自住房升級翻建 切忌「阿瑪尼西裝配布鞋」
《都市地產》記者
新建住宅越賣越貴，即使排隊還不一定能搶到，不少獨立屋業主就將目光投向自住房，既然自家佔地不小，何不翻翻新或者乾脆推倒重建一座「定製新屋」？有內行專家提醒業主，翻新翻建首先要考慮是否值得，建成的屋應與所在社區協調相配，既不要鶴立雞群，也不要在豪華社區蓋出三流房子，更忌諱拼湊——頂級石外牆卻配普通瀝青瓦、現代派樓梯搭配傳統木牆裙。
有地產經紀透露，除了傳統的翻建熱區，最近有越來越多的區掀起了翻新翻建自住房的熱潮。看着周圍脫胎換骨的鄰居，你是不是也躍躍欲試？
你的房子值得翻建嗎？
帝國地產總裁、帝國翻建團隊的董紅衞表示，考慮舊房是否值得翻新或者翻建，以滿足兩個條件為前提：滿足居住功能的需求，價值得到提升。如果是推倒舊房翻建新屋，對區域的要求非常嚴格，即使是自住，也要考慮未來一旦出售能否賣出好價，若所在區域房價普遍不高，投資回報比不好，就不適合推倒重建。如果不破壞原屋結構，隻是進行改造翻新，則應權衡房子目前的狀態，房子本身的外觀、層高、布局等參數要符合一定要求，才有翻新的潛力，否則可能就無法翻新，或者沒有翻新的價值。
為什麼拿不到政府許可？
確定了房屋翻新翻建的可行性，接下來要向市政府了解申請建築許可。三維行項目管理公司創辦人張夏景表示，任何涉及到結構改動、上下水路、通風管道的改動以及房間加建擴建工程，都要申請建築許可。申請許可前首先要由專門的設計師事務所做出合規的設計方案。翻新改建的設計費用通常是幾千元，若是推倒重建，設計費可能要幾萬元。有沒有可能前期設計費已經花了，最終政府的許可卻申請不到？張夏景表示，曾有施工隊反應，有一個室內改建方案，圖紙被政府退回修改了4次都還沒有改好，令工期拖延近一年。政府不批的原因，張夏景說有些是設計超標（例如加建的面積超標等），也有些雖然設計方案符合要求，但圖紙不規範總達不到標準，返工多次，客人不願意再追加設計款，所以拖成爛尾。因此一定要找靠譜的設計師事務所，或者委託項目管理人，才能提高前期效率，將風險控制到最小。
項目管理保質量
張夏景表示，由於買新房日貴，舊房推倒重建成為趨勢，不少人覺得，與其購買開發商批量建造的成品房，不如自己私人定製。但推倒重建工程很複雜，不建議業主自己牽頭，從頭至尾參與工程，即使業主自身是建築商。建議委託專門的公司，目前西人流行的做法有三種，一是委託設計師事務所；二是請建築商安排所有流程；而市場上超過半數採用的是第三種方式：委託項目管理公司去安排設計師、建築師、施工隊。
董紅衞也表示，房屋翻建可以採取聘用工程管理人管理的方式，這種方式質量和工期有保証，並且靈活；另外可以總包方式進行，不過這種方式產生偷工減料的機會就多些。在挑選建築商時，應分析其背景，了解其口碑，考核其本身實力、技術能力和以往做過的工程。
比質量更隱蔽的軟缺陷
張夏景表示，如果業主自己挑選建築商，一定要考察其實際做過的工程。不過由於大部分人不是專業人士，常常隻看個皮毛。工藝質量問題相對還算比較容易發現，但建築系統、設計方案和設計理念這類非質量的軟件若出了問題，則必須靠專業人士的火眼金睛來辨明了。
張夏景舉例說，位於York Mills豪宅區一棟很好的房子，採用非常好的石灰岩（Limestone）作外牆，屋頂卻用了最普通的瀝青瓦（asphalt shingle），與該區的檔次格格不入，就像穿阿瑪尼西裝卻配雙普通布鞋，顯得十分另類。業主在選擇屋頂時可能節省了3萬元，但將來賣屋時可能要少賣10萬。
另一個例子是與客戶一起去看一個朋友的翻建房，是該朋友找建築商建自己做的。手工很不錯，磚鋪得平整，油漆均勻，但是卻存在一個致命傷：這棟5500呎的房子，隻安裝了一套冷暖系統，而市場上這麼大的房子，99%都配有兩套系統。一套系統主機容易超負荷，並且各個房間出現明顯的冷熱不均。張夏景表示，無論是經紀還是買家，稍微懂行的人都知道這是道硬傷，將來房子無法拿到市場上賣，除非買家也被忽悠。
張夏景最近為Willowdale一棟客戶定製房驗屋，這個全新的房子在市場上掛了很久，最後以170多萬成交，這個低價在該區幾乎不可能。一驗之下發現這是棟「山寨版名牌」，手工粗糙，用料和工藝遠不屬於客戶定製，甚至還不如開發商批量建造。此外，他還經常發現頂級豪宅配3流電器、現代化樓梯搭配傳統風格的木牆裙、豪宅用4吋木地板等各種拼湊、不匹配的軟件缺陷。
張夏景表示，出現這些問題，是因為業主沒有尋求專業公司進行整體化的設計和管理，把握尺度，提供整體的專業意見，每個工序每個階段的承包商都有各自的意見，做樓梯的隻管自己的樓梯，做屋頂的管屋頂，做外牆的隻負責外牆，一棟房子可能有幾十個設計和意見拼湊在一起，不流暢，也沒有整體性。
改變房屋格局要申請建築許可。（星報資料圖片）
