安省于2002年颁布的地产和商业经纪人法（Real Estate and Business Broker Act 2002.简称REBBA 2002）及其附属规定，在过往近二十年间，一直是规范安省房地产行业、监管房地产从业人员行为的主要立法。可是说是保障安省地产经纪行业正常顺利运行的基石。
但是自2002年以来,地产业及其从业人员都发生了巨大变化,对该行业的法律法规进行更新势在必行。一部取代REBBA 2002的新地产法《安省地产业信任法案》(The Trust in Real Estate Services Act 2019),于11月25日在省议会通过二读。
撰文：记者文琪
实施细则尚需时拟定
这一被称为「145号法案」(Bill 145)的文件目前还只是立法草案。在二读通过之后,将交由省议会专业委员会进行逐条审议,然后付诸三读。三读通过后再由省督签署成为法律。在该法正式实施之前,与之配套的一系列法规(Regulations)也必须同时完成。145号法案一旦成为法律,会对整个安地产业业、地产经纪公司及经纪的经营活动,以及广大消费者的地产交易过程,都产生深远影响。
安省政府在这一领域相应的主管机构是政府及消费服务厅(Ministry of Government and ConsumerServices)。该厅在11月19日法案引入省议会当天发表声明表示,修法的主要目的在于给予消费者更多选择,同时加强对消费者的保护,提升地产经纪的专业标准,加强地产业注册规管机构安省地产议会(RealEstate Council of Ontario,简称RECO)的规管权力,允许地产经纪个人注册公司从而为安省地产从业人员创造一个更强大的营商环境,令立法更加现代化,以及简化规管负担等。
地产行业信任为重
多伦多地产局(TREB)近日对145号法案作出解析,帮助业界了解新法到底将带来哪些新的变化。地产局归纳了新立法草案的九大改变。这些改变大都是由安省主要地产业机构向省府建议的。
第一,REBBA 2002将被取代,不复存在。日后安省地产业的规管法律将变成「安省地产业信任法2019」(Trust in Real Estate Services Act, 2019)。立法的名称改变有重要意义。在过往近20年执行期间,REBBA 2002被媒体及地产组织如OREA(安省地产协会)、RECO(安省地产议会)及TREB(多伦多地产局)等反复提及引用,早已深入人心。新立法改名一方面是为了避免与旧法不必要的混淆,二是更加突出新立法的初衷,强调“信任”在地产从业人员与其客户关系当中的重要性。
第二,为地产从业人员带来税务优惠。145法案将允许地产经纪个人注册公司(personal real estate corporations ,简称PRECs),并为其创立一个新的免税类别。TREB及OREA推动这一项立法超过10年之久。目前仍难以确定PRECs到底何时成为法律。法案的三读大概要在2020年上半年。在法案通过之后,省府还要起草相应的法规做为实施细则,这一过程至少需要数月时间。两机构表示会大力推进加快这一进程。
多重代理披露要求更严格
第三 , 继 续 允 许 多 重 代 理 ( M u l t i p l eRepresentation)关系,但加强对消费者的披露要求。多重代理即同一经纪或经纪公司同时代表卖家和买家。这种情况目前在安省被法律允许。在新法起草及讨论阶段,有人担心未来法律会禁止这种做法。地产界认为禁止多重代理对消费者和经纪都带来伤害。特别是在安省北部边远小城镇。安省同意保持现有作法,并希望给予行业规管机构RECO权利,制定更严格的披露要求,以加强消费者知情权。
第四,加大对违规地产公司及地产经纪的处罚力度。法案将扩大RECO及其注册总监(Registrar)的权力,提高专业标准,保障从业机构和人员遵纪守法。对违反规章的个人及公司,RECO将有权实施“行政金钱处罚”(administrative monetary penalties,简称AMPs),个人最高罚款额为5万元,公司最高罚款额为10万元。同时扩大RECO纪律委员会的管辖权,授权委员会可以吊销个人或经纪公司的牌照,或对其续牌设置前提条件。纪律委员会成员将由安省政府及消费服务厅长任命。行政罚款将是应对一些非严重的违规行为的有效工具,罚款额比2017年第55号法案所建议的数额有所增加。扩大纪律委员会职权将有助于应对牌照上诉仲裁局管治过弱的历史问题。
“地产专家”须经考核认证
第五,设立“地产专家”认证。新法通过后,地产从业人员在达到一定专业标准之后,将可以拥有“地产专家”的头衔证书。有关该头衔的考核与授予,将透过省府日后制定的相关法规进行规限。RECO或安省政府将与业界合作制定出获取这一文凭所需的教育、培训及考核要求,拿出课程的整体设计方案。省府对安省地产协会表示,希望首批授予的地产专家在商业地产经纪中产生。设立这一头衔之意义同时在于禁止其他未受到规管机构承认的从业人员,在经营活动中自称是“地产专家”。亦即是说,未来能称为「地产专家」的人必须要接受特别的教育和培训,并由RECO发出相应的文凭。
透露交易细节应考虑各方同意权
第六,Offer及竞价过程更加透明,修法允许地产经纪透露竞争买家的出价细节,但必须经过卖家同意这样做。在法案最初讨论期,省府出台的修法咨文曾建议,在有地产经纪参与的所有物业交易过程必须强制性公开。TREB及OREA建议由此一作法后退,改由消费者自己选择,即卖家自己决定是否授权地产经纪向互有竞争的买家透露竞价细节。OREA认为如果卖家或其他方同意,就已经扫清了交易过程公开的障碍。而TREB则希望法案进一步澄清买家的同意权问题,即是否要取得买家的同意才能将其竞价细节公布。TREB认为交易各方的同意权都很重要,应该受到考虑。
第七,更新地产公司及经纪的职业操守(Code ofEthics)要求。新法案授权对先前的REBBA职业操守要求进行现代化更新,以改善经纪和经纪公司的专业品质。省府在立法草案中并未对操守条款更新做出任何具体建议,只是授权省府和RECO在日后进一步咨询业界之后,对相关法规的修改提出建议方案。
第八,澄清地产经纪、地产公司与“顾客”(Customer)的权责关系。在目前的立法中,当买家或卖家与地产经纪公司透过合约确立明确的代理关系时,买家或卖家被称为“委托人”或“客户”(client),地产经纪对其委托人负有明确的责任和义务。若没有确立这样明确的代理关系,经纪只是提供诸如文件起草或建议等服务,则称其客人为“顾客”。
145号法案建议在有关法规中删除顾客(Customer)一词,取而代之以“代表自己利益的一方”(self-represented party)。提出这一修法建议,部分原因是为了应对围绕多重代理关系而产生的混淆不清和困惑。这一修法建议说明,在地产经纪到底对其“顾客”承担有哪些义务和责任的问题上,省府和RECO承认目前的立法框架之下存在诸多混淆有待澄清。
第九,增加“分公司”( BRANCH OFFICES )条款。地产从业人员的管理者(broker managers)自身到底应该达到那些资质,一直是地产界就新法进行咨询时强调的一个问题。145号法案建议在起草新的法规时增加这一方面内容。安省目前尚没有就此做出任何决定,但是法案修改后即授权有关机构未来就此展开进一步的咨询,并在日后就管理人员的资格问题制定新的法规。
145 号法案日前已在省议会通过二读。若法案最终获通过,省府即会着手对一系列相关的法规进行修改,以落实立法内容的修改及新法的实施。新法何时实施,则取决于未来展开谘询及起草新法规所需要的时间。
资料来源:
星报资料图片 多伦多地产局,安省政府及消费服务厅
