日前，位於士嘉堡湖濱區一棟標價310萬的獨立屋以298萬的價格售出，但最後在MLS上顯示僅以1元的價格成交。據賣家代理經紀稱，之所以向數據庫登入了1元的銷售價格，是賣家不願公布成交價格。在這樣的要求下，經紀不得已輸入了1元錢。面對這樣的狀況，地產經紀應該怎麼做？房屋的銷售數據所屬權應歸屬哪方？賣家是否有權利拒絕向公眾公布自己物業的信息？星島日報就此採訪了地產從業人員、監管機構RECO以及法律界人士。
自8月23日加拿大最高法院宣布拒絕受理多倫多地產商會提出的上訴，多倫多地產商會將不能再壟斷房屋的成交價格、交易歷史等資訊。此後房地產銷售歷史數據也不再是持牌地產經紀的專屬信息，普通人也可以獲得。早前星島日報曾對此話題訪問業內人士，儘管地產經紀並不擔憂因此會造成大規模失業，但此項改變對隱私的影響卻不可避免。如案例中的屋主一樣，市場上已經有涉及地產買賣的人士對隱私信息有所擔憂。
數據所有權屬誰？
在「1元成交價」事件發生後，多倫多地產商會（Toronto Real Estate Board，TREB）認定這是填報虛假銷售數據，進而警告涉事地產經紀。 TREB還通告了所有註冊地產經紀，要求必須報告他們代理出售房產的準確銷售價格（sales prices），以便公眾可以訪問這些數據。地產商會在致成員的一封信中寫道，「我們收到的報告稱，由於客戶提出隱私問題，一些地產經紀報告其售賣房屋的售價不準確。發佈虛假價格違反了TREB的規則和政策，並可能導致紀律處分，以及持牌人可能會被暫停或終止執業資格。」TREB首席執行官John DiMichele在一份聲明中表示，董事會定期向其成員更新並提供相關的規則和最佳實踐建議，並重申不準確地彙報價格與TREB的規則背道而馳。
大多倫多全職地產經紀Ben Zhang在接受星島《都市地產》記者專訪時表示，該房屋目前的最新售價在MLS系統中已經更改為298萬元。但這件事的確給業內各方都帶來了影響和思考。 1元的數據對周圍房屋的銷售會有影響嗎？ Ben稱，現在來看不會有太多的影響。 「因為在大家的壓力之下，地產經紀已經把價格改回298萬了。信息的準確性是RECO的一個要求，寫1塊錢是違規的。我也和其他行業從業者聊過這件事，有的時候這個賣家不願意讓別人知道價格，數據的所有者到底屬於賣家還是地產局？」
▲大多倫多全職地產經紀Ben Zhang
針對數據歸屬權的問題，大多倫多地區民商地產和財產規劃律師石汝楠在接受星島《都市地產》記者專訪時表示，「賣家賣房的數額交接價格歷史以來都不是完全隱私的。只要僱傭經紀去查，或律師去地產局查，這些都是公開的信息。所以賣家沒有所謂’房產賣價信息歸屬權’的問題。」
石汝楠提示，若房產經紀隱藏真實賣價或提供虛假售價，比如案例中填寫1元售價，除了違反多倫多地產局對經紀的規範要求，會因此而受到處罰，甚至丟失牌照，其實還有更大的隱患。 「若這種侵權行為產生大額損失，經紀被告的可能性很大。比如，未來有人因採用錯誤數據導致某種程度的損失，可以向該地產經紀提告。」
但石汝楠也坦言，根據目前的狀況看，此次事件不會造成實質影響。 「一方面，在售房系統里記錄為1元，但實際產權登記為298萬元，買房再次賣房時，要以真實的成交價以及法律文件為基礎。並且現在MLS系統也已經更正了價格。另一方面，對買家再賣房時提供信息方面有影響。新買家們尋找房源信息時，容易誤解，接收了這個房子的錯誤信息，除非賣家找專業人士落實實際情況。」
售價已屬公開信息 不允許「故意錯報」
星島日報記者針對此問題採訪了安省房地產委員會（RECO）的註冊官（Registrar）Joseph Richer。他在回復記者的提問之前，首先對記者提出，想簡要介紹一下最近最高法院的裁決意味着什麼。
「TREB擁有受密碼保護的虛擬網站（VOWs, Virtual Office Websites）。通過登錄VOW，可以訪問房屋的銷售價格信息以及其它詳細信息。消費者可以通過經紀提供的服務，請求訪問受密碼保護的VOW。 TREB的成員可以在上面分享信息，包括房屋售價和使用途徑（display and use of sold prices）。在未來，TREB必須放棄針對這些信息的某些限制。值得注意的是，2002年的房地產和商業經紀法案（REBBA，Real Estate and Business Brokers Act）禁止銷售人員在未經買方和賣方書面同意的情況下，宣傳房產的銷售價格。 但是，競爭法庭的裁決確定了在受密碼保護的VOW網站上提供的數據，不視為廣告宣傳。」
▲大多倫多地區民商地產和財產規劃律師石汝楠
Richer進一步提出，值得注意的是，此裁決僅適用於在TREB的電腦多重放盤系統（MLS）上列出的房產。 「這些房產通常也可以通過Realtor.ca被公眾訪問。根據TREB的規定，銷售人員有義務在MLS上輸入自己代理房產的已售出價格。」
對於登入錯誤的數據，民眾或正在參考相關數據買房的人也不必對此有過多的恐慌和擔憂。售出的準確價格另有地方可詢。 Richer對記者表示， 「已售出」的價格已經是可以通過當地土地登記辦公室（land registry office）獲取的公開信息。 「人們也可以通過銷售人員來獲得已售房屋的價格信息。此外，作為一種慣例，當銷售人員為客戶準備類似房產的市場分析比較時（Comparative Market Analysis），也通常會與消費者分享售出房產的價格。」
儘管根據RECO對於持牌地產經紀提出的道德規範準則，要為客戶的利益出發、滿足客戶的需求，但並不是無條件、無準則地滿足客戶的所有要求。 Richer 稱，「道德規範準則的一個關鍵原則是要求銷售人員促進、保護客戶的最佳利益。該要求可以合理地解釋為，對銷售人員施加義務上的要求，讓他們採取措施來保護客戶的個人數據。但是，此義務不允許銷售人員故意錯報（knowingly misstate）地產交易的相關事實。」
Richer還強調，「未經買方和賣方的書面同意，銷售人員不得在廣告中宣傳包括買賣協議（agreement of purchase and sale）的細節，例如買賣雙方的名稱、房產的位置或已售出的價格。 」
地產商會必須公布哪些信息？
地產經紀Ben Zhang認為，目前民眾對於數據公開後隱私的關注不止涉及售價問題。 「還有很多人在賣了房子以後，新的買家不希望別人知道房子里的照片和陳設。假如你找經紀買了房子，你會希望被公眾知道房子的布局、有幾個洗手間、哪個房間有攝像頭或者安全系統等信息？有些人會介意。這裡涉及到安全和隱私問題。在這個情況下，有些經紀，比如我，買家提了要求，我會把照片拿掉，也會把照片的形容細節、面積刪掉。
價格是真實的，其它東西也是真實的，但是會缺失一些信息。這種缺失，對於賣家和買家沒有什麼影響。但是對後續的買家，在做周邊地產比較的時候，準確性就下降了。在之前這個問題並不尖銳，提這個問題的人也不多。但現在，買家通過經紀提這個要求，我認為是比較合理的。」
▲RECO稱「已售出」價格是可以通過土地登記辦公室獲取的公開信息，不允許銷售人員故意錯報
由於新買家不希望公眾知道自己房子的太多信息，房子售出後在有些圖片會在MLS上消失，造成地產經紀和普通人都看不到房屋的具體照片和狀況，石汝楠認為，這種情況主要圍繞競爭和隱私兩個問題。 「多倫多地產商會認為數據是隱私的、不能公開的，而現在最高法院拒絕受理上訴，所以地產商會需要把賣房價格公開。而至於放盤信息中的照片和物業的細節，多倫多地產商會應該還在未來數據公開之時，做出指引。我作為律師，只看到這裏面會有照片版權的問題。例如，一個經紀僱傭了攝影師，拍出來的照片是有版權的。這是版權上的法律。照片在網上存留多久，這是未確定的因素。應該遵循地產商會的指引。」
Joseph Richer回應有關經紀對於放盤信息不完整的擔憂時表示，「由於該裁決只適用於通過VOW分享已出售的房屋價格（的公開），這與在Realtor.ca上公開發佈的放盤信息（listing information ）有所不同，比如房產的照片和房屋描述。放盤信息是一種廣告形式，因此，未經買方和賣方書面同意，不得在交易結束後公開分享。這與我上面提到的對廣告的限制有關。」
簡言之，未來公開的只是已售房產的數據，而不是所有的放盤信息。大家不必為日後房產照片會流傳於網絡被任何人都能看到而有所擔心。除非予以同意，否則這部分信息不得在房屋售賣後被宣傳使用。
賣家不願披露真實售價如何操作？
Ben Zhang表示，此個案「賣家經紀有個披露（disclose），他和賣家有親戚關係。大家看不到這部分信息，我們經紀才能看到。在附件里，經紀賣自己的房子和親戚朋友的房子都要披露，因為會有利益衝突，這是地產局的規定。在賣親戚房子的時候會產生很多問題，包括賣朋友的房子，如果其中有你的利益在，比如我借朋友一筆錢， 20萬，首付50萬，我們一起還貸款，我佔40%的share，如果佔有利益，在賣的時候，必須做披露。」
記者向Ben提出，如果他是案例中賣家的代理地產經紀，賣家提出了堅持不公開數據的要求，他會怎麼做？ Ben認為，最好的辦法是把MSL上的放盤信息最終撤下，變為「暗盤」。 「我自己也經歷過這樣的事。當然不是現在，在之前，賣家不希望別人知道賣了多少錢。這時候就是你和賣家可以把agreement改成獨家（exclusive）。放盤信息有兩種類型，一種是上地產商會的MLS，還有一種就是不上MLS，叫exclusive，人們通常把它叫做暗盤。實際操作時可以把MLS 上的放盤信息終止（terminate），這個時候就可以即滿足賣家要求，又不違反TREB的規定。暗盤也是可以兩個經紀合作的。」
記者提及大家對暗盤的觀念是不是不太正面，Ben給出了肯定答覆，的確非常不正面。 「但是當這種問題已經產生的時候，實際上來講，在offer當中（purchase and sales agreement），沒有說這個一定是暗盤還是明盤。實際上只要改和賣家之間的協議就可以了。而且銷售已經完成了，就無所謂了。放在MLS上已經吸引了買家，再拿下來簽這個合同。這個做法第一不違法，第二這種做法大量存在，只是很多人不知道。它大量存在於樓花轉讓（pre-construction assignment）中。樓花轉讓通常不允許上MSL，有些經紀鋌而走險，為了吸引買家放在MSL上。這種禁止不是被RECO禁止，是被開發商禁止。」
Ben認為，對此類案例的處理，應遵循三個要點。 「第一要合法，別給自己惹事。第二，在合法的前提下，研究各種規定，不要違反規定。第三儘可能去滿足客戶的要求，因為未來你還要再去做他的生意。我會想很多辦法，找很多路子，也會詢問行業前輩。」
星島日報記者針對這個問題也向RECO進行了採訪。地產經紀應當如何做，怎樣才能合理、正確地答覆客戶，Richer也給出了和Ben相似的答覆。他稱，「如果賣家不希望在受密碼保護的VOW顯示出賣出價格，最好的選擇是不通過MLS出售他們的房產。根據安省房地產議會的道德準則（Code of Ethics）要求，銷售人員不得作出虛假、誤導或欺騙性陳述。因此，在任何情況下，銷售人員都不應故意輸入錯誤的售出價格。如果銷售人員對協會要求提供此類的信息不滿意，他們需要向各自所在的房地產委員會溝通解決問題。」
公開數據是「政治正確」的決定？
由聯邦競爭局（Competition Bureau）發起的這宗為期7年的挑戰多倫多地產商會壟斷做法的訴訟案落下帷幕。在未來不到60天的時間裏，地產局就不能再壟斷房屋銷售數據。在加拿大，目前只有卑詩省及阿爾伯塔省的地產商會沒有阻止其會員公開數據。
地產經紀Ben Zhang認為，這項決定中，民意佔有很大的成分，和公正有一定差別。
「大家希望信息公開，這是非常好的一點。對於大多數人有非常大的好處，但是在信息公開和保護隱私如何平衡？在voice up的時候大部分人都希望信息公開，因為只有在賣你房子的時候才涉及到隱私。你賣別人房子的時候不會考慮別人的隱私，這是人的本性。所以聽到的民意是人們希望信息被最大化的公開。但是當賣你房子的時候，或者你買了一個房子的時候，你房子里所有東西都展現給公眾，你的安全和隱私都公開的時候，對不起，那個時候再想否認已經晚了。」
▲由於新買家不希望公眾知道自己房子的太多信息，有些房子售出後圖片及房屋陳述會在MLS上消失（Ben Zhang提供）
Ben認為，大家聽到的聲音和真正發生的事並不是完全一樣的。甚至這項決定中還有另外一個層面，存在一個政治正確的問題。 「在過去很多地方可以看到，作為政府，要順應民意。在這個過程當中會發生一些問題，但是不能改、也不願意去改。從政的人不願意為了所謂的公平去犧牲自己的選票。因此我說這在很大程度上是一個政治正確的問題。我相信我能想到的事情，政府高層一定也能想得到、看得到。很多人明明知道這麼做不對，但是他沒有這樣去做。因為這是政治正確的一個選擇。他不能說不公開了或者只公開一部分東西。在後續問題逐漸發生的時候，只能慢慢再去想辦法解決。」Ben堅信由於數據的公開，未來還會陸續有數據的缺失和不完整，進而削弱地產商會的權威。
「從一個公平市場來看，地產經紀行業其實不存在對社會有太多價值提升的作用。很多時候保護買家，坑的就是賣家。保護賣家，坑的就是買家，這是好經紀的做法。不好的經紀坑自己的客戶那是另外一個事情。數據公開的做法讓我們的權威機構公信力下降。在這個時候，我認為不應該降低公信力，而應該提升地產商會的力量，這是我的理解。」
