寫字樓市場的冷暖變化，向來是經濟景氣的風向標之一。北京商業地產租金近年持續走弱，今年呈現鮮明的「K型分化」，一如當前的經濟走勢。全球私營房地產諮詢公司萊坊最新報告顯示，北京西部地區的中關村受AI產業鏈及具身智能需求帶動，第三季平均租金環比上漲0.8%，空置率回落至5.6%；而東部的CBD受大量新增供應集中交付的影響，空置率攀升至20.4%。
另一商業地產服務和投資機構仲量聯行數據顯示，北京甲級辦公樓第三季平均租金降至198元/平米（人民幣，下同）。對比2018年第三季389元的高位，已累計跌幅近半。
上海財經大學浦發銀行金融創新研究院院長姚玲珍近日發表報告指出，內地商業樓宇面臨存量高企、樓齡老化、租金下行、空置率走高多重壓力，一線城市辦公樓空置率已普遍超過20%的國際警戒線。
內地寫字樓行情持續承壓之下，AI和具身智能企業成為核心商務區的新晉金主。北京、上海、深圳、杭州等地一批AI、芯片企業正從孵化器、共享辦公空間遷出，升級進駐甲級商廈，持續擴張辦公空間的企業已形成明顯的「AI鏈條」。
今年上半年，位元組跳動、月之暗面、智譜AI等科技企業均在中關村地區擴租或購置辦公大樓。智元機械人近日亦在上海前灘大規模租入辦公樓，承租陸家嘴集團旗下項目合計超過22萬平米。按市場價格計算，年租金逾3億元，刷新上海辦公樓單筆租賃成交紀錄。
不過，對於科創企業帶來的市場熱度，業內態度審慎。這類企業選址多優先匹配研發、生產及產業鏈布局，對傳統核心商務區的拉動作用有限。對比上一輪互聯網熱潮，AI企業估值雖高，惟僱員規模普遍不大，單憑其需求，遠不足以撐起整個寫字樓市場。
楊浚源
