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2019年02月22日 星期五 15:22:51
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Tag: 多伦多租房

多伦多租房得使出浑身解数!亚裔男子制作电影海报寻住所…

■杜辉制作“狩猎柏文”海报自我推销,成功吸引业主出租单位。 受访者提供 综合报道 多伦多住宅供应少,而且租金高企,不少市民无法找到心仪的单位租住。有热爱电影的越南裔年轻人就从电影宣传海报得到灵感,透过电脑改图令自己化身为电影海报主角,更自行作曲,以此向业主推销自己是模范租客,希望以1,300元承租理想居所。 现年27岁的越南裔青年杜辉(Huy Do,音译),早前决定脱离4人共宿生活自立,他表示:“现时住宅租盘竞争如此激烈,要成功获得租约必须要突围而出。” 制宣传语句自我推销 杜辉喜欢电影,多年来受多伦多国际电影节(TIFF)的作品薰陶,他决定模仿电影海报,制作一张题为“狩猎柏文”(The Hunt for an Apartment)的海报,借此向业主推销自己。 海报上有宣传语句写道:“一个男人、一个梦想、一间就近市中心的单睡房柏文。”又模仿得奖电影罗列多个奖项,例如有“准时交租奖”和“长期租客奖”,又宣传自己“从不开派对”、“有全职工作”及“收租方式任君选择”等,一如真正电影的海报设计。此外他亦为此创作了一曲,于上周上传到Facebook、Reddit及Kijji等网上平台,希望以低至1,300元承租单睡房柏文。 虽然有网民指杜辉出手过低,不过杜辉昨日表示:“我已获得多伦多李斯利维尔区(Leslieville)一个地库单位业主同意出租,我今天就要去签租约了。”据加拿大按揭及住房公司(CMHC)2017年数字显示,市中心区单睡房单位月租平均为1,498元。 资料来源:星报

多伦多房东以自用为由赶走租客 原来是为了加租!

随着多伦多房屋租赁市场的火热,越来越多房东以“个人使用”为由驱逐现有租客,然后转手又以更高租金挂牌出租。据多伦多租客权益倡导组织反映,在过去的一年里,以此为由遭驱逐的租客,首次超过了因交不了租金而被驱逐的个案。 据加拿大广播公司(CBC)报道,多伦多的出租房源已达16年来新低。据城市租客协会联盟(Federation of Metro Tenants Associations)的行政总监登特(Geordie Dent)对租客被逐趋势的跟踪调查显示,“我们以前掌握的最多被驱逐的租客是没有支付租金的人,而在过去的一年里,第一次发生了变化,现在租客被驱逐,是因为房东说要搬进来自住”。 有分析认为,这可能是对安省更严格的租金管制的反应,2017年4月安省的公平住房计划将租金管制扩展到所有单位,并将现有租户的租金上调限制与通货膨胀率持平。 登特表示,由于多伦多市的租赁市场继续炙手可热,业主可能会说他们需要这个单位供他们自己或家人使用。这是法律上说得通的逐客理由,然而他们之后却再次挂牌出租,这就是违法的,但一些房东认为值得冒此风险,因为有很多钱可以赚。 省府推行住房计划时,已经对此提出了更严格的规则,以遏制和惩罚那些需要个人使用单位说谎的房东。对于说需要个人使用单位的房东来说,第一步是要向租户发送N12通知。租客可以拒绝搬出,然后就要到业主及租客仲裁委员会(Landlord and Tenant Board),业主有责任证明他个人将要占用该单元。 如果租客已经签了同意搬出的协议后,才发现房东又将房子出租,此时告到业主及租客仲裁委员会,就要由租客来提交T5或恶意申请。租客有责任提供他们可以找到的所有证据,以证明房东再次租用该单元,例如Kijiji广告的截图或与房东的电子邮件往来等。 安省房屋事务厅厅长米尔逊(Peter Milczyn)表示,如果发现房东行为恶劣,房东可能面临高达25,000元的罚款,他希望这种严厉的处罚将起到重大的威慑作用。 然而上法庭需要时间、资源和努力,租户维权律师Jonathan Robart说,麻烦在于很少有租户有时间、金钱和法律知识来整理一个针对房东的案例,重要的是,他们可能也无法负担得起一天不工作去业主及租客仲裁委员会出庭。

多伦多租房市场4月起大变天!不能养宠物等条款房东说了不算!

在多伦多租房并不容易 房租年年涨不说 租房前房东还总是有一大堆要求: 不能养狗, 要提前给一年份的支票, 有时还会要付多月房租当押金.... 但是从今年4月30日开始,这一切租房附加条约都将被强制取消! 安省政府周三发布消息称,将对省内的所有租房合约实行统一的合同文本。从今年4月30日开始,所有自己找律师写的租房合约都不算数了,安省的房东必须用这份政府编写租约合同和房客签订租房协议。 安省政府表示,随着安省出租房子的普及化,制订一份能充分保障房东与房客双方权益的租约愈来愈重要。这份安省政府编写的标准租约简单易懂。 其中包括双方姓名、地址、租金价格、租金到期日,并必须包括出租单位或房子的所有规定与条款。此份标准租约同时订明了房东及房客双方的权利与义务,进一步阐释双方就租屋磋商后的各项条文,例如房东不能禁止房客养宠物或带客人到访等。 也就是说,租房的时候最常见的附带条约,比如:不允许养宠物,必须交一年的预写日期的支票,房东可以给租客发通知让其必须在任何时间搬走....在4月30日之后,都是无效的了。 因为政府提供的标准合同中规定,房东的附加条款如果违反《2006年住宅租凭法》,则没有法律效应,房客不需要遵守。 这套合同适用于任何形式的住宅,包括独立屋,半独立式屋,公寓,以及独立屋地下室... 安省房屋厅长Peter Milczyn表示,希望这份标准租约能帮助平衡房东与房客利益,减少双方在楼房租约上的争拗。 标准租约合同将包含中文在内的23种语言,迎合本省多元文化族裔之需要。 :http://www.forms.ssb.gov.on.ca/mbs/ssb/forms/ssbforms.nsf/FormDetail?OpenForm&ACT=RDR&TAB=PROFILE&SRCH=&ENV=WWE&TIT=2229E&NO=047-2229E 多伦多租房的"潜规则" 安省租客权益倡导中心(Advocacy Centre for Tenants Ontario)法律总监Kenneth Hale表示,多伦多法律规定只能收取一个月的租金作为定金。   虽然多伦多租房市场的行业惯例是在签订租房合同的时候收取第一个月和最后一个月的租金,但其实如果按照法律规定,承租人在申请时将一个月的租金作为定金,然后在租赁协议开始的日期,租户才需要支付第一个月的租金。 此外,新移民和留学生更要注意,在多伦多租房被房东挑选的同时,自己也是有权利和自由挑选房东的。 以下这些租房注意事项要牢记: 希望这项政府出台的租房合同 能像政府希望的一样, 真正保护房客和房东的利益... 别又变成一个巨坑, 让多伦多本来就难租的房子 变得越来越难租...

涨涨涨!多伦多Condo平均租金升至2,392元…

■市场研究机构指出,多市物业要等更长时间才能租出。 星报资料图片 本报记者 多伦多市中心住宅空置率跌至16年来低位,令租金在去年第4季上升超过12%至平均2,392元;迫使很多人搬到密西沙加、旺市和奥克维尔租住新落成的多层共管大厦。 市场研究机构Urbanation高级副总裁Shawn Hildebrand指出,经电脑多重放盘系统(MLS)的出租情况发现,即使是最细的单位,多伦多物业要等更长时间才能租出。多伦多市中心的租金节节上升,905外围地区则不断有新Condo落成。905地区去年第4季放租增加26%;但多伦多反而较前年同期少11%,是2010年开始统计以来最大跌幅。 报告显示,多伦多第4季的租金平均升9%至2,166元,市中心升12.4%至2,392元,相当于每平方呎3.37元。905地区的租金只是升8%至1,867元,或每平方呎2.45元。 Hildebrand指出,多市的租屋市场在过去几个季度已经出现放缓,但未有大幅滑落。这个情况主要是新楼落成少,造成供应不足。预测今年的租金会继续上调,但加幅收窄到4%至5%左右。 安省新租金管制法例将多层共管大厦纳入监管范围,令租客更不愿意搬屋。去年第4季的租屋合约平均为23个月,较2016年同期延长3个月,与2015年比较更多了6个月。 加拿大按揭及住房公司(CMHC)的报告指出,多伦多的空置率只有1%,是16年来最低。 有地产业人士表示,楼价高企令很多人要继续租屋住。如果留在现时租住的单位,每年加租1%至2%左右,但搬新屋即时面对20%的升幅。因此租客不愿搬走。 他指省府加强租金管制令发展商搁置多幢大厦的兴建计画,但空置率低和租金上涨抵消地产商的顾虑。去年底共有7,184个出租单位动工,是25年来最多,相信有助纾缓市场压力。

华裔房东被租客推倒 不懂维权反需赔偿

文/本报记者文琪 “都市地产”持续跟踪报道的房东,租客纠纷案例已经进行数周。本报记者近日来不断地接到社会各方提供的故事线索,收到了各式各样关于房东,租客纠纷的案例。华裔房东遇到的物业出租问题虽非千篇一律,但通过多个案例可以看出,华人在法律知识,维权意识以及作为房东的专业操守方面的认识仍有待提高。 一位房东姚女士(化名)把自家联排别墅租给了一对夫妇。一年来,虽然这对拿政府补贴的难民租客几乎每月延迟缴纳房租,但好在没有长久拖欠姚女士。心中积压些许不悦,这期间还与租客因维修等事宜发生过小摩擦。姚女士几经考虑决定收回房屋,以打算自住的方式驱逐租客。 房东“赤手空拳”出庭应战 然而,在姚女士与租客交涉的过程中,情绪激动的租客把她推倒在地。姚女士的第一反应是报警,却在警察到达后立即起身称自己并未受伤,不用去医院检查。警察判断事件性质不严重,只做了笔录便离开现场。次日姚女士发现身上有受伤。 随后姚女士在房东与房客协会(LTB)网站上下载了N12表格(由于业主,买家或家庭成员需要租赁单位而终止租约的通知)发给租客,表示要结束租赁合约。然而租客拒绝搬走,还指姚女士的房屋里有床臭虫但没有及时被处理。租客在政府提供的免费法律援助律师协助下对房东提起指控,而姚女士在未经咨询法律专业人士的情况下自己上庭“迎战”,最后法庭判租客无需搬家,并要求姚女士就床bug问题向租客赔偿1400加币。 成功法律公司法律顾问陶晓钧 本报记者就这一问题采访了多伦多成功法律公司法律顾问(律师助理)陶晓钧,他表示,首先姚女士对警察的出现表现害怕是大多数新移民都会有的问题。“新移民比较怕碰到事情,看到威武严肃的警察到场难免紧张。这件事情中姚女士是受害者,既然报了警就不该退缩。一般遇到这种被人袭击的情况,受害者首先应该做的是保留在原地,报警,然后去医院做全面的身体检查,必要时叫律师到场介入。当人被推倒的那一刻,也许可以起身活动觉得没什么事,但是很多伤都是数小时或第二天才有所体现,不容马虎“。 王昕向本报记者提供了通常房东迫使房客搬迁时,在通知书上经常使用的理由: •欠租; •时常逾期缴租; •在物业上进行非法行为; •对业主或其他租客造成损坏或严重问题; •房东想拆毁楼房或改作其他用途; •房东,房东的家人,未来买家或买家的家人想入住家人只包括配偶,子女,父母,配偶的子女及父母。也包括上述人士的照顾者。 多伦多地产经纪王昕 王昕指出,在住宅租务法例中还有更多理由。但业主不能因为该法例中没有囊括的理由而迫使租客搬迁。同时,房东须遵守通知期限。终止租赁合约的通知,须写明。房东需要房客迁出的时间期限房东须在这个日期往前推的若干日之前向租客发出通知这些日期因迫使搬迁理由不同而有所差异汇总如下表格: 通知期限 欠租14天(如每周或每天缴租,只需7天) 不小心造成损坏,或打扰房东或租客首次通知期为20天; 6个月内第二次为14天 制造或售卖毒品10天 房东,房东家人或他们的照顾者想入住60天 房东想拆毁楼房或改作其他用途120天 处理不当错失维权机会 陶晓钧进一步表示,房东与租客产生纷争进而报警的情况,通常警察很难说谁对谁错,只需确保现场没有任何暴力事件发生。“但是如果真是涉及到租客动了手,房东也报了警,那么在法律顾问的帮助下是有可能以此为理由,合理合法地驱逐租客的。大家都知道房东与房客协会的网站上有各式各样处理房东,租客之间问题的表格,可能很多人都是自己看一看就填,或者听谁说一下就去自行填写。在我们华裔社区里很多法律讲座,旨在为大家普法,但并不能够确保听了讲座就有能力去独立处理法律事件。有些华人听过讲座,为了省钱觉得自己处理就可以了。但其实此时应该找专业的法律从业人员,不要乱填表格,否则可能耽误时间或走错流程。法庭要求的是:必须填写与相关事件相对的正确的表格;以正确的方式送达;拥有合理的理由呈递,才能够接受。很多人自己处理错了反倒错失可以维权的最佳时机“。 陶晓钧表示,姚女士的案例能够教育大家要用合理,专业的方式及时维权,不要错过最佳时机。“在姚女士的案例中,她选择了 '独自迎战',没有聘用任何法律助理或律师。很多华人觉得这样省钱。只要我有证据,会英语,稍微懂一些法律,就可以自己上庭,这样的观念是错误的。 姚女士自己作为 '辩护人' 就不能成为自己的 '证人',因为在法庭上只允许你有一个身份。而姚女士作为当事人要支持她所提供的文件,为自己作证。她选择为自己辩护,虽然有了辩护的权利,但这意味着她失去了一半申诉(抱怨)的机会,也失去了一半支持自己诉求的陈述力量。对方租客有难民身份或是低收入家庭,有政府的保障,聘请的是免费的法律援助律师(法律援助)。在这种情况下,只有选择专业的法律人士,集齐证据才能迎战。姚女士似乎为了省钱完全忽略了法律体制的运作流程,或者她根本不懂加拿大的法律运作方式“。 省100赔1000得不偿失 大多伦多地区专攻物业出租管理的地产经纪王昕针对此案例对本报记者表示,“华人有一个比较爱犯的错误,就是“我和你吵架,咱俩有矛盾了,这个房子是我的,你就赶紧搬走吧“,这在加拿大是行不通的。请租客走是需要有符合房东与租客协会规定的合理理由的。仅仅因为纷争或不愉快,而并非真的自住而要驱逐租客,可能法官一眼就会看穿。华人普遍存在的问题是对本土法律意识薄弱,缺乏打官司的经验,上庭准备不足。租客的法律援助律师出场一下就赢了,因为房东根本都不带法律专家,自己上庭。” 王昕认为,加拿大的华人除了在投资房地产上眼光超前,更应在做房东时跨入现代化的观念。“我们要尊重专业人士的专业性。术业有专攻,如果所有的事都可以自己处理,还需要专业人士干嘛?上庭这么大的事情,千万不要小瞧。为了省100而花费1000的结果就是得不偿失。” 慎选信用良好的租客 在甄选租客方面,王昕表示,加拿大是一个提倡自由,平等的国度,房地产经纪若以租客为难民或领取政府救济的人士为由而拒绝租客,会面临被控告的风险。“在面对这类人群时,我提倡首先要看对方是否有真正的工作能力。很多拿政府补贴的租客,一旦开始工作,政府的补贴就会停掉。因为各种原因拿救济的人有很多,但可以更深入了解一下租客过往的工作经历和收入。很多拿政府救济的租客都是拿着和房东签订的合约去政府要住房补贴,政府会按照合同的金额拨款给租客。其次,难民类型的租客可以分为两种,一是等待上庭,尚未确定是否能拿到枫叶卡的人,这类人应当作为海外人士来对待;二是公约难民,即已经获批,几个月内可以拿到枫叶卡的难民,这类人的最低收入有政府的救济作为保障。但政府的救济并非永久性,政府资助难民就语言培训课程和就业课程后,就会鼓励难民去找工作,融入社会靠自己生活。所以,就业和信用良好的公约难民,租房,买房就相对容易许多“。  

居民:房价那么贵 不分租如何负担?

本报记者 詹嘉礼指爱静阁选区内几乎每条民居街都有分租屋存在,他举例说在坚尼地路夹Purcell Sq及坚尼地路夹亨廷活径一带,都有不少分租屋。有该社区居民向本报说,如分租屋没有违规行为,他不会反对分租屋。 居于Purcell Sq住宅区32年的Terry向本报记者表示,社区内有若干分租屋存在是公开的秘密,稍有留意的话,但凡屋门前停泊至少3辆以上汽车,或泊有多部自行车的房屋,很大程度是分租屋。他指在其居住社区内,分租屋没有出现太大问题,居住在这些房屋的住客颇有礼貌,至今也没有为社区带来任何麻烦,故此他对分租屋没有太大反感。 Terry称在32年前其房屋售价仅6万元,现时该社区房屋售价已达130万元,认为业主用逾百万元购买房屋,将其分租予不同住户回本,其实无可厚非,但当然要以维持治安、卫生等安全环境为首要。谈到会否支持立法规管分租屋,Terry称会支持规管,但质疑市府如何实行规管,他指除非市府能准确掌握哪一间房屋是分租屋,否则要真正执行谈何容易,即使有相关附例,成效也成疑。 居于Inverary Cr的华先生向本报表示,早两年在该社区附近曾发生导致华裔学生死亡的致命火警,他赞成立法规管分租屋,不过同样质疑市府人员会否确切执法。谈到其所住社区的分租屋问题,华先生称情况甚是严重,尤其当上下班时段,汽车要转出亨廷活径(Huntingwood Dr)相当困难,他见过有房屋停车路泊4至5辆汽车,虽然这些分租屋至今似乎没有对社区带来太大困扰,但作为该社区居民始终会对分租屋之存在有所担忧。

华裔疑将镇屋改装32个房间酒店式出租 被消防发迁出令

Urban Living Suites有32个出租单位。 星报 多伦多消防局向住客发出迁出令。 星报 综合报道 多伦多有怀疑用作酒店用途的物业涉嫌严重违反消防条例,今年1月多伦多消防局(Toronto Fire Services)巡查后发现消防条件欠佳,有机会造成即时火警危险,随即向所有房间的住客发出迁出令。物业拥有者表示会遵守消防及建筑防则改建。 位于登打士街西(Dundas St. W.)的物业Urban Living Suites是由几间镇屋合共改装成的32个房间物业。业主被指违反10项《安省消防法》(Ontario Fire Code)条例控罪,当中包括逃生出口数目不足、火警探测设备不足,以及缺乏防止火警扩散间隔。涉案物业由老板为华裔女子Yen Ping Leung的公司所持有,其丈夫Michael Cheng及儿子Kevin Cheng是网上物业投资管理公司Ulto Property Group Inc.的董事,Ulto持有两个放租物业的网站,涉事的Urban Living Suites亦有两个网站中卖广告。 Kevin Cheng接受《星报》访问时表示未了解详情,不过将尽量遵从安省建筑标准条例(Ontario Building Code)及消防法进行必需的改善工程,不过他否认有将多个物业以酒店形式营运:「我们仍然以长期租约为目标,不过有租客自行将单位分租或短租,情况就变得非常复杂。」他指责市政府未有提供适当的指引。 Michael Cheng以电邮回复指,登打士街西783号目前除合规格部分外全部空置。他表示现时已将物业违规情况更正,并等候消防部门再临巡查。 资料来源:星报

北约克”假业主”涉非法分租 自称帮助留学生

■涉事的北约克两层高独立屋,由赖恩前女友租住,但她迁出后被赖恩涉分租给11名留学生。 星报 ■涉事物业业主马卫尔托表示,对涉事留学生感到抱歉。 星报资料图片 ■赖恩声称部分指控不实,表示屋内未曾出现超过9名学生。星报 ■韩国籍前住客Jaehyun Kim声称赖恩逼她迁出并扣起按金。 星报 ■赖恩不时在社交网站“炫富”。 facebook 综合报道   有男子涉嫌在分租房屋属于非法行为的多伦多北约克区(North York)把前女友租住的6睡房独立屋,分租予约10名海外留学生。有前住客投诉男子误导居住环境,声称入住后才发现需与另外11人共用厨房,及后更遭迫迁。男子称为国际留学生提供良好住宿经验及多种留学支援,为自己所作感到骄傲。 大多区部分区域划分作不允许营运分租屋的地区,包括北约克、东约克和士嘉堡。涉事的独立屋原租客为麦杜和(Mary Sharleen McDowall),她去年1月与屋主马卫尔(Douglas Melville)签订租约,是租约上列明的唯一住客,并列明不能分租,不过麦杜和是与当时的男友赖恩(Michael Ryan)同居,及后二人分手,赖恩继续租住,麦杜和则迁出却未有通知业主,不料竟发生涉非法分租事件。 事件由一名持工作假期签证(Working Holiday Visa)入境的韩国籍前住客Jaehyun Kim投诉而曝光,她接受《星报》访问时声称今年2月遭赖恩迫迁,并且被扣起150元按金,又声称他对居住环境作出误导,使她入住后才发现需与另外11人共用厨房:“那时候真是糟透,我们全都以为他是业主。” “准时交租保养得宜” 据其他前住客向《星报》指,租金分450元与他人共享房间及800元一人一房两种。麦杜和与马卫尔的租约订明租金为4,300元,以赖恩登广告提出要求收取的租金计算,他交租后每月可赚取约2,500元。另外有前住客指控赖恩任意扣起按金,又不允许租客带外来人渡宿,若环境清洁程度不满意他更会罚款20元。 赖恩接受《星报》访问时声称部分指控不实,他表示屋内从未试过同一时间有多过9名学生入住,订下严格的规例只希望确保安全及保持学生入住期间行为诚实。 他声称自己有准时向业主交租,住宅亦保养得宜,同时亦为国际留学生提供如语文教学、营养咨询、健身及辅导等专业服务。他认为自己在“帮助别人”,他说“我为留学生提供比游学寄宿家庭更好的居住条件,并为自己所做的事感到自豪。” 有受访前住客指称除住宿以外,并没有获得赖恩声称的服务。《星报》记者曾要求赖恩呼吁有正面住宿经验的前住客受访,不过截稿前未有人回应。 马卫尔2014年因工作关系,与亚裔妻子Gailina Liew移居英国海峡群岛(Channel Islands),他聘请物业管理公司收租及保养房子。他指是有《星报》记者查询才得知自己的物业疑被用作分租屋营运,他对事件感到惊讶,他在电邮回应指:“这些人利用我们的房子及海外留学生非法敛财,我对遭到这种遭遇的学生感到抱歉。” 马卫尔现给予麦杜和60天时间终止租约,她向《星报》表示高兴可以脱离这状况,并非常乐意终止租约。 ...

分租屋火警夺命 业主与管理公司面临罚款或入狱

涉事分租屋去年秋季发生火警,导致一名女子丧生。 Google Map 综合报道   多伦多消防局(Toronto Fire Services)昨日公布,北约克一座分租屋(rooming house)去年秋季发生火警,导致一名女子丧生,现检控分租屋业主及出租物业管理公司,涉嫌违反安省多项消防条例。 这宗致命火警发生在去年11月30日,事发分租屋为一座平房(bungalow),位于多伦多惠柳第(Willowdale)区Elmhurst Ave.177号,接近央街(Yonge St.)与雪柏大道西(Sheppard Ave. W.)。消防员当时在火警现场发现一名47岁女子,女子经抢救后在医院不治。 多伦多消防局公布调查火场后,指控业主Thevathurai Akilan、Balatharshini Akilan和出租物业管理公司AKS Rental Management Inc.违反了《安省消防法》(Ontario Fire Code)多项消防条例,包括没有安装火警警报系统和缺乏获批准的消防安全计划等,业主其他物业同样涉嫌违规。《星报》曾就多伦多消防局指控,致电AKS Rental Management Inc.查询,但该公司拒绝回应。 违反《安省消防法》的罪名一旦成立,个人被告面对的最高惩罚是入狱及遭罚款,而违例公司的最高罚款可达10万元。 多伦多市政府官员表示,北约克、东约克和士嘉堡现在这有数百间不受监管的非法出租屋。 资料来源:星报
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