房地產買家和賣家必須遵守買賣合約中的所有條款細節（星報圖片）
如果房屋買賣合約（Agreement of Purchase and Sale）中關於房屋狀況的描述，與多重電腦放盤系統(MLS)的信息存在顯著差異，會發生什麼情況？
一單發生在2015年3月的房屋買賣個案就出現了這個問題，買家斯瓦蘇布拉曼尼姆（Shripragas Sivasubramaniam）簽下合約，以52.5萬元的價格，從穆罕默德（Yar Mohammad）和庫德巴什（Jamila Khudabakhsh）手中買下位於安省亞積士（Ajax）Cragg Cres的一處物業。
該房屋買賣合約中，以標準條款寫明：「過戶時，除非本協議另有規定，否則應向買方交付騰空的吉屋（vacant possession）。」而協議中並沒有其它與「交吉」相關的條款。
合約第26段還有安省幾乎所有買賣合約都會使用的標準「完整協議條款」（entire agreement clause），其中指出：「本協議構成買賣雙方之間的完整協議，除本文所述之外，不存在影響本協議的陳述、保證、附屬協議或條款。」
斯瓦蘇布拉曼尼姆當時買房是為了與妻子、兩個孩子以及他母親一起居住。由於他正在騰出當時居住的公寓，因此得到一棟騰空的房子也就成為購房合約中非常重要的一個條款。
然而，這一物業在MLS放盤系統中的聲明卻寫着：「AAA租客」。
當買方經紀向賣方經紀提交合約時，賣方經紀告訴他：租客將會在過戶時或過戶之前搬走。但是，在買方驗房時，租客才驚訝地得知他需要遷出的消息。
買賣雙方的律師通過信函對此進行了激烈的爭辯。買方律師堅持認為該物業應在過戶時騰空交吉，而賣方律師則回應說，因為MLS中已經寫明有租客，因此租客仍將繼續住在該房屋內，且買方必須接受租客。
過戶手續未能如期於2015年4月29日完成，雙方都指責對方違反合約。租客終於在12月份遷出。 2016年5月10日，該物業重新以64.99萬元掛牌上市，但原買家斯瓦蘇布拉曼尼姆對該房屋所有權登記了一個警告，以防止房屋被轉售，之後物業取消了放盤銷售。
最後，斯瓦蘇布拉曼尼姆向高級法院提起申請，要求確定究竟哪一方違反了合同，並強制賣方完成交吉。
2018年4月，大法官查尼（Robert Charney）在判決中指出，放盤系統MLS中指明有租客住在房屋內這個信息與交易完全無關。買賣合約中關於空屋交吉的條款清晰明確、毫不含糊。他得出的結論是賣方違反了合同。法官下令強制執行買賣合約，買方應在60天內獲得房屋所有權，或者買方可以在不經賣方准許的情況下登記自己的房契。
不過，當筆者11月中旬進行所有權搜索時，該房屋的業主仍顯示為原來的賣家。
這一案例為買家、賣家和房地產經紀提供了兩個寶貴的經驗教訓：
•沒有寫入買賣合約中的條款或規定無效；
•買賣合約中的條款優先於放盤系統中的聲明或任何口頭承諾。
作者Bob Aaron是多倫多房地產律師
