▲後巷房為急需可負擔租屋的大多地區提供了新的房源（METRONEWS資料圖片）
今年6月，多倫多市議會通過投票，允許東約克區（East York Region）建設後巷房（laneway suites），用以緩解多倫多市區內房價和租金過高所造成的可負擔住房數量不夠的問題。政府是在經過了何種考量，到底提出了哪些相關要求，才批准了建設後巷房？想着手建設後巷房的人應該從哪裡入手，注意些什麼？後巷房的產權是獨立的嗎？
買賣時與主體房分開賣還是單獨賣？本刊就這些疑問採訪了相關人士。
建設後巷房的提議並不是全新的住房策略計劃，早在2006年，多倫多市議會曾就興建此類住宅展開過探討，但是考慮到對社區消防安全、居民隱私以及環境等多方面因素，該提案最終不了了之。歷經12年的城市持續發展、人口變遷以及可行性的調研，後巷房的建設終於在今年獲得通過。雖然只是在多倫多的東約克區進行，但並不排除未來根據試行結果會有更多區域效仿。
後巷房蓋在哪裡？
多倫多許多古老街區，房子與車庫分離，彼此之間有一定的空間。後巷房，是指在與前院主體房屋分開的後院車庫之上加蓋的房屋，或是在主體房與車庫之間的空間所建房屋。通常主體房屋挨着街道（road），而車庫位於主體房屋後部挨着巷道（lane），因此在這種緊縮型的住宅車庫上再建房屋就稱之為後巷房。如果空間夠大，後巷房也可以建在車庫和主體房屋中間。過往，這些空間都是人們放置垃圾箱和雜物的地方。
根據多倫多市政府提供的數據，多倫多有超過1907條巷道，長達227公里，如果加以利用建成房屋，可為數以萬計的家庭提供居所，緩解城市住宅壓力。多倫多市政府傳訊部門官員Ellen Leesti在接受本報記者訪問時則稱，「市政府旨在東約克區施行該政策，目前並沒有任何意向考慮將後巷房的建設擴大到其它區域。」但她續稱，理事會已在2018年7月23日的會議上通過對官方計劃的修訂（an amendment），提前考慮了後巷房的施工建設，以便澄清和加強現有政策，提供符合官方計劃的全方位住房和補充安排。
「該修正案規定了後巷房要具有符合官方計劃修正案規定的標準，以確保後巷房與周圍空間和社區兼容。工作人員將進行一項後續研究，以審查有關多倫多其餘地區的第二套房（second units）的相關規定。在通過社區諮詢（community consultation）協商之後，再向市議會提交規劃附例（zoning by-law）的修訂建議。」
由於建設後巷房所涉及的土地是現有的，所以建設後巷房的成本不涉及購買土地，基本只有建築費和市政基礎設施服務費。在房價高企的市中心，想要擴大家庭規模或出租獲取額外收入的家庭，通過建設後巷房，都要比再投資買房、或推倒舊房重建的花費低得多，更能夠為普通人所接受。
▲三維行（SummerView）建築項目管理公司創辦人張夏景
三維行（SummerView）建築項目管理公司創辦人張夏景在接受本報記者訪問時，對這個新政策的出台持肯定態度。 「在大多倫多地區北部，房屋加建要開聽證會。過往鄰居反映，抱怨最多的就是房子會變得擁擠，景觀會變差，會擋住採光等。這些理由在多倫多市中心根本不是理由，因為市中心本身就很擁擠。後巷房是政府土地稀缺所造成的必要結果，尤其是市中心已經沒有地方能再開發了，而人的居住需求在不斷增加，只能採取這種方法。它解決了老百姓的需求，同時也給政府帶來了財政收入。並且在建築市場上，又多了一塊新業務。東約克區開放了後巷房的建設，我認為未來會有更多靠近市區的區域效仿。」
後巷房建設重點是什麼？
車庫和房子中間有足夠大距離的空間也可以建後巷房，但張夏景認為這種方案不夠實際。 「因為房子比較窄，後面有車庫，在中間再加建比較難施工。除非把車庫拆了，先做一個再做一個，所以還不如直接在車庫上面加蓋。」
對老房子建設後巷房的建築要求，完全取決於已有房屋的基礎是否符合現行建築要求。張夏景稱，「和100年前相比，現在的建築標準和規範要更高。後巷做加建時，就要按照現行的建築條例來做。如果舊房不符合新的建築條例，就要做新的建築提高。比如在車庫上加二層，車庫要做相應的改造，按照現在的建築標準做。至於是在舊車庫上建還是重新建車庫再加建，是根據建築設計師的評估設計完成的。」
東約克區允許建設後巷房，張夏景認為只是政府開了一個綠燈。而具體的操作完全在於建築設計師。 「建築設計師會根據政府的規劃，決定加建的房子應怎麼做。是舊車庫拆掉做新的，還是在現有舊車庫上加二層，要考慮結構以及建築規範在今天還適不適用。有時候改舊的車庫成本更高，還不如直接拆掉做一個兩層建築。這些年我們接觸了很多建築師，也不是每個建築師的方案都很好。有的可能理論上行，但是可操作性不強，會導致建築成本大幅度飆升。雖然你給了方案，方案也可以做，但是給業主帶來不必要的工程開支，就比較麻煩。所以我們建議想做後巷房的業主，在做施工方案的時候要多考慮、多選擇，貨比三家，不要太過於依賴某一個建築師的方案。」
由於建築師一定要對後巷房的施工非常了解，而後巷房在多倫多還是個新項目，因此市面上對後巷房了解的建築師並不見得很多。張夏景稱，「多倫多不像溫哥華，溫哥華的後巷房存在很多年了，懂這一領域的建築師很多。多倫多不是每個建築師都很有經驗，因此業主應該多做一些功課。我聽到很多人有意向做後巷房，但是不知道怎麼下手。他們還是很傳統，先找建築設計師。方向是對的，加建必須找設計師。但是設計師也是新人，需要時間慢慢理解政策和相關的規劃要怎麼弄。」
建設後巷房費用如何？
張夏景認為，從設計上看，後巷房和普通的房屋加建價格差不多。 「不管有沒有後巷房，建築師收的設計費都大約在每呎2-4元，建築費按照面積計算。主要是屋主對建築師要有一定了解，建築師需要要對後巷房的規劃條例了解清楚。我們不希望看到，設計師把設計方案交給政府，政府退回來要修改的情況。有些設計師可能並不認為被退回是自己的過失，會認為是政府要求過嚴，找到自己的說辭。而重新設計、提交也會耽誤時間，有額外的費用產生，得不償失。」
張夏景建議，後巷房的建設通常不做地下室。 「我做了很多項目，作為一個項目管理公司，給客戶的建議是後巷房盡量避免做地下室。最主要的考慮是施工難度，開挖工程量巨大，也會造成旁邊老建築不穩定。再則，後巷本來就很窄，大型車開不進去，前面過不了。再挖土挖地下室，花費巨高，交通上也不可行，所以我們建議一定是做地面以上的。考慮到一定要有個車庫空間，最好的方案就是在車庫上做個小二層。舊車庫如果要拆掉，成本增加。如果足夠結實，可以保留。不結實，推掉，在原有土地做一、二層。 」
由於市中心東區的房子價格稍低，張夏景認為按照現行市場上接觸到的建造標準，估計花費在每平方呎200元的範圍，也取決於屋主對裝修層次的要求。如果在中區，物業價值高，為了和前面主建築物標準匹配，成本有可能達到300元每平方呎。
▲後巷房，是指在與前院主體房屋分開的後院車庫之上加蓋的房屋（METRONEWS資料圖片
張夏景對建設後巷房會給房屋增值給出了肯定答覆。 「市中心房子本來就很小，很多甚至是連體的，拆也沒法拆，地皮也很貴。業主賣掉再買，也買不起。有小積蓄的，很多人會選擇加建，增加使用面積，或者出租增加收入。建設後巷房必然會給房屋增值。」
賣房時分開賣還是一起賣？
後巷房買賣時會否有問題？張夏景稱，根據目前看到的信息，一個Lot里的房子，是統一產權。如果想把主體房屋和後巷房一分為二，涉及到分地。我覺得在市中心不見得會獲得政府批准。因為新分出的地，不會在後院再assign一個新的門牌號碼。 」
多倫多市政府傳訊部門官員Ellen Leesti在接受本報記者訪問時表示，「議會通過的政策不支持從主要住宅切斷後巷房分地（Severance），因為後巷房是主要住宅的輔助設施。」
如何突破建設中的空間難題？
一旦每一家都在後面施工建後巷房，保持巷道通暢很不容易，大車難以進出，未來會產生交通問題。 Ellen Leesti對此問題的回復是，「與任何建築施工一樣，城市的相關部門也會參與其中，確保對社區的干擾最小化。城市建築檢查員（building inspectors）在接到投訴時會前往調查。 」
張夏景表示，自己關注後巷房的建設已經很久了，也研究了一些施工方案，希望未來可以給有意向的業主一些合理建議。 「考慮到後巷房施工的難度，現場太小太窄，轉不開，我們建議業主多採用裝配式施工，盡量減少在現場的施工時間，把能夠在工廠做的預先做好，這樣可以最大限度提高現場的施工效率。否則，一個大貨車在後巷卡3-5天，鄰居會抱怨。
裝配式施工來的東西都是半成品，就像宜家傢具一樣，現場拼裝，減少交通阻塞，減少現場混亂現象，這是我們研究比較好的施工方案。如果採用我們推薦的施工方案，一個小的加建房，6個月時間就夠了。 」安全因素也是一直以來通過後巷房建設政策很大的阻力。張夏景稱，「只要有正規圖紙、開工許可，施工的過程中按照最新建築規範進行，政府會在施工的不同階段去驗收，工程質量驗收和整體結構安全方面，我不擔心有違規現象，因為設計師在做方案的時候，政府會批複。有違背市政條例的地方，政府不會頒發許可（building permit）讓你開工。只要有熟悉的設計師給你做方案、有政府把關，條例上我不擔心有問題。
但是施工上我有擔心。施工企業現在資質參差不齊，一旦業主對施工的專業度懂得不多，很容易落入陷阱。比如施工成本超支、現場出現意外、安全隱患等。政府對市中心的房子看管特別嚴，基本每天都會有巡視員在其所管轄的街區來回走，一旦有任何施工違規現象，政府令就來了。灰塵大一點，政府都要管。因此，在長時間研究了施工方案後，我認為最合適的就是裝配式。預裝比例越大越好。 」
給想建後巷房的業主的建議
張夏景稱，陸續會有許多業主着手後巷房建設，可以參考以下建議：
1，不做地下；
2，考慮盡量多做裝配式，這樣建後巷房的麻煩就小，成本可以控制。業主可以把這些信息盡量多地和設計師溝通，或者找建築諮詢公司做簡單諮詢，就會放心許多。大的流程是：設計師-報價-找承包商完工。
模塊化後巷房
張夏景提出了裝配式後巷房建設的進階理念：模塊化（prefab house）生產。 「我們和幾個工廠在洽談關於模塊化建設的概念。未來我們可能在市場上推出這樣的裝配方案，只要你給我尺寸，我們提供400、500或600呎的模塊化房屋。戶型A、B 、C，選好下訂單，我們通知工廠出產，3個月後就可以安裝了。模塊化在美國加州非常流行，它是建築領域的未來趨勢。模塊化可以精確地使用電腦生產，減少人為現場誤差。同時，全世界範圍內人工成本一直上漲，模塊化可以降低成本。這是建築業的人工智能（AI）。」
