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2022年12月06日 星期二 15:05:58
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Tag: 压力测试

申请难“跳槽” 难 新压力测试给房贷戴上紧箍咒

加拿大金融机构监理办公室(The Office of the Superintendent of Financial Institutions, OSFI)于10月17日公布房屋贷款审批过程中新的压力测试规定,由2018年1月1日起,置业人士即使支付20%首期,只要没有购买房贷保险,便要通过压力测试,借此确保贷款者可承受加息风险。 根据加拿大央行的数据,加拿大目前的房屋贷款总额约有1.5万亿元(1.5 trillion),其中未有购买房贷保险的约占46%。比一年前的45%有所上升。新压力测试规定,所有未购买保险的房贷,即使是首付在20%以上,都要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率(benchmark rate,目前约为4.89%),或是以银行实际批出的贷款利率(contract mortgage rate)再加上2%,两者之中数值较大的一个为标准,来计算贷款申请者的收入是否符合贷款资格。 新规下房屋购买力大降 业界普遍认为这一新规定会给买家造成不利影响,令买家购买力削弱,令市场需求和交易活动受到抑制,道致房价可能进一步下降。提升住房档次的换房买家将尤其受到冲击。对于已有房贷的消费者,在贷款续约时自主选择更换银行的馀地将更小,与银行谈判房贷的筹码也更少。还有银行家表示,新政策可能会拖慢加拿大央行的加息进程。 CIBC世界市场部高级经济师泰尔(Benjamin Tal)分析说,这一新规定不论对于房地产市场而言,还是对于买家而言,都是一个坏消息。“这一规定将冲击市场,这一点毫无疑问,问题是它将给市场带来多大冲击。” 房贷资讯网站RateHub做出两个假设案例对购买力的变化加以说明。假如一个家庭年收入10万元,在目前情况下,如果首付20%、取得5年固定利率为2.83%的房贷、25 年还清贷款,大约可负担房价为72万6939元的物业。在明年1 月1日新规定生效之后再申请贷款时,假设他们仍由银行拿到2.83%的利率,但接受压力测试时要以央行的基准利率4.89%为基础。在首付20%及25年还清的条件下,其购买力下降至大约只有57万元。 再看第二个假设情况。同样是年收入10万元家庭,如果现在由银行拿到3.09%的5年固定利率,以首付2成、25年分还的情况下,能购买70万6692元的房屋。在新年规定生效之后,银行将以5.09%的利率标准(两个利率值当中取数据较大的)来对这个家庭进行压力测试、计算其还款能力,在其它条件不变的情况下,只能负担得起55万9896元的房屋。 前国会议员、金融博客作者特纳(Garth Turner)表示,新政策会对市场造成巨大影响。“你不可能将贷款利率翻倍而不感到任何压力。你会看到房价下跌,市场放缓。看一看目前市场已经发生的情况。这对于住宅市场将是一次绝大的风暴。” 两成购房者将拿不到贷款 道明银行经济师迪帕托(Brian DePratto )早前接受Global News 采访时表示,以平衡的角度,这些新的措施有助于加拿大银行体系在一个利率看涨的大环境之下增强适应能力。但是会进一步令加拿大的房屋市场活动放缓。在2018年全年,这些措施可能造成加国房价下跌2至4个百分点。此外,新措施可能会令买家转向那些不受OSFI规管、而由各省政府管理的金融机构如信用社等寻求贷款帮助。一些无法取得足够贷款的人,则可能转向购买镇屋、共管柏文大厦等价位较低的物业。 满地可银行金融集团(BMO financial group)首席经济学家波特(Doug Porter)在接受多伦多星报访问时则表示,新压力测试措施将对房市造成严重的抑制作用,其影响会超过联邦政府早前公布的抑制房价政策。那些准备向上提升住房档次的买家(move-up...

全国房地产市场十月价格销量齐上升 新压力测试前赶入市

■全国房地产市道持续升势,10月份销量再升0.9%,而多层共管大厦升势继续凌厉,按年上升19.7%。星报资料图片 本报记者 全国房地产市道承接8、9月的升势,10月份的销售量再升0.9%,平均屋价较去年同期升5%。加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association,CREA)指出,大多伦多地区、菲沙河谷和金马蹄地区的市场最活跃,但成交量仍较今年3月的最高纪录减少约11%。 最新数据显示,10月份全国有一半房地产市场交投量上升,但仍较去年同期下跌4.3%,是连续7个月按年下跌,主要是受大多伦多地区及邻近市镇的影响。 CREA主席佩克(Andrew Peck)指出,联邦政府将在明年1月1日开始实施新房屋贷款规定,所有新按揭都必须通过压力测试,有买家希望赶在新规定前入市,尤其是屋价高的地区影响更大。 CREA首席经济师克兰普(Gregory Klump)说,房地产畅旺的趋势将持续到年底,是否能够延续下去则视乎新年开始生效的压力测试。新规定的原意是限制房屋贷款的负债,如果措施一如预期发挥作用,加拿大的经济将进一步放缓。 全国电脑盘(MLS)的新放盘数量在9月上升5%之后,10月份受伦敦-圣汤玛斯、卡加利和大温哥华地区新挂牌减少的影响,回落0.8%。10月份销售与新放盘的比率由9月份的55.7%上升至56.7%。按业界标准,销售与新放盘的比率在40至60%之间属于均衡市场。 金马蹄地区库存改善 10月份的全国住宅库存量在过去3个月未有变化,维持在5个月的水平,与长期平均相若。金马蹄地区的库存量大幅改善,由今年2、3月的0.8个月增至2.5个月,但仍低于长期平均的3.1个月。 独立屋和半独立屋的楼价升幅,从今年5月开始不断收窄,10月的屋价是自2015年3月以来按年升幅最低。多层共管大厦升势继续凌厉,按年上升19.7%,镇屋及排屋也有13.2%的增长,一层独立平房升6.3%,两层独立屋和半独立屋升5.8%。 卑诗省低陆平原屋价经过去年下半年的滑落后重上新高位,按年上升12.4%,菲沙河谷则升17.3%。维多利亚的升势放缓至14%,温哥华岛的其他市镇仍有大约19%升幅。 大多伦多地区、渥维尔-米顿和贵湖市屋价升势放慢,但仍有可观的增长。大多伦多地区比去年同期升9.7%,渥维尔-米顿升8.3%,贵湖市升13.2%。至于渥太华则上升6.6%,是2010年10月以来按年最大升幅。大满地可地区升5.7%,也是月2011年4月之后,按年最大升幅。卡加利也微升0.3%。 10月份的全国平均屋价为506,000元,比去年同期升5%。平均屋价受全国楼价最贵和交投量最活跃的大温哥华地区和大多伦多地区左右。如果扣除这两个地区,全国平均楼价降低120,000元,只是383,000元。

杨凡专栏:史上最严的房贷压力测试政策

加拿大今年的宏观经济形势一片大好,预计年化的GDP增长将会达到3.6%,失业率也维持在2009年以来的低位。在刚过去的一个月里,加拿大股市上涨5%,加元兑美元汇率也维持在80美分的上方,这种汇率水平也是一年多来的高位。 不过,随着形势的发展,也许情况会发生改变。最近一段时间,北美自由贸易区的谈判越来越不妙,分析师开始担心,如果没有了NAFTA,加拿大经济将会面临严峻挑战。 外患不断,内忧也开始显露,本周加拿大最大的零售商Sears 破产,发出与宏观数据不协调的声音,同时也影射出加拿大中产阶级的脆弱现状。 目前的加拿大,中产阶层越来越难以过活,从2008年金融海啸之后,这种形势更加严峻, 以多伦多为例,在这样一个独立屋均价百万加元的悲情城市里,想要买得起房的话,最保守估计,家庭年收入要达到20万加元。 加拿大银行监管者OSFI本周宣布新的房贷政策,根据新的要求,加拿大购房者在银行贷款时,将要接受加息2%的压力测试才能获得贷款。 一般而言,在加拿大买房的贷款者分为两个群体,首付低于20%的购房者必须要去加拿大房屋贷款中心获得保险,而CMHC的要求早已调高。另外一个群体,即广大的普通购房者,即非一次性现金买断的购房者,在交够20%的首期后,就有权利根据各个银行的贷款利率进行优化挑选。 加拿大银行监管者的最新要求,则是针对广大普通购房者的一记重拳。这个被行业内称之为B20的新规定,旨在控制银行的房贷风险,考验购房者是否能在利息上涨的情况下承受压力。 根据最新的银行按揭业B20条款精神,现在的购房者,即使交足20%的首期,仍旧要进行新的压力测试,而且是在现行利率上再加2%的测试。这项测试则是以加拿大央行的五年期固定利率,或者购房者获得的优惠贷款利率附加2%,两个利率中以较高的利率为准。新的贷款政策将于明年一月一日开始执行。 举例来说,加拿大央行的五年固定指标利率为4.89%,如果购房者个人获得的贷款为2.5%,那麽再附加2%后变成4.5%,压力测试将会采用两个利率中较高的,即加拿大央行的4.89%为基准。反过来,如果客户在银行获得的按揭利率为3%,再附加2%后变成5%,那麽,压力测试将采用5%,而不是加拿大央行的4.89%为基准。 这样一来,最新房贷政策将过去的许多购房者,纷纷选择短期利率来规避监管的漏洞完全堵住。关于这点,OSFI最高管理者Jeremy Rudin 表示,过去许多聪明的购房者,在购买房产时尽量借到最大的贷款额度,然后到处寻找最低利率,他们大部分都是利用短期按揭贷款来实现买房目的,现在这种做法行不通了,我们不希望看到一些不符合资格的人利用贷款政策的漏洞,获得最低利率给金融系统增加风险。 银行和按揭贷款的业内人士对此忧心忡忡,担心这将限制购房者的购买力,最终道致房价下跌。根据加拿大智库capital economics的估计,新的贷款压力测试政策,将使得房地产买家的购买力下降20%,预计道致房地产价格下跌15%! 许多分析师都认为,政府政策和央行加息的两级左右勾拳,已经将房地产的疯狂状态打压下去,银行监管者的B20条例可以暂缓执行。无奈,OSFI的监管者认为,在加拿大央行加息的情况下,作为监管者,OSFI不是暂缓行动向后退缩,而是应该进一步加强对房地产按揭市场的管理。 新的房贷政策将于明年一月一日执行,如果以这样的情况推理下去,加拿大的中产阶级一方面失去房地产增值的福利,而政府大量的福利缺口,却都需要中产阶级支付更多税款,使得这个本来已经脆弱不堪的阶层会更加悲催,收入工资不涨,政府税收更重,中产阶级未来如何能通过压力测试来买房呢? 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

房贷压力测试再收紧 明年贷款更难了

大多伦多地区和大温哥华地区曾经是两大异常火热的房地产市场,在安省和卑诗省政府相继推出调控房地产市场组合拳措施之后,这两个房地产市场先后冷却,不过最近一段时间似乎又有了升温的迹象。 然而,新的冷却房地产市场的重磅措施可能会再度给房地产市场降温。 月底出台明年实施 据加拿大广播公司CBC记者报道,加拿大联邦金融机构监理办公室Office of the Superintendent of Financial Institutions 推出的名为B-20的住宅房屋贷款指道原则将在月底出台,并在明年年初开始实施。 这一指道原则将包括对那些不需要保险的房贷申请进行压力测试,并禁止“合作房贷”、co-lending等绕过金管局房贷限制措施的高风险房贷。 目前金融机构监理办公室的规定是,购房首付超过房价20%的房贷申请者不需要房贷保险,也不需要通过银行的压力测试。更严厉的房贷审批规定的细节仍未出台,有报道称将对首付超过20%的房贷申请中进行收入压力测试,确定其是否有还款能力。  据报道,收紧按揭是为了保护银行等放贷机构,以免在利率上升时违约个案急增。OSFI曾在2014年调整了银行放贷的文件审核,包括更严格鉴定贷款人的收入,主要是应因Home Capital Inc.等次贷机构发现的问题。  金融机构监理办公室负责人鲁丁Jeremy Rudin 表示,面对加拿大人负债过高、若干城市房地产市场房价超高的风险,严格贷款审批,对于持续不确定的房地产市场非常关键。并称办公室不能等出了问题再采取措施,而是要提前采取限制房贷的措施以防患于未然。  按揭机构登广告 促勿收紧房贷  按揭机构Dominion Lending Centres  10月3日在报章刊登全版广告,力促联邦政府切勿颁布新一轮收紧按揭规例,以免进一步令加拿大人的置业梦想破碎,以及扼杀地产市场对经济的贡献。 Dominion Lending Centres在广告中要求联邦总理杜鲁多和联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)修订按揭规例,因为现行按揭管制已经把加拿大家庭的购买力平均降低20%。 行政总裁莫里斯(Gary Mauris)表示联邦政府若进一步收紧按揭,将会道致更多加拿大人无法获得房屋按揭。他指出加拿大人的拖欠债务比率,处于全球偏低水平。 莫里斯指出联邦政府一旦进一步收紧按揭规例,将会需要约6个月评估新制度对置业者和经济的影响,而过去一年的转变,包括安省政府引进海外买家税,已经造成巨大影响。对于首次置业人士,他们希望把房屋加按已因早前推行的压力测试而遭到重击。 Dominion Lending Centres曾经求助联邦政府委员会和国会议员,但去年联邦政府不承认收紧按揭犯了错误。 资料来源:星报 银行界:投资楼花应量力而行 收紧按揭和加息因素不容忽视 一名在某大银行任房屋按揭贷款的经理表示,大银行这几个月不断收紧房地产按揭贷款,经济能力差的客户几乎已经没办法向银行申请到房贷。 对于近年有大批人士投资在大厦单位楼花的情况,他认为是另一种风险很大的投资。因为近几个月大多市独立屋及镇屋售价出现跌势,很多交易都无法完成,部分原因是楼价升至泡沫价,银行为自保,收紧房地产按揭贷款,一串连锁反应之下,造成今天的跌市。 他指出,一些投资人士手上有20至30万元,由于楼花首期不高,又能远期才成交,于是大胆购入一至两个Condo楼花。Condo单位除了价格及交投量仍处于上升期外,还可以以时间来换取更大的升值回报。这些投资者以为是万无一失的投资项目,不料市场变化令他们始料不及。 这名银行业人士又称,目前房地产按揭贷款利率确是处于低位,加上这个月加拿大经济不算好,所以央行不敢再次加息,但大势所趋,加息或迟或早,是势在必行之 事。美国立刻便会加息,并扬言明年会加息2次。看来加拿大亦不能不跟随加息。因此,现购入Condo楼花,最大危机是于3至5年后成交时,房地产按揭贷款利率可能加了2-3%,甚至更高。 另一方面,短期按揭贷款利息为6-7%,同时Condo单位可能因供过于求而大幅跌价,投资者以高价购入,想在成交前脱手亦会损失30-40%,甚至无法脱手。在银行利率高企及对其按揭单位估价偏低的双重压力下,投资者的困境不容忽视。除非投资者手上有足够的财力抵挡这个冲击。本报记者

明年房贷或需要压力测试 市场恐再面临降温

■大多区的房产市场有复苏迹象。资料图片 大多伦多地区和大温哥华地区曾经是两大火热异常的房地产市场,在安省和卑诗省政府相继推出调控房地产市场组合拳措施之后,这两个房地产市场先后冷却,但最近一段时间似乎又有了复苏的景象。但新的冷却房地产市场的重磅措施可能会再度给房地产市场降温。 据加拿大广播公司CBC记者报导,加拿大联邦金融机构监理办公室Office of the Superintendent of Financial Institutions 推出的名为B-20的住宅房屋贷款指导原则将在月底出台,并在明年年初开始实施。 这一指导原则将包括对那些不需要保险的房贷申请进行压力测试,并禁止“合作房贷”、co-lending 等绕过金管局房贷限制措施的高风险房贷。 目前金融机构监理办公室的规定是,购房首付超过房价20%的房贷申请者不需要房贷保险,也不需要通过银行的压力测试。 金融机构监理办公室负责人鲁丁(Jeremy Rudin )表示,面对加拿大人负债过高、若干城市房地产市场房价超高的风险,办公室不能等出了问题再采取措施,而是要提前采取限制房贷的措施以防患于未然。 资料来源:RCI