■ 瑞典房市正成为投资客做空的对象。图为首都斯德哥尔摩老城区迷人的夜色。新华社资料图片
瑞典房市长达10年多头走势，在去年底出现即可能结束的多个警讯，再度引起市场的关注。因为在房市往下走的态势愈来愈明确的情况下，不少投资者都在寻找做空瑞典房市的最佳方法。
根据瑞典北欧斯安银行（SEB）在2017年11月中公布的11月房价指标，较10月大跌39点，下降至仅11点，是历来第二大跌幅，仅次于2007年11月的月跌47点。 《金融时报》报道，SEB当时表示11月有43％家庭预期未来一年房价上升，较10月66％大幅缩减；同时房价下跌比率倍增至32％。 12月，SEB公布房价指标甚至下跌至负5点，是2012年2月来首次沦为负数。
至于预期未来一年房价上升的家庭比率下滑至36％；预期房价下跌比率上升至41％。
加上瑞典克朗自2017年9月来兑欧元汇率贬值4.4％，已引发市场忧虑住宅乃至商用不动产价值会受汇率因素影响而相对应被折损。
这些忧虑是可理解，穆迪资料显示，瑞典房价自2008年来涨约两倍，超过同样有过热迹象的加拿大和澳洲等房市。房价高涨增加民众的负担。
瑞典家庭负债相对于可支配所得的180％，为全球比率最高的国家之一。根据瑞典央行资料，瑞典商用不动产的租金收益率，已从2007年的逾4％下跌至目前不到1％，但同期间上市的不动产公司举债规模却大增3倍。由于瑞典房市有步入空头迹象，不少投资者都在寻求放空瑞典房市的最佳方法。专家认为透过汇市来放空不是最有效的工具。虽然瑞典银行业在不动产市场有很大的曝险部位，但其资本雄厚而足以抵销房价持续下跌所造成的损失。
有专家认为最佳的办法，就是放空瑞典上市的商用不动产公司，因为其股价完全反映房价的变动。像商用不动产公司Fabege拥有办公室物业，即占其资产高达80％，且全部位于瑞典首都斯德哥尔摩。其股价自2012年来累计上涨逾220％，但同期间每年来自营运的收益却合计仅成长7％，从7.52亿克朗上升至8.05亿克朗。瑞典商业银行评估，以其目前股价和今年获利预测来计算，其本益比已高达31倍，不但远高于其在2012年的13倍，更大幅超过其他同业。
瑞典银行分析其息税折旧摊销前获利仅足够其支付两期债务利息，而且这还没有把其负数的自由现金流因素计算在内。公司逾1/3债务在今年必须透过举新债还旧债的方式来应付。专家认为任何一个财务上的小状况，都足以引发外界质疑这家公司看似亮丽的前景而冲击其股价。
瑞典金融监管局（FSA）已计划进一步缩紧抵押贷款的还款规定，迫使举债过度的贷款者要偿还更多本金来降低可能违约的风险，以抑制其债务不会再继续堆积上去，否则可能对正景气持续下滑的房市乃至整体经济构成危险。
尽管瑞典的主管机构已收紧抵押贷款的规定为其过热的房市踩刹车，但对其已是欧洲最高的家庭负债水准持续攀升的情况仍感到十分忧心。
