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2019年01月23日 星期三 07:19:40
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审批更严利率更高楼价更贵 向私人借贷现象络绎不绝

■■利率升、房价涨及房贷资格更加严格,令申请房贷多转到私人机构。星报 星岛日报综合报道 最新贷款和房地产数据报告显示,更高的利率和更严格的贷款标准,正在推动多伦多地区的房主向私人借贷的现象激增。 据《多伦多星报》消息,由多伦多的地产交易网站Realosophy和房地产数据提供商Teranet本周发布的报告显示,今年第二季度二按(refinancing)抵押贷款的20%,是由私人放贷提供的资金,比2016年第一季度增加67%。 由于利率上升、房价上涨以及房贷资格更加严格,在多伦多购房和偿还抵押贷款的难度越来越大。新规则要求借款人证明他们可以以更高的利率供房贷、具备申请新的抵押贷款资格,及可把二按或将房贷转到新的银行。 融资安排比传统贷款机构风险高 报告称,这些变化促使私人贷款机构变得兴盛,他们愿意承担比传统贷款机构更高风险的融资安排。反过来,他们收取更高的利率。私人放贷方借出的抵押贷款份额,已经从2016年占12%的低点,上升至2018年第二季度的20%。 Realosophy公司总裁John Pasalis在一封电子邮件中表示,大多数放贷人都是抵押贷款经纪人,他们已经设立了抵押贷款投资公司以筹集放贷资金。 报告还称,第二季度私人抵押贷款放贷总额,从2016年第一季度的9.2亿元跃升至15亿元。在此期间,几乎有一半的私人借贷活动,是经过将独立屋屋主进行二按;其次就是共管柏文的再融资。 另外,被称为X世代的30多岁和40多岁的人,是转向私人放贷的最大消费群体,占所有交易的42%。 报告也显示,这一增长趋势的部分驱动力,可能是由希望对现有房屋进行重大改造,而不是搬到更大房屋的业主推动的。私人放贷方通常比银行更愿意提供建设融资。

全国地产销量反弹虽连升4月 楼价指数升幅最大的是…..?

■■CREA统计显示,8月份全国房地产销售量较7月份略增0.9%,是连续第4个月上升,但仍比去年同期下跌3.8%。 星报资料图片 星岛日报记者报道 加拿大地产商会(CREA)统计显示,8月份全国房地产销售量较7月份略增0.9%,是连续第4个月上升;但仍然比去年同期下跌3.8%,也未回复至2014年初的水平。 多重电脑放盘系统(MLS)数字显示,在大多伦多地区楼巿的继续带动下,全国有大约半数地产市场较7月畅旺;满地可和爱民顿的销售更活跃,但卑诗省主要城市则交投放缓,销售量减少3.8%。 商会总裁苏高(Barb Sukkau)指出,房屋销售依然受今年开始实施的房屋贷款压力测试打击。压力测试令买家却步的情况,要视乎地点、屋型和屋价而有不同程度的影响。 楼价指数升幅最大是公寓9.5% 商会首席经济师克兰普(Gregory Klump)表示,过去几个月,房地产市道市况继续随不同地区和楼价有显著差异。 此外,单月份升幅放缓,意味着近来的反弹可能开始失去动力。 8月份新放盘数量与7月份相若,主要是大温哥华地区和满地可的供应增加,抵消了大多伦多地区和温尼辟的挂牌数量减少。 ■加拿大;季节性调整 销售量微升而放盘不变,令销售与新盘比率由7月份的56.2%上升至56.6%,全国长期平均比率为53.4%。以各地8月份的销售与新盘比率看来,有大约三分二的市场属于均衡。8月底的全国房屋库存量为5.2个月,维持长期平均水平。 加权基准综合屋价指数(Aggregate Composite HPI)在8月份升2.5%。升幅最大是公寓单位的9.5%,镇屋和排屋也升4.3%。独立平房微升0.4%,双层独立屋则稍跌0.4%。 卑诗省低陆平原升势减慢,大温哥华地区的加权基准综合屋价指数升4.1%,菲沙河谷升10.7%;维多利亚升8.5%,温哥华岛其他市镇升13.6%。 安省的咸美顿-伯灵顿升7.2%,尼亚加拉升6.6%,贵湖升5.3%,大多伦多地区升1.4%,渥维尔-8米顿升1.2%。巴里市和周边下跌2.7%。渥太华的双层独立屋升8.2%,带动整体屋价指数升7.1%。 大满地可地区也在双层独立屋升6.3%的推动下,楼价升5.9%。亚省的卡加利和爱民顿,屋价指数则分别下调2.2%和2.1%。 加国楼价料明年涨2.7% 安省幅度达3.3%最高   全国房屋平均价格预期今年将下跌2.8%至494,900元;安省受多伦多豪宅交投量减少,跌1.7%。加拿大地产商会(CREA)预测,明年的楼价将回升2.7%至平均508,400元。安省平均屋价更以3.3%的升幅领先全国。 经济和人口增长继续支撑全国的房屋需求,但省政府的打压政策和联邦政府收紧房屋贷款,依然阻碍买家入市;未来的利率调升也影响房地产市道。 加拿大地产商会指出,渥太华去年宣布房贷压力测试后,市场相信会有买家在其后的两个半月,赶在新政策实施前置业;但未料赶尾班车的买家出乎意料之外,令去年12月的成交量破纪录,然后今年大幅下滑。 预测今年全国成交量跌9.8% 压力测试令2018年的全国房地产销售陷入5年来低点。大多伦多地区在夏季出现反弹的迹象,但势头可能失去冲劲。预期今年和明年会再加息。因此,商会维持今年中的市场预测,全国成交量跌9.8%至462,900间。安省较预期强劲的市道抵消了卑诗省的疲弱,但两省今年的销售量,依然有双位数的跌幅,也拉低全国的成交量。 2019年的房屋销售量将轻微反弹2.1%至472,700间,但仍低于2014至2017年的成交量水平。2018年上半年持观望态度的安省买家,在今年下半年已经陆续入市;但卑诗省仍未看到相同迹象,并会进一步受明年加息影响。 明年的屋价预期将上升2.7%至平均508,400元,反映出多个省份的楼价略为回升,以及安省的房屋售价恢复正常情况。安省平均屋价升3.3%是全国最高,卑诗省平均楼价的升幅将低于通涨率。 魁省、纽奔驰域省、新斯高沙省和爱德华王子岛的市场继续维持平衡,预计明年的屋价也会稍升,但会受到加息影响。亚省的楼价维持稳定。沙省和纽芬兰省的屋价依然下滑。

加国这里居民急盼楼价下跌 八成民调希望政府出手干预

■■民调显示,超过六成大温区居民希望楼价向下调整。星报 星岛日报综合报道 根据最新一项民意调查结果显示,大温区超过六成居民希望楼价下跌,其中有近七成租客期望下调三成或以上,而持有同一想法的受访业主也占两成(见附表)。 ■大温区居民对未来几年屋价走势期望   由民调公司安格斯列特(Angus Reid)在今年5月份进行的一项民调发现,62%受访大温居民希望楼价会有所下调,其中36%希望下调30%或以上,另26%希望向下调整约10%。占约两成(22%)居民希望屋价维持在现有水平,另有一成五(15%)则希望楼价会继续攀升。 在受访租客中,67%希望楼价下跌三成或以上,19%希望屋价下挫约一成。业主方面,20%受访者希望楼价至少下跌30%,另有29%则希望楼价下调10%左右,31%业主希望屋价维持在现有水平,另有两成则希望楼价继续上升。 74%居民认为房价不合理高企 另外,四分三(74%)受访大温居民认为,区内房屋价格不合理地高企。同时,超过四成(43%)居民感到,个人正在承受楼价高企所带来的损害,其中持有相关想法的租客占七成五,而业主中也有差不多三成(28%)认为,屋价高对个人造成损害。 对于导致大温区房屋价格持续攀升的原因,近六成(59%)认为海外买家是主要因素,逾四成(43%)则相信是有钱买家入市造成。35%受访者认为,温市是一个理想居住城市,吸引人们前来定居,因而引致楼价攀升。 79%省民盼省府干预楼市 另一方面,无论是前朝自由党或是现任的新民主党,大部分大温区居民对卑诗省政府在解决房屋问题的施政上,均表示不满。接近八成(79%)受访者认为,政府应该进一步推出干预措施,控制需求量及增加供应。 安格斯列特于今年5月25至29日期间,以随机抽样调查方式收集了全国719个成年国民意见,是次民调误差率为正负3.7个百分点。 学者称政府须推 更多政策压抑楼价 针对六成二大温居民希望见到楼价下跌,有学者指出或对政府构成压力,推出更多压抑楼价的政策;另有学者则建议,推出租赁补贴。 西门菲沙大学(SFU)城市项目主任甄瑞谦(Andy Yan)接受《星岛日报》记者采访时表示,大温租客占约36%,温市租客比例更超过50%,如果民调有高达六成二人希望见到楼价下跌,相信会对省新民主党(NDP)政府施压,或要求推出更多压抑楼价政策,例如再度增加海外买家税率或扩大实施空置税。 甄瑞谦指出,卑诗各城镇的市选即将来临,估计可负担房屋政策将左右市选结果,凡是能适当推出有利租客的政党,或获更多支持。不过,卑诗大学尚德商学院(UBC Sauder School of Business)教授达维多夫(Tom Davidoff)表示,近来楼价已稍微冷却,但民调仍希望见到楼价大幅下跌,显示政府增加海外买家税等抑制需求做法,或已失效。他说:“我建议政府改为增加供应,例如放宽土地用途规划附例(Zoning Bylaw),在独立屋区,建更多城市屋。只有增加租屋供应,才能有效解决租金过高问题。” 另类政策中心倡补贴租客 加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)经济学家伊万诺娃(Iglika Ivanova)则说,2007至2017年间,大温租金成本增加了40%,而同期CPI通胀率仅为15.5%,显示省府应改变政策,把原本业主自住补助金(homeowner grant),改为直接给租客的租赁补贴(Rental credits),才可有效帮助租客。 大温地产局(REBGV)在本月初公布的报告指出,7月份住宅物业成交量再跌三成,包括独立屋、城市屋等双连屋及柏文的各类住宅物业易手数量,共计为2,070个单位;屋价方面,7月大温所有住宅物业的综合基准价格(composite benchmark price)为108.75万元,较一年前同期上升6.7%,其中柏文录得13.6%的按年升幅,基准价格达70.05万元。城市屋价格同比上升12.1%,为85.60万元,但独立屋的基准价格则较一年前微跌1.5%,为158.84万元。(记者张文慈)

加拿大楼价终于止跌回稳!11城市5月房价综合指数看过来

■■多伦多的多层共管柏文大厦的转售市场依然紧张,5月份房屋价格综合指数上升11.1%。星报资料 ■全国11个主要城市5月份房屋价格综合指数   星岛日报记者报道 国家银行房屋价格综合指数(Teranet-National Bank Composite House Price Index),录得5月份全国房屋价格回稳,较4月份上升1%,终止了去年下半年以来的跌势。维多利亚、渥太华-加蒂诺、多伦多、温尼辟和温哥华均有1.8至1%的升幅。 多伦多的房屋价格综合指数回升至5月份历史平均水平,渥太华-加蒂诺的单月升幅,尚未能填补过去4个月的下挫。爱民顿、魁北克城、咸美顿、卡加利和满地可的指数也微升不足1%,只有哈里法斯基本上持平。 多伦多的多层共管柏文大厦的转售市场依然紧张,指数上升11.1%,其他类型的房屋只是升0.8%。多市自2006至2011年间的人口增加9.2%,超过全国平均的5.9%或各主要城市的7.4%升幅。居民自置物业与租屋的比率分别为68%和32%。 卡城自置物业率全国最高 温哥华的情况与多伦多相同,多层共管柏文大厦的指数自去年9月以来上升17.5%,其他类型的房屋在同期间升4.9%。多市居民自置物业与租屋的比率,分别为65%和35%。卡加利市的居民自置物业比率达74%,是全国11个主要城市当中最高,最低的满地可仅有55%。 全国11个主要城市之中,温哥华、维多利亚和满地可的房屋价格综合指数今年5月再创新高。满地可楼市今年首5个月的销售是8年来最畅旺。 多伦多和爱民顿的5月份的房屋价格综合指数,与最高峰时期仍然有超过5%的差距。 国家银行的房屋价格综合指数是将2005年6月的屋价以100作为基准。因此,多伦多今年5月的指数为239.90,反映出楼价比当年上升了139.90%。

全国楼价下滑11.3% 房销量跌至5年新低

■独立两层房屋价格下跌4.8%。 经电脑盘(MLS)系统显示,全国4月份房屋交易量比3月份下跌2.9%,与去年同期相比更减少13.9%,是5年多以来最低。根据加拿大地产协会(CREA)统计,全国有60%的房地产市场销售量下降,尤其是菲沙河谷、卡加利、渥太华和满地可。 在成交量方面,4月是7年来该月份的最低位,也较10年平均低6.9%。全国平均屋价为495,000元,比去年同期下跌11.3%。由于全国平均楼价受大温哥华地区和大多伦多地区这两个最活跃,也最昂贵市场的重大影响,如果扣除这两个地区,全国平均屋价可以减低109,000元至386,100元,而与去年同期比较只是下跌4.1%。 地产协会指出,平均价格只可以视作市场趋势,并不能够显示出多元化社区或地域差异所产生的实际房屋价格。 压力测试打击3省交投量 协会总裁苏高(Barb Sukkau)表示,4月份的房地产市道继续受支付20%以上首期买家,由今年开始要接受压力测试的影响所笼罩。 首席经济师克兰普(Gregory Klump)说,新的压力测试令亚省、沙省和纽芬兰省的交投量减少,造成市场不稳。加拿大地产协会早已向政府发出警告,新措施对依赖天然资源省份的经济产生很大打击。 上月的新挂牌数量下跌4.8%,是9年来4月份最低。由于4月份的销售放缓少于新放盘数量,销售与新放盘的比率由3月份的52.3%上升至53.7%;接近长期平均的53.4%。依照业界标准,销售与新放盘的比率在40至60%之间属于均衡市场,高于60%为卖方市场,低于40%则是买家市场。 柏文价格去年同比升14.7% ■全国平均房价下跌,但柏文价格比去年同期升14.7%。 报告指出,安省金马蹄地区的楼价稳定,并且开始有按月上调的趋势;但由于一年前屋价急升,令楼价与去年同期比较依然下挫。与去年同期比较,贵湖升5.9%,大多伦多地区、渥维尔─米顿和巴里市则分别下跌5.2%、8.7%和8.4%。柏文单位价格比去年同期升14.7%,镇屋和排屋也升6.5%,独立平房和两层房屋则分别下跌1.1%和4.8%。 卑诗省低陆平原地区屋价在2016年下半年短暂下跌后继续上涨。与去年同期比较,大温哥华地区升14.3%,菲沙河谷升22.7%。维多利亚市升14%,温哥华岛其他市镇升20%。 渥太华屋价与去年同期比较升8.4%,主要是受两层住宅升9.4%带动。大满地可地区升6.3%,也是被两层住宅升7.3%推高。   市府规例太多 令新屋建造成本高昂 有研究指出,加国房屋供应面对重重障碍,主因是市府过多的规例,导致一些城市的房屋建造价格,相距20万至60万元不等。专家建议市府及省府,简化及更新土地使用条例,并且调低发展税项。 这是由加拿大智库机构贺维研究中心公布最新的报告,名为“楼价高企﹕加国市府建造新屋障碍带来高昂成本”(Through the Roof:The High Cost of Barriers to Building New Housing in Canadian Municipalities)。作者Benjamin Dachis及Vincent Thivierge计算建新屋额外成本,由8个最多规例的城市平均为229,000元,至温哥华的60万元。 该报告发现,在加国一些主要大都会,建造新屋成本与市场价格持续出现差距。而且,房屋供应出现重大障碍,导致温哥华的房屋成本多出50%,大多伦多地区超过20%。 ■大多伦多地区楼价与去年同期比较下跌5.2% 只集中削需求未见增供应 作者认为,近期政府实施的政策,例如向海外买家征收额外税或新的联邦按揭规定,只集中削减房屋需求量,对于增加供应量未见成效。 报告又显示,建造新屋成本与市场价格整体差距,令温哥华每平方呎增加至300元。相对在渥太华的建筑成本已没有差距,满地可自2007年徘徊在零差距。 作者检视现行政策,例如土地使用规定、发展农地的限制,以及发展税直接影响新屋及现存房屋的价格。当中分析安省主要城市,如果各政府减少障碍,使供应量达到现行省府的平均水平,然后估计房屋价格。整体来说,对新屋及现存房屋额外成本,在多伦多,皮尔区及杜咸区高达70,000元、荷顿区是90,000元、咸美顿为100,000元,而约克区是125,000元。 虽然这些土地使用政策本质上带来益处,但大部分研究发现,房屋规定过于严苛,导致房屋成本高涨,并抵销这些益处。 报告提出多项建议,促请全国的市政府及省府采取有效措施,减低对新屋限制所带来的经济成本。同时,二级政府可以实行的方法,例如消除发展农地的规定,简化及更新土地使用条例,以及调低发展税,以确保有更多房屋工程能够顺利展开。  

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