原标题：央行密切关注地产市场动态
加拿大央行行长波洛兹最近发表重要讲话称，目前加拿大地产市场的反弹，已引起央行的高度关注。在温哥华的经贸展望论坛上，波洛兹行长认为最近温哥华、魁北克和安省的地产强势反弹，虽然说是基本面需求造成的，例如加拿大经济健康、就业市场和薪资增长强劲、新移民不断涌入等等，但也需要引起警觉，不要再次引发地产市场的投机行为！
上一次加拿大央行行长发表类似声明是在2016年底，当时多伦多和温哥华房价正在火箭式上涨。在今年6月份即将离职的行长波洛兹，突然对地产市场发出警告，让许多分析师都感觉意外。波洛兹认为，地产市场的强势复甦，令人担心一些不健康的因素引发潜在的投机行为，这种情况在过去出现过，然后就是价格的大幅逆转，对加拿大整个经济造成影响。
分析师本来猜测加拿大央行今年可能会打开降息之门，但是2020年新年第一次亮相，波洛兹行长的发言，似乎仍是担心降低利息，会引发房地产市场过度投机。
对于房地产市场的疯狂牛市，加拿大智库菲莎学院的报告曾揭示出基本面的原因：房价上涨主要是被炒房投资的欲望驱动，而不是被房源短缺所驱动。随着房价不断上涨，房主预期房价还是要继续上涨，因此出现惜卖情绪，不想把房子卖便宜了。所以，按照这种逻辑房屋建筑量再多，还是无法满足需求。
菲莎学院尖锐地指出：多伦多和温哥华的房价飙升，其实就是人们在低利率促使下，一种买房赚钱的投资需求大爆发！这才是房价上涨的真正原因。
菲莎学院的报告涉及了一个关键问题，许多人都没有注意到：信用周期。
根据费雪的“信用与通缩”原理，无论经济还是房地产都受到信用周期的影响。那么，在2008年金融海啸爆发时，整个社会的债务水平过度扩张，加拿大央行面临选择，通过清偿债务降低杠杆就可以结束一个信用周期，然后从头再来。
但是，如果让过度扩张的企业倒闭、大批工人失业、房地产贷款无人偿还、银行体系遭受冲击，这对于经济的打击非常沉重。于是，央行为了延长信用周期，大幅降息让企业可以喘息，获得大量的信用，又能够进行正常的再生产，就业市场稳固了，人们的房屋贷款还可以照样支付，银行体系保住了。
皆大欢喜的情况下，每个人都会问到底谁来承担责任呢？责任就别想了，上一个信用周期的过度扩张，大家谁都有份，谁也没有责任。但是，必然有人要承担后果，央行通过降低利息释放流动性，把利润让给企业和房地产，把损失转嫁给储蓄和退休人员。
信用是一个容易上瘾的产品，在低利息的刺激性，资产价格原本应该下跌，却被人为的托住；为了不让资产价格下跌，就要不断的增发信用，延长信用周期。随着时间的流逝，储蓄和退休人员开始感到自己的不利局面，大规模的将银行资金取出，投入到杠杆最高的行业裡面，这就是房地产。这些年的房价暴涨，其实就是资产荒的表现。
从过去的经验看，无论美联储还是加拿大央行的资产负债表都会不断扩张，加拿大从政府到民间的负债都拚命增长，这代表着延长信用周期是必然的手段，政府不能承担信用周期破灭带来的大萧条通缩后果。
问题是加拿大家目前的家庭负债水平一直维持在175%以上，美国的房地产在2007年家庭负债水平还低于这个位置时候就撑不住了，作为相对美国小很多的经济体，加拿大地产和经济的微妙关係如履薄冰。
在加拿大人负债严重情况下，加拿大央行过去十二个月都咬牙按兵不动，并未跟随全球央行的降息步伐降，Bay street 的分析师一直都呼吁，加拿大央行2020年至少应该来一次保险性降息。
杨凡
加拿大证券学院院士/特许金融规划师
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