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文/本报记者文琪
4月20日省长韦恩宣布安省对海外买家征收15%的“非居民投机税”(NRST非居民投机税),从新政推出一个月看,相当一部分想要炒房的海外买家被拒之门外。而对留学生而言,虽然新政对留学生购房有特别的优惠,但一部分需要父母担保才能申请贷款的留学生,因为银行要求父母的名字必须登记在产权(标题)上,这有可能令他们失去两年后获退回NRST的优惠,而政府对新政所存在的认识盲区,也是语焉不详,令市场摇摆,人心浮动。
近年来,来加拿大读书的中国留学生也逐步加入买房大军。家长们不再单纯地投资教育,在孩子念书的同时,他们会结合加拿大的房地产市场,投资房屋,几年后当物业升值后,还可以把孩子的留学费用赚回来。
留学生依旧是待宰羔羊
但自从安省政府推行“非居民投机税”新政后,有留学生反映优惠享受不到,但烦恼却添不少。
根据新政规定,外国人买房之后可获得退税的条件分别是:房屋交割之后4年内成为公民或永久居民;外国留学生购房后在政府认可的大学或学院以全日制身份学习2年;持工签的外国人购房后在安省合法工作超过1年。在满足这些条件后,申请退税者还必须确定所购物业必须用于自住,而且在此期间内必须由业主或其配偶所拥有。
多伦多大学中国学生学者联谊会(UTCSSA)外交副主席助理Preston Zheng在接受“都市地产”专访时称,这个政策存在一个黑洞,例如有留学生在购房时需办理贷款,因本人的信用度不够,银行会要求这名留学生的父母与其子女共同签署(合征),才能获得贷款的批准,哪怕父母只占产权的1%,留学生占99%。但若物业的拥有者,也就是这名留学生并非100 %完全拥有产权(必须拥有产权),便不能满足NRST的退税资格。“因为在国内的父母共同签署了这份不动产权,所以如果父母在这段时间内未获得加拿大身份,同样会限制留学生拿回15%的退税。政策的这个黑洞,等同限制了留学生在获得身份前在安省购置物业的可能“。
根据安省政府官网对NRST细则的阐述可知,一个购房者,在买卖进行时身份是已经毕业的留学生,或持有工签但找不到工作,都没有资格申请退税。同时,在新政生效后购买房产,从买房之日起一直到毕业,如果不足2年全日制就学,则也无法申请NRST退税,这等同将一大部分正在读大三大四的留学生拒之门外。
满地可银行贷款专家王红雨
经纪要对留学生讲清楚
满地可银行贷款专家王红雨在接收“都市地产”记者专访时证实:“非居民,像拿学签,工签的,我们要求是必须将为他们担保的人联名放上产权,联名上贷款。这个叫共同签署(合征)。也有一两个银行不要求共同签署,家长可选择做担保人(担保人),就是说父母可以用他们的收入作为担保,不过名字不体现在产权证上,但是这样做的银行很少。满地可银行的要求是必须要都上,这1%要是没有的话也不会放贷给留学生。但现在这个情况就和NRST挂钩了。假如现在留学生买了房,两年后可以申请退税了,退税条件有一项是要求留学生拥有100%产权。但是如果做贷款的时候,父母占产权1%,两年之后,如果父母没有转成永久居民,哪怕孩子有身份了,也是要不回来NRST的,因为你不是绝对拥有产权。这个事我们一定要对公众说清楚。有些贷款经纪说”先做吧到时候再说”,这是不对的。留学生还在这里用学签上学,父母根本就不是移民,怎么可能在两年内那么快成为移民?届时回扣就拿不回来了。”
王红雨进一步表示,之所以会有1%产权的情况出现,是因为申请人不能自行满足贷款资格,共同签署人(共同签名者)或担保人(担保人)可以为贷款做担保,帮助申请人符合贷款审批条款。“上述两种区别在于,共同签署人在产权证上,而担保人则不在。但是,担保人必须拥有更多的信用度(信誉值得),因为担保人”确保“整个贷款。留学生的父母不在加拿大生活,显然对于金融机构来说并不是“极具信用度”的人。因而在贷款申请过程中,会有银行要求父母担保必须共同签署登记在产权上,而不是仅仅成为担保人。
大多伦多地区房地产律师王彩虹在接受本报记者专访时也称,“4月21号之后,没有身份的人要进入楼市首先应该非常非常慎重。没有人能有一个很有效的方式可以帮到他们。除非现在银行说,爸妈给做担保可以不用登记在产权上,只是作为担保人,产权还是学生自己的。还有就是全款买房可以避免留学生申请贷款时面临的产权问题。共同签署人就是共同所有人,共同产权人,共同担保人也是这个意思,只是不用上产权。其实这两种效果是一样的,但是的确不同的银行有不同要求。”
对于父母占了1%产权的留学生未来拿不到NRST退税的情况,王彩虹表示,“99%的产权和100%的产权真的不一样。对于NRST退税来说这是非常糟糕的一种情况,我听说了很多。因为税局防止的就是这种情况,就算你只占1%的比例也不能享受退税,哪怕你两年全职学习。现在按照政策,合同如果是4月21号之前签的没事4月21号之后签的地产经纪应该提前和留学生讲清楚。如果有经纪和银行为了成单而没有和留学生说明相关政策可能产生的后果,这样很不对。我们作为地产律师,到现在其实还没有介入。因为在买房的过程中,律师是最后介入的。首先,留学生自己要知道现在政策有这么大的调整,要很关注,清楚相关的信息。如果没有十足把握贷到款,就不要考虑买房,这是最直接最有效的方法“。
15%的税成扼杀留学生买房的主因
安省注册房产经纪Nancy Wang在接受专访时称,此次政府重拳出击初显成效。“的确,留学生们在大一,大二时年纪太小,可能也不考虑卖房子大三大四想买了,现在又面临退不回来海外买家税。就算是毕业后拿工签,也有找不到工作的风险。总之拿到永久居留权后再买房,对于留学生来说可能更为保靠。政府这招出的很狠,也很有用。”
多伦多大学中国学生学者联谊会外事副主席助理
Preston Zheng称,“我认为新出台的政策极大地限制了留学生大胆购房的设想,无论是从筹备资金的能力还是15%的买房税是否容易退还都形成了阻碍。首先,对于筹备资金这方面来说,留学生作为在读学生,即使有课外兼职也是不足以负担高额房贷的,所以基本上要靠父母从国内汇款。但国内的外汇限制,每人每年有购汇5万美金的限额,加上如果旁系亲属帮忙打款,还有机会可能被认定为 ‘蚂蚁搬家’,所以这多出来的15%购房税会造成大部分留学生的心理压力和负担。
“其次,大部分留学生常常会选择在刚入学时就购置一套房产,基本上都能满足两年全日制课程或者连续一年工作的要求,所以对于他们而言还是可以满足返还购房税的要求的。但是一旦在申请贷款时,国内的父母被要求共同签署这份不动产权,未来限制了留学生拿回这15%的退税,也必然打击留学生和家长在安省置业的积极性。综合这两点考虑,留学生买房的趋势正在减弱。”
“在资金筹备方面,一般来说,公寓的首付约为35%,房子的首付为25%左右,如果再加上15%的购房税,无形当中就需要一次性支付约为房价50%的款项,短期之内并不容易筹集到这么多资金。再加上国内汇款政策的缩紧,15%的税几乎成了扼杀留学生买房计划的最大的原因“。
“其次,对于有父母共同签署的产权来说,留学生毕业后,父母短期内难以拿到身份,留学生自身也不十分确定是否要留在加拿大,15%的税如果不能退还,那将是一笔极大的损失。最后,如果留学生很幸运地拿回这一笔税,但由于NRST政策的继续实施,他们并不容易把房子转卖出去,更加担忧的是房价会因为这个政策而下跌。”
NRST退税尚属纸上谈兵阶段
对于留学生在NRST出台后的担忧和观望是否会影响房市,南西称,“我所在的地产经纪公司合作的律师事务所有律师助理近期有向我透露,至今一个多月,律师所一单需要缴纳NRST的单子都没有接到。目前我们服务的也多是本地买家。以此来看,海外买家和留学生目前的确是不会买房了。留学生和海外买家现在入市前更应当谨慎“。
王红雨也表示,自NRST出台后,整个房地产市场在观望。“这里面有很多错误的信息,大家也在不断地澄清。尤其是法律和税务方面。卑诗省土地转让税加了15%,而安省的NRST是一个新的税种,有史以来加拿大哪个省也没有,属于安省初创。截止到今天为止,还没有人符合条件拿回来NRST。拿的时候会有什么障碍,遇到什么问题,大家都还没有过亲身体会。所以这就是整个市场比较茫然的地方。拿回来退税最快的也要一年,持工签的。这里面大家要注意,首先买的是自住房才行,投资房是不行的。拿到工签,全职工作一年后也要依然住在房子里。政策是这么写的,到底到时候要什么文件,什么文件证明你还住在里面,什么文件证明你是全职工作等,这个还没有人去弄,大家都在纸上谈兵“。
王彩虹称,对于大家都在观望的状态,“政府要的就是这个效果,你有担忧顾虑退不回来NRST,所以不买了.NRST说的都是买房之后的一,两年,之后的事情我们有很多不确定性。至少当下来看NRST起到了作用,至于可以起多久的作用还不好说。真的要退NRST,有很多不可预见复杂的东西,会不会那么顺利给退回来是个未知。 ”
王彩虹续称,政府打击的就是那些要把购房当成一个赚快钱方式的海外买家。“如果留学生现在觉得买房自住成本太高,那就去应考虑租房。实际上政府为什么出台这个政策,就是想打压一部分买房的欲望,这就NRST出台的目的所在。留学生如果有复杂的就学情况,担忧会影响NRST,或不确定是否符合NRST退税标准,最直接有效的办法就是打给联邦财政部寻求答案,可以拨打1-866-668-8297。
交割日前学习时间都不作数
就正在就读的大三,大四在学留学生购房规定,本报记者致电联邦财政部发出询问,财政部给出准确回答。在NRST生效后,留学生买房之日起,如果还有一年或一年半毕业,属于不满足两年全日制的条件,不能申请退税。财政部工作人员表示,要从交割日起开始计算看此后的两年里,购房者是否会全职读大学或大专两年。若买房之日起,往后会继续全职读两年,即可申请退税。交割日之前的所有全职学习时间都不作数。财政部工作人员也表示,根据此新规,现在还没有人满足申请NRST退还的条件,留学生申请退税至少也在两年以后。所以现在对于申请流程,申请方式没有任何指明性文件。