原標題：央行密切關注地產市場動態
加拿大央行行長波洛茲最近發表重要講話稱，目前加拿大地產市場的反彈，已引起央行的高度關注。在溫哥華的經貿展望論壇上，波洛茲行長認為最近溫哥華、魁北克和安省的地產強勢反彈，雖然說是基本面需求造成的，例如加拿大經濟健康、就業市場和薪資增長強勁、新移民不斷湧入等等，但也需要引起警覺，不要再次引發地產市場的投機行為！
上一次加拿大央行行長發表類似聲明是在2016年底，當時多倫多和溫哥華房價正在火箭式上漲。在今年6月份即將離職的行長波洛茲，突然對地產市場發出警告，讓許多分析師都感覺意外。波洛茲認為，地產市場的強勢復甦，令人擔心一些不健康的因素引發潛在的投機行為，這種情況在過去出現過，然後就是價格的大幅逆轉，對加拿大整個經濟造成影響。
分析師本來猜測加拿大央行今年可能會打開降息之門，但是2020年新年第一次亮相，波洛茲行長的發言，似乎仍是擔心降低利息，會引發房地產市場過度投機。
對於房地產市場的瘋狂牛市，加拿大智庫菲莎學院的報告曾揭示出基本面的原因：房價上漲主要是被炒房投資的慾望驅動，而不是被房源短缺所驅動。隨着房價不斷上漲，房主預期房價還是要繼續上漲，因此出現惜賣情緒，不想把房子賣便宜了。所以，按照這種邏輯房屋建築量再多，還是無法滿足需求。
菲莎學院尖銳地指出：多倫多和溫哥華的房價飆升，其實就是人們在低利率促使下，一種買房賺錢的投資需求大爆發！這才是房價上漲的真正原因。
菲莎學院的報告涉及了一個關鍵問題，許多人都沒有注意到：信用周期。
根據費雪的「信用與通縮」原理，無論經濟還是房地產都受到信用周期的影響。那麼，在2008年金融海嘯爆發時，整個社會的債務水平過度擴張，加拿大央行面臨選擇，通過清償債務降低槓桿就可以結束一個信用周期，然後從頭再來。
但是，如果讓過度擴張的企業倒閉、大批工人失業、房地產貸款無人償還、銀行體系遭受衝擊，這對於經濟的打擊非常沉重。於是，央行為了延長信用周期，大幅降息讓企業可以喘息，獲得大量的信用，又能夠進行正常的再生產，就業市場穩固了，人們的房屋貸款還可以照樣支付，銀行體系保住了。
皆大歡喜的情況下，每個人都會問到底誰來承擔責任呢？責任就別想了，上一個信用周期的過度擴張，大家誰都有份，誰也沒有責任。但是，必然有人要承擔後果，央行通過降低利息釋放流動性，把利潤讓給企業和房地產，把損失轉嫁給儲蓄和退休人員。
信用是一個容易上癮的產品，在低利息的刺激性，資產價格原本應該下跌，卻被人為的托住；為了不讓資產價格下跌，就要不斷的增發信用，延長信用周期。隨着時間的流逝，儲蓄和退休人員開始感到自己的不利局面，大規模的將銀行資金取出，投入到槓桿最高的行業裏面，這就是房地產。這些年的房價暴漲，其實就是資產荒的表現。
從過去的經驗看，無論美聯儲還是加拿大央行的資產負債表都會不斷擴張，加拿大從政府到民間的負債都拚命增長，這代表着延長信用周期是必然的手段，政府不能承擔信用周期破滅帶來的大蕭條通縮後果。
問題是加拿大家目前的家庭負債水平一直維持在175%以上，美國的房地產在2007年家庭負債水平還低於這個位置時候就撐不住了，作為相對美國小很多的經濟體，加拿大地產和經濟的微妙關係如履薄冰。
在加拿大人負債嚴重情況下，加拿大央行過去十二個月都咬牙按兵不動，並未跟隨全球央行的降息步伐降，Bay street 的分析師一直都呼籲，加拿大央行2020年至少應該來一次保險性降息。
楊凡
加拿大證券學院院士/特許金融規劃師
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