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■加拿大专业按揭协会报告指，联邦政府冷却屋价的政策，令全国地产市道放缓情况超出预期。 网上图片 本报记者报道 加拿大专业按揭协会（Mortgage Professionals Canada）新出炉的报告指出，联邦政府冷却屋价和降低需求的政策，持续打击全国房地产市场和带来压力，全国很多房地产市道的放缓超出预期的情况。 协会在2017年秋季发表的报告预料，联邦政府在2018年实施的房屋贷款压力测试，将令二手楼销售减至470,000间，较2017年下跌7%至8%，也比2016年少13%；但去年实际的房屋转手减少超出预期至458,442间，比2017年跌11%，也较2016年少15%。跌幅加大的部分原因是加息，但去年房屋销量减少的最大影响是房贷压力测试。 协会总裁兼行政总裁泰勒（Paul Taylor）表示，二手楼转售市场出现下调趋势甚至衰退，建筑行业的就业也受影响，并且令出租房屋的空置率不断减少。联邦政府的政策改变，令很多首次置业者无法上楼，直接为租赁市场带来压力刺激租金上涨。 泰勒称，协会支持稳健和基于事实的措施，测试贷款人未来的还款能力。报告显示出，应该有一个更合理的压力测试水平和改革借贷限制，以取得一个更佳的平衡，改善房屋可负担能力和促进加拿大经济。 料2年后削20万就业职位 不恰当政策所产生的杠杆作用令楼市继续萎靡不振。撰写报告的协会首席经济师邓宁（Will Dunning）指出，政府重点关注贷款人和利率，但房地产市场放缓和极低的出租空置率，不仅令首次买屋的人以及所有租客加重负担，更打击就业和影响整体经济。 报告相信，房贷压力测试的影响将逐渐扩散，估计到2021年时，加拿大将因此而减少20万个就业职位。 报告认为今年10月联邦大选时，有约20万个家庭因为渥太华的政策，被迫降低置业要求以便取得贷款，甚至是完全被拒诸门外无法上楼。此外，即使是已经取得房屋贷款的业主，如果要更新贷款，也必须接受房贷压力测试。估计有多达20万业主更新房贷时，因为未能通过测试要支付更高的利息。 邓宁抨击房贷压力测试采用错误的利率标准，未来5年利息增加2%并非不合理，但未有考虑到在过去多年平均工资每年上调约2%的因素，因此贷款人未来有更高的还款能力。如果再综合房贷首5年一般偿还13%至14%本金计算，房贷压力测试应以目前利率调高0.75%为标准。

■■一般认为，收紧按揭借贷压力测与楼市持续降温有关。 星报资料图片   本报记者报道 2018年大多伦多地区楼市，在联邦政府收紧按揭借贷压力测试冲击下持续降温，当中以多年来屋价飊升的约克区受影响较大。旺市两个近地铁站的共管柏文楼花，更突然被发展商“斩盘”，受影响买家认为政府缺乏保障楼花业主机制，令他们申冤无门。 虽然约克区内可负担房屋需求，仍不及多市严重，但随着区内居民数目逐年递增，住屋问题也成了该区的焦点议题。 　 今年对数百名早已购入旺市市中心近士巴丹那延线地铁站，两个新建共管柏文楼花单位的准业主而言，是难过的一年，当他们满心欢喜为“收楼”做准备时，却于夏季接获发展商中止发展的通知，以“未获得令人满意之融资方案”为由，搁置发展计划。 区内土地供不应求 　 有楼花买家，对于发展商做法感到愤怒和困惑，期望市府、约克区域政府及省府，能为买家出头，然而在上月尾安省消费服务厅表示，省府无权介入这类商业纠纷，认为受影响人士可以诉讼形式解决事件。 　 对受影响买家来说，要找到购买楼花时同样价格的单位殊不容易，认为发展商做法对他们不公平。期望当局能做好保障楼花买家权利的措施，令发展商不容易采取“输打赢要”的手法，令小业主蒙受损失。 　 约克区今年受到政府压力测试政策影响，区内楼房成交量明显下跌，部分地区屋价也有下调压力，令意欲出售楼房业主选择暂缓出售计划，加上区内土地供应量仍未能追得上建屋需求，也令地方政府感到头痛。约克区政府展望每年能供应9,000个新单位，以应付需求，当中除了自置楼房外，也包括出租楼房单位，供未有财力购置物业的家庭。 　 约克区现时约有120万人居住，估计在2041年区内人口或达到180万人。省府计划在旺市兴建Kirkby GO火车站，现时选址仍是一片农地，被其他区内城市诟病，直指在该地段建火车站是浪费资源，但旺市市议员Marilyn Iafrate则称，预计在未来13年，上址火车站方圆10公里，将会发展出不同社区，预料会有7万名居民在此定居。

■■CMHC公布第三季财务报告，拨出19亿元支援中低收入人士入住房屋。 网上图片 星岛日报记者报道 加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)公布第三季度财务报告，显示在稳定楼房市场所作的措施，保持财务稳健之余，协助国民获得安居之所，当中拨出19亿元支援中低收入人士入住所需的房屋单位。 除了季度财务报告外，该公司同时公布支援房屋、按揭保险、证券及担保债券活动等报告，提供多方面的资料及分析。在今年头九个月，为全国171,173间房屋提供按揭保险，支援逾94,000名业主及超过77,000个出租单位。 此外，该公司通过证券计划，提供逾1,180亿元的担保金额，为贷方提供负担得起且可靠的抵押融资来源，使买家及整个加拿大房地产业受惠。当局持续实行全国房屋策略，在第三季度启动合作房屋研究网络(Collaborative Housing Research Network)，以及联邦土地计划(Federal Lands Initiative)。前者在房屋及学术界建立研究基础，后者使剩余的联邦土地和建筑物留作可负担房屋。 为买家投保的平均房价27.6万元 在今年头三个季度，加拿大按揭及房屋公司为买家提供保险的房屋，平均价接近276,000元，支付7.7%首期，平均信用评分为754。虽然购买楼房平均价格高昂，卑诗及安省支付最高的平均首期，分别是8.8%及8.7%。 其实，几乎所有向该公司购买保险的买家，选择25年折旧率﹔但愈来愈多的买家选择在固定期浮动利率(31%)。购买保险的业主有能力支付按揭，可以从整体低拖欠率 0.29%反映出来。 在今年头九个月，该公司所得收入接近38亿元，净收入接近11亿元。由于财务稳健，当局分红41.75亿元，给予股东加拿大政府。至本年9月30日为止，该公司保险总额4,530亿元，有效保障金额为4.840亿元。 作为负责任的风险经理，该公司根据其风险状况和监管资本要求，为这些活动持有资金。 对于其抵押贷款保险组合，当局拥有128亿元的可用资本，即需要最低监管资本的175%；其证券可获得额外的25亿元资本，即最低要求的149%。

▲GM组装厂外景（加通社资料图片） 多伦多高昂的楼价，让越来越多的自住者和投资客将眼光投向周边地区，在房地产市场受到管控之前，多伦多以东的杜兰区多次成为全国房价升幅最大的地区。然而2017年4月之后，该区房价下跌严重。日前通用汽车公司（General Motors，GM）宣布关闭杜兰区奥沙华的组装厂，会不会进一步打击该区的房地产投资？几位受访的房地产经纪认为，奥沙华房价下跌是受安省市场大环境所影响，GM是去还是留并非重要因素。不过，在GM关厂后，部分房东会受影响，但相信其中华人不多。 奥沙华市（Oshawa）位于大多伦多地区的东部，是杜兰区（Durham）的中心，也是加拿大2016年GDP增​​长最强的中等城市。奥沙华从2012年底开始在房地产市场崭露头角，当时安省政府宣布407高速公路将会东延的消息让市场为之振奋。加之汽车制造行业一直是奥沙华的经济支柱，很多人都看好投资奥沙华的房地产。 奥沙华市沿401高速公路去到多伦多市仅需25分钟的车程，沿407公路到万锦也只有约15分钟。华人之所以投资奥沙华，还因为该市北部的安省理工大学（University of Ontario Institute of Technology）和杜兰学院（Durham College）的扩招，以及未来加拿大第二大商业购物中心也选址在会在那里开业。一些人认为，投资买在学校旁，总不会错。 百年工厂支撑整个城市 通用汽车位于奥沙华的工厂是全球最大汽车工厂之一。早在2015年，位于奥沙华的GM生产线要迁往美国的消息就被人们关注和热议过。今年11月26日，通用汽车公司宣布预计在全球范围内关闭5个生产基地，将于明年年底前在北美裁员约8,000人，而位于奥沙华的汽车组装厂未能幸免，恐有约2,973名工人失业。随着GM厂关闭，大规模失业必将会引起涟漪反应，无可避免地冲击到工人、他们的家人以及相关群体。这不仅仅是奥沙华一个工厂的关闭，也会影响安​​省乃至全国的汽车制造业。而奥沙华这座城市中的经济、房地产、商业、零售、服务行业等也必然会受到居民失业后的连带影响。 奥沙华经济几年前已开始转型 杜兰区全职地产经纪Gina Zheng在接受星岛《都市地产》记者访问时表示，自己于2010年举家迁往奥沙华居住。 “我所有同事都是西人，没有华人。我们公司所有经纪，以及我本地的一些朋友，今天没有一个人在想房地产市场会如何这件事，完全没有人提。他们关心的都是：这么多人失业了，他们的孩子怎么办？整个奥沙华对GM工厂有一种很强的情感关联。以前奥沙华就等于GM，现在这个东西被拿掉了，整个城市的人都在伤心，没有人在考虑房地产。而投资客们，很多可能只是这个城市的stranger。” ▲杜兰区全职地产经纪Gina Zheng Gina形容，这一天的到来其实是一种鱼鲠在喉的感觉。 “GM这根鱼骨，吞下去不是，不要了也不是。它已不会带来真正的经济增长，但又是这个城市的旧日代表。此次事件对奥沙华短期房市影响肯定会有，至少心里影响是会有的。但是奥沙华的经济本身已经在几年前就开始转型，逐渐转向其它行业，例如，几所大学的扩建、医疗、改建、修补旧城区和扩建兴建大型mall 、plaza等。” GM并非投资奥沙华吸睛点 Gina认为，其实数年来，通用汽车工厂的存在并不是投资客选择奥沙华的原因。 “GM周围都是50年以上的旧房子。人们投资奥沙华的时候，不爱投资旧房。而且GM不单单是今天才有问题。甚至10年前、30年前都有不好的传言。其实准确地说，是2015年才有人真正往奥沙华来投资。而2012-2015期间，人们不来奥沙华投资的主要原因就是GM。GM裁员1万多人的时候，已经给奥沙华造成过很大冲击。奥沙华当时的产业太单一、太依靠GM了。” Gina回顾，GM大规模裁员后，在奥沙华靠近湖边和401以南的厂址所在区，开始逐渐落破，属于落后的贫困区了。 “我自己把奥沙华大致分为了4个区域。一是401以南GM工厂附近。二是401到市中心，是政府近年来花精力的地方。奥沙华是老城，城中在升级。以前小生意在这里难生存，因为人口、劳动力、消费力都不够。最主要的消费人群还不住在这里。市政府希望把它变成文化中心，拆迁改造，建高密度住宅，希望有更多人住进来。这几年很明显的改变是Costco开在城中附近，生意非常好。安省法庭也在城中。三是市中心北边Rossland附近，40年前是有钱人住的地方，人口集中、社区稳定，所以跌的不是很惨。四是Taunton以北的大学区和新房区，也是楼花投资亏损多的区域。” 不了解奥沙华的人，一定不知道一个小城能细分这么多带有不同特点的区域。 Gina分析，Taunton是奥沙华房地产楼花投资亏得最多的，也是离GM最远的区域。 “奥沙华市政府主要发展北部区域。越靠南，城区越老。越靠北，建设越新。407和两所大学，导致大家来北部炒楼花。华人进入奥沙华比其他族裔晚，二手房的接盘价格已经没有那么多优势。现在那个区域的房子大部分都不是自住而是出租，主要是学生，新移民家庭比较多。” 大多伦多地区全职地产经纪Evan Tang对此表示认同：2016年帮客户在奥沙华买房，房子卖家都搬去了Bowmanville、Kingston等更东边的地方。奥沙华北边都是新移民群体。 ▲大多伦多地区全职地产经纪Evan Tang Evan Tang在接受本报记者访问时表示，并不认为GM关厂会对奥沙华的房价有影响。 “奥沙华、皮克灵（Pickering）、阿积士（Ajax），甚至再往东走的Bowmanville，2017年之前是很火的。近来房价下跌，不是因为1万还是3000人失业，而是因为海外买家税、压力测试等政策。我觉得关厂新闻出来后市场上传言是小题大做。房价最主要还是看本质的相关政策，比如税和贷款。税是否欢迎海外投资、贷款是不是容易贷等。就算GM没倒，再雇佣1万工人，奥沙华的房价也不会起来。” Gina总结，房价跌时，奥沙华Taunton这片是受伤最重的区域。 “而这都不是因为GM，因为极少有员工住在这片去GM上班。因此GM关厂对本地房地产的影响不会太大。” GM关厂对楼市的影响 Gina相信， GM关厂的确会影响奥沙华，并且还会影响整个杜兰区甚至杜兰以外的区域。 “因为GM工厂不单创造了两千多个工作，还影响了两千多个家庭。相关的产业，甚至附近高等院校里的很多专业都是和它有关，实习点都在这里。说没有影响不可能，并且影响范围比我们想象得要广泛，要复杂。但我认为不会对房地产市场马上造成直接、非常大的冲击。这是我个人的看法。” 尽管如此，Gina认为，奥沙华有部分房东还是会受到GM关厂的影响。...

■■资料显示，全国在9月份的新屋开建量有所以减少，是19个月来新低。星报资料图片 星岛日报记者报道 全国新屋开建量在9月份录得19个月以来的最低位，有207,768幢新屋动工，较8月份减少6,198幢。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)首席经济师杜根(Bob Dugan)指出，这情况反映出过去6个月的平均趋势，最近的5个月中，有4个月的新屋开建量下降。独立屋和多户住宅的开建量均减少，令住宅楼宇的新屋开建量由2017年的高位，恢复至接近长期平均水平。 大温哥华地区的独立屋和多户住宅的新项目均有所下降。9月份的建筑项目集中在素里市(Surrey)，占新屋开建量四分之一。区内对房屋的需求仍然强劲，令大温地区今年头9个月的新屋开建量，与去年同期的高位持平。 基隆拿市的独立屋和多户住宅的开建量齐齐下跌。今年头9个月的新屋开建量从去年同期的高位回落，但仍大幅超出过去10年的平均水平。多伦多的新屋开建量增加，是由于独立屋所减少的数量被多户住宅大幅盖过；尤其是半独立屋的开建量最多。这些较高密度住宅相对的可负担程度继续吸引买家。 ■加拿大各省及主要城市新屋兴建量(2018年9月)   多市多户房屋开建增 圣嘉芙莲-尼亚加拉地区的新屋开建量是4个月以来首次上升，主要是柏文单位增加。独立屋仍然走低，是7年来的单月份最低位。更平衡的二手市场和高房屋贷款成本，令相对高昂的独立屋需求减弱。 宾福特市的独立屋开建量，是今年以来首次下降。由于当地以独立屋为主，令总开建量减少；但今年的独立屋开建量，已经超过以往10年的每年新独立屋开建的数量。 魁省今年第三季的新屋开建量开始下降，但仍比去年头9个月略高，主要是大满地可地区的出租柏文增加。 最坏情况已过 大多楼市反弹 大多伦多独立屋的挂牌数量减少，平均屋价开始反弹，反映出房地产市场的调整期进入尾声。据Re/Max地产代理安省及大西洋省份行政副总裁亚历山大(Christopher Alexander)指出，最坏的情况已经过去，未来几个月有相当多延迟置业的买家入市。 亚历山大说，多伦多地产局的统计显示，自从今年5月份的高位以来，独立屋的放盘量持续缓慢减少。大多伦多地区有9个地产分区的平均屋价，已经回升至2017年7月的水平。预期这势头在秋天的传统旺季会持续到年底。 库存量低　买家入市   价格介乎60至90万元独立屋的首次置业者，是推动市场的火车头。今年6月以来，这价位的房屋成交量为4,086幢，比去年同期上升22%。这价位的物业库存量相当低，多伦多巿只有不到900幢，促使买家向货源相对较充足的905外围地区物色房屋。他说，大多伦多地区的独立屋的行情在过去32个月仿佛过山车般起伏不定。2017年初上升至历史高位之后，安省政府在4月出辣招冷却市场；联邦政府在同年10月宣布房屋贷款压力测试，以及中央银行在今年1月加息等措施，对地产市道造成极大的不稳定。   多市西区屋价14个月内升60% 独立屋价格从2016年1月至2017年初大幅飙涨，升幅最大是多伦多市西区，平均屋价在14个月内升60%，由2016年初的763,327元，升至2017年3月的1,223,700元。杜咸区、闪高郡和德芙莲郡的独立屋，也分别大涨55%、52%和59%。大多伦多地区最贵的多伦多市中心独立屋也升48%，由2016年1月平均1,687,274元，升至2017年2月的2,503,188元。皮尔区、约克区和荷顿区的楼价，在1年内也有38%至47%的升幅。 亚历山大又表示，政府的辣招一度冷却过热的市况。很多买家持审慎态度，也有不少人趁低吸纳。较可负担得起的多市东西两端房屋，今年8月的平均价格已回升至去年同期水平。备受投资者追捧的市中心物业，价格也缓步上升，尤其是401高速公路以北的房屋。905地区的市况恢复较慢，但随着库存量下降，预期独立屋价格会上升。 他说，独立屋价格上升和未来加息的威胁，将令不少买家赶入市。消费者信心提高、就业稳定和经济好景，将支撑大多伦多地区在今年以至2019年持续有一个健康的房地产市道。

■长假末尾，预期中的降准如期而至。图为市民7日从中国人民银行厦门市中心支行前经过。中新社 星岛日报讯 中美贸易战火持续升温，“十一”长假期外围股市急挫，中国多个经济指标令人担忧。为稳定市场预期、支持实体经济，央行7日宣布，由本月15日起，将金融机构存款准备金率大幅下调一个百分点，预期将释放增量资金7500亿元（人民币，下同）。不过，8日上午沪深两市双双低开。 长假末尾，预期中的降准如期而至。10月7日，央行宣布从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利（MLF），这部分MLF当日不再续做。除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。 《经济参考报》报道，央行有关负责人还特别强调，本次降准仍属于定向调控，银行体系流动性总量基本稳定，银根是稳健中性的，货币政策取向没有改变。这将是今年以来央行第四次实施降准。 “准备金调降与结构性流动性工具循环续作两种流动性注入方式对于银行业金融机构而言，最本质的区别即是前者无资金成本，而后者有，尽管较同期限的市场拆入资金价格稍低。因此，降准置换MLF后，不仅仅缓解了部分银行负债端流动性缺口压力，还通过负债成本降低一定程度上可能影响银行业金融机构资产端定价和信贷投放的积极性。最终则有利于控制企业融资成本的上升和增强企业融资可得性。”交通银行首席经济学家连平表示。 ■“降准”三问及中国央行存款准备金变化概览   “不形成人民币贬值压力” 此次降准1个百分点较上一次降准的0.5个百分点力度更大。不过，央行有关负责人表示，本次降准仍属于定向调控，银行体系流动性总量基本稳定，银根是稳健中性的，货币政策取向没有改变。 值得注意的是，在十一长假期间，离岸人民币兑美元汇率多次跌破6.90关口，不少市场人士也担心此次降准将加大人民币汇率贬值压力。央行有关负责人表示，本次降准弥补了银行体系流动性缺口，优化了流动性结构，银根并没有放松，市场利率是稳定的，广义货币（M2）和社会融资规模增长率与名义GDP增长率基本匹配，是合理适度的，不会形成贬值压力。 中国社科院世经政所研究员、平安证券首席经济学家张明表示，在美联储继续加息的背景下，中国货币政策的放松将会继续压缩中美利差，使得人民币兑美元汇率在基本面上面临贬值压力。“央行的上述表态，一方面说明央行认为国内目标要优先于对外目标，另一方面也说明央行有意愿与能力将人民币兑美元汇率维持在特定水准上。今年年底人民币兑美元汇率破7的概率极小。”张明说。 不过，8日两市双双低开。沪指开盘报2768.21点，跌幅1.88%；深成指报8225.84点，跌幅2.09%。至半日收市，沪指报2738.04点，跌幅2.95%；深成指报8141.71点，跌幅3.09%。新浪财经引述英大证券首席经济学家李大霄表示，在降准的重大利多消息的影响下，A股低开，部分对冲了在黄金周假期期间周边市场的利淡影响。在一系列积极的政策作用下，股票市场很快会稳定下来，无需恐慌。 力度大 有利实体经济 “十一”黄金周最后一天，中国央行有大动作，决定从10月15日起降准1个百分点。这是央行年内第四次降准，中国社科院金融所银行研究室主任曾刚表示，此次降准力度超过今年前三次，将会对实体经济和金融市场产生很多积极影响。 在英大证券首席经济学家李大霄等专家看来，此次降准对中国股市来说属于重大利多消息，可以对冲假期外部股市下挫等利淡因素。 中新网报道，中原地产首席分析师张大伟认为，从历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利多，能缓解资金面压力。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，降准以后，或多或少会刺激银行增加对于个人按揭贷款发放力度。 央行有关负责人表示，此时适当降低法定存款准备金率，置换一部分央行借贷资金，能够进一步增加银行体系资金的稳定性，优化商业银行和金融市场的流动性结构，降低银行资金成本，进而降低企业融资成本。 中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为，当前实体经济面临比较大的压力，小微企业和私营企业依然面临融资难、融资贵问题，此次降准将使得流动性保持合理充裕，降低银行的资金成本，实体经济融资成本有望进一步下降，同时疏通货币政策传导机制，引导资金向小微企业和私营企业倾斜，进而有助于稳增长，为实体经济健康发展创造更好的货币政策条件。 楼市凉 “降温趋势难变” 刚刚过去的十一长假，对于许多房地产开发商来说，可谓“凉凉凉”。统计数据显示，一二线城市商品房成交继续缩量，北京和深圳多数时候一天只卖出几十套。有业内人士指出，此次降准对于房企融资并无多大利多，楼市降温大趋势不会改变。 北京和深圳是中国楼市最火的两个城市，但在这个长假里急速降温，成交量同比下降约一半。《上海证券报》报道，深圳房地产信息网的数据显示，10月1日至6日，深圳共成交新房住宅191套，均价每平方米5.4万元左右。除10月1日成交50套外，10月2日至6日，分别成交28套、28套、25套、34套、26套。 北京的楼市同样清冷。由于数据不完整，目前能查到的网易房产的统计资料显示，10月2日至6日，北京共销售住宅51套，均价每平方米4万元左右。其中，10月4日仅成交2套。促销，出货，似乎成了目前各地楼市的主旋律，降价、打折、送车，甚至一成首付等优惠再现。 业内人士指出，央行这一轮降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要是小微企业的流动性，精准向实体经济注入流动性，目的并非楼市、股市。《每日经济新闻》引述58安居客首席分析师张波的话说，从整个定向发放方式来看，国家依旧严防资金流入楼市，但在实际操作层面，不排除有一部分资金进入楼市，对楼市、股市是利多因素。但也有业内人士指，此次降准并无多大利多，由于现阶段融资渠道的重重防火墙，大部分资金无法直接进入开发领域，房企资金面仍然会很紧张，楼市降温大趋势不会改变。 从房企资金兑付压力来看，上海同策咨询研究中心总监张宏伟认为，今年第三季度是民营房企资金兑付压力最大时间，不会因降准而改变。

资料图片 星岛日报综合报道 尽管多伦多房地产近期有稍微降温趋势，但有研究显示，科技公司纷纷进驻多市推动房地产的另一波繁荣景象。 据HuffPost报道，多伦多房地产市场早前因外国买家税政策而显著降温，但据全球房地产代理公司安阁物业(Engel & Volkers)发表最新研究报告表示，多伦多的楼市会因快速发展的高科技产业，而再次变得炙手可热。 据地产公司CBRE近期报告显示，2012至2017年间多市的科技类工作岗位增加了8.2万个，上涨数目比硅谷及大多数北美城市都要多。上月微软公司（Microsoft）还宣布，将在多伦多市中心建一个新的加拿大分部。该公司也将多伦多，在北美地区最重要科技中心排名中排第四位，而其两年前的排名还在第12位。 市中心柏文房价上涨为主 安阁物业北美地区行政总裁兼主席希特（Anthony Hitt）表示，多伦多科技行业的发展速度，已追贴北美其他科技中心，例如：美国西雅图、三藩市与华盛顿，而该些地区的房价均持续上涨。再加上多市需招聘大量科技人员，其中将不乏外国员工进驻，因此科技与外国买家这两种因素可能同时推动房产市场发展，而其中又以大量科技公司聚集的市中心柏文房价上涨为主。 在2013至2017年4年期间，多伦多一套住宅二手平均售价约上涨80%，升去年超过92万元的高位，但后来回落至约76.5万元。而不断上升的按揭贷款利率，也使多市的房屋可负担性降到25年来最低。

■■研究指出，大多伦多地区由于挂牌数量涌现，地产市道本月上半月开始，从卖方市场转为倾向对买家有利的均衡市况。 星岛资料图片 星岛日报记者报讯 大多伦多地区今年9月首两个星期的房屋销售量，较上月份缓慢，但较去年同期增加。由于挂牌数量涌现，地产市道从卖方市场略为倾向对买家有利的均衡状况。 房屋销售网站Zoocasa依据大多伦多地产商会（TREB）的资料分析发现，很多买家依然持观望态度，但有不少屋主放盘，各类型房屋挂牌数量增加，令楼市与8月份比较转为有利买家的平衡市况；但挂牌数量仍比去年同期少。9月份的独立屋销售量与新挂牌比率（Sales-to-new listing ratio）为20%，半独立屋与柏文均为31%，镇屋为30%。比率介乎40%至60%被视为均衡市场，低于或高于这个范围反映市况属卖家或买家市场。 多市新挂牌数量较8月增81% 网站执行编辑格雷汉姆（Penelope Graham）表示，多伦多市和大多伦多地区9月首两个星期的Condo成交量，较8月分别减少8%和10%，但却比去年同期分别增加7%和8%。多伦多市的Condo放盘数量增加30%，令销售量与新挂牌比率，由上月份的27%升至30%，更接近均衡市场。整个大多伦多地区的Condo数量，也较8月份增加16%至1,802间。 多伦多的镇屋在9月首两个星期的成交量为40间，比上月下跌22%，与去年同期比较更减少25%。新挂牌数量比上月缩减40%，销售量与新挂牌比率，较去年同期下跌10%至19%。整个大多伦多地区的镇屋销售，与上月比较只是增加了1间，新挂牌增加了33%，但比去年同期少5%，令销售量与新挂牌比率略升至30%。 9月首两个星期的独立屋销售量为189间，比8月份少11%，但较去年同期增加11%。多伦多市有大量卖家，新挂牌数量比上月增加81%，令销售量与新挂牌比率，由上月份的34%大跌至18%。大多伦多地区的新挂牌数量比上月增加47%，令销售量与新挂牌比率由上月份34%下跌20%，但较去年同期的18%回升。 半独立屋是唯一在9月首两个星期成交量增加的屋型。多伦多市和大多伦多地区的销售量，分别上升34%和25%；新挂牌数量也分别较去年同期减少23%和14%。多伦多半独立屋的销售量与新挂牌比率，与去年同期比较大升9%至33%，大多伦多地区也由26%升至31%。

■■加国楼价严重高估平均达173%。网上图片 星岛日报综合报道 据英国牛津经济智库(Oxford Economics)发表最新研究报告显示，楼价快速增长和高债务水平，使到加国房地产市场出现调整机率大增。加拿大房地产在世界最高风险排名上，次于瑞典及澳洲，居于第三位。此外，其他有可能出现楼市危机的国家和地区，包括澳洲及香港等。 据网媒HuffPost引用牛津经济智库的资料报道，在目前房地产价值严重高估时期，传统“砖头保值”思维正面临挑战，其中以瑞典、澳洲、加拿大、新西兰，以及香港的楼价高估比率最高(见附表)。 加拿大楼价平均高估173% 牛津经济智库首席经济学家斯莱特(Adam Slater)表明，加拿大楼价平均高估173%，仅次于香港和新西兰。 他说，一个越被高估的楼市，未来价格下跌的风险越大。 据报道，牛津经济智库的研究采用来自经济合作及发展组织(OECD)国家，由1970至2013年的房地产市场数据，而分析结果显示，当一个楼市的价格上升至超过长期平均线35%，这个楼市在5年内出现调整的机率高达75%。至于调整幅度则由14%至20%不等。 在多伦多，上一次楼市调整是1989至1996年，平均屋价由约47万元下挫至低于30万元，但自此20年以来一直上升，至2016年已达到接近70万元。 另外，加拿大房屋相关贷款对本地经济生产总值(GDP)比率达到71%，显示债务水平非常高。相对之下，澳州相关比率为115%，而香港则只有48%。

■■最新数据显示，北约克区1房柏文寓所过去一年价格升幅最大。星报资料图片 星岛日报记者报道 近月楼市销售量虽较差强人意，但多伦多地产代理网站最新数据显示，多市部分地区1房柏文寓所价钱，过去一年竟录得接近一倍跃升，这些受买家欢迎地区竟非市中心，反而是位处多市较北地区柏文，这些1房柏文寓所平均价格一向偏低，即使价钱翻倍，买家也较可负担；市中心一些较旧地区之寓所价格，则见下跌。 多伦多地产局近期公布的数据指出，多伦多市不论是独立屋抑或共管柏文单位的房价，普遍能见到较去年约8.3%之升幅。不过多伦多地产代理网站Zoocasa执行编辑格兰(Penelope Graham)指出，该网站按照多市共95个住宅地区作分析，发现一些向来被买家不太重视的区域，在过去一年1房柏文寓所价钱，竟差不多涨价一倍。 数据显示全市1房柏文价格升幅最多的，是位于北约克雪柏大道东夹当河谷园林公路（DVP）东北面的L'Amoreux住宅区，以及在芬治大道东夹维园大道(Victoria Park Ave)的Corinthian屋苑。 涨幅最高均价近27万 上述地区之1房柏文单位，去年平均售价为18.7万元，但今年已经升至平均近27万元，升幅约47%。 至于数据中升幅第2高的1房柏文单位地区，则是位处多伦多市较中段地区的林山区(Forest Hill)与中城区(Midtown)，此地段1房寓所平均屋价，由去年逾34万元升至今年的近50万元，升幅约为45%。然而并非市内所有住宅地区，都见到相当升幅，也有一些地区1房寓所价钱不升反跌，如位于多市中心一些相对旧之地区，如希腊镇(Greektown)、河谷区(Riverdale)及里赛区(Leaside)。 格兰指出有如此显著价格升幅的1房柏文单位，价钱均属相对便宜的货源，此升幅表现出这类过往较让人忽略之柏文单位与地点，由于屋价相对易为负担，开始引起市场买家青睐，买家倾向相信这些价格相对低的柏文单位，具有颇大升值潜质。 周边地区有价有市 带动905区受惠 本地资深地产从业员黎宇昌称，见到近一倍升价之1房柏文单位，根据数据都是在多市北面，这些柏文价格一直落后大市，在现时市中心柏文单位价钱逐渐令买家难负担时，买家转向市内周边地区寻求较能负担单位是自然之事。他相信多市周边地区柏文市场，在市内整体价格上升带动下，会变得更为有价有市。 黎宇昌表示，现时多市中心1房柏文单位，平均卖价为50至60万元不等，这对于不少单身族或小家庭来说，未必能负担得起；在此情况下，位于多市非市中心之周边地区柏文单位，多年来价钱一直落后于大市平均，令买家退而求其次选择在这类住宅地区，找出他们心目中之“笋盘”。 他续说，对一些投资者来说，多市中心共管柏文寓所，由于市场对其租盘市场相当踊跃，而甚受买家欢迎；不过市中心柏文价格近年升幅，开始脱离普遍买家可负担范围，投资者要将拥有之单位出租，其所收之租金甚至会出现负现金流情况。 出租有机会获正现金流 黎宇昌表示，现时1房柏文单位每月租金约为1,800至2,000元，投资者当然希望其租金回报能带给业主正现金流，然而今年起买家按揭压力测试，即使买家愿支付一半首期，加上其他管理费等杂费，业主将物业出租后，也未必能收取到现金流，反而出现负现金流，业主每月需补贴柏文单位成本。 然而若买家在多市周边地区购入1房柏文单位，并将此物业出租，即使租金未必如市中心般多，而业主仅支付30%首期，也有颇大机会能获得正现金流。 谈及此数据是否展现出多市周边地区柏文单位市场，开始爆发出潜质，黎宇昌称周边地方柏文单位在可见将来肯定越来越有价有市。他相信如多市周边柏文单位有相当好的升幅，在905地区之柏文单位也很可能受惠。

■■8月份二手房屋平均售价达到765,270元，按年升4.7%，成交量按年增长8.5%。 加通社 星岛日报综合报道 大多伦多地区楼市在上半年放缓后，8月份有复苏迹象，二手房屋包括独立屋及柏文大厦，平均售价达到765,270元，按年升4.7%，相比一年前平均增加约34,000元。  多伦多地产商会(TREB)公布今年8月地产销售资料，通过电脑多重放盘系统(MLS)销售的房屋为6,839间，比去年同期增加约500宗成交，按年增长8.5%，显示多伦多地区的房地产市道呈现复苏迹象。这是第三个月份按年录得销售增长，7月按年升18.6%，6月升2.4%。 其中位于多伦多以北的905地区，独立屋销售增长19.2%，平均屋价907,780元。多伦多市的独立屋销售上升12.3%，平均屋价为124万元。多伦多地区柏文单位平均售价为541,106元，上升6.4%﹔整体销售保持平稳，8月按年升0.7%。 显示房屋需求持续增加 该地产商会主席巴罗(Garry Bhaura)指出，由于早前实施较严厉的按揭规定，以及安省于去年4月的公平房屋计划(Fair Housing Plan)，引入海外买家税和空置费，令买家暂缓购房，现在他们入市，带动楼市销售及价格上升，显示对房屋的需求持续增加。 巴罗称，这正如当局所预测的情况，即买家会在稍后会重返市场。有不少买家因为新规例而把计划暂停，重新搜寻房屋，而且成交量比去年多。 8月份销售季度调整比7月上升2%，多伦多地产局发现经季度调整平均售价，8月比上一个月份下调0.2%。8月有更多房屋放盘出售，总计12,166间，相比去年同期的11,481间增加6%。 该地产商会市场分析师梅辛(Jason Mercer)表示，由于年度销售额增长率超过新上市单位增长率，因而创造一个比前一年更紧张的市场。目前大多伦多地区少于三个月的库存量，多伦多市更不足两个月的存量。这意味着即使销售额仍低于2016年和2017年的历史最高水平，但大多伦多地区仍是缺乏存量，如果明年需求持续增长，预计会引起问题。 此外，多重放盘系统房屋价格指数显示，约克区下跌6.52%，杜咸区下调1.17%，南闪高镇下降1.29%。至于荷顿及皮尔区均上升约2%，多伦多下降6.07%。而镇屋成为大多伦多地区置业的首选，平均价格为635,514元，按年下调2.3%，销售数量下降20%。

多伦多房屋销售。资料图片 星岛日报记者报道 大多伦多及邻近地区房价自政府征收外国买家附加税，以及银行收紧按揭贷款后，一直向下调，房价平均下跌20%至30%。有华人地产经纪称，大多市房地产市场似乎已经跌到谷底，并且有明显反弹迹象。 地产经纪黎宇昌认为，大多区房价应该跌到谷底，由7月中至踏入8月份且有反弹走势。因为房屋成交量及房价明显有所增加，特别是华人喜爱区域的独立屋，例如烈治文山市及万锦市，最近有一个优质楼盘又再出现“抢offer”情况。 150万元叫价抢高10万元成交 他表示，虽然银行的房屋按揭贷款仍然未放松，不过，近期入市都是一些相对有实力的买家，他们购房时可能只需小部分贷款，有人更不需银行贷款。所以这些买家由落柯化至成交时间比较短，有些甚至短至落柯化后3周就成交。他称，现在入市的买家，都是对大多市及邻近地区楼市有信心，以及本身有经济实力的人，由于有这些人投入市场，带动其他有需要购房居住的人，他们见到市场动力，令手上有钱的用家也会在这连锁反应下而入市。 他预测，明年大多伦多地区房价首先反弹的地区，有可能是麦健时少校径、湾景大道和活拜大道一带的独立屋。 他指出，最近在麦健时少校径近活拜大道，有一间双车房独立屋叫价150万元，当睌有3名买家同时抢柯化，结果将屋价抢高至160万元成交。这情况是过去一年多以来根本没有发生过的，这些抢柯化的例子，对大多伦多地区房价是一种鼓舞。 黎宇昌又认为，如果这个走势不变，在2020年间，大多伦多地区房价，有机会重返新政策推出前的水平。 按揭堕入冰河期 业界盼放宽政策 按揭及财务公司总裁何启新，对于大多市及邻近地区的房地产市场已经跌到谷底，并且会在今年底反弹回升的看法则有所保留。 ■按揭及财务公司总裁何启新 何启新称，房屋贷款按揭行业的生意今年明显减少了很多，他形容今年的房屋贷款按揭行业是陷于冰河时期。同时，他接触很多一直在房地产市场投资的客人，发现自从安省政府推出辣招之后，这些投资者的购屋意欲十分低。因此，他认为大多市及邻近地区房价及房屋交易量在年底前都不可能会翻身。 市场翻身靠鼓励买家入市 何启新强调，如果安省房地产市场要翻身，靠投资者及住房买家入市只属杯水车薪，没办法在短时间内推动市场向上。他说，唯一办法是政府介入，推出一些有利房地产买卖的政策来带动买家入市。例如中央银行放宽按揭贷款限制及压力测试等，准买家能够借到钱才会入市。 何启新举例称，10多年前，大多市房地产市场陷入谷底，于是政府推出政策，准许购屋者在申请房屋按揭贷款的最长供款年限，由25年增加至30年，将原来付楼价25%首期者列为高风险贷款，要购买按揭贷款保险的规定降低为20%后，令升斗市民能够容易向银行贷款，在这些政策支持下，才有加拿大10多年的房地产高峰的出现。

■■屋主坚持卖高价，多伦多待售房屋空置比率高。 星报 星岛日报综合报道 大多伦多地区的房屋市场降温了，待售的空置屋比去年增加许多，可能是有一些“顽固的卖家”坚持要卖至2017年的价位。 根据CBC报道，房地产经纪公司Realosophy Realty Inc.总裁巴塞利斯(John Pasalis)相信，较低的房价导致市场上出现更多空置房屋。目前，28%在大多伦多地区的待售房屋中都属于空置屋，这个数字比去年增加了17%，而且实际数据应该更高。 他说，一些屋主已经搬家了，但希望能把原住的房屋卖到2017年的高价位。当然，这些固执的卖家只是一部分，多数卖家还是会订出合理的价位。 盼卖价回到2017年高位 他提到，空屋数量增加最多的地区正是2017年价格跌幅最大的地区。在905地区例如约克、杜林和奥克维尔这样的地方，空屋多集中在低层住宅类。 巴塞利斯并说，如果是一些在2016年底或2017年初购买的屋主，如今拿到市场出售，恐怕都只会赔本，因此这些屋主宁愿空置等待，也不愿意割价求售。 他说，目前市场处于平稳状态，虽然房地产市场交易通常在秋天会回升，但房价应该不会快速上涨。但他认为，现在大多伦多仍属于卖方市场。 地产经纪伊平基恩(Andrew Ipekian)说，房市交易通常在夏冬两季较冷，春秋季较强劲。“所以，接下来两周内应可明显看到房屋上市的数量会增加一倍以上。”他认为，市场现在比去年更平稳，更具可持续性。

■■经纪路易称，每周接待二十多个来自中国的客户，绝大部分成交。CBC 综合报道 大多数在魁省满地可地区买房子的外国人，过去多年来一直是来自欧洲和北非的法语国家以及美国，但是越来越多的中国人加入了他们的行列。满地可楼市成交量上月按年上涨1%，创出8年来新高纪录。 加拿大国际广播电台(RCI)记者采访两位满地可房地产经纪，其中一位是华人，今年只有24岁的路易。他刚刚陪几个客户看完房子。他说，他们感兴趣的是房子附近有没有好学校，最吸引主要是这里的生活质量。他们选择满地可，一方面是因为这是一个有两种语言的城市，另一因素是房价。 安格物业满地可的老板Patrice Groleau说，华人客户是一个少数会挑选经纪人族裔的群体，他们只愿意跟同胞打交道，而且最好是还有家人在国内的经纪人。 记者在报道中举出一组来自胡润报告的统计数字，中国富人当中，64%想移民，66%想在国外买房子，83%希望子女在国外受教育。这对Groleau和路易等人来说，意味着中国客户的爆炸式增长。 83%中国富人盼子女国外受教育 满地可市中心的公寓最受华裔欢迎，路易说，他们的选择标准之一是靠近麦基尔大学或康考迪亚大学。 Groleau说，和大温、大多区的华裔买主不同的是，在满地可买房子的中国人一般是会住下的。至于房地产泡沫，他认为满地可相对来说有更大的回旋余地。房地产过热时，联邦政府的干预政策首先在温哥华实施，然后是多伦多，接下来才轮到魁省。 成交增供应量减 带动房价攀升 满地可楼市成交量上月按年上涨1%，创出8年来新高。 据大满地可房地产董事会主席康西诺（Mathieu Cousineau）称，当地楼市继年初表现强劲之后，目前销量仍在上升，只是幅度有所放缓。 该房地产机构的资料显示，上月满地可地区共有3,201个住宅转手，当中柏文占了1,139间，达35%。 该地二手市场7月份的活跃楼盘为21,230个，已经连跌34个月。由于成交增加但供应放缓，满地可屋价获得攀升。上月份，各类住宅均录得明显的升幅，单户住宅中位屋价升至336,250元，升幅6%，共管柏文也涨至265,000元，升幅5%。

■■卑诗住宅物业交易萎缩，迫使很多地产经纪兼职其他工作补贴家用。图为大温一处挂牌出售物业。资料图片 星岛日报温哥华记者李群   卑诗房地产协会（BCREA）周一公布最新统计显示，卑诗住宅房屋市场上月与去年7月比较成交萎缩23.9%，平均屋价仍维持高位仅微跌0.4%。有资深华裔地产经纪指出，大温楼市出现疲弱征兆，已有不少地产经纪兼职其他工作维持生计；另有业内人士指出，还不能下结论楼市是否已进入买家市场，目前主要是豪宅市场受冲击较大，主因是中国控制资金外流，以及卑诗省府向购买大温住宅物业的海外买家加征20%物业转让税（简称PTT）。主要代理豪宅交易的经纪已采取多种方法度过市场低潮期，包括减少广告投放以降低经营成本等。   不过，也有大温折价经纪表示生意开始兴旺，预计这次楼市调整可为他们增加35%至40%的生意。   卑诗省华人地产专业协会会长兼资深地产经纪谭清华，见惯了楼市潮起潮落及对业内人士的影响。他周一接受《星岛日报》记者采访时表示，楼市冷却的影响的确已在业内出现。 ■谭清华   经纪兼职恐影响专业质素   他举例说：“前几天我去车行打算买车，接待我的车行销售经纪十分眼熟，我们聊了一会儿对方告诉我他也是地产经纪，因为近来市场状况不好，生意难做，只能到车行另谋一份兼职补贴家用。” 谭清华表示，原本卑诗的政策是地产经纪必须是全职工作，不过数年前很多经纪向省府诉苦说楼市有周期性，如果遇到市场不景气且持续时间长，从业人员特别是新入行的经纪收入难以维持生活。省府接受业内人士要求，允许地产经纪采取兼职方式工作。因此，每当住宅楼市不振，生意清淡时，很多地产经纪就会转做商业物业、物业出租、保险代理等工作。 不过，谭清华认为地产经纪兼职，对市场会跟得不够紧贴，资讯获得不全面和及时性较差，因此对客户的服务无法保证最高质量。对经纪本人来说，未能投入全部精力，对事业长远发展也不利。 卑诗省府也在今年6月15日公布了更为严谨的房地产代理法规，例如经纪不得同时代表买卖双方、须明确说明收取的交易佣金，以及卖方经纪不得透露可能影响代理利益的客户私隐等。这些政策堵住了一些“灰色地带”，令一些靠打擦边球的经纪无法继续获利。 谭清华认为，20%PTT对海外买家影响存在但不是最大，因为很多富有的中国买家认为加价20%，较中国大城市高昂楼价来说也不贵。他说：“最让这些买家头痛的是资金运不出来，因为中国政府目前严控资金外流。我就遇到过中国买家有钱却无法汇到本地，只能损失巨额定金放弃交易。” 好区及200万元以下物业买卖活跃 大温哥华地产局前西部总裁、怡富地产（Royal Pacific Realty）高级副总裁杨兴琳认为，目前下结论楼市已进入买家市场为时过早。夏季人们较多外出度假，原本就是楼市淡季。另外目前市场情况是较好区域楼盘，以及价格在200万元以下的物业买卖仍然活跃。冷却速度较快的是豪宅市场，明显征兆是主打豪宅市场的广告少了很多，这无疑是经纪收缩经营、降低成本的做法。 杨兴琳说：“柏文预售楼盘也受到一些影响，众多买家争抢的情况已难见到，不过发展商也不会直接降价，因为这会导致之前的买家不满，也对市场转好后定价不利。他们的做法是采取变相降价措施，例如赠送买家一年的物业管理费、一年的同等按揭金额等。” 折价经纪生意 增加近四成 在8年前创办公司提供折价服务的地产经纪阿罗拉（Mayur Arora）向本报记者表示，他与团队成员目前已经开始感到忙碌，多年来的经验是楼市不景气时，他的生意可增加多至40%。 阿罗拉原是一家餐厅东主，多年前以约60万元的价格出售位于兰里的独立屋，被经纪赚走1.9万元佣金，几乎等同于他居住4年独立屋的2万元增值，他对此十分不满，但就发觉到商机，于是在2010年3月成立了自己的折价经纪公司。 据统计，卑诗现有注册地产经纪2.2万人，阿罗拉表示楼市不景气时，新入行的经纪会因客户积累不足及市场经验薄弱难以生存，很多人被迫转行。他说：“度过了创业初期的艰难，我们2015年开始生意大幅增加，目前已聘请经纪18人。楼市不好或下行时，我们的生意会增加，因为客户更希望节省佣金，我们办理的交易量会大增。” 主动告诉客人收费标准 阿罗拉指出，当人们委托出售物业时，几乎每人都关心要付多少佣金，但传统地产经纪通常不愿与客户谈论这话题，因为他们收取很高的费用。阿罗拉说：“我们的做法是主动告诉客人收费标准，更明确告知提供的服务。市场走向难以准确预估，不过通常成交大幅萎缩2至3个月后，价格会开始回调。我认为回调10%是合理的，一年后市场稳定下来后，楼价会继续走高。”

■继温哥华与多伦多后，满地可房市炙手可热。加通社 星岛日报综合报道 满地可房产炙手可热，继温哥华与多伦多后，已成为本国第三大房屋买卖竞价市场。 由于房屋库存量低、魁省经济表现强劲，以及外国买家涌入，导致大满地可区的房价7年来首次高于全国平均水平。 据CTV报道，大满地可地区房地产局（Greater Montreal Real Estate Board）报告显示，7月份房屋销售连续第41个月增加，达到8年来新高。与去年同期相比，单户住宅价格中位数上涨6％至336,250元，但仍远低于大多伦多区的7月平均房价782,129元。 满地可较热门的地盘常被多名买家竞价抢标，因此常以高于订价售出。该现象以满地可西岛（West Island）地区尤为显著。据皇家地产公司(Royal LePage)报告显示，这里有四分一的房屋在今年第二季度，以高于订价售出。 低于百万元房屋竞标战开打 据皇家地产公司魁省高级总监盛皮耶(Dominic St-Pierre)表示，满地可西岛区卖家，约可额外获利15,000元或获得原价3.5%的利润。“需求依然强劲，库存仍在下降，而且可能会继续减少6至9个月，然后才会稳定下来。” 虽然满地可房地产市场表现强劲，但与多伦多和温哥华相比，竞标程度仍有未及，大多和大温区房市全盛时期，多以超过订价10万元的价格售出。 苏富比国际（Sotheby's International）行政总裁韩德森（Brad Henderson）表示，竞标增加了购买者的狂热，并鼓励失败的竞标者在后续销售中支付更多费用，这是导致价格上涨的因素之一。 韩德森认为，由于满地可的房价相对多伦多和温哥华为低，因此价格低于100万元的房屋竞标战还有很多。

■温哥华和多伦多的房屋销售量大幅下降。加通社 综合报道 加拿大按揭及住房公司（CMHC）数据显示，多伦多及温哥华的房贷违约比率趋向平稳，满地可则有所下降。 导致“房贷违约”的原因，不只是借款者迟交或无法供款，还有可能是借款者无法售出房屋。如果借款者迟交或无法供款，但可以在30天将房屋售出，也不能算是严重违约。因此，当房屋市场炽热或出现“泡沫”，房贷违约率自然会降低。 一般而言，高金额房贷的违约率较高，因较高价房屋需要较长时间卖出，尤其是市场疲弱的时候。较低金额的房贷，也会出现相似的走向，但这类房贷对市况的反应较慢，违约率也会比高额房贷低。 多市低价房屋销量减但售价升 多伦多的高额房贷违约率保持不变；贷款余额高于40万元的房贷违约率目前为0.08%，在过去6个季度，违约率一直处于0.07%至0.08%之间。至于贷款余额低于40万元的房贷违约率，则持续降至0.11%。自2017年以来，多伦多的高价房屋销售量放缓。较低价的房屋销售量同样放缓，但价格却继续上升。 温哥华的情况与多伦多相似，贷款余额高于40万元的房贷违约率，在2017年第2季曾跌至0.09%，并在2018年第1季保持不变。贷款余额界乎30至40万元的违约率，则维持在 0.1%至0.11%之间。温哥华的高价房屋销售量在去年下降，价格较低的公寓类房屋（condos）最近的升幅亦有所放缓。 满地可的情况有所不同，贷款余额高于10万元的房贷违约率自2015年以来一直下降。满地可的房屋销售量持续录得温和增长，而这种增长趋势预期会持续。 市场人士预料，随着利率持续上升，持有房屋的成本亦有所增加。在多伦多和温哥华，由于房屋销售量大幅下跌，这些市场的房贷违约率在未来应会上升。

■■最新报告显示，大多地区房屋的第二季价格出现微降续。星报资料图片 星岛日报记者报道 加拿大最大的房地产经纪公司之一Royal LePage周二发表报告指出，今年第二季度大多地区房屋销售活动及价格涨幅继续放缓。大多市周边地区市镇房屋价格按年普遍下降，尤以烈治文山及万锦市降幅最显著，降幅分别为12.4%及8.8%。 据Royal LePage报告指出，以年度对比而言，今年第二季大多地区各类房屋综合价格(aggregate price)为821,632元，比去年同期整体下降1.9%。 从不同房屋类型看，两层房屋中位数价格在今年第二季达到955,395元，比去年同期下降了3.7%。一层平房(bungalow)的中位数价格为799,307元，同比降3.7%。形成鲜明对比的是，大多区共管柏文大厦的价格涨幅惊人，今年第二季中位数价格达到504,073元，比去年同期大增8.7%。 柏文价格增8.7% 以季度对比而言，今年第二季各类房屋综合价格比首季涨1.1%，两层房屋和平房的中位价分别上调0.7%和0.3%。共管柏文的价格上涨了3.9%，仍保持领先其他各类房屋。 报告指出，今年第二季大多地区房屋销售情况仍平缓下降。主要是今年1月联邦政府出台新的贷款资格审批政策后，买家持续处于谨慎和观望中。这些新规定令首次置业人士的购买力显著下降，对于各类低层住宅更难以负担。相比之下，柏文市场仍保持强劲。许多千禧世代看到老一代置产的成功经验，仍有强烈的安家置业愿望。 Royal LePage Signature Realty 总裁史莱特姆(Chris Slightham)表示，今年第二季大多区房市可算是开始回归常态。新的贷款规则令房屋供应量增加，对买家而言可以得到稍稍喘息。不过，购买力的下降又令许多买家不得不调整购房期望值。此外，靠近各种便利设施、叫价得宜的房屋仍能在市场上较快出售，甚至收到买家竞价。 报告预计今年第三季度，大多区各类房屋的综合价格将比第二季上涨2.1%，达到838,984元。这主要由于消费者信心改善，买家回归市场所致。全国范围内，各类房屋的综合价格在未来3个月，有望接季上涨1.9%。

资料图片 星岛日报综合报道 本周加拿大金融界须要注意的5件事： 1. Canopy Growth展望 加拿大最大的持牌大麻生产商Canopy Growth Corp.周三将讨论第四季度和年底的盈利情况。上周，联邦政府宣布将在10月17日大麻合法化正式上路，激励各大麻公司股价上扬，Canopy Growth股票创下了历史新高，市值进一步扩大。 2. 住房报告 加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC）周三将公布房屋市场报告(Housing Market Insight)。5月时，CMHC报告显示，全国新屋动工跌幅超越预期，达两位数字，乃历经几个月的历史高位后，回落到近10年的平均水平。城市地区的5月新屋动工总数量为178,518套，减少了10.2%。其中，城市屋、公寓的新动工房屋数量为118,696套，减少了10.8%。独立屋的动工数量为59,828套，减少了8.9%。 3. 宏利金融投资日 金融服务公司宏利金融集团（Manulife Financial Corp.）周三将举行投资日。该保险公司上周日表示，为了因应数位时代来临，决定整并业务，因此会在18个月内裁员约700个职位。金融业这两年纷纷因子位化而裁员，例如满地可银行在2016年即表示，随着客户转向网上银行业务，该公司裁撤约1,850名员工，而国家银行在同一年亦表示，将削减600个工作岗位，并雇用500名数位科技相关职位的员工。 4. 经济成长率 加拿大统计局周五会公布4月份各行业的国内生产总值(GDP)。该机构上个月发布的国内生产总值报告指出，经济年增长率低于预期的1.3％，主要是由于新的抵押贷款压力测试规定导致房地产市场回落。 5. 萧氏传讯业绩 有线电视巨头萧氏传讯(Shaw Communications Inc.)周四讨论第三季度业绩。竞争局委员长佩克曼(John Pecman)在5月份曾表示，他希望为加拿大的宽带互联网供应商增加动能，以使宽带互联网行业更具竞争力。

■■报告指出，千禧代人士一旦入市购房屋，楼价将上升。星报   星岛日报综合报道 据多伦多怀雅逊大学（Ryerson University）最新的研究指出，千禧世代可能延迟结婚，或是较长时间才搬出父母的居所。当他们决定置业时，不仅推升楼价，更令通往郊区的交通挤塞情况变得更为严重。而他们置业时，都希望购买有后花园的房屋。 该报告显示，目前在大多伦多地区及咸美顿地区，有100万千禧代人士仍然与父母同住。但未来10年，约有70万人会迁入自置的房屋。虽然这群年届15至34岁的人士，一般被看作以柏文单位为蜗居，但他们期望能够拥有自己的物业，而且购买的房屋附有后园。 大多区逾百万千禧代住父母家 《星报》报道，怀雅逊大学城市研究及土地发展高级研究员柏查马拿(Diana Petramala)表示，即使千禧代有这心愿，但会遇到重重障碍，因为楼价高昂及不稳定的就业环境，妨碍他们购屋。她指，对于众多千禧代人士来说，现时在大多地区买屋，平均收入必须增加逾6倍才能应付，远超他们所能负担。 该报告称，每年有超过5万名新的千禧世代家庭搬离父母的居所。此举意味着在大多伦多地区已是房屋供应有限的情况下，这方面的需求持续增加，将导致长期性上调，迫使千禧代要负担更多的债务才可以成为业主。因此，他们要走出城市的核心范围，才能寻找到可负担的房屋，令道路挤塞情况更严重。 柏查马拿认为，千禧代与上几代没有分别，他们有相似的消费模式，他们希望有同等的方法自置物业。其中一个方法帮助这一代觅得可负担的楼房，就是要创造更多具多用途的社区。她说，省府须实行有效方法挽留新世代，而不是任由他们流失，转到其他城市寻求可负担房屋。 在千禧代买屋前，他们仍然留在父母的居所。报告称，这大群的新世代仍与父母同住反映他们要离开感到更为困难。年届25至29岁的人居住在父母房屋的数目正在增加，2016年为41%，相对2006年是36%。 他们可以延迟人生重要阶段，例如结婚和生儿育女，但他们不会放弃两者，可能在30出头时追上这些目标。柏查马拿指，他们年纪大时可能迁入柏文单位，这只是居住的循环路线。 有些研究认为，婴儿潮人士计划协助子女自置居所。怀大报告引用苏富比探讨楼市趋势的最新报告，35%婴儿潮在大多伦地区计划送赠或已送赠大约5万元首期，协助子女置业。

■■购买度假屋长期居住，已成为新的趋势。星报资料 星岛日报记者 据新近的民调发现，加拿大度假屋市场中有91%是退休人士，反映他们是主导者﹔相对去年的调查结果，虽然退休人士仍主导市场，但占有比率为55%。同时，有些省份的退休者出租城市的物业，购买度假屋长期居住，已成为新的趋势。 由地产代理商RE/MAX所进行最新的民调显示，退休人士购买度假屋的地区，包括爱德华王子郡(Prince Edward County)及科莫斯谷(Comox Valley)。在卑诗省、安省及中西洋省份，有更多的退休及准备退休的人士购买城市外围的度假物业作为退休居所，令度假与住宅的界线变得模糊。 该代理商加西地区执行副总裁艾殊(Elton Ash)表示，去年的民调发现有更多的婴儿潮及退休人士出售在多伦多及温哥华等城市的住宅物业，他们把售卖所得购买度假屋，以此作为退休居所，远离城市生活。 活跃退休族热爱度假区置产 这类人士属于活跃的退休一族，他们希望维持体魄强健，继续参与喜爱的活动，主要生活方式如耕种、行山及管理酒庄﹔热门地区如南奥肯那根(South Okanagan)，华沙加滩(Wasaga Beach)及丽都湖镇(Rideau Lakes)。 由于美金强劲，居住于西尔万湖(Sylvan Lake)及温尼辟湖(Lake Winnipeg)地区的退休人士，出售南边避寒住宅，改买度假居所作为退休房屋。 另一份由Leger主导的独立研究，当中发现有58%的加拿大人希望以度假居所作为休闲目的，与亲友消磨时间﹔但84%的受访者表示没有购买度假屋。 RE/MAX安省-大西洋地区执行副总裁及地区总监亚历山大(Christopher Alexander)称，有众多国民期望能够圆加国梦想，可以在度假屋居住，但不一定要拥有这类物业。有不少人与亲友合力租用度假屋，所以这类房屋的需求甚大。 买度假屋休闲兼投资 是次该代理商的民调结果，有33%的国民表示拥有或希望购买度假屋作为投资目的。特别是在多伦多，位于北湾─太阳岭(North Bay-Sunridge)，彭克劳(Bancroft)及布鲁士半岛(Bruce Peninsula)，有众多度假屋业主出租多伦多的住宅，一年中大部分时间居住在这里，余下的日子出租﹔他们出租主要居所，购买房屋作为消闲用途。 Leger的研究发现，有54%受访者表示拥有或考虑购买度假屋，并动用储蓄作为资金﹔有20%说会使用按揭，另外20%依赖家庭资产，只有11%使用遗产。此外，有关可负担的购买价格，国民拥有或考虑购买度假屋的要求，有55%接近湖滨﹔53%认为合理保养成本﹔43%靠近城镇。

■大多伦多地区楼价与去年同期比较下跌5.2%。星报资料 本报记者报道 经电脑盘(MLS)系统显示，全国4月份房屋交易量比3月份下跌2.9%，与去年同期相比更减少13.9%，是5年多以来最低。根据加拿大地产协会(CREA)统计，全国有60%的房地产市场销售量下降，尤其是菲沙河谷、卡加利、渥太华和满地可。 在成交量方面，4月是7年来该月份的最低位，也较10年平均低6.9%。全国平均屋价为495,000元，比去年同期下跌11.3%。由于全国平均楼价受大温哥华地区和大多伦多地区这两个最活跃，也最昂贵市场的重大影响，如果扣除这两个地区，全国平均屋价可以减低109,000元至386,100元，而与去年同期比较只是下跌4.1%。 ■全国平均房价下跌，但柏文价格比去年同期升14.7%。星报资料 地产协会指出，平均价格只可以视作市场趋势，并不能够显示出多元化社区或地域差异所产生的实际房屋价格。 压力测试打击3省交投量 协会总裁苏高(Barb Sukkau)表示，4月份的房地产市道继续受支付20%以上首期买家，由今年开始要接受压力测试的影响所笼罩。 首席经济师克兰普(Gregory Klump)说，新的压力测试令亚省、沙省和纽芬兰省的交投量减少，造成市场不稳。加拿大地产协会早已向政府发出警告，新措施对依赖天然资源省份的经济产生很大打击。 上月的新挂牌数量下跌4.8%，是9年来4月份最低。由于4月份的销售放缓少于新放盘数量，销售与新放盘的比率由3月份的52.3%上升至53.7%；接近长期平均的53.4%。依照业界标准，销售与新放盘的比率在40至60%之间属于均衡市场，高于60%为卖方市场，低于40%则是买家市场。 柏文价格去年同比升14.7% 报告指出，安省金马蹄地区的楼价稳定，并且开始有按月上调的趋势；但由于一年前屋价急升，令楼价与去年同期比较依然下挫。与去年同期比较，贵湖升5.9%，大多伦多地区、渥维尔─米顿和巴里市则分别下跌5.2%、8.7%和8.4%。柏文单位价格比去年同期升14.7%，镇屋和排屋也升6.5%，独立平房和两层房屋则分别下跌1.1%和4.8%。 ■独立两层房屋价格下跌4.8%。星报 卑诗省低陆平原地区屋价在2016年下半年短暂下跌后继续上涨。与去年同期比较，大温哥华地区升14.3%，菲沙河谷升22.7%。维多利亚市升14%，温哥华岛其他市镇升20%。 渥太华屋价与去年同期比较升8.4%，主要是受两层住宅升9.4%带动。大满地可地区升6.3%，也是被两层住宅升7.3%推高。

■■玫瑰谷地区过去一年多层共管柏文楼价上升超过25%。网上图片 星岛日报记者 安省政府在去年4月推出“公平房屋计划”（Fair Housing Plan）打压楼市，大多伦多地区的房地产的交易量在5月暴跌22.3%，其后的12个月继续有双位数字跌幅。今年4月份的成交量，比去年同期减少31.1%，平均价格也降低12.4%，回落至804,584元。不过多伦多市内有个别社区楼价，仍维持超过25%的升幅。 多市4区楼价上升达25% 房屋交易网站Zoocasa执行编辑葛拉函(Penelope Graham)表示，市场分析惯常采用的数据是交投量和平均价格，但往往未能充分反映巿场实际情况。因此以成交量（Dollar Volume）计算多伦多巿每一个地产分区的房屋价格。这些地产区域必须在过去12个月，最少有10间物业易手。 如果以成交量分析多伦多市各区的房屋，自从省府出辣招之后，市内有8个地产分区的楼价仍逆市上升，当中有半数的升幅超过25%。 ■多伦多各区柏文销售升幅比较图 多伦多市内过去一年多层共管柏文楼价上升超过25%的地区为：C09玫瑰谷（Rosedale-Moore Park），C10快乐山东面（Mount Pleasant East），C12骑马径（Bridle Path, Highs Hollow, St. Andrew-Windfields），和W04约克黛尔（Yorkdale-Glen Park, Weston）。 过去一年柏文价格上升0至25%的地区为：C11费明顿园（Flemington Park, Thorncliffe Park, Leaside），E03丹佛夫村（Danforth Village, O'Connor-Parkview），W01高公园（High Park-Swansea），和W02高公园北面（Junction Area, High...

Madonik Rick Madonik/Toronto Star图片 多伦多地产局在今年1月31日发布了例行的年度报告，对于2017年的房地产市场作出回顾及对2018年本地房市作出展望，并于3月21日及4月9日就这份报告再次进行分析，向民众发放了一个明确的信息，已经身处房屋买卖市场，或计划投身其中的人们，你们做好准备了吗？ Rene Johnston/Toronto Star图片 根据多伦多地产局(TREB)公布的资料，今年2月大多地区的房屋销量为5175套，比起2017年2月的销量7955套大跌了34.9%。而在供给一侧，今年2月的房屋挂牌量达到10520间，比起去年2月挂牌的9801间提升了7.3%。销量大跌加上供给适度增加，两方面的合力挤压带来了大多伦多房市过去一年里供求关系根本性的变化。以今年2月同比去年2月，房屋销量占挂牌量的比率在一年内深跌逾26%，领这一市场关键指标全国跌幅之首。需要明确指出的是，上述情况的出现并非是由于卖家大量抛售房屋造成市场供应过剩。今年2月多伦多的房屋挂牌量虽然高于去年逾7个百分点，但仍低于过去10年内2月份的平均挂牌量。也就是说现时的挂牌量并非“过高”，现时的问题是销量“偏低”。多伦多房市今年2月屋销量占挂牌量的比例是49.3%，意即是说所有挂牌的房屋中，有稍稍超过一半都没有卖出去。这才是过去十年里本地房市真正罕见的情况。 住房刚性需求仍高 多伦多地产局在今年1月31日发布了例行的年度报告，对于2017年的房地产市场作出回顾及对2018年本地房市作出展望。TREB并于3月21日及4月9日就这份报告分别在杜咸区和约克区举办两次地区经济高峰会。TREB在上述场合强调并力图传达给民众的一个核心信息是，现时多伦多房地产市场所谓“供大于求”的情况，不是市场供应绝对饱和，也不是市场上所有房屋需要都得到满足的那种“绝对的供给过剩”。市场的需求并没有消失，只是被各级政府出台的房屋政策和金融政策人为抑制而已。 Rene Johnston/Toronto Star图片 TREB的调查显示，在所有表达有意在未来12个月购买房屋的人群中，仅有1%的买家是纯投资客，购买之后会将房屋空置。有84%的准买家表示购房是用于自住，有15%准买家准备将其房屋出租。即是说未来买家中有99%购房之后仍会满足自己或是他人（租客）的住房要求。这也充分证明，多伦多的地区仍存在无可置疑的对住房的刚性需求。 该份报告指出，加国经济表现近年属上乘，加上政府将接收移民的目标人数调整得更为进取，两者合力会带来对房屋的持续不断的较强需求。市场分析公司Ipsos于去年11月完成的市场调查显示，整个大多地区有26%的受访者、多伦多市内有28%受访者，表示他们在未来12个月中会很有可能或是有一定可能购买房屋。 不可否认，比起2017年春天及2016年秋天的调查结果，近期调查中表示可能在未来12个月买房的比例有所降低。在首次置业人群中，表示可能买房的比例下降更为明显。这其中原因并不难懂。Ipsos调查发现，有差不多相同比例（25%）的受访者表示，依照联邦政府新公布的压力测试方式，他们相信即使找到自己所中意的房屋，也很难通过银行的资格审查而顺利取得贷款。这部分解释了为何人们的买房意愿有所降低。 下半年房屋销量将升 TREB直指，安省政府于去年推出的“公平房屋计划”（Ontario Fair Housing Plan）16招政策，以及联邦金融安全监管局（OSFI）于年底推出房屋贷款强制实行压力测试的政策，对市场造成巨大心理冲击，造成2018年第一季度房市需求显着减少。 多伦多地产局相信，政策对于市场需求的压抑是暂时性的，一旦民众对于新政策作出心理调试和适应，销量将会重新上升。今年下半年的房屋销量有望超过去年下半年。同样在价格方面，今年上半年的某些月份，价格同比去年会有所下降。但是在今年下半年房屋价格将有望超过去年下半年同期价格，特别是在高密度类型房屋市场。 单单由数值上看，多伦多房市即使是在今天，在理论上仍然可定义为一个典型的“平衡市场”，什至连进入到“买方市场”都还谈不上。但房市并非不存在危机。核心问题是过去一年里出现这样“冰火两重天”的大起大落，房市需求量或销量出现急速、大幅深跌，会给人们的市场预期造成哪些心理影响？现时多伦多的“平衡市场”是否会因为人们的心理恐慌而进一步调整或陷入崩盘？到那时多伦多的房市会变成什么样？多伦多地产局预计在本周会公布今年3月份的市场数据，届时人们会进一步看出一些走向。 THE CANADIAN PRESS/Jonathan Hayward 图片 多伦多地产局：今年销量料与去年持平 多伦多地产局表示，经济就业表现趋好、人口和移民增多及对住房的长远需求，是房市的利好因素。而收紧房贷政策造成的借贷成本增加，及政府近期出台的抑制房市政策，将对房市产不利影响。正反两者相比，负面因素短期内对房市呈现的影响会更大一些。 基于上述总体分析，多伦多地产局对2018年多伦多地区房市的总体预测是，全年的销售量会介于下限8.5万套至上限9.5万套之间，相比2017年全年销量92394间大致持平。2018年的最终销量是接近上限还是下限，取决于上述正负面因素的相互作用。各个月份的销量及售价可能会有起伏，但是以全年而言，特别是下半年回稳之后，市场仍会维持一个平衡的状态。 在房价方面，以全年而言多伦多房市可以保持平衡，仍可以将房价托住。多重挂牌房价（MLS Home Price Index ，HPI）综合指数可能以“单位数中段”（mid –single digit）的幅度增长，各类房屋的平均价格将在80万至85万之间。其中首两个季度的价格可能与去年持平什至下滑，但是第三、四季度的房价上涨速度会加快，涨幅将超过通胀率。在房屋类型上，多伦多地产局指准买家中有47%表示仍希望购买独立屋，令其在2018年继续成为最受青睐的房屋类型。在整个大多伦多地区，54%的准买家表示希望购买独立屋，多伦多市则有39%。第二受青睐的房屋类型是共管柏文，且在多伦多市内的购买欲望更强。多市有27%的买家希望购买共管柏文，整个大多地区则有22%。在GTA周边地区，希望购买柏文的准买家有18%。

■■纽马克市一对华裔夫妇高估自己买楼能力，最后得不偿失。资料图片 安省纽马克市一对华裔夫妇，去年楼市畅旺时，出价225万元，成功投得Stouffville区的一所独立屋。后来悔约，退出交易，最终被法庭下令赔偿屋主47万元。 利氏夫妇（David Lea and Yixing Hu）于去年为争夺一所原价200万元的独立屋，出价225万成功得标。但不久后楼市回落，二人开始后悔，于是向业主收回承诺，退出交易。 至去年暑假时，该物业的价值跌至180万元，业主心感气愤，于是告上法庭。至今个月，安省最高法院法官爱德华兹（Mark Edwards）作出裁决，判利氏夫妇须向该业主赔偿差额。 申请房贷失利决定退订 利氏夫妇原本计划出售自住房屋后，再买入更大单位。当时他们需分两次支付订金，但在第二次付款前，决定退出交易。原因是银行按揭批出的贷款，加上他们物业的估价，不足以支付新屋的价值。 原屋主盖蒙夫（Douglas Gamoffs）5月再将物业出售，开价225万元，但楼市已经开始受省府抑压楼价政策影响，价钱回落，至7月成交时，只值177万元。 法官爱德华兹对利氏夫妇深感同情，同时指出，现时楼市升跌难以预计，相信与他们相同景况的买家很多。

■有按揭机构呼吁联邦政府停止进一步打压楼市。 星报资料图片   综合报道 按揭机构Dominion Lending Centres周二在报章刊登全版广告，力促联邦政府切勿颁布新一轮收紧按揭规例，以免进一步令加拿大人的置业梦想破碎，以及扼杀地产市场对经济的贡献。 Dominion Lending Centres在广告要求联邦总理杜鲁多和联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）修订按揭规例，因为现行按揭管制已经把加拿大家庭的购买力平均降低了20%。 行政总裁莫里斯（Gary Mauris）表示联邦政府若进一步收紧按揭，将会导致更多加拿大人无法获得房屋按揭。他还指出加拿大人的拖欠债务比率，处于全球偏低水平。 莫里斯指出联邦政府一旦进一步收紧按揭规例，将会需要约6个月评估新制度对置业者和经济的影响，而过去1年的转变，包括安省政府引进海外买家税，已经造成了巨大影响。对于首次置业人士，他们希望把房屋加按已因早前推行的压力测试而遭到重击。 Dominion Lending Centres曾经求助联邦政府委员会和国会议员，但联邦政府去年不愿承认收紧按揭犯了错误。 资料来源：星报