房地产买家和卖家必须遵守买卖合约中的所有条款细节（星报图片）
如果房屋买卖合约（Agreement of Purchase and Sale）中关于房屋状况的描述，与多重电脑放盘系统(MLS)的信息存在显著差异，会发生什么情况？
一单发生在2015年3月的房屋买卖个案就出现了这个问题，买家斯瓦苏布拉曼尼姆（Shripragas Sivasubramaniam）签下合约，以52.5万元的价格，从穆罕默德（Yar Mohammad）和库德巴什（Jamila Khudabakhsh）手中买下位于安省亚积士（Ajax）Cragg Cres的一处物业。
该房屋买卖合约中，以标准条款写明：“过户时，除非本协议另有规定，否则应向买方交付腾空的吉屋（vacant possession）。”而协议中并没有其它与“交吉”相关的条款。
合约第26段还有安省几乎所有买卖合约都会使用的标准“完整协议条款”（entire agreement clause），其中指出：“本协议构成买卖双方之间的完整协议，除本文所述之外，不存在影响本协议的陈述、保证、附属协议或条款。”
斯瓦苏布拉曼尼姆当时买房是为了与妻子、两个孩子以及他母亲一起居住。由于他正在腾出当时居住的公寓，因此得到一栋腾空的房子也就成为购房合约中非常重要的一个条款。
然而，这一物业在MLS放盘系统中的声明却写着：“AAA租客”。
当买方经纪向卖方经纪提交合约时，卖方经纪告诉他：租客将会在过户时或过户之前搬走。但是，在买方验房时，租客才惊讶地得知他需要迁出的消息。
买卖双方的律师通过信函对此进行了激烈的争辩。买方律师坚持认为该物业应在过户时腾空交吉，而卖方律师则回应说，因为MLS中已经写明有租客，因此租客仍将继续住在该房屋内，且买方必须接受租客。
过户手续未能如期于2015年4月29日完成，双方都指责对方违反合约。租客终于在12月份迁出。 2016年5月10日，该物业重新以64.99万元挂牌上市，但原买家斯瓦苏布拉曼尼姆对该房屋所有权登记了一个警告，以防止房屋被转售，之后物业取消了放盘销售。
最后，斯瓦苏布拉曼尼姆向高级法院提起申请，要求确定究竟哪一方违反了合同，并强制卖方完成交吉。
2018年4月，大法官查尼（Robert Charney）在判决中指出，放盘系统MLS中指明有租客住在房屋内这个信息与交易完全无关。买卖合约中关于空屋交吉的条款清晰明确、毫不含糊。他得出的结论是卖方违反了合同。法官下令强制执行买卖合约，买方应在60天内获得房屋所有权，或者买方可以在不经卖方准许的情况下登记自己的房契。
不过，当笔者11月中旬进行所有权搜索时，该房屋的业主仍显示为原来的卖家。
这一案例为买家、卖家和房地产经纪提供了两个宝贵的经验教训：
•没有写入买卖合约中的条款或规定无效；
•买卖合约中的条款优先于放盘系统中的声明或任何口头承诺。
作者Bob Aaron是多伦多房地产律师
