律师答疑:更换共管物业窗户 费用谁来承担?

加拿大都市网

SOURCE星岛地产王
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原标题:共管物业窗户属公共元素 更换费用业主须分摊

我们物业的立案法团向业主征收特别费用,以更换楼房的窗户。但我们认为,窗户属于“公共元素”(common element),法团有责任更换,为甚么业主要支付该笔费用?

共管物业的窗户确实属于公共元素,因此如果窗户出现问题,共管物业立案法团有责任更换。
更换窗户的费用,属于法团的共同费用,每位业主都须要按照法团的声明,分摊该项共同费用。

如果法团的储备金充足,便毋须向业主要求分担更换窗户的费用。不过,假如储备金在扣除该笔费用后,变得低于规定水平,则业主就需要付钱,使储备金回复到规定水平。

如果楼房的窗户本身没有问题,而法团只是希望使用更漂亮的窗户,或使用具有更佳开关功能和更新式的窗户,那么法团只可按照《共管物业法》(Condominium Act)第97条的规定,对公共元素进行改动工程。第97条允许法团,按照互用协议(mutual use agreement)的条文,对公共元素进行改动工程。如果该些改动的目的,是要确保共管物业使用者的安全,第97条会允许。此外,如果改动费用不超过法团年度财务预算的1%,第97条亦会允许。

法团的储备金,只可用于支付公共元素的维修工程,不可用于改动工程。

如果改动工程不符合“毋须通知业主”的条件,那么法团必须在预先通知业主情况下,才可以进行改动工程。向业主发放的通知,须说明改动工程的目的,并列出估计的费用,以及解释法团如何支付该笔费用。

该份通知亦必须向业主说明,他们在收到通知后的30天内,有权要求召开业主会议,对建议的改动工程进行投票。要召开业主会议,必须获得至少15%的单位业主签署同意。

只有在业主不要求召开业主会议,或在业主投票赞成的情况下,法团才可以进行改动工程。

如果改动工程庞大,法团不能透过发送通知的方式批准进行工程,而是必须获得至少66%的单位业主投赞成票。“庞大”的定义是,如果估算的工程费用,超过法团年度预算共同费用的10%,或者超出《共管物业法》的规定金额,或者业主委员会决定将该笔费用视为“庞大”。

Gerry Hyman是多伦多共管公寓的专业律师

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