原標題:大多地區基準房價按年升6% 中位數升值等於家庭稅後年收入
2019年大多倫多地區房地產市場,銷售活躍,房價回升,可謂從2018年的10年最低位掉頭回升過來。大多地區基準房價年漲幅6%,部分地區的房價中位數升值金額,甚至等於當地一般家庭一整年的稅後收入。
根據多倫多地產局(Toronto Real Estate Board)的資料,大多地區2019年共有87,825間物業通過多重放盤系統(MLS)轉手,相對於2018年的78,015間,增加了12.6%。從這個銷售數字看出,大多地區的房市,已從2018年的10年低位復蘇過來。有幾個原因導致強勁的銷售量,包括買家漸漸適應房貸壓力測試新例的影響、低利率、投資者入市意欲增加、移民帶來的人口增長等。
另一方面,放盤量減少導致供不應求,更有助推高房價。去年大多地區平均房價升了4%至81.9萬元。即是說,買家平均要比2018年多準備3.2萬元購房預算。在多倫多市,平均房價要88.4萬元,與一年前比較也升了5.6%。
不過,如果以房價中位數來看,這個升值幅度會更高。以整個大多地區而言,2019年比2018年升了6%至71萬元,差價是4萬元。樓價攀升,對於想在多倫多購買共管柏文的買家最受影響。而在大多地區其他城市,想細屋換大屋的買家也會感到壓力。
薪金升幅追不上樓價升幅
事實上,本國幾個房市最熾熱的地區,本地買家的薪金升幅,早已追不上當地的樓價升幅。想身家年年有增長,可能真的要靠房屋增值來帶動。地產網站Zoocasa將多倫多地產局發佈的房價中位數,以及加拿大統計局(Statistics Canada)發佈的家庭稅後入息中位數這兩組數據相比較,看看究竟不同地區的業主,在這一年的房價升幅當中,身家進帳了幾多,而這增多了的房價,又等於當地家庭稅後入息中位數的多少百分比。當然,若房屋屬於自住,最近又沒放盤打算,縱使房價升,只要一日未賣,亦不過是帳面有賺而已。不過單是看看自己間屋升了幾多,心理上還是高興的吧。
多倫多市房價升值最多
在整個大多地區,房價升值最多的,要算是416地區,即多倫多市。2019年房價中位數升了8%至72萬元,帳面賺了5.5萬元。以多倫多家庭稅後入息中位數5.8萬元來說,即差不多是入息的94%。
多倫多中區業主升浪中賺最多
如果再細分,多倫多中區(Toronto Central)的業主在這一年的樓價攀升浪潮中賺得最和味。2019年當地房價中位數是70.6萬元,升幅達9%,帳面賺5.6萬元,是一個家庭整年收入的96%。多倫多西區(Toronto West)也不差,升8%至71.5萬元,差價是5.5萬元,相當於一個家庭一年收入的94%。但多倫多東區(Toronto East)則相形見絀了。當地房價中位數為74萬元,按年升6%,差額只有4.5萬元,但也相當於家庭年收入的77%。
皮爾區平均升價6%
樓價升幅排行大多地區第二位的是皮爾區,去年升6%至70萬元,即約有4萬元進帳。但由於皮爾區家庭稅後入息中位數較高,有約7.6萬元,所以帳面多出的4萬元,不過是收入的53%。不過,以個別城市來看,密市的房價按年升了7%至68.5萬元,差額相當於當地工薪一族稅後薪金的64%。
約克區表現中規中矩
華人聚居的約克區,表現不過不失。以2019年房價中位數85萬元、按年升2%計算,房產增值了兩萬元左右。以約克區內近8.3萬元的家庭稅後入息中位數來看,才相當於入息的24%。這個百分比最高的約克區城市,要算是烈治文山市。該市的房價中位數由前一年的90萬元,升至去年的94.2萬元。以烈市家庭稅後入息中位數7.7萬元計算,升值金額等於一年收入的54%。
不過,區內也有未能從房市升浪中得益的城市。房價冠絕大多地區的皇帝鎮(King),2019年房屋中位價是127萬元,比前一年微跌了兩萬元。以當地居民接近10萬元的家庭稅後入息中位數來比較,即等於不見了入息的兩成。
閃高縣房價大跌
事實上,大多地區房價錄得下跌的城市,只有兩個。其一是上文所寫的皇帝鎮,另一個跌得更勁的,是閃高縣(Simcoe County)的Adjala-Tosorontio。當地房價中位數由前年的70萬元,下降10%至去年的63萬元。7萬元的跌價,相當於當地家庭稅後入息中位數8.6萬元的81%。即是說,年收入的8成被房價蒸發掉。當然,只要堅守升跌也不賣屋的原則,這亦不過是帳面上的數字遊戲而已。