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2022年11月28日 星期一 05:49:38
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Tag: 按揭

针对逆按揭与共享按揭 最高成数收紧至市值65%

【加拿大都市网】加拿大的银行监管机构,正收紧某些类型物业按揭的规定,以保护业主可能面对更高利率的风险。 联邦金融机构监管办公室(The Office of the Superintendent of Financial Institutions,简称OSFI)表示,这项变化,会影响组合按揭计划,例如逆按揭(reverse mortgages),或具有共享权益(shared equity,各业主以权益比重来持有物业)的物业按揭,这些计划,近年越来越受欢迎,但对贷款一方则可能要面对更大风险。 对于按揭总额超越物业市值65%的借贷人,部分付款必须用作清还按揭本金,而不是利息,直至将按揭总额降至门槛以下为止;监管机构容许这批借贷人,在一段时间内逐步降低本金水平。 OSFI表示,一般会在借贷人于2023年秋季结束后的下一次续按时才会生效,这与贷方的财政年度一致。 监管机构表示,消费者不会因为这项变化而看到每月供款要求有所提高,这措施,也不会影响新置业人士。 OSFI表示,截至2022年3月底止,按揭额超越物业市值65%比重的按揭总数,占整体住宅按揭大约11%,因此这次收紧政策,不会对太多人造成影响。 (网上图片) T02

利率趋升!专家建议延长按揭还款期来降低每月开支

【加拿大都市网】利率趋升,令按揭供楼开支大增,有专家建议,业主应该将按揭年期拉长,以及控制每月开支,令到利率上升周期内,财务可以不太受困。 汽油、天然气、食品、杂货及其他产品的价格都不断上升,已经加重家庭负担,再加上利率不断向上,令需要供楼的人士百上加斤。 有专家表示,即使面对高利率,如果可以,将供楼年期拉长,从而降低每月供楼开支,但必须注意的是,这样做,最终要支付更长的利息期。 丰业银行按揭体验董事Mike Rocha表示,现阶段需要续按的业主,可能要面对4%以上的按揭利息,这对部分人而言,是一项冲击。 通过延长供楼年期,例如25年按揭,已供楼5年,即尚有20年按揭还款期,如果将还款期还原至25年,由于本金已有所降低,故每月供楼开支也有所减少。 但Rocha表示,如果要将还款期延长且超出原先的年期,过程会有点复杂。 他表示,业主必须合资格,而信用也会被银行重新检查,这全部取决于提供按揭的一方。 根据Ratehub.ca的数据,2017年7月份,加国5年期定息按揭的利率平均为2.24%,但目前已上升至4.5%以上。 以道明银行的网页显示,目前的5年期定息按揭利率为5.261%。 加拿大中央银行上周公布的金融系统评估中指出,利率上升,意味家庭开支预算会收紧。 央行假设,如果在2020年至2021年期间签订5年期浮息或定息按揭,到2025年至2026年期间续按时,利息中位数会上升到4.4%至4.5%;每月按揭开支中位数会增加大约420元。 但渥太华按揭经纪Kelly Wilson表示,即使现今利率高于近年的水平,但从长远看,仍然属于很低。 她表示:“我在21岁首次置业时,按揭利率是8.3%”。 Wilson表示,拖长还款期,意味要支付更长的利息期,现在应该将腾出的资金,偿还其他更昂贵的债务或作为退休储蓄,这可能会获得支付利息的更高回报。 Rocha则表示,如果计划进行再融资,不妨利用并进行一些债务整合。 (加通社资料图) T02

有按揭投资公司停收按揭申请!趋势恐扩至其他同业

【加拿大都市网】有大学教授指出,开始有按揭投资公司(MIC)暂停收取按揭申请,这趋势料将扩展至其他非银行的按揭服务供应商。 多伦多大学Rotman商学院金融学助理教授Claire Celerier表示,根据《环球邮报》的报道,按揭投资公司Magenta Mortgage Investments决定在9月前,暂停按揭申请,这可能会被其他按揭投资公司仿效。 Celerier表示,出现这情况的原因,是利率趋升,但楼价下跌,按揭供应商的投资者,可能对投资风险增加出现不安情绪。 Celerier表示,在这环境下,对发生这情况并不感到惊讶,如果其他按揭投资公司,尤其规模较小的供应商,作出同样的决定,亦不会感到惊讶,因为这些公司将会更难筹集资金。 加拿大中央银行已将基准利率调高至1.5%,分析员估计,由于央行继续要压抑通胀,故会继续调高利率。 Celerier表示,按揭投资公司提供的按揭,所收取的利息,比一般一级金融机构──银行为高,这些向按揭投资公司申请按揭的人士,一般不被银行接纳申请。 Celerier表示,按揭供应商风险提高,而且,这些公司获得的讯息比银行少,随着利率趋升,所面对的风险亦会提高,经营上会变得更加危险。 资深按揭策略员Robert McLister表示,楼价下跌,意味按揭投资公司现有的按揭投资组合正面对更大压力。 McLister表示,楼价净值一般是按揭投资公司的唯一安全保障,但与部分按揭投资公司交谈后,这些公司似乎正试图将资金撤走。 他表示,过去数周,已听闻有两间按揭投资公司放慢新投资的步伐,虽然这不具代表性,但在通胀持续升温,及楼价下跌的情况下,这是十分正常的。 根据Magenta的声明,该公司已经“充分利用”现有资金池,且强调已吸引更多资金投资。 另外,总部位于温哥华的AP资本按揭投资公司行政总裁Ches Hagen表示,没有迹象显示该公司的投资者出现需求放缓情况。 Hagen表示,已看到楼价受到影响,但时间会证明那是甚么样子的,投资者似乎仍有稳定的需求。 Hagen估计按揭投资公司在加国按揭市场中所占的比重大约5%;他强调,AP没有暂停任何按揭申请的考虑。 MCAN按揭公司行政总裁Karen Weaver表示,与传统按揭投资公司不同,MCAN会透过具保险的定期存款来作融资;她表示,没有迹象显示公司投资者的需求出现下跌。 但Weaver表示,从贷方(银行至私人贷款公司)的角度看,即使没有公布,但有可能会收紧政策。 Weaver表示:“毫无疑问,有人会站起来说‘要关门到9月’,是的,这感觉有点极端”。 (图片:星报) T02

疫情改变债务状况 2.08万亿总借贷 按揭占最大比重

【加拿大都市网】加拿大人的借贷总额已增至2.08万亿元,由于疫情的关系,加拿大人的债务状况已出现变化,按揭已经成为加拿大人的债务中,占了最大比重。 信用报告机构Equifax表示,加人的信用卡借贷额,录得6年以来新低,反映加人在日常开支方面已经出现更健康的习惯。 该机构表示,2021年第1季消费借贷总额达2.08万亿元,较2020年第4季增长0.62%,较2020年同季增长4.78%。 Equifax表示,加人的债务上升,主要是由按揭带动,新按揭额较2020年同季录得41.2%大幅增长。 Equifax分析部助理副总裁Rebecca Oakes表示,消费借贷增幅最大的省份为卑诗省及安省,这亦是楼市畅旺的省份。 Oakes表示,由于消费者在疫情期间继续受惠政府的财政支援,故此,债务拖欠率仍远低于疫情爆发前;但她警告,加人需要为政府减少支援作好准备,以确保财政健康。 (网上图片) T02 (文章来源:星岛综合)

压力测试政策调整 有利于购房者申请贷款

联邦政府宣布,由4月6日开始,调整保险按揭贷款的压力测试审批利率标准,最能获益的是首付低于20%的按揭贷款。 渥太华表示,有关变动将会令到压力测试更能代表借贷机构所提供的按揭利率,并且对市场状况更加敏感。 根据新规定,保险按揭贷款的最低审批利率标准,相等于按揭保险申请中的每星期的5年期固定保险按揭息率中位数,再加两个百分点。 莫奈:保障借贷者因应个人状况 目前,压力测试采用的最低审批利率,为加拿大中央银行根据加国六大银行公开按揭息率,而设定的5年基准按揭利率。 联邦政府宣布调整保险房贷按揭的压力测试利率,4月6日起生效。 星报 联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)表示,政府希望籍调整压力测试利率,更好配合市场实况。他补充说,这是一个积极举动,以确保压力测试方法对加国国民仍然有效,并且可以应对不断变化的市场状况。 莫奈强调,对政府而言,最重要的是保障国民在作出房产这项重大投资时,都会选择最适合个人状况的按揭贷款方法。 具体操作 2016年,联邦政府要求所有保险按揭贷款者,须接受压力测试。事实上,加拿大的家庭债务已接近创纪录水平,部分原因是房贷按揭金额增加。政府希望透过压力测试,确保国民在利率上升时,仍然能够继续负担按揭贷款。 加拿大银行发布的五年基准按揭贷款利率目前为5.19%,而在皇家银行网站上公布的五年期固定优惠利率为3.09%,有少数借贷机构提供的利率更低。加拿大央行于每周三发表新的基准利率,而调整后利率则于随后的周一生效。 根据新规定,保险按揭贷款的最低审批利率标准,相等于按揭保险申请中的每星期的5年期固定保险按揭息率中位数,再加两个百分点。以皇家银行五年期固定优惠利率3.09%为例,接受压力测试时,利率假定为3.09%+2%=5.09%,比加拿大银行发布的五年基准按揭贷款利率5.19%低,有助于贷款申请者获得更多贷款。

全加按揭消费者调查 8成买家首先看重房价

星岛日报讯 据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布年度的按揭消费者调查显示,今年每5名买家中有4人入市的首要因素是价格和负担能力。购买力所能及的买家数量,在2019年下降至60%,相比去年的78%大幅下跌。调查发现首次置业者在决定买屋前,与亲友租住房屋的数目,由去年的28%增至今年的44%。报告又提供有关现时在加拿大购买房屋,业权及按揭贷款重要意见。 该公司客户关系管理总监卡拿卢(Sam Carnavole)称,按揭消费者调查的目的,是帮助国民及提供按揭服务的专业人员能够达成目标。今年的调查包括对负担能力的了解,以及首次置业者从租房到拥有房屋的过程。 今年调查结果重点如下: ●80%首要因素是价格或负担能力,73%房间数目,67%为邻近公共交通。 ●在2019年,有60%置业者购买负担得起的价格最高的楼房,远低于2018年的78%。 ●总括来说,今年约23%买家表示目前债务水平高于预期,较2018年的19%有所增加。 ●自拥有房屋以来,有59%受访者减少不必要的支出,最常见的分别为66%娱乐,55%度假,以及44%食物。有26%说在购买时申请税务优惠或回扣。 ●65%认为,新的压力测试将阻止更多国民接受负担不起的按揭贷款。 ●受访买家中,87%对房屋业权的长期财务前景,以及未来的还款能力充满信心。 此外,由租房至拥有房屋的情况调查: ●在购买房屋前与亲友一起租房的首次置业者比例,从2018年的28%增至今年的44%。 ●首次购房者在购买房屋之前自行租房的比例,从2018年的39%降至今年的23%。 ●在购房前租住10年以上的首次置业者比例,从2018年的22%增至今年的31%。 今年参与网上调查的共有1,385人,他们都是家庭的主要决策者,并且在过去12个月中进行了按揭交易。访问在全国所有地区以英语和法语进行,受访者中有47%是首次置业者,而53%是再次置业。本报记者

加央行长:金融机构应多为客户提供5年定息房贷

■■朴洛兹指,超过5年定息的房贷对各方都有利。加通社资料图片 加拿大央行行长朴洛兹(Stephen Poloz),周一在温尼辟(Winnipeg)发表讲话称,金融机构应该为按揭客户,提供更多超过5年定息的房贷选项。 朴洛兹表示,在2018年只有2%的定息房屋贷款,年期超过5年,业界应该推出更多年期长过5年的定息房屋贷款,因为对于借款人来说,较长年期的固定利息,可以降低未来利息上升的风险。 同样有助降低金融系统风险 朴洛兹强调,该项建议有助降低金融系统的风险,对借款人、放款机构和投资者均有利。 他又预计,温哥华和多伦多的房屋市场将会回稳,加国整体房屋市场在今年较后时间,亦会恢复增长。温市和多市的人口和工作职位增长都很快,加上利率水平依然很低,两地房市的调整幅度应该有限。 综合报道

自雇人士较易获私人信贷机构提供按揭

压力测试及家庭负债比率提高,引致政府收紧按揭申请要求,从而令不少人难以获得银行按揭,被赶出物业市场,当中年轻人尤甚,但根据数据显示,有愈来愈多自雇人士向银行以外的私人信贷机构申请按揭,成功率亦相对高。Dominion Lending Centers按揭代理Dan Caird表示,在政府不断收紧按揭条款之下,市民已愈来愈难获得大银行提供按揭,或足够按揭额来置业,但相反,有愈来愈多人向私人信贷机构申请按揭。根据加拿大中央银行的数据显示,自2015年以来,大多伦多地区私人信贷机构提供的按揭额已增长1倍,单以2018年,私人信贷机构提供的按揭额,占整体按揭市场约8%。由于私人信贷机构不太看重借贷人的收入,反之更关注物业的价值,故较易批出按揭,但收取的利率及费用会较银行高。但即使如此,对自雇人士反而有利,因为可减少应课收入,及可提高信贷评分,日后有利向银行借贷。(图片:加通社) T02

天灾把房子毁了 保险拒赔加国男子仍须付贷款!

新斯高沙省(Nova Scotia)一幢独立屋两年前被溶洞吞噬,但保险公司拒绝赔偿,屋主并且要为已不存在的房屋,支付按揭供款。 屋主斯特里奇(Chris Strickey)向CTV表示,这对他和家人来说,有如经历一段地狱般的旅程。 母亲癌病去世 只重打击 斯特里奇的妻子希瑟(Heather Strickey)记得,在2017年9月3日晚上,她听到好像有人在搬东西的声音,她当时以为有匪徒入屋爆窃。 希瑟表示,他们当时很害怕,30分钟后屋内的窗开始碎裂,而且失去电力。他们于是打911求救,接线生对他们说,并不是有匪徒入屋爆窃,而是溶洞,并叫他们尽快离开。 他们最初以为,房屋保险会保障房屋的损毁,但保险公司在收到索偿申请72天后才通知他们,保险只会承保屋内的财物,房屋本身不在受保之列。 不久后,斯特里奇的母亲又因为癌病去世,失去房屋又失去亲人,令他受到双重打击。 斯特里奇正在与保险公司打官司,希望能取得赔偿,但他目前仍要为一所不存在的房屋,定期支付按揭供款。 保险公司在回应CTV记者的查问时表示,不会公开评论个别的索偿案,也不会讨论存有争议的个案,特别是那些有律师参与的个案。 斯特里奇夫妇和两个女儿曾在3个地方短暂居住,并面临财务压力。但斯特里奇说,他们受到许多朋友、邻居和雇主的热心相助,协助他们度过难关。

加国买房者超过一半担心支出过多 1/3发愁申不到按揭

■■过半购楼者担忧支付的金钱过多。星报资料图片 星岛日报记者   加拿大按揭及房屋公司 (CMHC) 公布年度按揭消费者调查报告,当中显示有37%受访者在购买楼房时,表示感到关注或不确定。他们首要关注的是可负担问题,超过一半的人担忧买房所支付的金钱过多,有三分一忧心利率上升及申请按揭资格。 在今年4月,加拿大按揭及房屋公司在网上进行问卷调查,以便了解国民在申请、更新或再借贷时,他们的消费行为、态度及预期。是次约有4,000人回应,对象为过去12个月申请按揭的消费者。 当中有86%的受访者是更新按揭,15%是再借贷的按揭;有16%是购买房屋时需要申请按揭,其中9%是首次置业者,其余是再次买楼房。该调查对比其他因素如所属地区、上班地点距离及整体楼房的情况,有众多首次置业者表示,在购买楼房时,价钱和可负担是最要的因素。 报告要点如下: ● 85%首次置业者说购买楼房是他们花费最多的项目;有76%表示有信心可以应付未来的按揭供款。 ● 60%首次置业者及69%再次购买者指,一旦出现财政问题,他们有足够的资产如投资或其他物业来支付所需。 八成相信房屋是良好投资 ● 约有50%的置业者同意,使用更多的科技来安排下次的按揭程序会感到较为舒适。支持这个说法的受访者大部分同意,与按揭专家面对面洽谈及完成按揭甚为重要。 ● 有52%的置业者留意到最新的按揭申请资格规例。每5名首次置业者中约有1人指,有关规定影响他们购买的决定,大部分人要减少非必要开支,购买价钱较平宜的楼房,或动用储蓄来支付首期。 ● 消费者在购买楼房及作出按揭决定显示具有信心,有80%置业者相信拥有房屋是良好的长期财务投资,有66%的人士相信他们的房屋在未来12个月将会升值。 ● 置业者对按揭专家所提供的意见一般都感到满意,他们想知道更多有关利率、可供选择的按揭、现行及长期按揭政策,按揭或购买房屋费用,以至于管理按揭工具等资料。 ● 有22%首次置业者是加拿大的新移民;接近50%的首次置业者是年届25至34岁的千禧代,相比2017年的60%有下跌趋势。

按揭机构登全版广告 力促联邦停止收紧房贷

■有按揭机构呼吁联邦政府停止进一步打压楼市。 星报资料图片   综合报道 按揭机构Dominion Lending Centres周二在报章刊登全版广告,力促联邦政府切勿颁布新一轮收紧按揭规例,以免进一步令加拿大人的置业梦想破碎,以及扼杀地产市场对经济的贡献。 Dominion Lending Centres在广告要求联邦总理杜鲁多和联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)修订按揭规例,因为现行按揭管制已经把加拿大家庭的购买力平均降低了20%。 行政总裁莫里斯(Gary Mauris)表示联邦政府若进一步收紧按揭,将会导致更多加拿大人无法获得房屋按揭。他还指出加拿大人的拖欠债务比率,处于全球偏低水平。 莫里斯指出联邦政府一旦进一步收紧按揭规例,将会需要约6个月评估新制度对置业者和经济的影响,而过去1年的转变,包括安省政府引进海外买家税,已经造成了巨大影响。对于首次置业人士,他们希望把房屋加按已因早前推行的压力测试而遭到重击。 Dominion Lending Centres曾经求助联邦政府委员会和国会议员,但联邦政府去年不愿承认收紧按揭犯了错误。 资料来源:星报

房屋负担能力成为省选关注议题

■部分省民认为房屋负担能力应成为下届省选的议题。资料图片 综合报道 安省地产商会(OREA)委托进行的民调显示,37%省民认为房屋负担能力问题应成为下届省选的议题之一,有近6成准备首次置业的人士表示他们可能会投票给会提升省民房屋负担能力的政党。 OREA昨日于多伦多举行的安省房屋峰会(Ontario Housing Summit)公布委托民调机构Ipsos进行的调查结果,调查访问了2,003名民众。调查显示有3成受访者称会投票给处理这问题的政党。有28%的千禧世代受访者称,房屋是他们第五重视的议题,仅次于就业、医疗、税务和电费。 “长远应解决房屋供应” OREA行政总裁胡达克(Tim Hudak)指出,拥有可负担的居所是安省最重要的议题之一。他认为自由党省政府提出包括征收15%外国买家税的楼市措施,可以缓和问题,但最好的长远解决办法是增加房屋供应和选择,确保千禧世代可以拥有自己的安乐窝。 地产发展商Fortress Real Developments高级副总裁Ben Myers称,千禧世代初时不介意居住在市中心的高楼大厦,但当他们有了下一代须要更多空间,却在市场无法觅得合适物业,令他们很不满。 Ipsos的民调在今年5月29至31日进行,正负误差比率为2.5个百分点。 资料来源:星报

理财师:收入的多少供楼最理想?

■谭北鸿 本报记者 利亨理财金融兼经济分析师谭北鸿坦言,一直以来投资者及管理阶层都担心市民未能负担得起高昂供楼费用,最终严重影响本国经济发展;近年打工仔工资上升力度不足,但通胀是复式计算上升,加上本国低息环境却被利用作刺激楼市方略,当业主工资与供楼金额失衡,只会令业主成为“楼奴”。 入息三分一供楼最理想 谭北鸿指本国依赖基本经济,如制造业及进出口业来源带动,尽管加国经济较稳健,但全球各地经济相对低迷,不明朗因素持续存在,尤其对本国进出口业带来阴霾,在此情况下,企业不是裁员控制成本,就是减少员工工资升幅。 他指出按揭及房屋公司昨公布之数据确反映现实,然而通胀并非单纯的比率提升,通胀升幅是复式计算,当打工仔工资指数没有太大提升,央行仍会维持低息,但问题在于市场人士利用低息环境,塑造出刺激楼房买卖之景象,结果工资上涨有限,但楼房价格却飙升严重下,出现了失衡现象。 谭北鸿形容最理想的入息支出比例,是三分之一用于支付各项税款、三分之一用作支付房屋按揭,其余的入息则用于生活普通开支及储蓄等,但现今大部分供楼业主,每月单在支付楼房按揭上,已经超过入息三分之一,一旦如此,意味业主易成为“楼奴”,为了供楼而失却了应有之生活质素,这是不健康状况。

多伦多平均按揭供楼金额1826元!

■CMHC担忧国民供楼金额不断增加会令生活百上加斤。资料图片 本报记者 屋价升不停,即使按揭利率低亦意味着市民每月供楼支出,也愈来愈多。加拿大按揭及房屋公司的数据显示,国民每月供楼支出升幅,超过通胀率,当中以多伦多平均支付每月按揭的上涨幅度最大,达到11.5%,温哥华则为4.5%,该机构担心按揭支付升幅高于通胀,供楼业主生活或愈见艰难。 加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC)收集本国信贷按揭公司的数据,发现去年第4季度本国业主平均楼房供款,由2015年第4季月供1,269元,攀升至去年第4季的1,328元,升幅为4.6%,高于本国通胀率。 多伦多平均供楼额1826元 温哥华平均屋价虽傲视本国其他城市,但若论每月按揭供款升幅,多伦多供楼升幅全国第一。该机构数据指,多伦多业主在去年第4季度,平均供楼额高达1,826元,较2015年同一季度平均供楼需要1,638元,升幅达11.5%,高本国平均升幅逾1倍,较本国3月份通胀率高6倍。 温哥华业主去年第4季平均供楼需支付1,936元,但较2015年同期供款1,853元,仅增加4.5%,与全国增幅差不多。 CMHC指出,国民按揭供款的升幅远超于通胀,绝非好事,本国大部分打工族的年薪是跟随通胀上升,如供楼升幅大于通胀,即代表大部分业主工资根本追不上供楼支出。 该机构担心市民供楼金额提高、入不敷支下,业主生活固然会百上加斤,一旦本国经济有任何波动,甚至出现加息等状况,业主可供楼的能力容易出现危机,届时不但市民生活添变量,本国经济也势必受影响。