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■加拿大统计局数据显示，本国成年人与父母同住的人数比20年前多出一倍。加通社 加拿大统计局数据显示，本国成年人与父母同住的人数比20年前多出一倍，他们当中单身人士占大多数，高达七成。 联邦统计局日前表示，在2017年，有接近190万年龄介乎25至64岁的加拿大人，与至少一位父母同住，比20年前的90万人多出一倍多。在1995年，与父母同住只占25至64岁成年人口的5％，现在这个数字达9%。 南亚裔与父母同住比例最高 不过专家表示，这些与父母同住者并非都是想象中的“沙发薯仔”（couch potato）。虽然他们当中学生占很大比例，但他们的就业率为74％，仅略低于不与父母同住者的80％。 他们当中单身人士占大多数，高达70％，也就是意味着他们未婚并且没有同居伴侣。 温尼亚家庭学会（Vanier Institute of the Family）行政总裁斯平克斯（Nora Spinks）认为，财务方面的担忧通常是成年子女留在家中与父母同住的原因，因为即使家里只有一个人，也难以维持单一收入的家庭。 她说，年轻人的福利和工作保障很少，这使得与父母一起生活更容易、更经济，甚至是唯一的选择。 加拿大统计局的数据还显示，近四分之三与父母同住的成年人从未离开过父母。 如果按照族裔来统计，与父母同住的成年人占人口比率最大的是南亚裔，达21％，包括印度、巴基斯坦和斯里兰卡裔；华裔则是19％。 新屋销量20年最低 业界促减辣助上车 建筑业和土地开发协会(BILD)日前发表年度报告显示，去年多伦多地区新建房屋的销售量接近20年来的最低点。因此，建议联邦政府应将房贷还款期延长至30年，并重新考虑调整去年推出的严格贷款压力测试。 据《星报》报道，这已经是连续第二年，单户住宅销售急剧下降，包括独立、半独立屋和镇屋。 2018年的单户住宅销量为3,831套，是2017年的7,591套的一半，较10年平均水平低74％。 2017年的销量就曾下滑58％。 BILD说，去年大多区共出售25,161套新房，包括公寓和独立屋，是自Altus集团2000年开始跟踪销售量以来的最低数字。上一次销售低于上一年的水平是1996年。 地产业面临另一个艰难的一年 ■多伦多地区去年新建房屋的销售量接近20年来的最低点。星报资料图片 报告还称，12月多伦多新建房屋的基准价格同比下降6.7％，从123万元降至114万元。 BILD首席执行官David Wilkes表示，尽管人口不断增长，但对市场的需求却受到了“对市场人为影响”的削弱。他预测，如果不进行调整或消除压力测试，地产行业将面临另一个“艰难的一年”。 他认为，压力测试超出了联邦政府为其制定的目标，并且它实际上阻止了年轻家庭的首次购房。在许多情况下，他们可以负担得起房贷，但他们却无法通过压力测试。 他还建议政府考虑将CMHC担保的贷款延长至30年的还款期限。 2008年，渥太华曾将还款期延长至40年。该政策逐渐退回，到2012年，只允许25年的还款期。 根据Altus Group的统计数据，多伦多2018年公寓销量也比2017年下降了38％。然而，公寓和镇屋的价格持续上涨，在2018年底增加了11.2％，达到796,815元的基准价位，而上一年同期为716,772元。公寓和镇屋的销量21,330套，仅比10年平均水平低4％。 Wilkes赞扬福特政府致力于解决住房供应问题。但他承认即使在采取措施推动建屋工程之后，供应也会有滞后。 他说：“无论是单户住宅还是公寓，都需要10至11年的时间才能带来新的开发项目。为了消除当前系统中的一些低效率、繁文缛节和重复，将需要多长时间才能带来新的供应量，这取决于所做的改变。” 政府干预房市过度 地产春天远还没到 地产业人士、经济学博士徐华飞对本报表示，经过了2017年4月下旬以来21个月的市场调整，大多伦多地区房市已经实现了软着陆，但2019年大多区房市行情的春天远没有到来。 至于是否进入了周期性调整，还有待进一步观察。他称，自2017年4月20日，安省征收海外买家税以后，给炙热的市场浇了一盆冷水，加上之后的贷款压力测试，令交易量和价格均大幅下降，直到现在。房主的地产财富因房市调整而大大缩水。 长期而言，随着利率的调升和地税增加、水电气的价格上升，不仅物业购置成本会上升，使用和维修房屋的费用也在增加。 一句话，2019年大多区房市行情不是很乐观，交易量和均价将会出现小幅震荡，出现2%-3%升降涨跌幅度。虽然看上去震荡幅度不大，但在已经低迷的市场行情下，再下跌2%-3%就是很大的跌幅。也有一些区域的房市行情开始企稳，步履艰难地缓慢爬升，而有些区域房市行情将会持续出现进一步走低探底。 他还表示，目前大多伦多的市场需求还存在，但是被人为压抑了。 同时供给又不足，一些新屋建好了也无法交割，原因是有些买家贷不到款，有些人是下了单又反悔，认为买贵了。总之，他认为，政府目前对市场的干预有些过度，应该让市场发挥其自我调节功能。

■■布里森(左)辞职，总理杜鲁多周一宣布内阁新任命。 CBC   本周加国商业界需要注意的五件事：   1. 内阁洗牌 联邦国库部长兼政府数码化部长布里森（Scott Brison），上周四宣布辞去内阁职务，总理杜鲁多将于周一宣布新人事。外界将密切关注杜鲁多是否只是找新人取代布里森，或者利用这个机会对内阁进行更广泛的改组。   2. 萧氏传讯业绩 萧氏传讯公司(Shaw Communications Inc.)将于周一召开电话会议，讨论其第一季度业绩。总部位于卡加利的公司10月份表示，如果政府想要更好地保护加拿大国民避免遭受问题销售所害，联邦监管机构应该禁止电信公司使用外部承包商进行上门推销服务。   3. 房地产动态 加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)将于周二公布12月和2018全年房屋销售数字。CREA在12月份预测，由于利率上升和严格的房屋贷款压力测试规则，买家情绪继续受到抑制，全国房屋销售将在2019年跌至近10年的低点。   4. 康德摩根业绩 加拿大康德摩根公司(Kinder Morgan Canada)周三将召开电话会议，讨论第四季度业绩。该公司位于美国的母公司的行政总裁最近表示，公司的亚省原油储存和铁路终端、温哥华Wharves码头和Cochin输油管道系统等资产都待价而沽，很多买家有兴趣。   5. 通货膨胀数字 加拿大统计局将于周五公布12月的消费者物价指数。11月份的数据显示因为汽油价格下降，所以通胀增速放缓至1.7%，这是促使加拿大央行决定维持利率不变的其中一个原因。

■■加拿大特许专业会计师公会指出，加拿大楼市没有泡沫化或爆破的问题。星报资料图片 星岛日报记者报道 国民负债增加和部分地区的楼价上升至普通居民遥不可及，令不少人担心房地产市场出现泡沫。加拿大特许专业会计师公会（CPA Canada）指出，加拿大与美国的楼市情况截然不同，并没有泡沫化或爆破的问题；但可负担房屋问题，在短期内仍难以解决。 会计师公会首席经济师冯法兰斯(Francis Fong，译音)撰写的报告指出，除了楼价高和负债水平之外，加美两国的房地产市场有很大差异。 美国楼市在2008至09年崩溃是由于规管宽松，以及向无力还款的低信用买家批出大量次按。信用素质是以个人还债能力而定。 向非监管机构贷款急剧增加 报告发现，加国的情况与美国10年前相反。加拿大按揭及房屋公司（CMHC）指出，高信用买家的比率由2002年的66%，2017年升至88%。低信用买家在同期则由17%大幅降低至3%。 报告认为，加拿大楼市并非完全没有风险，但不会如美国崩盘。值得关注的是，向非监管金融机构贷款的情况急剧增加，令贷款人可能不获得保障。然而，即使非监管金融机构有任何大问题，所产生的冲击规模将远不若美国的广泛。 近年收紧房屋贷款规定和更严格的收入测试标准，即使面对国内或国外的经济回软，加拿大也有足够能力应付。 报告亦提到，加拿大的房地产市场不是泡沫，也不会因为通缩而出现危机。楼价是反映出居住空间的真实价值，部分市场的物业可能令买家增加负债。加拿大的城市经常被列为全球最佳居住和工作城市之列，与世界其他同级城市的楼价比较并不是最昂贵，只是单纯的供求定律，因此要解决房屋可负担性的问题，在短期内仍是一项挑战。 楼市回归健康发展 议员业界促加快审批 曾任多伦多地产局主席的多伦多市议员封赖桂霞指出，多市兴建可负担房屋或出租公寓的审核和批准程序太慢，也有太多官僚架构，打击地产商的发展意愿。新一届市议会在下月4日召开后，她才有机会检讨现行政策，希望可以作出改善，加快审批程序；但要解决房屋供应问题，要各级政府和多方配合。 运亨地产物业代理黎宇昌表示，政府在去年出手是意识到楼价高的问题。姑且勿论是否有泡沫，政府已经减了压，现时房地产市场已经回归正常水平。目前，独立屋平均100万元，柏文平均50万元，独立屋价值为柏文两倍是一个非常健康的比例。政府出手前，楼市疯抢时，独立屋价值与柏文的比例扩大至三、四倍，并不健康。当时很多人疯狂抢独立屋，忽视每个月还款的承担能力。 他称政府无意令楼市倒塌，只是控制贷款金款为100万元，令130至150万元以上物业较难承接；但对柏文的承接力或升幅并没有影响。楼市健康和独立屋更值得买，令现时是入市时机。 未来政府政策，银行希望降低风险，再加上利率调升，买家越是持续等待，可能要付出的首期会越多。这并不是贷款额相差几万元的问题，而是可能令新买家无法“上车”。

网上图片 11月24日，中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院与中国诚信信用管理股份有限公司联合发布《中国宏观经济分析与预测（2018-2019）》报告称—— 中国消费者在房地产去库存中债务率大幅度上升，消费基础受到严重削弱。新一轮去库存将储蓄存款相对薄弱阶层的可利用资金，基本上全部投入到了房地产市场。 在北京买套房，每月要还多少房贷 收入不算少，消费却不积极，到底为什么？因为，我还要还房贷…… 数据显示，2017年末，A股总市值不到60万亿元；2017年，我国GDP约为82万亿元，房地产总市值超过400万亿元…… 如果想在北京买一套房子，每个月要还多少房贷呢？ 按照56891元/平方米的房价中位数计算，假如买一个70平米的房子，约400万元。假如首付40%，需要首付160万元，贷款240万元。假如贷款25年，如果贷款人全部用公积金，那么每月需还款13890-17800元，如果走商贷，按照目前基准利率4.9%上浮10%计算…… 答案是，每月要还款14580-18780元。 北京的收入情况是什么样子呢？ 国家统计局数据显示，2017年，北京市居民人均可支配收入为57229.83元，平均到每个月是4769.15元。 《中国宏观经济分析与预测（2018-2019）》报告显示，2018年消费维持在相对景气的水平，但社会消费品零售总额增速回落。在消费下滑的背后，是居民消费性支出增长与收入增长的背离。2017年以来，居民收入增长增速与消费性支出增速缺口扩大。 报告认为，消费者在房地产去库存中债务率大幅度上升，消费基础受到严重削弱。目前居民财富基本上被房地产掏空，广大中产阶级和中下收入阶层被房地产套牢。2015年之前，被房地产套牢的基本上是中上收入阶层，而新一轮的去库存，特别是货币化以及鼓励农民工购房，实际上将储蓄存款相对薄弱阶层的可利用资金基本上全部投入到房地产市场。 消费的核心支撑力不是高收入阶层，而是中等及中下收入阶层。过去几年，收入分配发生较大积极变化的可能是赤贫阶层，他们在脱贫攻坚战中获益很大；但中下收入阶层可支配消费性资金支撑力则大幅度削弱，是导致消费行为模式发生变化的重要原因。 巩固中产阶层的消费基础是工作重点 2018年中国商业银行半年报数据显示，银行房地产贷款的投放规模仍居高不下，在26家上市商业银行中，有19家银行的房地产行业贷款余额高于2017年同期。2018年上半年，三四五线城市房地产个人贷款额的增长尤为明显。 报告指出，在储蓄率持续下滑的新时期，“稳消费”对于宏观经济的稳定和健康发展的重要性远大于“稳投资”。必须高度重视目前消费增速下滑的内在原因，巩固中国3亿中产阶层的消费基础是工作重点。 1、要重视中产阶层杠杆率的过快上升，防止债务挤出效应； 2、积极落实个税改革方案，减少工薪阶层的税收负担； 3、加快社保税率的降低，防止中产阶层的可支配收入在改革调整中受到冲击； 4、加大对中产阶层公共服务均等化改革、提高中产阶层公共服务的可获得性； 5、制定对中产阶层消费启动战略，特别是消费升级的促进战略 推动多数居民特别是中低端阶层消费者收入可持续增长； 强化财政资金支出结构改革和优化支付转移安排等方面的改革，特别要重视在促进农民收入全面且稳步提升方面的改革举措； 逐步转向或偏向针对居民收入分配结构改善，针对消费者的综合性减税政策推出。 来源：中国证券报

■■蒙特利尔一间待售房屋。星报   星岛日报综合报道 加拿大地产商会公布最新的报告显示，9月至10月全国房屋销售下降1.6%，实际销量(未经季节性调整)比上一年下跌3.7%。电脑多重放盘系统(MLS)房屋价格指数(HPI)于10月按年升2.3%，而在之前的三个月，均出现类似涨幅。至于全国平均销售价格按年下调1.5%。 报告指出，通过加拿大电脑多重放盘系统的房屋销售于10月下调1.6%，但对比今年上半年销售活动仍属强劲，只是低于2014年初至2017年的按月水平。本国超过一半的市场成交下降，主要在咸美顿-伯灵顿，蒙特利尔及爱民顿出现。虽然有众多市场的活动确实有所改善，可惜其他地方的销售额下降两倍。 相比2017年10月，实际销量(未经季节性调整)下跌3.7%，符合本月的10年平均值。10月份所有本地市场超过一半在销售方面按年略为下调，在大温地区及菲沙河谷的销售下跌，抵消大多伦多地区及蒙特利尔大幅销售增长。 ■本国十月房销微跌1.6% 按揭压力测试影响房销 加拿大地产商会总裁苏嘉尔(Barb Sukkau)表示，今年新的按揭压力测试减低全国合资格申请房屋按揭买家的数目，但因应地点、房屋类型和价格等因素而对销售产生影响。所有地产属于地区性，要视乎专业地产代理提供的资料及指引，在这个改变时期如何为购买或出售房屋议价。 该会首席经济分析师甘尔(Gregory Klump)指出，全国销售活动在10月份失去动力，其中如安省大金马蹄地区一些城市的交易活动疲弱，以及在卑诗省低陆平原的销售额没有增长，不过这些地区价格仍稳定或温和增长，使销售及新盘之间保持平衡。相反，在亚省、沙省及纽芬兰省房屋销售及放盘，显示正在出售的业主需要面对价格疲弱的环境。 10月公寓价升7.4% 此外，9月至10月新放盘房屋数目下跌1.1%，主要由大多伦多地区、卡加利及维多利亚带动。这些地区的楼市新供应量减少，抵消在爱民顿及大温地区新供应量增加。以销售与放盘的平衡来说，10月全国销售新盘为54.2%，接近9月所得的54.4%，以及长期平均值53.4%。 根据销售额与新上市房产比率与长期平均值比较，约有三分二的本地市场在本年10月份属于平衡市场地区。至10月底，全国有5.3个月的库存量。当中草原省份及纽芬兰及拉布拉多省高于长期平均值；相反，安省和爱德华王子岛的长期平均值低于标准差距。其他省份的库存量接近长期平均值，销售与存量保持平衡。 在房屋类别来看，10月份公寓单位按年价格录最大增幅，上升7.4%，其次是镇屋及排屋升3.9%。一层单一家庭房屋微调0.6%，两层单一家庭房屋价格保持稳定。在卑诗省房价，大温地区上升1%，菲沙河谷6.8%，维多利亚8.5%，温哥华岛11.8%。在大金马蹄地区，贵湖按年升9.3%、咸美顿-伯灵顿升6.3%，大多伦多地区升2.6%，奥克维尔-米顿升2.2%。 11个主要房地产市场 仅蒙特利尔逆势上涨 国家银行的10月份房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index）有异于正常的微跌0.4%，是这项指数20年来第4次在10月份出现跌幅，也是8个月以来首次下跌。 报告指出，房地产巿道退缩的情况扩大。10月份的指数是自2014年12月以来，首次出现全国11个主要房地产市场之中，有10个下调。维多利亚的0.1%跌幅最少，魁北克城和哈里法斯下跌1%，温哥华也下跌超过0.8%。 唯一逆势上升的蒙特利尔，是接连第7个月上升，10月份再升0.22%，继续维持卖家市场。卡加利市是过去13个月以来，第10个没有上调的月份，反映出市场状况欠佳。温哥华是连续第3个月未有增长。 金马蹄区地产指数亦下跌 10月份的指数较去年同期上升2.81%，升幅较8、9月高，原因是去年8、9月的指数突然下挫。维多利亚和温哥华的指数升幅抛离全国平均是由于今年较早前的增长。 与去年同期比较，维多利亚升5.2%，温哥华升4.6%。蒙特利尔和渥太华-加蒂诺(Ottawa-Gatineau)分别有5.0%的增长，则是最近6个月以来的进帐。温尼辟、咸美顿、哈里法斯和多伦多的指数，也比去年同期分别上升3.4%至1.9%。爱民顿、魁北克城和卡加利则分别下跌0.5%至1.4%。 安省金马蹄地区的其他7个房地产市场的指数也下跌，巴里市和奥沙华的市况与多伦多和咸美顿相同，均低于2017年第3季的最高峰。温莎市的指数与去年同期相比则上升11.4%。 国家银行房屋价格综合指数是以2005年6月的屋价作为基准100。多伦多今年10月的指数为244.67，反映出楼价比当年上升了144.67%。

■■多伦多市中心北至布尔街一带的Condo依然是最抢手。星报 星岛日报记者报道 大多伦多地区好的房屋越来越难负担，促使二手共管公寓(Condo)和多层镇屋(Townhome)市道畅旺。Re/Max地产代理依据多伦多地产局的统计发现，Condo类型住宅的交投由2013年时占成交量30.1%，不断上升至今年的36.7%。 Condo的转手价格充分反映出房地产市场的动力，而且是唯一不受2017年市场调整影响，屋价逆势上升的屋型。今年1月至10月期间，Condo的平均价格几乎升值8%至551,761元，去年同期的平均屋价为512,552元。多层镇屋的平均屋价也由去年的568,165元，升至今年的571,058元。独立屋、半独立屋、排屋或镇屋价格却均较一年前下降。 多市C01和C08区最抢手 Condo的生活方式受大多伦多地区买家欢迎的最主要原因是可负担得起，而近年来也吸引不少投资者入市。 据Re/Max安省及大西洋省份行政副总裁亚历山大(Christopher Alexander)指出，根据Urbanation和加拿大帝国商业银行所作的一项研究显示，投资者购买Condo用作出租，占2017年新落成Condo的48%。出租屋市场紧张和投资回报，也是令不少房地产投资者入市的原因。 亚历山大说，移民、人口增长和生活方式也是促使Condo和多层镇屋需求上升。基建老化、缺乏替代的交通工具、要花长时间上下班，以及环保意识，都令不少买家选择Condo。 多伦多市中心北至布尔街，介乎当河谷大道(DVP)和杜佛阁道(Dovercourt Rd.)之间，在多伦多地产局属于C01和C08区的Condo依然是最抢手，占销售量的21.9%。 他说，虽然过去10年多市中心区增加了不少Condo，但供需不平衡的问题依然存在，令楼价有相当大的上升压力，买家可负担得起的选择相当少。 大多区Condo销量密市居次 市中心的房屋库存量只有6个星期，Condo为1.4个月的库存量，多层镇屋为1.75个月。二手Condo售价徘徊于70万元，新楼为每平方呎1,000元。整个大多伦多地区Condo和多层镇屋的库存量分别为1.7个月和2.1个月。 市中心楼价上升迫使很多买家外移。他说，沿地铁线往北，以及向东西两端的新盘尤其受首次置业者欢迎。401高速公路以北的央街，以及湾景大道至李斯利街的一段雪柏大道，约占二手Condo交易的10%，未来仍然交投活跃。 报告指出，密西沙加市的Condo销售量居大多伦多地区第2位，今年以来占14%。虽然大多伦多地区有近51%的Condo售价低于50万，但由于建筑成本飞涨和土地缺乏，相当很难维持这个关口。 今年头10个月有近25,000间Condo和镇屋易手。Condo买家升级也相当活跃，50至70万元以下的销售量较去年增加3%。豪宅级的200万元以上Condo和多层镇屋的成交量也比去年同期上升2%至143间。

资料图片 星岛日报记者报道 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的数据显示，全国10月份的新屋开建量共有206,171幢，略低于9月的207,809幢。CMHC首席经济师杜根（Bob Dugan）指出，这是新屋开建量连续第四个月减少，并跌至2017年2月以来的最低位。 杜根指出，虽然新屋开建量在过去几个月，与2017的历史性高位相比是下降，但仍高于长期平均水平。 CMHC的统计显示，大温哥华地区的独立屋和多户住宅项目均减少。10月份的主要建筑工程集中在温哥华市，多个大型项目令温市的新屋占区内开建量一半以上。2018年二手楼市道回软，令新屋开建量稍低于去年。 ■加国各省及主要城市新屋开建量（2018年10月）   大维多利亚地区在今年首10个月的新屋，比去年历史性高位回落6%，与去年同期比较出现很大差距，是受大型柏文项目影响。整体而言，新屋兴建量的走势仍然向上。亚省卡加利的新屋开建量受柏文减少拉低，柏文库存量仍然高企。不过，与去年同期比较则上升3%。 大多区多户房屋推动上升 大多伦多地区新屋开建量在多户住宅的推动下有所上升。相对较能够负担得起的镇屋和多层共管大厦的预售楼花，在过去两年销售畅旺，将继续带动今年的新屋开建。10月份的独立屋开建量则降至今年最低水平，反映出独立屋楼花在过去12个月的销售放缓。地价上涨和缺乏可兴建土地，制约了新屋发展。 伦敦市10月份的新屋开建量几乎下跌10%，主要是柏文项目减少而独立屋动工量仍持续减少。已经落成尚未卖出的独立屋库存量增多，令房地产建筑商不必急于兴建新屋。 贝尔维尔镇的新屋开建量升至5个月以来的高位，独立屋和多户住宅的兴建量均告上升。出租公寓占新屋3成。空置率不断下降，令建筑商乐于兴建更多出租柏文。

■■加拿大房屋及按揭公司预测，加国新屋开建量和销售在未来两年将会调整。星报资料图片 星岛日报综合报道 全国的新屋开建量和销售在未来两年将会调整。加拿大房屋及按揭公司(CMHC)的房地产市场前景(Housing Market Outlook)预测，房房价格将紧贴收入、就业和人囗增长等经济基本面。 加拿大房屋及按揭公司首席经济师杜根(Bob Dugan)表示，2019年的全国新屋开建量将放缓为大约193,700至204,500幢。独立屋和多户住宅数量均告下降。电脑盘(MLS)的成交量在478,400至497,400幢之间，房价将在501,400至521,600元之间。 ■■加拿大房屋及按揭公司首席经济师杜根。   卑诗平均房价有不错增长 报告指出，卑诗省的新屋开建量受经济和人口增长放缓的影响，平均房价在未来两年有不错的增长。大温哥华地区的二手楼市道放慢，与近来的高位相比，会有较多库存量令房价下调。随着经济逐步改善和人口结构转变，亚省的房地产由买家市场趋向更平衡的市况。卡加利的人口和就业的强劲表现，带动未来两年的房屋需求和推动销售量；不过，平均房价仍然继续面对下调压力，但预期在2019年回稳，2020年将温和上升。 安省预计销售和开建局部恢复 安省今年的房地产市道并不活跃，预测明年的销售量和开建量会局部恢复。超出预期的强劲就业和迁入人口，将促使买家重新入市；但新屋开建量和销售量在2020年会恢复放缓。大多伦多地区的均衡市场预期销售量会有温和升幅，房价将随通涨上升。由于置业愈来愈困难，令租屋需求大增，新落成的住宅会对空置率产生一定压力。 魁省受经济放缓和贷款成本上升的影响，销售量和开建量将持续放慢。新屋开建将以柏文为主，二手独立屋则成为市场交易的主力。满地可市今明两年的出租屋需求增长超过供应量，令空置率下降。预期迁入人口将继续支撑市场对房屋的需求。

■■CMHC本周将公布两项地产数据。星报 星岛日报综合报道 本周加拿大商业界需要注意的5件事： 1. 朴洛兹演讲 加拿大央行行长朴洛兹(Stephen Poloz)周一应加拿大-英国商会(Canada-UK Chamber of Commerce)邀请，在英国伦敦发表演讲。上周五加拿大统计局发布工资微幅增长的数据，让一些经济学家预测，央行可能会放缓加息的速度。 2. 房地产市场数据 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)将于周二公布2018年秋季房屋市场前景。该机构并将在周四发布10月新屋开工数据。上个月底，CMHC出一份报告提到，加拿大4个主要城市多伦多、温哥华、维多利亚和咸美顿的房价虽然暂时平缓，但仍处高水位，让这些城市的房市继续处于高风险状态。 3. 宏利人寿收益 宏利人寿预计将于周三公布第三季度财报。这家保险公司上周宣布，该公司正在为其部分业务再保险，并将该公司的季度股息提高14％。 4. 加拿大轮胎财报 连锁零售商加拿大轮胎公司(Canadian Tire)周四将发布第三季度财报。该零售商大约在10年前舍弃电子商务服务后，最近重新启动全国性的电子商务送货上门服务。 5. 麦格纳汽车业绩 汽车零件大厂麦格纳国际(Magna International)周四举行第三季度电话会议。新的《美墨加协定》(USMCA)对汽车产业至关重要，其中对汽车零部件制定了新规则，将对未来公司业绩产生影响。此外，市场并关注麦格纳国际创办人施卓纳（Frank Stronach）起诉女儿施当娜（Belinda Stronach）、两个孙子和其他一些人，指控他们对家庭资产和信托基金管理不当，索赔5亿元的案件。

■■OREA敦促省政府修改相关法律，让地产买卖出价过程更公开。加通社资料图片 星岛日报综合报道 安省地产协会（Ontario Real Estate Association，OREA）敦促省政府修改相关法律，让房地产买卖出价过程更公开，让所有人都受益。 据加通社消息，当维特科斯基（Vanessa Witkowski）和她的丈夫受命出售祖母的房产时，因为不希望浪费时间跟潜在买家玩游戏，他们摒弃传统，选择了一种更透明开放的方式出售这幢多伦多东区的房产：在网上拍卖。维特科斯基希望，所有感兴趣的买家都拿出认真的、透明的出价合约。 目前安省允许经纪在各方均同意的情况下与其他买家分享出价合约的价格，但这种操作非常少见。不过OREA在这方面又向前迈进了一步。本月初，OREA敦促省政府修改《地产及商业经纪人法》（Real Estate and Business Brokers Act），允许经纪在有多个出价合约的情况下，不仅可以公开出价合约的价格，还可以向其他潜在出价者披露截止日期和其他条件等详情。 消费者获更多选择因而受益 OREA执行主席胡达克（Tim Hudak）认为，人们越来越希望房地产交易更透明更公开，而美国和澳洲已有先例。OREA认为应该提供这样的选择给买卖双方，因为一些买家希望所有的信息都放在台面上，而一些卖家则认为通过这种方式能卖出最好的价钱。 维特科斯基的经纪、网上地产拍卖公司On The Block的执行总裁斯坦菲尔德（Daniel Steinfeld）称，自去年这种公开拍卖方式推出以来，他的公司已拍卖出6套大多伦多地区的物业。多伦多地产局主席巴罗（Garry Bhaura）表示，OREA的这项提议可能会引发一些隐私问题，但为消费者提供更多选择，最终会使他们受益。 安省政府称正在评估OREA的这项提议。

■■历史学家哈里斯指，“Loblaw老宅”的砖石工艺与众不同。 星岛日报综合报道 坐落在怡陶碧谷一处较老住宅区的“Loblaw老宅”，从外表看似乎与加拿大的食品零售王国Loblaw没有关联，但这栋有百年历史的建筑，却是Loblaw集团的共同创始人罗布劳（Theodore Pringle Loblaw）之子亚历山大·罗布劳（Alexander Loblaw）曾经的家。 尽管罗布劳家族只是1934年至1966年间在这里居住了32年，很多人还是习惯称它“Loblaw老宅”。被房地产经纪形容为“稀有物业”的这栋百年建筑，如今正放盘出售，叫价179.9万元。 冀新主人保留历史原貌 怡陶碧谷历史协会首席历史学家哈里斯（Denise Harris）认为，这栋老宅历史久远，值得多伦多人珍惜。她说，如今怡陶碧谷的历史建筑已经屈指可数，多数在50年代和60年代被拆除重新规划。而这栋百年老宅依旧保持了原貌，它之所以特别，不仅仅因为其建筑特色，更因为曾经居住在这里的人和他们的故事。 哈里斯称，这栋建筑由名设计师埃利斯（James A. Ellis）设计，其砖石工艺的细节非常与众不同。整栋建筑三层楼高，有19个房间，包括7个洗手间，主层有一间大画室。 哈里斯说，“每一栋仍被保留的历史建筑都是社区的财富，我们不能失去它们。不管谁成为这栋老宅的新主人，我们都希望他们能保留历史的原貌。”

资料图片 星岛日报综合报道 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）表示，因为严格的房贷要求、利率上升以及可支配收入增长变少，导致房屋市场需求减少、价格下降。但加拿大房地产市场依然“非常脆弱”。 该联邦房屋机构公布最新的房屋市场评估报告，称多伦多、温哥华、维多利亚和咸美顿的市场仍被认为具有“高度的整体脆弱性”。 忧上世纪90年代房地产泡沫重演 CMHC表示，过度建设、价格过高、市场过热等现象都令人忧虑。20世纪80年代末和90年代初多伦多发生房地产泡沫，就是因为房地产价格在短时间内飙升。 该机构的报告指出，爱民顿、卡尔加里、沙斯卡通和利斋拿仍存在过度建设的问题， 这些城市的租赁空置率或未售出的新建库存量高于正常水平。温尼辟被特别关注，因为过去两个季度新近完工但尚未售出的单位库存量不断积累。蒙特利尔的房价依然处于经济和人口活动相等的水平，但随着需求开始超过供应，房屋转售比率已有过热迹象。

随着大麻在加拿大合法化，买家难免担心买到大麻屋。问题是，卖家是否需要披露这方面的资讯呢？ 大多数情况下的答案是：可能不需要。但是，卖家需要在咨询其地产经纪和地产律师之后，再决定是否披露大麻屋信息。需要明确的一点是，在这里我假定物业种植了大量大麻，而新法例允许每户只能种植少量几株大麻。 按照安省现行法律，卖家不需要披露其待售物业的历史，即使该物业存在一些会令潜在买家产生负面心理反应的非物理性污点。例如某个迷人的湖滨度假屋曾经发生过凶杀案，或者一栋简朴的乡村平房是某个系列罪犯的童年居所等。种植过大麻、之后被清理干净并已被断言可以安全居住的物业，可能被视为污点物业。 法院已经裁定，卖家不必向潜在买家披露其物业存在已经确认的污点（identified stigma），尽管某些卖家可能出于道义责任或者担心日后潜在的法律诉讼，而选择披露污点资讯。如果买家担心买到种植过大麻的物业，那么只能靠自己的谨慎去防范了。建议买家这样做： •聘请持牌验屋师检查物业，并在购屋条件中附上只有验屋通过才确定购屋； •亲自做调查研究：找物业附近的邻居交谈，按照物业地址在网上搜索物业的有关历史； •与自己的地产经纪密切合作，拟定一些问题要求卖家及其代理人回答。 卖家可能会指示其代理人回避披露某个特定的污点资讯。但是安省房地产委员会（Real Estate Council of Ontario）的行为守则规定，卖家代理人如果被直接问及有关物业的信息，必须如实作答。不过，他们有权拒绝回答，并建议买家自己去调查。这就是为什么最好要通过持牌地产经纪来卖屋和买屋，因为地产行业承诺支持这项行为准则，并且深知违背准则的后果。 安省关于地产资讯披露的一个例外情况是潜在的物理缺陷，即屋主知情、可能造成物业不安全或者不适于居住的相关资讯，必须披露给潜在买家。 这与大麻屋有何关联呢？我们知道，种植大麻会产生大量湿气，进而滋生大量霉菌，而且大麻屋可能会进行有安全隐患的电力线改动。卖家如果相信自己的物业可能有严重缺陷，则应当与其售房代理及房地产律师商讨是否选择披露该信息。 聚会室开瑜伽课不应受排斥 问：我所居住的公寓大厦委员会，要求我们不要在楼内的聚会室（Party room）内开设瑜伽课，因为该房间只能用于会议和聚会。但并没有明文规定，聚会室的功能只限于这些方面。我们应该怎么做？ 答：我假定聚会室属于公共空间，根据《共管物业法》(The Condominium Act)，业主可以在符合《共管物业法》以及大厦章程书、附例和规则的前提下，合理使用公共空间。除非聚会室用作瑜伽教室是不合理，或者有章程书条款或规定禁止此用途，否则业主应有权使用聚会室作为瑜伽教室。可以对聚会室的使用制定明确合理的要求，包括要求带领瑜伽课的人士具备一定资质。 作者Gerry Hyman是星报星报共管物业法专栏作家

网上图片 最近，部分热点二线城市房价呈现“量价齐跌”格局。10月份，虽然有黄金周，但是，二线城市总体成交持续低迷。在国庆黄金周期间，31个重点监测城市成交量环比大降近七成，跌至历史低位，同比下滑27%；其中，重庆、青岛、南京等13城成交量同比腰斩，杭州、扬州等城市成交量同比跌幅超80%。 就在今年上半年，部分二线热点城市是涨声一片，包括曾经房价涨幅位居全国第一的中部城市郑州；曾经“冒雨摇号买房”的东部城市杭州；以及位列“房价四小龙”之首的厦门和南京，在进入了9月份之后，都全然没有往日销售火热的现象。 郑州曾经作为中部新兴的明星城市，房价涨幅一度跃居全国第一，而现在也不得不打响了降价之战。据不完全统计，郑州在售的新盘中，已经有超过30个新楼盘降价促销，以白沙板块为例，在2017年高位期时，毛坯高层1.1-1.4万元/平方米。如今，预售证备案价8900-11000元/平方米，相当于整体降价15%-20%。二手房市场1-9月与去年同期成交量相比减少近7000套，降幅13%。　　 而杭州在今年上半年还出现“凌晨排队、万人摇号”的购房盛况，仅过去了5个月就出现了新盘降价潮。今年国庆长假期间，杭州市仅成交321套新房，同比去年跌幅高达70%。目前杭州在售的二手房半数出现降价情况，而且像萧山、下沙等位置较偏远的小区楼盘环比价幅度也超过了30%。 作为网红城市厦门的房价下降始于二手房。自2017年4月份，厦门的二手住宅价格已经连续17个月下跌。位于厦门思明区松柏的一套98平方米二手房，报价378万元，直降72万元，折合单价38571元/平方米。同样降价的还有厦门的海沧区、同安区、集美区二手房源，降价幅度在36万-112万元之间。 此外，除了上述二线热点城市房地产降温之外，还有天津、南京、重庆、青岛等城市房价也都在下跌，目前成交量下滑，房价开始下跌的二线城市开始越来越多。 值得一提的是，开发商降价与二手房业主不同，开发商降价更加灵活。以老带新奖励、车位优惠、中介佣金返还购房者、毛坯改精装等多种方式变相降价。例如，杭州大江东宝龙广场新推出一批房源，单价下降2200元，产品由精装改为毛坯。正是因为开发商降价促销力度有点虚，所以新房成交量一直处于低迷状态。　　 让人颇感困惑的是，上半年这些二线城市房地产还持续火爆，而为什么下半年二线热点城市会率先出现房地产降温的征兆呢？ 首先，导致上半年二线城市房价飙升的原因是人才引进、摇号买房，而现在这些利多因素正在退潮，二线城市又重新开始严格执行起房地产调控政策。于是，投机炒房需求受到遏制，而当地刚需在前期集中释放后，现在又无力托起高房价，于是二线热点城市的房价马上由过热转为冰冷，呈现“量价齐跌”的境况。 再者，受到房地产调控政策严格执行的影响，二手房市场率先出现松动，业主开始打折促销，受此影响，新开楼盘也耐不住寂寞纷纷跟着降价促销。二手房价对市场的敏感度更高，如果房地产降温，一些老旧小区，年代久远，楼层也不好的二手房价开始难以脱手。 于是，二手房业主便主动将房价压低几十万，这会给新房的开发商造成了很大的压力，为了促销回笼资金，开发商也只能跟着一起让利优惠，降价促销。于是新房和二手房一起下跌，楼市便由热转凉。 最后，上半年热点二线城市房价之所以火爆，由于开发商被政府限价了，房企延迟了推盘上市进度。而到了下半年，各地加快了预售证的审核，大量上半年没开的新楼盘，在9月份集中开出，这就导致了购房者有了更多的购房选择。新房的大量上市对于压低二线热点城市有着明显的作用。　　 目前一线城市在房地产调控持续的高压之下，走得较为平稳。但是二线城市由于上半年出现的人才引进、摇号购房等闹剧的退潮，调控政策重新收紧，房地产又重新回归理性。 而投机炒房需求退出，当地居民购买力又在前期集中释放，后续需求无法跟上，再加上房价处于高位，当地购买力支撑不住。所以，目前二线热点城市房价下跌，楼市降温也都是意料之中的事了。 来源：网易新闻-小王论房产

■■美国房产线上巨头Zillow开始刊登加拿大房源。 加通社 星岛日报综合报道 美国房地产线上巨头Zillow终于在网站上开辟加拿大房地产资料讯息。公司宣布在包括与Century 21，Right at Home Realty和多伦多的Re/Max Ultimate Realty等多家房地产业者合作下，将会有高达5万间的房产资料进入其数据库，相关加拿大房源亦从本周起在线可搜寻到。 Zillow的温哥华办公室首席发展官山谬森(Errol Samuelson)说，他本周在多伦多会见了约75位行业领袖，讨论如何与Zillow合作，展示可供经纪人和代理商使用的软件。 Zillow声称，每年从非美国用户那里获得超过1亿次点击，主要来自加拿大、英国、德国、墨西哥和中国。 Zillow不是一家房地产销售公司。它主要靠销售广告获利，当消费者点击房产时，房地产经纪人的广告将出现在该页面上。加美两国民众互相旅游、经商、访问、甚至置产的比率很高，Zillow看好开拓加拿大市场的潜力。 总部位于西雅图的Zillow运营著一系列应用程式和网站，包括Trulia.com。除房屋交易资讯外，Zillow最强大的是其房屋估值工具 “Zestimate”，不但提供房屋现在估值，还可以评估此物业的未来潜在价值。

■■楼价近日虽然回落，但严厉的借贷压力测试政策令不少有意置业人士难圆业主梦。星报资料图片 星岛日报记者报道 多伦多地区“无壳蜗牛”近年想置业可说是困难重重，房价较早时不断飙升，一般打工仔根本无法与一些“腰缠万贯”新移民或外国投资者抢“offer”（出价）。至近期房价开始回落，政府又推出严厉的借贷压力测试政策，银行相应收紧房贷申请，市场又步入加息周期，普通家庭想买一幢房屋安居乐业，有人说是难于登天。 以房地产贷款来说，承诺贷款财务有限公司总裁何启新（小图）认为，两年前房地产高峰时，市民购屋几乎百分百可以向银行申请到房屋贷款，现在只有40%至50%的成功率。以新移民来看，很多银行有一些贷款给新移民买屋的计划，移民加拿大5年内都算是新移民，他们要在买房屋自住时付足35%首期，银行就会不论收入而批出按揭贷款申请。现在除了上述条件外，还要通过压力测试，证明能够付得起按揭供款。即是说，一定要在加拿大有工作，而且收入十分稳定，因此成功通过按揭贷款的机会就低了很多。 银行难借贷 转求助高息财务公司 何启新又表示，很多置业人士在银行不能借出足够的钱时，转向财务公司借款以圆置业梦。因为银行现在一定要求贷款申请人提供足够的入息证明、首期来源等，并且严格审查。财务公司当然宽松很多，但贷款人要付的利息十分高，往往10厘至12厘，并多是一年期的短期贷款。同时每月只还利息，一年后才还本金。买家多运用这种短期贷款作周转用，倘若借款人因周转不灵，容易会“悲剧收场”。 何启新认为，市民能够买到房屋安居乐业是政府的责任，如果政府为遏抑房地产价格上升，以收紧房屋按揭贷款令市民更难置业，这种做法就值得商榷。

■■Zillow积极抢攻加拿大房地产商机。星报 综合报道   美国房地产线上巨头Zillow积极抢攻加拿大房地产商机，早前与21世纪加拿大公司(Century 21 Canada)宣布合作后，如今又将与Right at Home Realty合作，预料很快能在Zillow网站上看到加拿大房屋买卖的相关资料。 Zillow周四表示，总部位于多伦多的Right at Home Realty是一家拥有约1,800家房源的多伦多经纪公司，会为Zillow加拿大版直接提供其上市资料，包括房产的描述、上市代理的照片和联系信息，以及经纪人的链接。 Right at Home Realty主席兼首席执行官派迪克德(Ron Peddicord)表示，双方自6月左右开始商谈合作计划。公司4,100名房地产经纪人将受益于Zillow.com的宣传。Zillow.com声称，每年从非美国用户那里获得超过1亿次点击，主要来自加拿大、英国、德国、墨西哥和中国。 Zillow不是一家房地产销售公司。它主要靠销售广告获利，当消费者点击房产时，房地产经纪人的广告将出现在该页面上。加美两国民众互相旅游、经商、访问、甚至置产的比率很高，Zillow看好开拓加拿大市场的潜力。 总部位于西雅图的Zillow运营著一系列应用程式和网站，包括Trulia.com。除房屋交易资讯外，Zillow 最强大的是其房屋估值工具 “Zestimate”，不但提供房屋现在估值，还可以评估此案件未来潜在价值。此外，Zillow还根据周边房屋、邮政编码、城市所在地、国家等资讯，开发自己的房屋价值指数，此指数据称已经被政府和大学研究所引用。

日前，位于士嘉堡湖滨区一栋标价310万的独立屋以298万的价格售出，但最后在MLS上显示仅以1元的价格成交。据卖家代理经纪称，之所以向数据库登入了1元的销售价格，是卖家不愿公布成交价格。在这样的要求下，经纪不得已输入了1元钱。面对这样的状况，地产经纪应该怎么做？房屋的销售数据所属权应归属哪方？卖家是否有权利拒绝向公众公布自己物业的信息？星岛日报就此采访了地产从业人员、监管机构RECO以及法律界人士。 自8月23日加拿大最高法院宣布拒绝受理多伦多地产商会提出的上诉，多伦多地产商会将不能再垄断房屋的成交价格、交易历史等资讯。此后房地产销售历史数据也不再是持牌地产经纪的专属信息，普通人也可以获得。早前星岛日报曾对此话题访问业内人士，尽管地产经纪并不担忧因此会造成大规模失业，但此项改变对隐私的影响却不可避免。如案例中的屋主一样，市场上已经有涉及地产买卖的人士对隐私信息有所担忧。 数据所有权属谁？ 在“1元成交价”事件发生后，多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）认定这是填报虚假销售数据，进而警告涉事地产经纪。 TREB还通告了所有注册地产经纪，要求必须报告他们代理出售房产的准确销售价格（sales prices），以便公众可以访问这些数据。地产商会在致成员的一封信中写道，“我们收到的报告称，由于客户提出隐私问题，一些地产经纪报告其售卖房屋的售价不准确。发布虚假价格违反了TREB的规则和政策，并可能导致纪律处分，以及持牌人可能会被暂停或终止执业资格。”TREB首席执行官John DiMichele在一份声明中表示，董事会定期向其成员更新并提供相关的规则和最佳实践建议，并重申不准确地汇报价格与TREB的规则背道而驰。 大多伦多全职地产经纪Ben Zhang在接受星岛《都市地产》记者专访时表示，该房屋目前的最新售价在MLS系统中已经更改为298万元。但这件事的确给业内各方都带来了影响和思考。 1元的数据对周围房屋的销售会有影响吗？ Ben称，现在来看不会有太多的影响。 “因为在大家的压力之下，地产经纪已经把价格改回298万了。信息的准确性是RECO的一个要求，写1块钱是违规的。我也和其他行业从业者聊过这件事，有的时候这个卖家不愿意让别人知道价格，数据的所有者到底属于卖家还是地产局？” ▲大多伦多全职地产经纪Ben Zhang 针对数据归属权的问题，大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠在接受星岛《都市地产》记者专访时表示，“卖家卖房的数额交接价格历史以来都不是完全隐私的。只要雇佣经纪去查，或律师去地产局查，这些都是公开的信息。所以卖家没有所谓'房产卖价信息归属权'的问题。” 石汝楠提示，若房产经纪隐藏真实卖价或提供虚假售价，比如案例中填写1元售价，除了违反多伦多地产局对经纪的规范要求，会因此而受到处罚，甚至丢失牌照，其实还有更大的隐患。 “若这种侵权行为产生大额损失，经纪被告的可能性很大。比如，未来有人因采用错误数据导致某种程度的损失，可以向该地产经纪提告。” 但石汝楠也坦言，根据目前的状况看，此次事件不会造成实质影响。 “一方面，在售房系统里记录为1元，但实际产权登记为298万元，买房再次卖房时，要以真实的成交价以及法律文件为基础。并且现在MLS系统也已经更正了价格。另一方面，对买家再卖房时提供信息方面有影响。新买家们寻找房源信息时，容易误解，接收了这个房子的错误信息，除非卖家找专业人士落实实际情况。” 售价已属公开信息 不允许“故意错报” 星岛日报记者针对此问题采访了安省房地产委员会（RECO）的注册官（Registrar）Joseph Richer。他在回复记者的提问之前，首先对记者提出，想简要介绍一下最近最高法院的裁决意味着什么。 “TREB拥有受密码保护的虚拟网站（VOWs, Virtual Office Websites）。通过登录VOW，可以访问房屋的销售价格信息以及其它详细信息。消费者可以通过经纪提供的服务，请求访问受密码保护的VOW。 TREB的成员可以在上面分享信息，包括房屋售价和使用途径（display and use of sold...

■■本周将公布最新的房地产报告与通膨数据。星报 星岛日报综合报道 本周加拿大商业界需要注意的五件事： 1. 国会复会 众议院周一恢复开议，预计杜鲁多政府将在多个议题上遭遇反对党的尖锐提问，包括购买横山输油管的决定，以及加美墨正在进行的贸易谈判等。 2. 全国房地产报告 加拿大房地产协会(CREA)周一发布8月份房屋市场月度数据和季度房屋市场数据。CREA于7月份的报告发现，加拿大房屋市场历经今年上半年的跌跌撞撞后找到了立足点，已逐渐摆脱更严格的房屋贷款规则和利率上升的影响。 3. 电讯产业改革 参议院的运输和通讯委员会周二将听取专家的意见，了解联邦立法如何实现现代化，以应对过去几十年广播和电信部门的发展。加拿大电台电视暨电讯委员会（Canadian Radio-television and Telecommunications Commission，CRTC）最近刚改变早前的决策，如今要求贝尔媒体(Bell Media)、Corus娱乐公司和罗渣士传播公司(Rogers Communications Inc.)增拨资金，用于投资制作加拿大原创内容的节目。 4. 零售商论坛 Tim Hortons的母公司Restaurant Brands International Inc.，周二在Scotiabank Back to School的大会上发表演讲。这场在多伦多举行的论坛会议还将邀请来自其他零售和消费者导向型公司发表演讲，如加拿大轮胎(Canadian Tire)、帝国食品(Empire Co.)、Saputo、Loblaw和哈德逊海湾百货(Hudson's Bay)等。 5. 通货膨胀情况 加拿大统计局周五会公布8月份的消费者物价指数以及7月份的零售数据。 7月份年通货膨胀率达到3.0％，为2011年9月以来的最高水平。加拿大央行将通膨目标范围设定在1％至3％。

伦敦街头。网上图片 英媒称，根据莱坊房地产经纪公司9月5日发布的一份报告，海外家长去年平均花费20亿英镑购买伦敦顶级私立学校附近的高端房产，即使在英国首都对高端房地产的需求不景气的时候也是如此，大多数买家来自中国和俄罗斯。 据汤森路透基金会9月6日报道，莱坊房地产经纪公司全球研究总监莱姆·贝利说：“我们的研究表明顶级伦敦学校的标准对富有的国际个人是多么重要，以及这一需求对伦敦房地产市场是多么重要。” 报道称，伦敦的房价长期以来被外国投资推动，令生活在该城市的低收入人群难以为继，虽然自英国2016年公投离开欧盟后价格增幅有所放缓。 英国智库城市问题研究中心的分析人员安东尼·布里奇说，外国人的房屋所有权加速了伦敦经济型房屋的缺少。 布里奇说：“我们需要建造更多的房屋，于是更多人可以从伦敦的强劲经济和学校中获益，目前房屋的供给跟不上需求。” 莱坊房地产经纪公司说，政治压力和对高价房产税收的增加对伦敦的奢华房屋市场造成了相当的压力，但是适龄入学儿童的家长仍对在伦敦置业趋之若鹜，贝利说：“教育是驱动力。” “这个产业对国际市场的吸引力似乎没怎么受到英国脱欧的影响，而且仍然十分强劲，”他说。 据莱坊房地产经纪公司报道，过去三年间伦敦高端市场的房价下滑了10%到20%。贝利说，较低的房价和疲软的英镑也许会吸引外国家长在伦敦买房。 他说：“鉴于对一个11岁或13岁的少年来讲教育年限可能长达10年，许多家长正在寻求长期的承诺而非短期投资。” 莱坊房地产经纪公司说，家长的动因包括英国的教育水平和进入有声望的伦敦学校对进入大学和工作前景的推动。 这份报告说，在英国之后最受欢迎的送子女就学的国家是美国，紧随其后的是加拿大和其他欧盟国家。 报道称，伦敦市长萨迪克汗曾为解决住房短缺的长期问题定下了雄心勃勃的目标，着手在2029年前兴建全伦敦65万套新房的住房建设计划——比当前的速度快两倍还多。 来源：参考消息网  

资料图片 星岛日报综合报道 哈德逊湾百货公司（Hudson's Bay Co.）表示，将出售其德国的百货公司给竞争对手，这笔交易为公司带来6.16亿元收入。 总部位于多伦多的哈德逊湾百货，在欧洲拥有Galeria Kaufhof百货公司，周二宣布与奥地利Signa Retail Holdings集团旗下的Karstadt百货公司达成并购协议。哈德逊湾百货行政总裁福克斯(Helena Foulkes)表示：“德国市场经营艰难，对每个竞争者来说都是如此，这笔交易让我们两个人可以一起变得更强大。”她并补充：“这让哈德逊湾能够更专注于北美市场。” 除了Karstadt和Galeria Kaufhof合并外，该交易还涉及哈德逊湾百货的萨克斯第五大道(Saks Off Fifth)品牌、荷兰的Hudson's Bay、Karstadt体育用品店、Signa的Galeria INNO商店以及两家公司的食品和餐饮业务的欧洲分支机构。 合资创建房地产企业 该协议还将包括合资创建一个拥有32.5亿欧元资产的房地产企业，双方股份各占50%。 哈德逊湾百货公司最近在北美的业务表现遭到抨击，连公司内的主要大股东都说，哈德逊实际上是一家房地产公司，而不是百货零售商。 2015年，哈德逊湾从德国零售商Metro AG手中收购了Kaufhof。如今卖给Signa的这笔交易还须要欧洲监管机构的批准，若一切顺利，应可在未来90天内完成。 哈德逊湾百货公司的股价周二开高走低，早盘上涨近8％，尾盘却跌1.86%，最终收10.58元。

资料图片 星岛日报综合报道 本周多家公司将公布财报、加拿大统计局亦公布就业数字，这些都是商业界需要注意的大事： 本周加拿大商业圈除了关注财报外，房地产数据与制造业销售情况都受到瞩目： 1. 第一电力业绩 安省第一电力公司(Hydro One)周二讨论第二季度业绩。 安省新上任的进步保守党政府因不满电力公司的高薪花红，最近立法将赋予政府在部分私有化的公用事业上，控管高管薪酬的权力。 省府表示，该法案将有助提升公司资金开支方面的透明度与可信度。第一电力公司前行政总裁施密特（Mayo Schmidt）去年年薪为620万元，曾被省长福特（Doug Ford）在竞选时称为“6百万男”。 2. Canopy Growth财报 Canopy Growth Corp.周二发布第一季度业绩。总部位于安省的大麻巨头，最近将触角延伸到有利可图的宠物医用大麻市场。它上周宣布，在加拿大卫生部批准下展开临床试验，将研究以大麻来治疗动物焦虑症。 3. Metro收益 总部位于满地可的杂货店和药房连锁集团Metro Inc.周三讨论第三季度财政报告。 该公司行政总裁最近表示，虽然去年花45亿元收购竞争对手Jean Coutu Group是昂贵的决定，但其产生的回报已被证明此付出是合理的。 4. 房地产更新 本周有两份加拿大房地产市场报告会出炉。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)会在周二发布屋主债务报告，而加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)将于周三发布7月房屋销售数字。 5. 制造业报告 加拿大统计局周四会发布6月制造业月度调查报告。5月份的调查显示，加拿大制造业销售额反弹1.4％至571亿元，超过经济学家预期的0.5％。

星报图据星报，庄德利周一在士嘉堡发表再次竞选讲话，保证解决多伦多住房负担危机问题，然而有报告显示，在每40户新建出租单元中仅有1户被认为可负担。这项新报告由代表9座城市（包括多伦多）中等及低收入家庭的改革社区组织者协会ACORN Canada在今天公布。据报告，那些所谓的「可负担的」出租单元，在大多数低收入和中等收入家庭看来仍然难以企及。协会东约克区负责人Alejandra Ruiz Vargas说：「市长一片好心，但仅仅有好心是不够的。他的可负担住房政策未达目的，太多弱势人群被遗漏，我们需要他实现目标。」根据多伦多官方计划，凡是房租、暖气和水电总花销不超过城市市场均价的单元，都被定为「可负担」。根据这条标准，月租$1,202的一室柏文和$1,400的两室单元都在「可负担」范围内，即使多数中等及低收入家庭难以负担。Vargas表示，这则基于市场租价的定义「荒唐可笑」，他说：「市府需真正重新定义房屋事宜，让市民拥有住得起的地方。」庄德利的代言人Don Peat说，市长在过去四年中极力提倡可负担住房，已定下目标在往后12年内审批通过4万户可负担的居住单元。Peat还说，根据前政府设立的目标，每年仅创造1000户可负担房屋。（智苏编辑）

星岛资料图根据A1电台消息，加拿大房地产协会调低本国今年楼市预测, 原因是卑诗省及安省楼市疲弱。协会预计今年楼市销量比去年同期跌11%, 至接近 46 万个单位，比协会三月份公布的预测数字, 调低7.1个百份点。协会指出, 五月份楼市销量比去年同期跌16.2%, 是七年来新低。此外，5月全国平均楼价跌到49.6万元, 比去年同期跌6.4%。除去大多伦多及大温哥华地区, 平均楼价跌到约39.11万元, 比去年同期跌2%。（Grace编辑）

星岛资料图根据加通社消息，加拿大按揭及住房公司（Canadian Mortgage and Housing Corp., CMHC）的一份报告称，近期以来安省房价下跌的情况预计将不会一直持续下去。CMHC预计，大多伦多地区和安省的经济增长将在2018年和2019年为安省房价提供支持。房价（经通胀调整过后）预计将会保持稳定，并且将接近去年第四季度的水平。此外，这一机构还预计未来的买家可能会面临相对更少的竞价战，买房的紧迫性降低，买家可能会有更加充分的时间做出明智的决定。另一方面，卖家卖房的速度可能比以往变慢。（Grace编译）

加通社图片据CP24报导，加拿大央行称，虽然房地产市场和家庭负债仍然是加拿大金融脆弱的两大主因，但目前已有缓解迹象。加拿大央行的最新金融市场回顾报告称，对于家庭负债的担忧已经开始减轻，但整体的负债规模仍然不容乐观。这份报告对于有可能扩大或加剧金融震荡的几大脆弱性因素进行了分析。更高的银行利率和更紧缩的房贷政策使负债增长有所收缩，但其对于借贷市场产生的效果还有待观察。除了家庭债务和房地产市场外，该报告还将网络攻击（Cyberattacks）定义为第三大脆弱性。（Grace编译）

 星岛日报   大多伦多地区的房地产市道在联邦和省政府的连串辣招打压下回软，但多伦多市一些热门地区的交投仍相当活跃，4月份新盘平均挂牌10天内就售出，有个别地区的挂牌日数(Days on Market)较去年同期更短。 多伦多地产局的电脑盘(MLS)交易统计显示，4月份多巿416地区房屋挂牌到确定售出的平均挂牌日数较去年延长。房屋交易网站Zoocasa执行编辑葛咸(Penelope Graham)表示，多层共管大厦的平均挂牌日数为16天，独立屋的平均挂牌日数为17天；但地区性差异极大，最热门地区不到一个星期就易手，比最冷门地区的31日快5倍。 热门区较冷门区快5倍成交 她说，挂牌日数是评估市场是否竞争激烈的一个重要指标。 一般而言，挂牌日数愈短是卖方市场，挂牌日数愈长则属于买家市场。卖家可以衡量放盘的房屋与相类似物业比较是否恰当，买家也可以了解房屋是否抢手。 一间房屋挂牌时间长意味着卖家可能愿意妥协。因为长时间放盘会令买家以为房屋有问题，因而杀价或忽视。尤其是多伦多的楼市库存量相当紧张，物业长时间未能成交更显碍眼。她说，对于受到忽视的物业，卖家通常的策略是暂时取消放盘，冷却一段时间再评估市道后重新标价，由于电脑盘编号改变，令买家以为是新挂牌的房屋。

■■研究显示，多伦多地区房屋市场异常波动的后果，是由一些受困于房产交易中的卖家来承担。星报 星岛日报报道 一项新的研究显示，去年春天多伦多地区房地产泡沫的破灭，令988名房主在不到5个月的时间内共损失了1.36亿元。许多在当时没能在最终完成交易的卖家，把房子再次挂牌出售时，平均降价幅度达到14万元。 据《星报》报道，一份题为《2017多伦多房产泡沫的教训》（A Sticky End： Lessons Learned from Toronto's 2017 Real Estate Bubble）的研究报告，是由正在攻读工商管理博士的帕萨利斯（John Pasalis）所撰写。他也是一家地产经纪公司的总裁，该报告被视为对本次房地产泡沫的影响的第一个量化分析。 昨日推出的这份研究报告，作者追踪了2017年在多伦多地区销售的866个房源（不包括公寓）再次重新上市的情况，以及122个在泡沫时买房的屋主，在不到一年之内，又以比他们买房时还低的价格挂牌出售的情况。 价跌高于押金 买家收手 作者认为，多伦多地区近期房屋市场异常的波动的后果，是由被困于房产交易中的卖家来承担。去年外国买家税推出后房价开始迅速下跌，一些本来已经谈妥的买卖，最终未能完成交易，从而不得不将房子重新挂牌出售。而买家之所以放弃交易，是因为价格跌幅已经高于他们所付的押金，也有一些买家在价格开始下跌时，根本无法获得贷款。 大多伦多地区的住房市场在2017年3月达到顶峰时，以高于平均水平的速度上涨了约两年，同比涨幅达到34％。但在去年3月至7月期间，价格中位数则下降了18％，此后持平。报告指出，即使最终完成交易的买家，也可能有很多人是与卖家谈判了一个较低的价格。 作者称在美国次按危机中，下跌的幅度也没有如此戏剧化。而在多伦多则是一群在疯狂的高峰期买房的人们遇到了价格的重创，且第一次听说有这么多人受影响。当交易不成重新上市后，业主挂牌的平均价格比原来低了140,200元。而122套业主在购房后不到一年又挂牌的，平均价格下降107,325元。 二次出售 房价平均降12％ 他说，大多伦多不得不第二次出售的房屋平均价格降12％，但不同地区差异很大。在纽马克市，卖家平均降价21％，相当于238,866元。宾顿市降约7％或54,502元。在多伦多则平均降13％，约为16.2万元。该研究报告还称，2017年购买的另外1,784套住房已重新上市，但未能在第一季度再售出。 研究报告表示，有明显迹象显示当时市场是受到投机者的推动。去年第一季度，投资物业的平均每月亏损额，已经从上一年的1,121元上涨至1,650元。而多伦多地区的住房市场现在仍被高估，明天的公寓市场也可能发生同样的事故。

Q：我要卖房子，但房地产经纪要求看我的驾驶执照，这真的有必要吗？我担心身份被盗用。 A：反洗钱法于2001年引入，并由加拿大金融交易和报告分析中心(FINTRAC)进行监督后，对于房产买卖身份验证的规定变严格了。 透过注册房地产经纪或房地产公司买卖房子的优点是，法律要求经纪确保交易双方的真实身份，并且没有发生任何非法行为的潜在性。这就是为什么房产经纪会要求客户出示一张政府颁发、并附带照片的身份证件，例如驾驶执照或护照，然后再与另一方代表进行交涉，当买方和卖方准备达成交易时，每个人都知道另一方是合法的。 在加拿大处理重要事务时，出示身份证件相当常见。但如果您被要求提供社会保险号码(SIN)，就要多小心了。因为SIN卡号码对身份盗窃诈骗者来说是珍贵信息，如果您觉得提供SIN卡号码不合理，您可选择提供另外的身份档，或与高阶经理沟通，甚至选择离开。 房地产销售人员或经纪商唯一可能询问你SIN卡号码的情况是，因为你暂存在房产信托账户中的定金获得利息，需要向加拿大税务局报告。除了一些极少数的情况外，你的SIN卡号码应该只与你的雇主分享，或在你缴税时或申请福利时与政府部门分享。 房地产中最恐怖的身份盗用问题就是房子产权被偷天换日地盗走了。犯罪分子使用虚假档将物业所有权转在自己名下，然后出售该物业或申请抵押贷款。等到他顺理成章获得这笔资金后，犯罪分子消失了，房主却无家可归，或者背负巨额房屋贷款，而这类贷款诈骗问题很难补救。 要防止身份被盗窃，勿忘以下几点小秘方： 定期检查信用卡、银行和其它金融机构的报表与数据； 每年核实您的信用报告讯息。您的信用报告可以通过Equifax Canada或TransUnion Canada取得； 请注意您的账单周期，如果账单没有按时寄达，请联系客户服务代表； 不要通过电话、电子邮件或网络提供个人或财务信息，除非您知道对方是谁； 扔弃财务档前需要撕碎或摧毁。 如果您怀疑自己是身份盗用的受害者，必须报警，亦要向自己的金融机构、信用卡公司、国家信用局（Equifax Canada和TransUnion Canada）与加拿大反欺诈中心等报告相关问题。 如果身份盗窃涉及购买或出售物业，请告知安大略省房地产理事会（Real Estate Council of Ontario）。  

去年2月份，一群买家在大多伦多房地产市场狂潮的高峰期，购买了奥克维尔市的楼花。现在他们正遭遇没有足够资金完成交易的困境，并使自己和家人处于财政危机的边缘。 这群买家把情况归咎于省府“鲁莽”的房价打压政策和收紧的抵押贷款新规则。 《多伦多星报》报道，这些绝望的买家表示，他们被困在多伦多地区房地产市场的一个独特时期，省府设计给房市降温，新的抵押贷款规则使问题更加复杂。他们认为这些贷款规则，有可能将绝望的买家逼到提供更高利率贷款的其他放贷机构，从而将买家推进更深的债务泥潭。 现住房难脱手 这些买家在房价最高时购买了奥克维尔市Dundas St. W.和Fourth Line附近，由开发商Mattamy’s Preserve建造的独立屋楼花，但近期大多伦多房地产销售不畅，意味着买家无法按照买楼花时预计的价格，出售自己的现住房。如果他们卖不掉房子或低价卖屋，他们就需靠更多的贷款来弥补差额，但现在由于更严格压力测试的贷款新政，他们又无法得到更多贷款。 省府未考虑交易中的买家 买家希望政府、银行和建筑商能共同商定一个解决方案，但他们给省长韦恩和安省保守党领袖德加福特及房屋事务厅长米尔逊（Peter Milczyn）的邮件都没有得到回复。 买家认为，自由党政府未能考虑其公平住房计划，对正在交易中的中产阶级家庭的严重影响。建筑商Mattamy总裁卡尔(Brad Carr)表示，他对购房者表示同情，但作为加拿大最大的住宅建筑商，需要买家履行合同，公司也会兑现承诺。同时，开发商也要对供货商和员工做出一系列承诺。 米尔逊厅长办公室向星报发送的一封电子邮件声明表示，公平住房计划成功地为更多安省居民提供了更实惠的住房。 多位专家，包括BMO和RBC的高级经济学家，都认为省府的计划正在起作用，并有助于稳定安省炙手可热的房地产市场。 未履约买家将丧失押金 住房市场非常复杂，房价不可避免地会因多种因素而升降。公平住房计划的目标是在整个市场波动中尽可能保持住房公平和负担得起。接受星报采访的3对夫妇表示，他们非常渴望与建筑商履约。 他们都曾经或正在拥有一个住房，并且都有小孩。他们把自己形容为中产阶级工薪阶层，多年来为了安居而打拚。他们购买的房屋价格约在100万至160万元之间，相当于多伦多地区独立住宅的平均价格。 如果他们毁约，就会丧失超过20万元的押金，还可能被起诉。如果他们通过更高息的另类贷款来弥补融资缺口，他们将无法支付每月的账单。 卡尔表示绝大多数买家正在履行合同。他说不知道有多少买家在履约方面存在问题。他强调，买家面临的问题是整个房地产市场的一个问题，并非特定该公司或新建房屋。这在重售屋中也很容易成为问题。 今年新屋开建量 住宅稍降  非住宅微升 根据加拿大会议局(Conference Board of Canada)的数据显示，自2013年以来，加拿大住宅楼宇开建量每年不断增长，预料2018年住宅开建量将有小幅度减退。不过，非住宅楼宇开建量将轻微上升。 会议局工业经济趋势预测总裁Michael Burt表示，由于加国房屋按揭贷款新政策和利率走势，影响到加拿大人购买新屋及翻新或装修住宅的意愿，令今年新住宅开建量会减少。业内预期，非住宅楼宇开建量今年会反弹，但投资量较2014年高锋期为低。 多伦多降4.3%  温市减6.5% 会议局预期，2018年全国新屋开建量降2.9%，其中多伦多市会减少4.3%，温哥华市会减少6.5%。新屋售价经过两年下降，明年仍会下调。会议局又指出，加国非住宅楼宇开建量将于2018年反弹，但投资数量及意欲不强，估计增幅不会太大。 加国非住宅楼宇建筑今年的税前利润会增加8%，金额达到23亿元。另外，住宅楼宇去年有4.9%增幅，今年将减少0.3%。 在银行推出新的房屋贷款政策及利率可能上升影响下，买家的消费能力将由去年的5.8%，降至今年的3.4%。于2019年更会减少3.0%。 至于住宅翻新及装修的增幅，则由2017年的4.5%降至今年的1.8%。 去年房地产高峰期的楼花购买者，现正遭遇没有足够资金完成交易的困境。