須否披露房屋實情 經紀有責任向業主陳述利害

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■■對於買家的要求,經紀亟需事先掌握清楚。網上圖片

星島日報記者報道

地產經紀不論代表賣方還是買方,要把現行以及未來出台的、特別是那些適用於大麻合法化或涉及大麻屋交易的各種法律法規,一一緊記,因為日後從業員相信時常會碰到這類課題。安省地產議會(RECO)向從業員提出如下法律法規澄清及行動建議。

代表賣家的地產經紀首當其衝,是在房屋掛牌之前,必須要令房屋賣家清楚了解,依據安省地產業交易法,房屋的哪些重大事實是必須向買家透露的,哪些事實是可以向買家透露,也可以不向買家透露,即不是法律強制透露、而是由賣家自由裁量做出決定的。掛牌經紀必須向賣家,清楚解釋這些法規,幫助賣家在充分了解資訊的情況下,作出自己的決定。

隱性物理缺陷須申報

賣家經紀在把房屋掛牌上市之前,要與屋主就與銷售有關的各種問題,進行充分的討論和溝通。如果房屋曾經種植大麻,並且由此對房屋造成的物理損害,已經構成對居住人的人身安全危險,同時這些損害又不是由買家或其經紀、驗屋師和其他專家以肉眼能夠輕易發現,那麼這就成為房屋的一個「隱性重大物理缺陷」,經紀要告訴賣家有法律責任,必須要向買家披露。
不過要記住的一點是,賣家只須了解在自己擁有這幢物業期間發生的情況,對於再以前的情況,賣家可能並不知情。

而且問題並不一定是非黑即白。如果要出售的房屋以前曾種植大麻,但是沒有引起任何形式的損壞,這種情況要如何處理?安省法庭早前作出的裁決已經確定,在這種情況下,屋主不用主動向買家透露在他們作為業主期間該憧房屋的歷史,即使這些歷史對未來的買家可能成為一個忌諱。

但是如果賣家選擇不透露房屋過往的stigma,即使這並不違反賣家的法定義務,買家日後還是可以以此為由,向法庭起訴賣家。這種起訴官司買家不易打贏,但是賣家一旦被起訴,還是要面對一個可能費時費力費錢的法律訴訟過程。

如賣家指示不當應撤出交易

這就帶來一問題,如果買家沒有特別問起,賣家到底要不要主動向買方透露在法律上沒有義務必須透露的房屋情況和歷史?這是一個見仁見智的問題。賣家經紀不能替屋主做決定。經紀的責任是要充分向其客人,解釋和說明這兩種做法(主動披露和不披露)各自的優劣之處。至於到底採取哪一種方式,完全由屋主做出決定,賣家經紀必須遵從屋主的指示。

但是另外一個經常發生的情況是,買家的經紀可能會特別要求賣家澄清房屋此前是否種過大麻。在面對買方就大麻屋或其他問題的特別質詢時,賣家經紀有兩個選擇,一是如實作出回答,不能撒謊。二是拒絕回答,轉而告訴買家自己去做功課尋找有關資訊。選擇哪一種做法,也要聽從其客戶的指示。

如此說來,經紀只有完全依從屋主指示這一個選擇。在個別情況下,賣家經紀可能並不同意或接受屋主指示自己作出的行動。這種情況如何處理?從僱傭代理關係上看,地產經紀有忠誠於其客人的義務,經紀只能尊重和遵守其委託人即賣家的決定,按照賣家所指示的方式去做。在任何情況下,賣方的地產經紀都不能未經屋主同意,向買家透露所交易房屋的歷史,即使這對買家構成stigma。

地產經紀如果實在難以接受賣家指示的做法,或感到賣家所指示的有關做法可能涉及違反地產經紀職業操守時,那麼地產經紀的另一個選擇,是即時中止與賣家的經紀代理關係,抽身撤出這一宗地產交易。

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