加國房地產沒有泡沫化風險 但普通人依然負擔不起……

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■■加拿大特許專業會計師公會指出,加拿大樓市沒有泡沫化或爆破的問題。星報資料圖片

星島日報記者報道

國民負債增加和部分地區的樓價上升至普通居民遙不可及,令不少人擔心房地產市場出現泡沫。加拿大特許專業會計師公會(CPA Canada)指出,加拿大與美國的樓市情況截然不同,並沒有泡沫化或爆破的問題;但可負擔房屋問題,在短期內仍難以解決。

會計師公會首席經濟師馮法蘭斯(Francis Fong,譯音)撰寫的報告指出,除了樓價高和負債水平之外,加美兩國的房地產市場有很大差異。

美國樓市在2008至09年崩潰是由於規管寬鬆,以及向無力還款的低信用買家批出大量次按。信用素質是以個人還債能力而定。

向非監管機構貸款急劇增加

報告發現,加國的情況與美國10年前相反。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)指出,高信用買家的比率由2002年的66%,2017年升至88%。低信用買家在同期則由17%大幅降低至3%。

報告認為,加拿大樓市並非完全沒有風險,但不會如美國崩盤。值得關注的是,向非監管金融機構貸款的情況急劇增加,令貸款人可能不獲得保障。然而,即使非監管金融機構有任何大問題,所產生的衝擊規模將遠不若美國的廣泛。

近年收緊房屋貸款規定和更嚴格的收入測試標準,即使面對國內或國外的經濟回軟,加拿大也有足夠能力應付。

報告亦提到,加拿大的房地產市場不是泡沫,也不會因為通縮而出現危機。樓價是反映出居住空間的真實價值,部分市場的物業可能令買家增加負債。加拿大的城市經常被列為全球最佳居住和工作城市之列,與世界其他同級城市的樓價比較並不是最昂貴,只是單純的供求定律,因此要解決房屋可負擔性的問題,在短期內仍是一項挑戰。

樓市回歸健康發展 議員業界促加快審批

曾任多倫多地產局主席的多倫多市議員封賴桂霞指出,多市興建可負擔房屋或出租公寓的審核和批准程序太慢,也有太多官僚架構,打擊地產商的發展意願。新一屆市議會在下月4日召開後,她才有機會檢討現行政策,希望可以作出改善,加快審批程序;但要解決房屋供應問題,要各級政府和多方配合。

運亨地產物業代理黎宇昌表示,政府在去年出手是意識到樓價高的問題。姑且勿論是否有泡沫,政府已經減了壓,現時房地產市場已經回歸正常水平。目前,獨立屋平均100萬元,柏文平均50萬元,獨立屋價值為柏文兩倍是一個非常健康的比例。政府出手前,樓市瘋搶時,獨立屋價值與柏文的比例擴大至三、四倍,並不健康。當時很多人瘋狂搶獨立屋,忽視每個月還款的承擔能力。

他稱政府無意令樓市倒塌,只是控制貸款金款為100萬元,令130至150萬元以上物業較難承接;但對柏文的承接力或升幅並沒有影響。樓市健康和獨立屋更值得買,令現時是入市時機。

未來政府政策,銀行希望降低風險,再加上利率調升,買家越是持續等待,可能要付出的首期會越多。這並不是貸款額相差幾萬元的問題,而是可能令新買家無法「上車」。

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