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■今年初安省省长韦恩（右）参加公众会议听取房东房客的意见。星报资料图片 ■于戎伟 本报记者文琪 安省政府今年4月20日宣布推出新措施对《民用出租法》（Residential Tenancies Act,2006）作出修改，修订案中较为人关注的是对如何界定“房东收屋自用”作出量化，对恶意逐客行为给出明确的惩处标准，同时规定，即使是真实合理的“自用”导致租约解除，房东仍须给付租客相当于一个月租金的补偿，或为租客另外安排相似的住处。该法已于2017年9月1日生效，特请来法律界人士解析新法的修改细节。 多伦多於氏法律事务所的律师助理（paralegal）于戎伟在接受本报记者专访时表示，安省于1975年开始规管民用出租事务，目前的《民用出租法》颁布于2006年，此后十余年间该法没有太多变化，直到今年4月20日才发生重大修改。于认为民租法的修改对于小房东来说，特别需要关注的是“收回自用问题”。 这个问题之所以值得关注，是因为房东与租客一旦发生纠纷，房东通常会想到解除租约。“房东在不掌握法律知识、没有完全合理、合法的理由时，往往会说需要收回房屋自住。其实收回以后，房东往往不一定真的会自己住。以往，真与假的理由都出现过。比如有房东会直接卖房，或者租给可付更多租金的租客，导致对民租法的滥用现象。业主及租客仲裁委员会（Landlord and Tenant Board，LTB）很早洞察了这些滥用现象，新法出台，也有抑制这些滥用现象的作用。但也应该注意到，新法同样把有真实自住需求而收回房屋的房东一并涵盖在内，同时房东需要对租客予以经济赔偿。” 《民用出租法》尚未修改时，房东与租客协会会采取若干手段抑制这种“房东自用”被滥用的现象，比如严格提高对搬回自住原因的考虑、真实性的考量，以及对证据的界定。于戎伟称，修例前在这些严苛的审查机制下，房东收回自住的申请严格地受到法律的衡量。修例后，新的法律更给出了量化的附加条款。这些修改主要表现在以下三方面： 1. 新法要求，一旦收回自用，必须自用最少一年，之前没有时间量化要求，现在这个量化标准要求在这一年中，房东可自住、空置，但不可出租、销售。一旦被发现房东出租他人或出售了，租客可诉讼房东恶意驱逐。以前也可这样做，但租客需举证怎样发生恶意驱逐，一年之说只不过是租客可诉讼房东的时效。现在新法给出严格定义，房东必须自住一年，租客不用举证是不是一年内发生了什么问题。除非房东发生了极端情况，但现在还没有真实的法庭案例来界定房东的确是没有办法自己住一年而要搬离，同时也不是恶意驱逐。所以现阶段只能从法例本身分析，而没有案例法（case law）去援引。 2. 一旦租客被驱逐，无论是法令驱逐，还是证明了房东的申请是否合法或获得了法院的支持，只要法官给出的结论是房东可收回自用，房东必须给付租客一个月租金等额的补偿金。即使房东没有与租客打官司，房东按照LTB的标准样式给了租客合法的通知以后，租客见到通知同意搬离，这种情况也依然需要补偿一个月租金，因为新法的法例中并没有说明必须是通过法定判决才要给租客做出补偿，只要是租客因房东收回自用而导致解除租约时，都要给付一个月的补偿金。 3. 这条新法还特别明确地说，如果以公司名义持有物业，永远不可以收回自用，因为公司不可以居住。有些人认为以公司持有的方式拥有物业更为方便，于是成立公司并以公司名义购房。房东在新法规定下，将永远无法以收回房子自用为理由而驱逐租客。 于戎伟指出，新法仍然有许多不完整的地方，并相信这些不完整会在今后的司法实践中渐渐地被案例法所弥补和解释。“在我上面提到的第2条中，就涉及到一旦因为欠租而驱逐租客，是否还要赔偿租客的情况。如果租客发生了欠租，或租客已经对物业造成了损失，这种欠租和损失本身已经是界定了的。当已经能彰显出损害实质时，且房东也向LTB提出了申诉，那么租客在房东面前是一个债务人，本身是应该向房东偿付欠租和赔偿的。这时房东还要再赔付一个月的租金吗？法例中没有给出明确的指引。” 如何界定恶意驱逐 提及恶意驱逐的定义，于戎伟认为应该被认定为，是房东出于某种不是最先提出的驱逐申请原因而形成的驱逐，同时被租客在搬离后发现了这种意图。这表明被发现的实质与被驱逐的实质大相径庭。恶意驱逐在法例中被形容为“bad faith”，是恶意地说假话。一旦界定了租客被恶意驱逐，租客可提出若干条要求让房东进行补偿。 第一，如果租客新租的地方相比以前的物业租金提高了，同时居住的环境几乎相等，房东需补偿差价。第二，租客由于搬家，可能造成工作时间缺失、产生搬家费用，以及对租客造成种种不便，这些需要按照实际发生的损失，租客可以提诉。 加“解约免赔偿”条文？ 业界：不能改法定义务 ■地产经纪王昕   记者向于戎伟提出，是否认为赋予租客更多权益的《民用出租法》新法的产生，会导致未来租金上涨，于表示之间很难看出相关性。“法律的修改和租金的上涨，我看不到有必然联系。无论是法例越来越严格还是宽松，租金是受市场控制的，是靠市场给付量决定的。” 多伦多专攻出租物业管理的地产经纪王昕说，“在新法推出时，为了获得专家确认，我还专门写邮件给一位资深律师朋友，咨询关于房东可否在一开始的租约里加入“解约免赔偿”条款，律师予以否认，原文回复是：‘根据租金管制的相关立法，租约中的租赁条款不能改变当事人的法定义务（A clause in the lease...

■租客博伊声称收到自称业主的电邮，要求他们迁走。星报 综合报道 多伦多肯辛顿市场（Kensington Market）有被指经改装后短期出租的物业单位，最近被市政府人员指存在卫生及安全风险，勒令查封单位及进行还原工程。有长期租住该物业其他单位的租户怀疑，业主借市政府的查封令进行迫迁，市政府已澄清查封令仅涉及该物业曾改装的短租单位。 有问题的物业位于多伦多Kensington Place 38号，楼高三层，过去主要为艺术家和学生租住，但物业自去年易手以后，有租户声称受到加租及恐吓手段迫迁，其中5个大单位清空后进行翻新和改装成多个小单位，当中最少有9个小单位曾于短租网站Airbnb出租。Airbnb在接到投诉后，于今年6月指迫迁原租户的做法不符合公司原则，因此决定停止放租单位。 最近有市府调查人员到物业检查后发出查封令，指单位在翻新及改装过后“危及人身安全及健康”，而且单位没有正确或足够逃生出口、紧急照明及出口标示，业主亦没有取得许可证证明火警系统及洒水装置符合市府标准，因此要求还原单位，日后的改装工程亦必须事前取得许可。 在查封令发出后3日，长租该物业其他单位的租客博伊（Tara Boire）声称，收到自称业主的电邮，内容引述市政府人员指整栋大厦需要清空，因此要求他们迁走，但市政府职员回复《星报》查询指，市政府的查封令不包括博伊租住的单位。代表业主比顿（Claude Bitton）的法律助理巴拉蒂迪斯（Peter Balatidis）拒绝评论事件，并反向记者索取有关文件。 市政府发言人贺坚斯（Bruce Hawkins）重申，封令仅限于物业曾翻新改装部分，假如不遵守当局指令，最高可罚款5万元，重犯最高可罚款10万元。多伦多市中心兼东约克区副首席建筑事务总监安古卢奇（Mario Angelucci）指，当局是最近才发现涉事单位进行过非法工程。  资料来源：星报

根据安省的一份批复，多伦多将获得一笔补贴，以建2000套廉租房。这些廉租房将建在West Don Lands的两块地上，Grosvenor街的多层停车场附近，还有 Grenville街上的一块旧址。这些土地将在周四启拍，到时候不少开发商会被邀请来竞拍。安省将以比普通住宅开发用地更便宜的价格出售这些土地。他们希望在一个月内能收到竞价，并在明年春天尽早开工。多伦多的廉租房指的是那些比市场平均租房价格低的房子。

■深受困扰的房东Allan。本报记者摄 ■结束房屋租赁合约，房东需向房客以书面形式发出N11或N12表格。资料图片   本报记者文琪 近年多伦多Condo的租金呈现疯狂上涨的趋势，位于市中心一带的Condo出租易，给房屋租赁带来盈利，但房东与租客的关系处理不好，往往造成房东的损失。（详细报道请参阅周五出版的《加拿大都市报》） 本报记者近日接到一位房东Allan的投诉，声称其位于市中心一睡房加一书房的condo租客在提前两月收到搬离通知、同意搬家的情况下，临近搬家时临时反悔，赖在房屋中不走。几经沟通失败后，Allan不但尚未收到当月房租，还被租客告知“我会用法律途径起诉你”，被反咬一口。Allan无助地在网上发帖寻求大家的帮助，回帖者中不乏有过类似经历的房东，对租客的处理感到头疼。 Allan对《加拿大都市报》记者表示，过去两年来他向租客收取月租1,550元，考虑租客全家只有一个人工作，信用记录还算好，妻子又全职带女儿，一家3口没有车生活不易，因此多年来没有加租。“我知道如果房东收回房子，通常是要提前两个月通知房客的。我很早就写邮件给租客，也阐明了我父母要来多伦多需要住房的情况。租客在邮件中答应了我的要求。谁知道，最后几天他告诉我市中心的租房价格现在太高，找不到他能负担得起的同类型房屋。哪怕一房的condo也租不下来，因此拒绝搬走。” 父母需改机票暂不来加 目前多伦多市中心一房的Condo月租超过1,700元，一房加一书房更是要2,000元以上。Allan表示，“租客如何处理应该是他个人问题。由于他的问题，我的父母无奈只有改了机票，暂时不来了。中国的老人，通常希望住在自己家的房子里。我无法安排父母在酒店里住几个月。现在这个租客还赖在那里不走，这个月房租也还没有给，我很头疼”。 Allan表示曾想过报警，但是警察也不管出租房子纠纷这些事。他曾尝试用各种方法联络租客，但租客一直回避见面，最后也不再回复邮件。更可气的是他现在完全不承认两个月前收到过我要收回房子的通知。 根据安省业主及租客仲裁委员会的规定，结束房屋租赁合约，房东需向房客以书面的形式发出N11或N12表格。N11是指房东和房客协商后同意结束租约而使用的同意书，只要双方同意签署并阐明协定的搬出日期。而N12则是即使房客不同意，也必须搬离的通知书。前提是需要提前60天通知，收回房屋的理由需是因为房屋出售、或房东家人需要入住。 Allan表示，以前自己租房相对简单，基本都是房东提前60天口头或者邮件通知他便搬走，也没签过什么N11或者N12。现在租客自称懂法，跟他说之前发的邮件都不作数。他一去查，也真是这样，因为他没有邮寄和书面的通知。现在只好以邮寄的方式发出一份N12，用书面的形式给租客，再等待两个月，租客到时便必须搬走。 房东收回单位一年内不准出租 ■诚忠法律服务法律助理（paralegal）张珮诗   诚忠法律服务法律助理（paralegal）张珮诗在接受《加拿大都市报》专访时表示，近一年来，可能由于房价上涨、经济不济、房租涨价等综合因素，前来处理房东房客纠纷的客户增多。若房东以自住为由收回单位，法例规定一年内不能出租，否刖可能被前租客检控。 她表示，类似Allan的这种与房客的纠纷，的确在邮件通知终止租赁、租客也答应的情况下，租客是可以反悔的。根据房东与房客协会规定，发邮件是不承认的。正确的步骤是上网填写N11通告双方协议签署；或如果是自用，可给租客N12通告，以正规的、法庭认可的递交形式呈交给租客。即使日后打官司，你在庭上呈交所有邮件往来，法庭也是不承认的，只有白纸黑字呈交相关的通告才会被认可。 提及Allan的案子大概要多久才能完全解决问题，张珮诗称若幸运可能需时几个月，但如果租客在各个方面都不配合，可能要半年或以上才能完全处理。“很多租客是故意拖延整个处理流程的，因为他们知道加拿大的法律更倾向于保护租客。现在出租市场如此紧俏，租金又贵，很多租客能拖则拖，已经不像以前那么讲道理了。” 提前60天通知租客 张珮诗进一步表示，以Allan的案子，首先应马上填写N12表格。需要注意的是，N12表格需要提前60天通知租客。这个60天是指每月缴纳房租、开始租约的那天，往后推算60天。如果在发出N12以后的60天，租客仍然没有搬走，那么就需要填写L2（Application to End a Tenancy and Evict a Tenant）表格，同时需要找专业法律人士做一份誓章，证明是收回房屋给自己或父母使用。之后就是等待排期上庭裁决。 根据张珮诗介绍，据法例的要求，在房东以自己使用为由结束租赁后的一年内，如果前租客发现房东再度出租房子，是可以起诉房东的。在Allan的案件里，Allan表示父母是来加拿大探亲加游玩，大概也就停留半年左右。张珮诗称，“如果Allan的父母住了半年以后回到中国，Allan再度把这个Condo拿出来出租，那么按照规定前租客是可以起诉Allan的，所以Allan可以在父母离开加拿大后，选择自住在Condo里更为保险。”

女业主希望政府加强规管短租。 资料图片床蝨 资料图片 女业主希望政府加强规管短租。 资料图片 床蝨 资料图片 综合报道   多伦多一名女业主把阁楼出租给租客，其后发现租客私下把物业放上短期租屋网Airbnb转租，业主对此大感惊讶，她也怀疑转租令物业出现床蝨之患。 有多个放租物业的奥玛拿利（Zenobia Omarali）忆述两年前把位于市内一个阁楼，以2,600元月租租给前雇主的儿子慕沙（Zeyadh Moosa），去年冬天慕沙声称阁楼有床蝨，要求奥玛拿利付钱请人灭虫，以及为他更换床褥，奥玛拿利同意要求。 促省府加强规管 奥玛拿利表示最近发现慕沙把物业放上Airbnb转租，日租200元，令她怀疑是Airbnb租客把床蝨带入阁楼。 她曾在Airbnb找到慕沙的帐户和阁楼照片，帐户内有另一间出租物业，共有逾140名客人留下评价。 奥玛拿利表示曾向Airbnb反映，她声称对方叫她自行联络租客，批评Airbnb不查核放租者能否合法出租物业的做法不对。奥玛拿利亦表示曾联络慕沙，他声称不知道违反法团条例，说有7人住过阁楼，他同意签署「停止并终止」（cease and desist order）信，而阁楼出租广告已从网站移除。 慕沙接受《星报》访时称，是由于奥玛拿利找不到租客，所以他才代劳，事件是出于误会。他又说在上址居住时已发现有床蝨，而大厦本身亦已经很旧。 奥玛拿利表示向《星报》公开事件是希望促请政府加强规管短租。Airbnb则回复指公司要求所有放租者遵守法例，以及在放租前获得业主同意。 资料来源：星报