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  【加拿大都市网】总理杜鲁多承认，越来越频繁的毁灭性山火，将使国民更难获得保险。 他周五在访问西基隆拿时，与当地官员讨论了山火持续发生的应对措施，但在回应传媒提问时，未有就今后应对山火有何新计划或新预算提供具体细节。 杜鲁多表示：“我们现在面对一个变化中的世界，气候正在变化。我们看到越来越多的极端天气事件。人们将更难获得保险，即使是对那些能够获得保险的人来说，也是如此。” 他未有详细说明联邦政府将如何协助国民处理保费的问题，但补充说：“整个政府上下会齐心努力，帮助人们度过火灾。” 杜鲁多赞扬一众努力投入救灾的消防员和国民，并表示面对这些困难，政府和人民必须合力协助。“我们所有人都有责任挺身施援，帮助那些失去一切、必须重建的社区和人们。我们需要学习如何安全地进行重建。” 他周五下午转赴温哥华，将在温哥华会议中心发表演讲，以作为全球环境基金（Global Environment Facility）大会的活动之一。 图：CBC V20

【加拿大都市网】发生在玛烈特（Merritt ）居民克雷格（Frank Craig）身上的经历促使其他人仔细检查他们的房屋政策和细则。 克雷格（Frank Craig）一直认为他已经填写了文件，与保险经纪人合作并支付了保单费用，但是当他家在 2021 年 11 月被洪水淹没时，却发现他的保险无法支付所需的维修费用。然而，他并不是唯一一个重新评估保险政策的人。其他在极端天气事件中失去或损坏房屋的居民发现他们的保险范围与预期不符。 根据加拿大保险局的数据，加拿大保险业现在每年在与恶劣天气相关的索赔上花费约 20 亿，高于 1983 年至 2008 年期间的平均每年约 4.22 亿。 减少灾难性损失研究所（Institute for Catastrophic Loss Reduction）研究主任桑丁克（Dan Sandink）说：“保险可以而且应该覆蓋这些影响造成的花费，并让生活恢复正常。但是，消费者需要确保他们提出正确的问题，以获得能够在发生洪水、火灾或其他恶劣天气事件时真正保护他们家园的保险。” 提供什么样的保险？ 桑丁克（Dan Sandink）说：“首先要弄清楚房主是否真的可以获得所需的保险，尤其是洪水保险。” 有些家庭可能没有提供特定类型的洪水保险，或者由于风险而可能需要支付高额保险费。在像玛烈特（Merritt ）地区内的某些社区，获得陆上洪水保险有时会比个人年度保险费用高出数千元。 你的保险支付了哪些费用？ 虽然保险是消费者与公司之间的合同，但实际涵盖的内容会因协议而异。通常，保险不会区分住宅火灾和野火，因此保险范围往往更加明确。然而，当涉及到洪水时就变得复杂了。 桑丁克（Dan Sandink）说：“人们需要明白，陆上洪水覆蓋、极端降雨洪水、下水道备用都可能是他们政策的单独认可或附加条款。重要的是，要弄清楚您感兴趣的内容以及您实际将涵盖的内容。” 你的免赔额是多少？ 在某些政策中，客户将负责支付一定的费用才能获得保险。 桑丁克（Dan...

  【星岛综合报道】一对密西沙加夫妇去年秋天兴高采烈地搬入他们首次拥有的独立屋，但想不到在平安夜却收到了一份他们不想要的礼物。屋主Derek Boyko说：“我们看到地库的地板下有水汩汩地冒出来，那时我们觉得这是个严重的问题。” 屋主和妻子Michelle Jagdat说，有水从他们的车道以及地库涌上来，他们找不到洪水的来源。不过，当他们联系自己的保险公司Allstate Insurance Company of Canada时，他们被告知这会在承保范围内。Boyko说：“我们打电话给保险公司，他们说‘别担心，我们会来处理这个问题的。’” 当他们找不到涌水的源头时，惟有打电话给密西沙加市政府，结果发现是一条从街上输水到他们家的引水管爆裂。当确定这一点后，保险公司告诉他们，这种问题不在承保范围内，索赔被拒绝了。 Jagdat对CTV新闻说：“我们曾被告知，这是根据我们家位置所买到的最好保险，但现在却因为地点和邮政区号被排除在任何额外的水灾保险之外，所以我们被通知不在承保范围内。” 这对夫妇说，当他们的索赔被拒绝时，他们不得不支付8000元来更换从街道到他们家的水管，他们之前装修地库现在需要昂贵的维修费。Boyko愤愤不平地说：“为什么我们付了这么多钱买保险，而他们连这个都不承包。我对整个过程完全感到沮丧。” 期后Allstate保险公司回复CTV新闻的查询回应道：“Allstate保险公司仍在调查此事，客户的索赔仍在进行中。” 当被保险公司拒绝理赔后，这对夫妇联系了保险监察局（The General Insurance OmbudService），这是一个独立机构，负责解决保险公司和客户之间的纠纷。他们的案件经过审查，申诉专员支持这对夫妇。在他们的地库被淹三个月后，他们最终收到了保险公司开出的24,000元的支票。Jagdat说：“我们被许多人拒绝了许多次，当看见这个数字(24,000元) 时，真的非常高兴。” 在和解之后，Allstate保险公司发言人对CTV新闻说：“在对事件进行彻底调查后”，它决定对索赔进行赔偿。 如果市民与保险公司在家庭、汽车或商业保险方面发生纠纷，可以向保险监察局投诉，并通过独立的程序进行审查。这是一项免费服务，纠纷往往能及时解决。 (图：CTV) T11

加拿大许多雇员在可预见的未来都将在家中工作，财经人士提醒这可能会影响到他们的房屋保险。 据Global News报道，InsuranceHotline.com的保险专家汤玛斯（Anne Marie Thomas）建议，由于疫情而在家工作的人士，应与保险经纪人或保险公司取得联系。 保险受到省级监管并提供相当标准的保障，而房屋保险则根据不同的用途，差异可能很大，在家工作可能会涉及普通住房保险政策未包含或未完全涵盖的责任。 任职网上金融平台Lowestrates.ca的沃米耶罗（Jessica Vomiero）表示，如果小企业主需在家中存储商品或在家中使用制造设备，则可能需要购买更多的保险，即使是在家做些“零工”（Gig），也应该考虑是否需要调整房屋保险。 若扩大用途保费增加不多 汤玛斯也提醒，在家里与客户会面也可能引发保险问题。她说，人们可能认为，请人来家里参加聚会与举行商务会议没什么不同，但是从保险的角度来看，可能会有所不同，家庭聚会属于房屋保险承保范围之内，但是客户会议可能就不在涵盖范围之内。 因此，汤玛斯建议在家工作人士，知会保险公司任何住宅用途变更，即使在家工作只涉及打字或打电话。 她指出，房屋保险条款通常会明文规定不得在房屋内经营生意，“生意”的定义可能包括在家工作，即使你只是一名雇员。 汤玛斯还表示，在家工作人士可能会发现，即使保单上加上部分办公用途，每年增加的保费也不多，可能仅需20到30元。 星岛综合报道

没有什么比一场毁灭性的大火，更能证明购买优质房屋保险的重要性。 3年前，我与太太和生意伙伴Ben及Jill，在安省的一个小城镇用23万加元买了一间三并屋(triplex)。当时我们有好的租客和物业经理，以及足以提供正现金流的租金。 在交易完成前，我打电话给保险经纪，请他帮我找一份最好的保险。他建议我们购买一份保额49.3万元、有重置成本保障(Replacement Cost Coverage)的保险，另加租金损失保障。 与此同时，我的业务伙伴Ben找到另一份便宜得多的保险，可以降低我们的运营成本。但到最后，我们还是选择了一份保费较高的商业多险种保险(multi-peril insurance)。 作为律师，我总是建议客户购买最好的保险，而我也依循了自己的建议。 市场上有4种不同的房屋保险类型，可供屋主选择： • 提供最基本保障的房屋保险，但这类保险可能无法满足正常的承保要求。 • 标准和基本保险，或称为「指定风险」(named perils)保险，这类保险只保障保单内明确列出的风险，但也会涵盖一些例外情况。 • 广义保险(broad form)可保障导致房屋损失或损坏的所有风险，除非是该保单明确排除的损失(例如地震等)。对于屋内财产，这类保险只保障指定的风险。如果损坏不是由保单指定的原因造成，则不会有保障。 • 特殊或全面保险，涵盖房屋和屋内财产，保障导致直接损失或损坏的所有风险(特定风险除外)。 某些保单的名称可能有所不同，例如保险公司会使用如「白金」、「金」、「银」、「铜」等的称号。在安排承保范围时，最好先询问一下不同保险之间的差异。　 我亦建议，购买保额至少200万元的责任保险，并为提供收入的房产，购买租金损失保险。 此外，为房屋购买一种可赔偿重建房屋所需费用，并使用相同质量材料重建的保险，也十分重要。这种保障称为重置价值(replacement value)，赔偿金额多少，与市场价值和评估价值无关。 许多提供房屋贷款的机构，会要求抵押房产的保险，必须包含保证重置成本部分，因为无论重置建筑物所需金额多大，这种保险都会承担。 又回到我们的出租房产，Ben在今年5月给我看的一段YouTube视频显示，我们投资的房屋发生了火警。 我们的保险公司获得两项超过46万元的重建报价，而且还提供场地清理和租金损失赔偿。我们于2016年以23万元购买的物业，竟可以获得如此巨额的赔偿。在我们的商业保单中，49.3万元的投保额，以及2.5万的清理费限额，几乎相等于索赔额。 如果我们当年买的是较便宜的保险，这场火灾会是一场财务灾难。 Ben现在终于相信，一定要为房产购买最好的保险。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

网上金融平台LowestRates.ca的调查发现，有59.24%的屋主不了解房屋重建价值，很多人误以为是买屋的价格或是卖屋的价值；有43.14%的业主不知道房屋连地库的实用面积；有30.03%人不清楚屋龄。网站共同创办人兼行政总裁Justin Thouin表示，调查结果令人感到十分惊讶。这些资料对计算保险费非常重要，不正确的资料轻则费时失事，影响到最初报价与实际金额有很大差异，严重者甚至可能令投保无效。 网站指，有75.44%的业主有购买房屋保险，但只是有50.36%曾在过去一年，要求保险公司或经纪提供报价。屋主应该在每年更新屋保时，主动查询新的报价，并作出比较，而不是采取自动续保的方式。 主动交修葺资料 获保险折扣 加拿大验证保险师盛子扬昨天向本报表示，房屋重建价值，包括面积、结构、建筑材料和屋龄，是直接影响房屋保险的保费。虽然现在数据化时代，保险公司也掌握了一些基本资料，所以不会有太大的差异；但客户应该与保险公司或经纪复核，以确认资料是否仍符合最新情况。此外，业主也应该主动向保险公司提供更换屋顶、水管或电线等资料，保险公司才能给予适当的折扣。 住宅火警的其中一个主要原因是电线引起。盛子扬说，现时家居有大量各种电器，用电量比以往大很多。数十年屋龄物业特别需要注意电线老旧的问题。尤其是房屋有部分电线仍然是铝线，并且是电热取暖，保险公司会作更严格的审查。一般有50年屋龄的房屋，保险公司肯定会问是否有翻新。保险公司未必会拒绝受保，但保险费会提高，而且保障较少。 他称，房屋保险有一个基本的折扣，以25为基数减去房屋的屋龄。例如，一间5年新的房屋，便可以获得20%的折扣；一间15年屋龄的物业，仍有10%折扣。此外，如果房屋贷款已完全付清，也有额外的折扣。 影响房屋保险的另外一个主要因素是业主的信誉。他指出经纪报价时，需要取得客户授权才能够进行查询，但经纪不会知道客户的具体信用评级，而是直接从保险公司的电脑报价上反映出来；有时可以看到报价随即下调。

■■平达夫妇由于邮区编号被改，因而须多付保费。星报 安省的汽车保险费有个“邮区编号歧视”（postal code discrimination）现象，省民一旦搬家改地址，汽车保费就随之增减。不过，住在奥沙华（Oshawa）的一对长者夫妇，即使没有搬家，其汽车及房屋保费却双双上涨，原因竟是加拿大邮务公司（Canada Post）改了他们的邮区编号。 据《星报》报道，奥沙华居民平达（David Pindar）和克里斯汀（Christine Pindar）夫妇，已在现址居住了10年，加拿大邮务公司最近改动了他们住处邮区编号的最后3位数。当他们致电保险公司告知这项变更时，却被告知他们的保费涨了。平达在电话里提醒好事达保险公司（Allstate）的一名经理，他们并没有搬家，已在上址居住了10年。但是，这位经理表示，保费与邮区编号挂钩，他对此爱莫能助。 屋保飙37% 车保升10% 结果，平达家的三辆汽车保费要上涨10%，而房屋保费的涨幅更高达37%。这意味着这对退休夫妇的汽车保费从3,188元涨到3,508元，房屋保费则从原来的684元飙升至937元。 在安省，如果驾车人士搬到保险公司认为风险较高的区域居住，即使其驾驶记录没有变化，汽车保费也会增加。这就是所谓的“邮区编号歧视”，即保险公司使用多种因素来确定每个人的风险，包括年龄、性别、婚姻状况、驾驶纪录，以及是否工作需要用车和一年内开车多少公里，还要看汽车品牌及型号。但是按照安省目前的政策，以地理位置，即汽车车库的位置，来决定保费，优先于其他条件。 但像平达夫妇这样没有搬家，却被涨保费的例子，十分罕见。 加拿大邮务公司表示，改变邮区编号的情况也十分罕见，只有在邮递线路需要调整或者社区人口增长时，才会这样做。至于平达家的情况，邮区编码L1H 0N5的最后三位数字是新的，分配给奥沙华北端拉格伦西路(Raglan Rd. W.)上的数百个地址。 这一改变影响到数百居民的保费，尽管每间保险公司的区域划分各不相同。 米顿区省议员吉尔（Parm Gill）去年向省议会提出私人法案，以改变基于投保人所居住的地点而确定保费的政策。该项《42号法案》去年10月提交安省议会一读，上个月已通过二读，目前正由议会专门委员会研究，之后将提交三读，如果最终获得通过，将结束基于居住地造成歧视的不合理做法。 综合报道

在您买房过程中，有两个保险基本上是不可少的，这分别是房屋保险和产权保险（Title Insurance）。前者保护房子的物理存在；后者保护房子的产权形态，保障产权的归属是您的。之所以说“基本上”，是因为在买家全额付款，无需银行贷款时，房屋保险和产权保险就不是强制性选择，尽管这是最佳选择。 一般业主都知道要买房屋保险，而且要每年Renew。加拿大的房子内部是木质结构，容易走火。冬天漫长，门前冰雪容易发生行人摔倒等意外事件。这些事故一旦发生，后果严重。因此房屋保险是不可缺少的。经常有全额付款的买家咨询，是否可以不买房屋保险？回答是，最好买，而且是从产权登记的当日生效。原因是：很多保险公司不情愿承保断过保险的房屋。业主去续保险时，很可能要支付更多的费用。 与房屋保险不一样，大部分买家都会很奇怪：为什么买房或者做二次贷款（refinance）时要买一个产权保险呢？这份保险少则一两百加元，多则上千甚至更多，与房价成正比。这个钱花的值吗？ 产权保险，英文名为Title Insurance, 是买家要购买的一种保险。尽管安省律师公会告诫律师：应告诉客户买产权保险不是强制的，但是现实生活中，好像别无选择。 贷款买房时，贷款银行无一例外要求有房屋保险和产权保险，否则不会放款；即使买家没有银行贷款，但是律师出于保护客户利益，减少调查费用和防止产权风险的原因，一般也要求客户购买产权保险。因此产权保险也是不可缺少的了。 产权保险一般包含两部分：业主险和贷款险。前者保护业主的产权在交接之前不存在瑕疵，交接之后不会被盗卖。后者保护银行在产权被盗卖时，贷款利益会得到赔偿。 那么房屋保险和产权保险有什么区别呢？主要是承保范围不同，由此作用也不一样：前者保的是水灾、火灾和第三者责任险，保障房子的物理状态安全。这类保险每年都必须购买；后者保的是产权的安全，是一个虚拟的概念，防止产权交接之前的瑕疵、防止房子上有过往的政府账单（如逾期未付的水费单、特别征收的费用等）、过往的违法翻新装修等，都在此范围之内。更重要的是，预防产权被盗卖。产权保险是一次性购买，有效期直到房子被卖掉。 需要指出的是，如果买的房子是Condo或者有​​管理费的Townhouse，房屋保险已经由管理公司购买了，业主可以不另买保险。当然，鉴于管理公司买的一般是保障整个大楼或公共区域的安全，建议业主购买Contents insurance，预防房子里面发生的漏水等事故。 （作者/多伦多 刘学兵律师）

■■一项调查发现，全国有近半数业主不了解房屋保险的水险赔偿范围。 网上图片   本报记者报道 加拿大天气开始降至零度以下，冰冻的天气很容易令水管爆裂或房屋受损。德信金融集团（Desjardins）调查发现，全国有四分一国民家居曾经遭遇水患，但近半数业主并不了解房屋保险的水险赔偿范围。 报告指出，房屋保险最常遇到的是水患，占保险理赔的50%，暴雨、雷雨、冰雹和水浸等极端气候愈来愈多，令水险索赔的个案不断增加。水管爆裂、洗碗机漏水或浴缸水满溢均属于受保范畴之内。虽然有26%民众的住所曾经有水患，但有50%人不知道理赔范围，也有43%人不懂得如何预防水患。 房屋空置现水患 保险有权不赔 加拿大验证保险师盛子扬对调查结果并不感到惊讶，他说，水险赔偿在各类保险之中属于最复杂的一种，因此一般人并不清楚理赔是相当正常。基本上，水险对市镇政府的供水管道爆裂，家中水管或洗衣机的水管老化爆裂。热水炉和浴缸等屋内注水容器爆裂或满溢，以及按摩池和游泳池等室外注水容器造成房屋损毁，都可以获得赔偿。 水险基本原则是突发和不可预见情况，例如暴风雪破坏屋顶或门窗，雨雪入屋造成的损失可以得到理赔；但屋顶或外墙失修导致雨水渗漏，则不会获得赔偿。 他说，业主应该问清楚地面水浸（Overland Flood）的赔偿细节。现时有很多保险公司已经纳入一般赔偿范围，也有要求业主额外投保。污水倒灌（Sewage Backup）同样是有些公司列作普遍赔偿，也有要求业主加保，又或设定赔偿上限。 盛子扬表示，冬季很多人外出度假，如果房屋空置一段时间，屋内水管发生爆裂，保险公司有权拒绝索赔。因此外出度假，尤其是离开超过4天以上，应关闭水掣，并将屋内的水管排空；并且有亲友或邻居每日入屋巡视。如果发生水患，保险公司仍会如常理赔。至于坊间有建议保持屋内地库其中一个水龙头保持滴水的方法，并未获保险公司建议。

本报记者 据加拿大Airbnb表示，有提醒业主需购买主要房屋保险，也提供额外的房东保障险（Host Protection Insurance），必要时并提供受损第三方、高达百万元赔偿保障。 加拿大Airbnb发言人斯库利（Lindsey Scully）接受采访时称，“Airbnb房源有超过2.6亿人住宿，负面事件非常罕见，我们有房东保证金（Host Guarantee）和房东保障险，分别提供合资格损失业主高达百万元的保险。”她指出，房东保证金不是保险，也不能取代房屋或租客的保险。其官网资料显示，如果波及邻居的物业引起损失，第三方可就人身伤害或财产损失而索偿，房东保障险可提供高达每宗事故100万元的主要责任赔偿。 以下例子可说明房东保证金和房东保障险的保障范围不同：一位房客在租住期间意外弄坏厕所，导致房东的卫生间水浸，并殃及邻居的客厅也浸湿，邻居提出索偿。在这例子中，房东卫生间的损失可由房东保证金提供赔偿；而邻居客厅的损失可由房东保障险提供赔偿，因这是就房东责任而提出的索偿。 房东保障险并不保障的情况包括：责任并非由意外造成的故意行为、诋毁或诽谤名誉的指控、房屋本身问题（例如发霉、床虱、石棉或污染）、车祸等。读者可以登入链接查看申请理赔方式：https://www.airbnb.ca/host-protection-insurance?locale=en。加拿大Airbnb表示，截至目前为止很少接获赔偿申请。据报道，于2015年卡加利有业主发现租客在其出租房屋举办狂野派对，Airbnb当时的赔偿达7.5万元。

■理查森担心被邻居波及，导致他的房屋不获赔偿。张文慈摄 本报记者张文慈 温哥华一名加人屋主最近向《星岛日报》投诉，在他更新房屋保单时被保险公司告知，如他的邻居经营Airbnb，万一有客人造成火警导致他的房屋烧毁，将不获理赔。但该公司指或有误解，称屋主可透过自己保险申请理赔。 住在温东41街（E. 41st Ave.）夹维多利亚街（Victoria St.）附近一幢独立屋的理查森（Shane Richardson）接受访问时说，最近与Wawanesa保险公司续约房屋保险时，“职员问我有无经营Airbnb，我说没有。我反问如果邻居经营Airbnb，波及我的房子，能获得理赔吗？对方说不会。”理查森说，他上网查过其住家附近确实可能有邻居经营Airbnb，万一租客不慎引发火灾，他的房屋竟不获理赔。他说：“这令我非常担心。”然而，Wawanesa发言人赫廷（David Hultin）接受采访时说，他们有义务保护客户隐私权和利益，所以无法评论个案。但赫廷强调：“此说法不准确。我可以证实，如果保单持有人的物业被邻居损坏，无论邻居物业是否经营Airbnb，保单持有人可透过自己保险申请损害赔偿。” 但理查森认为：“就算保险公司说我可申请理赔，但我要先支付垫底费（deductible），而且未来保费可能加价。”他抱怨如非他的错，既要付垫底费又要加保费并不公平。万一要告邻居求偿，还得自行蒐证及花钱请律师，也不合理：“温市政府应加强执法，取缔这些非法Airbnb。我们是合法住户，市府理应保护我们权益。” 温哥华市府传讯经理兰伯特（Ellie Lambert）以书面回复本报称：“温市府近期已通过监管短期出租附例，预计今年4月生效，并建立明确执照制度，对无牌经营业，将采取更严厉的罚款和执法行动。”温哥华是加国首个正式管制短期出租的城市，附例规定今年4月1日起，业主或租客若出租房屋，须领取执照并支付年费及申请费共103元。有保险专家提醒Airbnb业主，购保险时须清楚交待是否经营Airbnb，否则万一发生事故，恐不获理赔。

Q: 购买物业后，我向保险公司查询有关物业的保险，他们拒绝承保，我能怎么办﹖ A：关于你的问题，需要从两方面探讨。 其一关于物业方面，这涉及你购入的物业所披露的细节。另一个是保险方面，这涉及你如何买到保险。 我会先从保险方面入手。根据加拿大保险局（Insurance Bureau of Canada，IBC），保险公司会考虑多个影响你的保险费、或者你能够获得保险的因素。物业内主要系统，暖气、电力和管道设备是重要因素，例如物业内的旧电线，是引发火警的高风险因素，旧水管则有可能会爆裂或渗漏。 物业位置也是考虑因素。保险公司会考虑你所在社区的索偿纪录，了解物业附近的环境情况，他们也会考虑物业距离消火栓或消防局有多近。 根据加拿大保险局，安省有很多保险可供选择，因此如果细心选择应该能找到，他们强调应比较不同保险公司服务。如果你想多了解家居保险，保险局网站有很多相关资料，详情可浏览www.iba.ca。 再回过头我想谈谈物业这范畴。这个案不涉及保险索偿，但涉及引致索偿的第一步。 卖家有义务披露他们所知物业内可能影响生活的隐藏缺陷，如果代表卖家的地产代理知道有关情况，也必须如实披露。 需留意，披露不适用于可目视的缺陷，若缺陷已经修复，卖家也毋须向买家透露相关情况。如果你认为卖家没有披露应有的资料，你可以征询法律意见。 这对买家也是一个提醒，他们应该确保在成交之前，清楚物业内主要系统的情况。当你考虑购买一个物业时，可以要求地产代理查询物业的火灾、水浸纪录，甚至因冰暴引致的破坏，你也可以具体地查询有关物业以往索偿的纪录。 此外，合资格的验楼师可以识别物业暖炉、屋顶和水管，足以影响你是否购买的潜在问题。买家出价时，可以附带需验楼满意的条件。 这是你下次买楼时必须牢记的事情。