最低的去年5月大幅反弹42.9%，至今年5月的18,477间。今年5月的新挂牌房屋数量为25,873间，比去年5月的16,356间也有大幅增长。TREB指供应量的增长主要集中于低层住宅即独立屋、半独立屋及镇屋。 历史纪录看，大多区近15年以来，每年5月份的活跃挂牌数量，最多的年份是2006年的26,220间，最低的是2016年的12,931间，今年回升至18,477间虽属大幅改善，但在过去15年中仍属偏低。 TREB总裁Larry Cerqua表示，活跃挂牌量无论是与去年5月相比，还是与今年前4个月比都有大幅上升，这对买家而言是一个利好消息，不过即使是现在的水平，大多区房屋库存仍属偏低。截止到5月底，库存量仍不足市场上两个月的销量，这是房价仍有强劲增长的原因。

本报记者 多伦多地产经纪、Toronto Condo Team创始人纳塔尔（Franco Di Natale）昨天撰文表示，安省于4月20日宣布向海外买家征收15%的炒房税，已经开始显现出对多伦多公寓市场打击的迹象。 他指15%外国买家税，不仅将希望在多伦多住宅市场投资的离岸买家拒诸门外，而且对于来多伦多投资的外国公司产生负面影响。这一税项令外国公司在多伦多设立生意难度增加，对于已经在多伦多开展业务的外国公司也产生不利影响。许多在多伦多的美国公司在多伦多有大量派驻员工，因为外国买家税，在多伦多工作的美国雇员在本地置业的可能性更小。而海外居民的减少，意味着会打击他们在多伦多的消费，减少本地就业机会。 他认为15%的税率过高，除了令政府受益之外，对抑制房价并非有效措施，要撤除多伦多房价上涨的压力，有效的办法是提高房贷利率。此外，缺少可供开发的房屋用地，及政府审批新屋开工的时间过长，造成市场供应不足，也是造成房价高的原因。 他认为政府应该简化审批过程以便令建商可以尽快建造市场所需的房屋，而多伦多目前最需要的是建造高密度的高层公寓，以满足首次置业者的迫切需求，因为单一家庭住宅价在大多区价格过高，首次置业者已经很难负担。

安省自4月20日推出16条打压楼市新政后，地产局周一早上发表第一份新政实施后的第一份完整月报。 根据多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board）的五月房市报告，大多伦多地区五月房屋销售比上月相比下跌了20.3%。其中独立屋下跌26.3%，半独立屋下跌22.7%，镇屋下跌18.1%，公寓下跌6.4%。 今年5月GTA各类房屋的平均价格为$863,910，仍比去年同期的$752,100上升14.9%。 房价比4月下降6.2% 但如果按月比较，GTA地区各类房屋均价今年5月比4月份下降6.2%，即从4月份的$920,791降至5月份的$863,910。 从房屋类型看，独立屋价格比4月份降5.3%至$1,141,041；半独立屋价格比4月份降2.4%至$824,667；镇屋降6.4%至$656,392；Condo也降1.8%至$531,659。 　　 从房屋上市量来看，5月也比4月份增加19.4%，其中5月份的上市量为25,837，4月份则是21,630 。如果与一年前相比，今年5月更增加49%，去年5月的上市量为17,356。 列治文山独立屋跌最惨 多伦多416地区中，中区抗跌性很强，5月份均价248万8673元，比4月份还轻微上涨1万元。 　　 但华人聚居的万锦市5月独立屋均价为$1,580,570，比上月的1,715,311跌$13万；跌幅最大的则是列治文山，5月独立屋均价为$1,584,327，比4月份的1,884,611暴跌30万！ 　　

安省中部乡郊度假别墅，最近成为50岁以上人士抢购的新目标。星报资料图片 综合报道 多伦多房地产市场的炽热红火，有蔓延至乡郊地区趋势。位于安省中部度假胜地蜜月湖（Muskoka）和哈里伯顿（Halliburton）的别墅式物业，最近却成为50岁以上人士抢购的新目标。数据显示，湖边的别墅式物业销量今年以来按年升5.1%，而4月成交价总额则升至1.181亿元，较去年同期上升51.4%。 代表蜜月湖、哈里伯顿和奥罗拉（Orillia）680名房地产经纪人的组织「湖区房地产经纪人协会」（Lakelands Association of Realtors）主席泰勒（Mike Taylor）表示，近期有一群「50后」纷纷将资产套现，然后迁往北上退休或选择远程工作（telecommute），他们当中很多都在大多区拥有公寓单位，或者每年底都会南下过冬，「物业在最近几个月都很快售出，放盘至卖出的时间短得前所未见，是与区内供应紧张和市场高度密集有关」。 根据协会的最新数据显示，湖边别墅式物业今年4月的成交总额为1.181亿元，较去年同期上升51%，而4月的价格中位数为48.5万元，较去年同期上升30.4%。泰勒认为，随5月底放盘旺季来临，可能会有更多业主将湖边别墅推出市场。 蜜月湖地产经纪尼科尔斯（Hugh Nichols）说，10年前民众只会买别墅来度假，现在却会用来长住。他指很少遇到40岁以下的准买家，上周只有7个湖边别墅标价50万元以下，最便宜的只需17.9万元，不过位处一条窄河弯位旁边。在蜜月湖、约瑟夫（Joseph）和卢梭（Rosseau）三大湖区有51个放售别墅的平均价达300万元。 别墅式物业的私隐度愈高，例如湖边前有200呎空间，叫价便可以愈高；别墅内有度身订造的装修，例如有20个座位的电影院及落地玻璃等，叫价可达1,000万元以上。克拉克表示，具特色装修的别墅都很受欢迎，而三大湖边地区的供应已愈来愈少。 资料来源：星报

调查发现，45%千禧代业主首置时，要靠家人馈赠或借钱方式资助。资料图片 本报记者 加拿大有24%业主在过去12个月曾经无法支付汽车或家电维修等突如其来的开支。宏利银行（Manulife Bank of Canada）最近的调查发现，有70%屋主承认，一旦利率上升令供款额增加10%将无力供楼。 宏利银行总裁兼行政总裁Rick Lunny表示，国民的平均房屋贷款上升11%至201,000元，但很多人没有能力应付加息、突然的开支或收入变化。当中尤其令人忧虑的是，有51%业主只有5,000元以下的贮备金，更有20%更是没有其他积蓄。屋主没有意识到利率如果上升1%，房屋贷款的供款额便可能增加10%。 调查发现，千禧世代（18至34岁）的业主财政最不稳。他们首次置业时有45%要靠家人以餽赠或借钱的方式资助，但贷款额也最高，平均达223,000元。他们在过去1年曾有32%入不敷出，比例较婴儿潮多出近一倍。当中有45%承认，如果家庭主要收入的人失业，3个月内便会出现供屋困难的情况。 作为千禧世代父母的婴儿潮（55岁以上）一代，有39%仍然背负房屋贷款，当中部分是为了帮助子女置业。宏利银行指出，他们最大的问题是房屋占资产比例太高，有41%人住屋占资产超过60%，更有21%人占超过80%，因此他们可能要卖屋或大屋换细屋才能应付退休后的生活。 Lunny说，无论是业主或一般家庭，要有足以应付3至6个月开支的贮备金。现时屋价上升，贷款额也更高，因此选择适当的房屋贷款极为重要，一个有弹性的房贷方式，可以让屋主改变供款额或暂时延迟供款，甚至遇到有需要时可以提取金钱，以应付突如其来的财政困难。 

加拿大经济分析中心近日公布了一个新的房产报告，报告显示大多伦多地区45%的人口居住在独立屋，35%的人口居住在公寓楼，也就是说，剩下的20%就是缺乏的中价房，比如联排房，二层、三层复试公寓等。加拿大经济分析中心的主席PaulSmetanin表示，观察一下现在的房市你就会发现，人们要么倾向独立屋，要么倾向高层公寓。”报告列出了造成目前大多伦多地区房价高居不降的40多个原因，包括人口增多，房屋选择少，有的家庭在该租房子的时候却选择了买房子。报告中的发现还包括：超过一半的安大略居民有太多房间。报告中的数据表明，安省一共有500万个空房间，超过40万的房屋中有三个以上的空房间。八分之一的安大略居民没有足够的居住空间。多伦多三分之一的Condo都被租出。Smetain表示希望这份报告能在提供事实的基础上讨论安大略省的房屋市场。他说，这个地区有大量的现金和投资。为了满足需求，报告中建议在未来十年安省还需要60万和居住单元，但这些住房不是普通的独立屋或者公寓，而是类似联排别墅，二层、三层复试公寓等。C09

■高盛关注到国内建屋数目几乎较人口住屋需求高出一倍。资料图片 综合报道   美国投资银行高盛（Goldman Sachs）估计，加拿大房市会在不久将来泡沫爆破的机会接近三成，在全球10大主要经济体中，泡沫爆破机会排行第三，仅次于机会分别达四成及三成半的新西兰和瑞典，惟加国房价下跌的幅度可能仅为现价的5%。 根据CBC新闻报道，该投行发表的报告，研究全球10大经济体的房市泡沫爆破机会率，包括评估各国房屋供应、按揭债务水平和房价等因素，调查对象包括加拿大、日本和英国等。 建屋量较住屋需求高1倍 高盛在报告中指，加国房价“出现高估情况，信贷增长同样高企，这些都是典型的房价下跌警示。” 与不少国家相似，加拿大自2009年全球经济衰退后房市一片向好，自2010年以来，平均房价已有超过四成的升幅，虽然升幅逊于其他国家，但高盛认为房价不是唯一的问题。 报告指，住宅物业市场占加国国内生产总值（GDP）的百分比过高，加上建屋数目几乎较人口住屋需求高出一倍，均是值得关注的要点。 加拿大皇家银行（RBC）全球资产管理首席经济师拉斯协雅（Eric Lascelles）同意报告的观点，指房价跌幅有可能甚大，令国内经济陷入疲软期。

■RECO提醒经纪必须促进和保护客户最大利益。图片与事件无关。资料图片 ■记者与一名声称是地产经纪的人的微信对话。资料图片   本报记者文琪 《星岛日报》4月20日刊登了本报记者独家追踪报道，曝光有地产经纪向有意购房人士收取高额现金“入场费”，用于优先入场购买楼花，规管地产经纪职业规范和操守的安省地产议会发邮件给本报记者，感谢“入场费”的报道。 安省地产议会（the Real Estate Council of Ontario，RECO）昨日在其网站（www.reco.on.ca）新闻页面发布的文章称，根据媒体提供的线索，已注意到部分房产经纪收取现金入场费，但不提供收据，并且可能与开发商内部的工作人员分成的行为。RECO从信息的全面披露（Full Disclosure）、信托帐户（Trust Accounts）以及卖家许可（Seller Permission）三方面，再次提醒注册地产经纪关于收取“购买楼花入场费”的相关法规细则，并发送至所有订阅了的安省注册地产经纪邮箱。 RECO指出，一、向客户收取款项的方式必须有书面的合同，指明款项的用途、如何花费以及如果没有消费如何退还；二、所有款项必须在信托帐户中持有；三、除非卖方有明确的同意认可，否则不能收取或接受“入场费”。只有满足了以上三个条件，才可以在房地产交易中收取“入场费”这类的费用。 RECO提醒地产经纪应遵守RECO的道德守则，有义务在交易过程中以公平、诚实和诚信准则对待每一个客人。同时，RECO要求经纪必须促进和保护客户的最大利益。如果消费者支付了“入场费”，但最终没有购买单位，这笔费用将以正当的方式退还给客户。 RECO也提醒民众，如果了解到有注册地产经纪违反了这些规定，可以向RECO投诉，尤其是“如果你怀疑建筑商的雇员不正当地要求或接受了这样的费用，应该通知安省的建筑商监管机构Tarion”，“消费者有权知道他们支付的费用将会用于何种用途以及如何花费。透明度和合同文档是遵守房地产交易相关规定的关键”。

■地产经纪徐华飞   地产经纪徐华飞表示，每年4月起市场进入旺季，但现时出现交易量减少、挂牌暴增等历史罕见情况，这其中有季节性自然调整的因素，但显然市场对省府新出台的政策作出了迅速反应，可以说政府在“错误的时间出台了一项错误的政策”，对房市产生消极影响。 徐华飞表示，每年进入4月后，房屋挂牌上市量会随着市场进入旺季而增加，但是今年4月挂牌量暴增了33.6%，是历史上所罕见的，显然与上月安省政府以“公平房屋计划”名义出台的抑制房价政策，令卖家担心其负面影响扩大，而出现恐慌性出售有关。这是4月份的挂牌量与去年同期相比大增的原因。 他分析说，4月份总的房屋销量比去年同比下降了3.2%，看似降幅可以接受，但是报告显示各类低层住宅的销量都出现幅度不小的同比下跌，多伦多地区部分类型房屋销量同比下降超过13%。 今年4月成交量为11,630间，而挂牌量为21,630间，相当于一个月库存增加了10,000间，表示市场开始进入买家市场。他预测今年5月的总挂牌量仍会超过20,000间，而去年5月的销量约12,000间，估计今年5月难以达到这一成交量，即使成交量与去年持平，市场上仍会再增加近10,000间库存，所以会进一步迈向买家市场。 他指挂牌增多、销量减少、价格坚挺，这似乎显示一个现象，卖家在未收到自己理想的价位时就坚守着不卖，买家则沉住气观望市场的进一步走势，也不急于购买。这令市场处于一种“近距离对峙、胶着状态”。 对市场而言这意味着“旺季变淡季”，数万名地产经纪将在每年交易最活跃的季节经历一个较为惨淡的市场。 他指库存增多是市场放缓的标志，交易量的下降是房屋价格下降的前兆，这些情况在温哥华都有经历。目前房价依然坚挺，均价年涨幅达24.5%，但是相比今年3月与去年3月的同比涨幅，4月的同比涨幅已经收窄，未来会出现价格涨幅放缓的情况，甚至有可能下调。