原標題：共管物業窗戶屬公共元素 更換費用業主須分攤
我們物業的立案法團向業主徵收特別費用，以更換樓房的窗戶。但我們認為，窗戶屬於「公共元素」(common element)，法團有責任更換，為甚麼業主要支付該筆費用？
共管物業的窗戶確實屬於公共元素，因此如果窗戶出現問題，共管物業立案法團有責任更換。
更換窗戶的費用，屬於法團的共同費用，每位業主都須要按照法團的聲明，分攤該項共同費用。
如果法團的儲備金充足，便毋須向業主要求分擔更換窗戶的費用。不過，假如儲備金在扣除該筆費用後，變得低於規定水平，則業主就需要付錢，使儲備金回復到規定水平。
如果樓房的窗戶本身沒有問題，而法團只是希望使用更漂亮的窗戶，或使用具有更佳開關功能和更新式的窗戶，那麼法團只可按照《共管物業法》(Condominium Act)第97條的規定，對公共元素進行改動工程。第97條允許法團，按照互用協議(mutual use agreement)的條文，對公共元素進行改動工程。如果該些改動的目的，是要確保共管物業使用者的安全，第97條會允許。此外，如果改動費用不超過法團年度財務預算的1%，第97條亦會允許。
法團的儲備金，只可用於支付公共元素的維修工程，不可用於改動工程。
如果改動工程不符合「毋須通知業主」的條件，那麼法團必須在預先通知業主情況下，才可以進行改動工程。向業主發放的通知，須說明改動工程的目的，並列出估計的費用，以及解釋法團如何支付該筆費用。
該份通知亦必須向業主說明，他們在收到通知後的30天內，有權要求召開業主會議，對建議的改動工程進行投票。要召開業主會議，必須獲得至少15%的單位業主簽署同意。
只有在業主不要求召開業主會議，或在業主投票贊成的情況下，法團才可以進行改動工程。
如果改動工程龐大，法團不能透過發送通知的方式批准進行工程，而是必須獲得至少66%的單位業主投贊成票。「龐大」的定義是，如果估算的工程費用，超過法團年度預算共同費用的10%，或者超出《共管物業法》的規定金額，或者業主委員會決定將該筆費用視為「龐大」。
Gerry Hyman是多倫多共管公寓的專業律師
