Tag: 房屋经纪

▲卖家与地产经纪签署委托放牌协议之前，应与该经纪讨论一下对方的卖屋计划（星报资料图片） Q：我正在卖房，但是觉得挂牌经纪的售房策略没有什么吸引人之处。不过，她是专业人士，我是否应该遵从她的计划，抑或是提出自己的意见？ A：固然，地产经纪在房屋买卖上有其专业的知识，并且可能特别为客户省钱而设了一套销售计划；或者她不认为就你的房子而言，更广泛的宣传策略是有效或有必要。不过，毕竟是你在卖房，房子该如何展示给买家，卖家有最终决定权。 应仔细阅读委托放盘协议。你是否曾与地产经纪倾谈过对市场计划的顾虑?很多时候，经纪与客户之间的不同观点可以透过坦诚讨论来解决。 如果经纪了解到客户的需要和所想时，可以为客户提供更好帮助。换言之，无论何时进入房地产市场，都应该积极参与买卖过程。 还有一点卖家要注意的是，有针对性的销售或房屋售前特别布置等附加服务，可能需要额外的费用，有些经纪公司的服务可能未必涵盖。 对于首次卖家来说，如果感到某项决定并不适合自己，就不要迫于压力勉强同意。例如，地产经纪可能会问客户，可否举行房屋开放日(open house)，又或可否把家中大门钥匙放在密码箱内，以便在客户不在家时，可以方便开门让潜在买家看房，倘若卖家对这样的安排感觉不舒服或有疑问，应坦白说出来。 作为卖家，也应做好自己的本份，包括与委托的地产经纪合作；提出正确的问题；理解并完成所需的全部文书工作；必要时自行调查研究；预先及开诚布公告诉地产经纪和买家房子的整体状况。 如果经过交流沟通，你还是不甚满意放牌经纪的作法，不妨与放盘经纪公司商议，更换一位另代理经纪，或者调整市场推广计划。 废除《绿色能源法》卖房过程更简单 基于2009年推出的《绿色能源法》，安省前自由党政府计划于2019年实施强制性的家庭能源审计项目。该项目要求业主在出售物业之前，必须对物业节能状况进行评级并披露。安省新政府上台后，决定废除《绿色能源法》，这一决定亦将改变业主出售物业的规则。 安省能源厅长克福特（Greg Rickford）的新闻秘书Sydney Stonier透过邮件向我确认，废除《绿色能源法》，意味着须强制执行的家庭能源审计项目将终止。 根据前朝自由党政府的计划，该审计项目应在明年实施到位，它要求安省业主在出售物业之前，必须先进行能源审计（home energy audit）。 实施家庭能源评级及披露系统（HER&D）的最初建议，来自于前政府2009年推出的《绿色能源法》以及2016年推出的《安省气候变化行动计划》。而第34号法案（即《2018年绿色能源废除法》The Green Energy Repeal Act, 2018）的引入，终止了强制性的能源审计项目。 在34号法案引入仅一天之后，加拿大消费者委员会发布了期待已久的报告《现有房屋的强制性家庭能源评级及披露：消费者面临的机遇与风险》。 报告发现，国民普遍愿意改善他们的物业状况，使之更高效节能，不论是减少对气候变化的影响，还是改善房屋舒适性和更加成本有效地使用物业，等等。 尽管报告提及一些强制执行家庭能源审计所带来的风险，但却淡化了这类项目对于物业出售过程的负面影响。这些负面影响可能包括：负面评价物业的绝缘性能不高，或者暖气炉效率低；聘请能源顾问需要花费额外的金钱和时间；对被继承的物业或者即将被拆除的物业实施不必要的审计，等等。 在对强制性能源审计计划所做的漫长咨询过程中，业界的利益相关者出现了意见分歧。安省建筑商协会表示支持，认为该计划衍生出的好处是非常可观的，如增加工作机会、减少能源需求等。 另一方面，安省的地产经纪们则强烈反对在放盘时期进行能源审计。安省房地产协会（OREA）于2015年向能源厅提交了他们的反对意见，指这项审计是不公平的，不仅会给消费者带来风险，对房地产市场造成伤害，而且对于遏制温室气体排放效果甚微。 OREA提出了一个替代方案，将能源审计作为非强制性的标准验屋程序的一部分，这样不仅可以保护消费者、减少对市场的负面影响，还可以帮助省政府实现这项政策希望达成的目标。 从个人角度，我从一开始就反对强制性能源审计。我认为房地产业者不应成为能源厅的执法力量。并且，政府应创建替代性解决方案，通过为房屋业主和买家提供各种回扣，鼓励他们自愿减少温室气体排放。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

多伦多经历了狂风暴雨、冰天雪地之后，终于迎来了春暖花开的好时光，地产交易也随着气温的攀升而开始趋热。如果你有计划这个时候卖屋，要把它交给什么样的地产经纪你才可以高枕无忧，坐享“渔翁之利”？ 近几星期的周末，走到街上，不难见到大街小巷插满地产经纪搞开放屋(Open House)的宣传牌。大家都感受到，卖房旺季已经展开。作为业主，都想卖房过程一切顺利，并以最快时间卖得最好价钱，要做到这几点，便应该由挑选一位合适的地产经纪开始。在签署代理协议前，不妨多见几位“候选人”，问问以下几个问题，衡量对方是否在卖房事宜上的最佳战友。 1、你有哪些与地产行业相关的认证？ 接过对方手上的名片，会发现不同人有不同的头衔，例如营业代表(Sales Representative)、经纪(Broker)、地产公司持牌人(Broker of Record)等，他们都是接受过地产从业员培训及考核，可为客户进行房地产买卖的正规地产经纪。不过，有些地产经纪入行前可能修读及考取过其他专业资格，而这些专业知识都可能与房地产买卖相关，例如财务、会计、水电、土木工程、建筑、法律等。 拥有这些专业认证，客户获得的服务质素自然不止于一般的房地产买卖。除了各种与地产行业相关的认证，经验也是一种无形的认证。问问对方过去一年经手卖出的物业有多少？成交价如何？平均几多天卖出？高于或是低于叫价成交？不过 ，切记不可只听片面之词，要深入分析其答案。一般来说，在短时间内卖得越多物业的经纪，听起来好像都很不错，但究竟是否卖得合理好价钱，还是只是卖得低价所以才卖得快，又是另一回事。 2、你是全职从事地产经纪吗？ 持牌地产经纪中，有不少人视之为养妻活儿的全职工作，但也有不少人只将地产经纪作为一份兼职，本身还是有一份正职的。这也难怪，因为根据多伦多地产局(TREB)最新的数字，大多地区的持牌地产经纪超过4.9万人，但以2017年为例，全年二手住宅交易宗数共有9.2万，即平均每人每年做不到两宗买卖。为了维生，需要身兼几职也是可以理解的。 询问对方是否全职地产经纪，就是想知道对方有几紧贴市场，能否掌握行业脉搏，每年有几多实战经验，更重要的是，对方会否全心全意服务受委托的客户。有时丰富年资的兼职地产经纪，服务质素亦未必及全情投入的全职新人。 3、你对这个社区熟悉吗？ 作为卖家经纪，其工作除了卖屋之外，亦是向潜在买家销售梦想，一个理想生活的美好愿景。有一些地产经纪，在某个城市的某几个社区非常活跃，很多时在区内的街角，总见到他们的卖屋宣传牌。一般来说，他们对该社区有比较深入的认识，那里有公园，那里有超市，区内中小学排名走势如何，都能朗朗上口。另一方面，他们也较留意及了解社区的未来发展，例如政府有否新的基建计划、附近会否有新的楼房兴建等，这些因素都有可能影响区内房价及市场走势。 4、你是如何定出叫价？ 要卖得又快又好价钱，其实应该由一个正确的叫价开始。作为代表屋主的地产经纪，应该懂得按照市场状况，为屋主作出合理的分析及引导，从而定出能平衡各方的叫价。除了整体地产市道，社区性因素也很重要，例如近期同一小区或同一条街上，有几多房屋状态类似的物业成交，成交价如何，都是重要的参考数据。如果叫价太高，不切实际，只会吓走潜在买家，最后只得久久呆在市场上，无人问津。如果叫价太低，或许能吸引买家，但能否收到合理还价的柯化，又是另一回事了。 5、作为卖家预计要花多少钱？ 买卖楼房的过程中，会产生不少压力，其中一个减压的重点，就是了解在整项交易中将要花费多少金钱，并避免一些意料之外的支出，因为很多情况下，这些额外开支都是不愉快的惊喜。与代表你的地产经纪坐下来好好商量，列出各项开支，例如律师费、验屋费、税项等，并订立一个预算。此外，地产经纪的佣金，一般来说是成交价的5至6%，但这个数字是可以商量的，也要跟地产经纪达成协议。   6、你的销售策略是怎样的？ 要确定你的地产经纪有一套行销计划，用什么方式来将你的物业推出市场，例如，会否聘请专业摄影师拍摄房屋相片什至拍摄短片？会否利用社交媒体为楼盘宣传？会为物业创建一个独一无二的网页吗？有效的行销策略，是卖得又快又好价钱的关键之一，懂得从不同渠道接触潜在买家，总好过只在你家门前草坪插牌。 7、想为物业增值，挂牌前还有什么可做？ 大部份人都知道，将物业挂牌上市前，要为房屋执整一下，从而提升吸引力，什至可为物业增值。但究竟有什么要执、有什么要整，地产经纪应该可以给予更为专业的指引。有一些执整项目，可以只是将杂物清理，做一些小维修，花费的时间与金钱不多。但也有一些执整，例如太残旧的浴室、老土过时的厨柜、目测可见的屋顶瓦片剥落等，都属于成本较高或装修时间较长的项目。是否值得做，或经济能力是否负担得起，屋主与地产经纪便要共同研究，取得平衡。