本报记者
自4月安省政府增收海外买家税、银行收紧房地产按揭贷款，以及央行调高利率等各项为加国房市和大多伦多地区楼市降温的政策出台后，有不少于4月前通过各种手段高价购入物业的买家，于近日面临要房屋交吉时候，因银行贷款困难或手头物业降价未能及时出售等原因，以致未能按“柯化”订下日期成交的个案有所增加。由于买卖双方均不希望对簿公堂，因此想出各种各样的解决方案。
据地产经纪黎宇昌表示，目前这些以高价抢购物业，而未能如期成交的个案真的不少。当时这些物业在买卖双方签订合同时，双方都是充满诚意及有一定的财力支持，但最近大多市及邻近地区房地产市场出现变化，令买卖双方都失了预算，未能顺利完成交易。买卖双方一般都不愿意见到因违约挞订和引致诉讼官司情况出现，于是买卖双方都会寻求令双方满意的解决方案。
黎宇昌称，他有一个客人于3月份以200多万元抢购了一间面积十分大的残破旧屋，当时他给了10万元作为订金。买家本来准备成交后，立刻将旧屋推倒，然后改建成为一间豪宅推出市场出售，希望在豪宅建成之日，房价亦随之上升，届时就可以获得十分丰厚的利润。他在向银行申请房屋按揭贷款时，银行对其要购买的房屋估价偏低，令他未有足够金钱完成交易。这名客户其他资产都是一些固定资产，一时未能立刻套现来支付这次购屋交易。在这情况下，黎宇昌代表买家向卖方提出，将成交日期押后3个月，而对方在了解到买家只是一时周转不灵，于是亦答应了买家的要求，但提出要求买家多付15万保证金，并强调这并不是订金，如果买家于3个月后仍然未能如期成交的话，卖方可以立刻没收了这15万元保证金，并会循法律途径没收在最初签署柯化时交付的10万元订金，及再从民事诉讼程序，追讨因未能如期及如价地出售其手上物业的损失索偿。黎宇昌代表其客人答应了上述条款，并且在柯化上重新加上以上各项条款和给予对方律师15万元保证金，事情亦算是顺利解决了。
可选择协议解约
黎宇昌强调，近日出现房地产交易未能在成交日期完成交易事件十分普遍，当然有些个案是买方没收了订金，并考虑循民事诉讼索偿，但这样对买卖双方都不是最佳解决方案。他指出，在双方有意和解的情况下，还有几个方法，一个是双方谈判解约，卖方可以不经过法律程序没收订金，有时买方还会附加给卖方若干金额作为未能及时完成交易的补偿；另外是原业主为令到买方能够及时完成交易，愿意提供买方部分按揭贷款，例如成交价为200万元，卖方愿意先收一半钱，另外的100万元卖方不用立即支付，双方在律师楼签署贷款合约，以这间物业作为抵押担保，并拟定了利率、还款方法及年期，变相业主在这次房屋出售交易中担任了银行房屋按揭贷款的角色。
黎宇昌又称，由业主提供按揭贷款，业主变了一按银主，买家再向银行申请房屋按揭贷款是十分困难的。有时卖家可以向银行申请房屋按揭贷款的金额，和交易成交的金额只差10至20%，由于向银行贷款的利息较低，所以会要求卖方容许他先向银行申请房屋按揭贷款后，不足的金额，由业主再借贷，在此情况下业主就成为二按，如果将来的业主将房屋出售，就得先还清银行贷款后，有余款才清还二按贷款。业主为了物业能顺利成交，有很多卖家愿意接受这类提案。
