▲在签署买卖合约前，应与经纪详细讨论合约的细节（星报资料图片）
自2017年安省房地产市场受到管控以来，我们听到不少因为房价涨跌而毁约，从而引发法律诉讼的新闻。其实，房地产市场不管是涨还是跌，在购买、持有以及售出房产时，都难免会遇到纠纷。
如果在合约中加入了仲裁条款，一旦遇到争拗，在提起法律诉讼之前，仲裁协议的存在可以让双方更快、更省钱地解决纠纷，同时避免纠纷被公开。如果你学会合理地利用仲裁条款，就有希望更好地保护自己的权利。
华人热衷于投资房地产，然而在买房卖房时，面对层层叠叠的法律文件和合约，又有多少人能花时间坐下来好好阅读呢。你是否注意过楼花合约里含有仲裁协议？仲裁条款能起到什么作用？买卖二手房时，经纪如果在合约中加入仲裁协议又会怎样？
期房自带仲裁条款
一位华裔投资者，早年曾购买过多伦多一处商用物业。不久后，开发商说该项目未能获批，将定金退还给他。第二个星期，该建筑商加价几十万把这栋商业物业又销售了出去。该买家当时觉得，钱都拿回来了，合约也没有了，以为自己无处再申诉。但在经过法律咨询后，最终该买家选择了通过仲裁解决纠纷。因为该商业物业属于楼花期房，双方的期房合约中带有仲裁条款。签署了合约，即认定双方默认一旦产生纠纷，将根据仲裁法案（Arbitration Act 1991 Ontario）的相关要求，请仲裁员通过仲裁裁定案件。最终建筑商对该买家做出了赔偿。
仲裁作为全世界大部分国家认可的一种法律机制，在民事纠纷解决方面，比诉讼解决问题更快，花费更少。诉讼的缺点在于法律步骤繁琐。当一方不配合、想要拖延时，会有很多机会延长诉讼时间。当一方不肯提交文件、无理拒绝回答问题，或承诺提交资料却又不给的时候，大的审判过程中就会出现小的审判。耗费很多时间，导致律师费增高。
大多伦多地区地产、财产规划律师石汝楠（Renee Shi）在接受本报记者访问时表示，“从消费者这方面来看，我认为合约中带有仲裁条款是好的，这样大家可以缩短时间，尽快解决矛盾。或者像上面提到的楼花，会有开发费用过高或出现之前没有预料到的状况，仲裁可以更迅速地解决纠纷，省去了互相告、走诉讼的过程。”
仲裁过程虽然感受不到法庭的威严，但它的法律效力与法院法官的裁决一样，并且结果可以强制执行。石汝楠表示，仲裁更注重解决结果，一定要双方同意，才能进行。
这也就是为什么消费者在购买楼花时，和建筑商所签署的安省新屋保险公司（Tarion）提供的格式合约（Agreement）里，都会加有仲裁条款，需要建筑商和消费者双方同意签订。
地产纠纷可经仲裁解决
多伦多乐泰仲裁中心负责人金朝武在接受星岛《都市地产》记者访问时表示，当房地产市场涨或跌时，往往会出现开发商或买家要违约的情况。原来大家都知道位于烈治文山的某著名freehold楼花项目，从最初的110余万炒到200多万。后来房价跌了，很多人因为银行估价变低，导致不能足额贷款，也不能按时交接（closing）楼花。还有买家认为自己买贵了而反悔毁约。也有人遇到过这种情况：开发商对买家说，因为种种原因，项目不能继续做，要把定金退给买家。而开发商在退定之后，很快又以其它形式转手，加价几十万又卖出去了。再买同样地段同样单位的楼，就要多花几十万万。这些情况其实都可以使用仲裁处理。
▲乐泰仲裁中心负责人金朝武
一位不愿透露姓名的法律行业从业者对记者透露，确实有很多开发商，当买方提起仲裁的时候，开发商会比较着急。 “这些通常是比较小的开发商，他们的实力并不很雄厚。当他们开发完一片区域，却很不幸遇到了2017年那样的房地产市场管控政策，房价大幅下跌，导致有1/3甚至一半的用户因为贷款原因不能按时交接时，这对开发商也会产生很大的压力和影响。他们的借贷成本非常高，也不希望有大规模的消费者违约。这时，一些消费者也会认为自己买贵了，要么想退，要么觉得这不公平。仲裁也好，调解也罢，一旦由消费者发起，这些小开发商会有可能更愿意与这部分消费者在价格上做出妥协，确保他们最后交接而不是毁约。但这一定是在保密的情况下进行。”
由于每份签署的购房合约都有差别，合约中的仲裁条款到底可以起到怎样具体的作用，涉及到双方在签合约时的细节。金朝武表示，“总的来说，如果使用仲裁，需在仲裁员这里立案。首先，仲裁员是中立的，只是一个和法官拥有同样角色的中间人。一般来说，很多情况下一方不愿意接受仲裁，会以管辖权为由，要求通过法院诉讼解决。但类似的案子已经有很多判下来了，法院会判决通过仲裁解决。只要有仲裁条款在合约内，一旦出现纠纷，都必须先通过仲裁解决，管辖权就在仲裁员这里，而不能直接去到法院起诉。一旦一方提出了仲裁请求，另一方应该参与仲裁。如果缺席，后果会非常严重。”
金朝武表示，的确有过仲裁申请人和开发商提起仲裁最后获胜的案例。介于仲裁案件是保密的，他不便透露过多细节。但他向记者坦承，有过开发商一方存在过错的案例。 “比如，对于买家来说，新房的条款是由开发商去定夺的，而一旦发生仲裁，费用也是开发商支付的。安省把买方当做消费者来对待，安省新屋保险公司（Tarion）要求，双方在签协议的时候，开发商必须做出一个选择是否允许提前终止合约，而不能空白放在那里。如果空白，要承担相应的责任。”
▲大多伦多地区婚姻法、财产规划律师石汝楠（Renee Shi）
石汝楠对记者解释道，安省新屋保险公司的合约中存在的标准（standard）仲裁条款，是希望大家在产生矛盾、走复杂的诉讼流程前，有一个仲裁过程。 “当开发商突然决定楼不盖了，消费者的确可以使用合约中的仲裁条款解决矛盾，但这有很多限制，并且每个案例都会不一样。通常会有调解（mediation）和仲裁有两种办法（ADR，Arbitration, Mediation, and Dispute Resolution Services）。调解属于协商，达成的东西还有反悔的可能。而仲裁比调解更严肃（serious），谈好的一定是有法律约束力的（binding） ，仲裁员做出的判决和法官的效力一样。”
石汝楠根据多年的地产法律经验，认为在房地产买卖出现纠纷时，当发起人较多、形成一定的重量级（weight）时，某种程度上纠纷更有可能达成解决办法（meet in the middle）。 “提起仲裁的人数量多时，这确实是一种更有利的办法。说到底，这之中还有看两方实力的问题。我看到过大的开发商，不惧怕跟消费者去仲裁。合约中是带有仲裁条款，一旦发起仲裁，的确开发商必须参与。但他们卖房时已经和消费者签署了有效的、更具优势的合约，合约给他们提供了最大程度的保护。大的开发商，有强大的律师团队作支撑。仲裁不成功的时候，还是要执行合约。很多和开发商相关的纠纷案例，具体的情况，要看合约细节是怎么写的，仲裁有没有别的条款在里面。但很遗憾，仲裁的案例不能向大众公开，在这里也不能举例说太多。就算有些人通过仲裁成功维权了，也并不能公开案例。”
金朝武对石汝楠提出的“重量级”观点给出了不同看法。 “仲裁、仲裁条款的效力和人数多少没有关系。我接触过的仲裁案子，一个人起诉开发商的也有，一个人起诉另一个人的也有，不存在要多少个才进行仲裁。不管是一个人两个人，只要提起仲裁，对方就必须回应（Respond）。仲裁是一定具有法律效力且具有执行力的。”
新旧屋买卖均可加仲裁条款
房地产的纠纷可以使用仲裁，不止是新屋，在买卖二手房的时候，金朝武也建议大家加入仲裁条款，用以更大程度地保护自己的利益。 “一旦产生纠纷，如果走法院诉讼，大额案件要2到3年以上的审理时间。仲裁最长的大概不到一年。跟流程相对死板的法院诉讼相比，仲裁更为灵活，起到的效果是一样的。”
金朝武提示，目前有起草一些可以帮助地产经纪学习和了解仲裁的条款，把这些仲裁条款加在他们帮助客人代理买卖房屋的合约里，方便于二手房的买卖，也能更大程度地保护客户的权益。 “一旦有问题，双方可以走仲裁。当然，这是个备用办法，是为了万一有用得着的时候。买卖双方谈交易的时候，基本上都会愿意签署仲裁条款。除非某一方，在当时就知道这个买卖里面有猫腻，会害怕，因而拒绝签署。所以加入这个仲裁协议也有好处，它就像试金石一样。对方不签，说不定就是有什么问题。买家也可以不买了，买家犯不着明知有问题还偏要买。”
石汝楠（Renee Shi）对此则表达了不同观点。石汝楠认为，仲裁条款在新屋和二手房上的作用大小是有差别的。 “因为新房楼花距离拿到房子有段时间，大概2年到5年不等，的确有不确定的因素存在。二手房买卖一般两个月就搞定了。能把每个人的尽职调查（due diligence ）都做好了再去签。”
因此，石汝楠并不建议在二手房中加入仲裁条款。 “因为人们买卖房屋，签字的时候就应该很肯定。二手房，相比新屋比较黑白分明，交接时间也短、快。房产上应该是清白的，很快就能决定交接不交接。要么房子不对劲有污点，要么就是完全没有问题很好的。不应该有什么意外（surprises pop up），顶多是验房的时候会有一些问题，但是一旦有了这些问题，买家完全可以做成条件（condition ）放在买卖合约中。二手房不确定因素几乎应该是没有的。有的话就出一个有条件购买合约（conditional offer）。”
石汝楠还指出，上述情况中也不排除会有意外。 “除非你买的是遗嘱房，签的时候是有点像期货性质的那种合约。有的人，需要先把遗嘱认证（probate）走完了才能有执行人签字，再卖出去的时候，可能是一年半或者两年的时间。我有看到过这种情况，放仲裁条款进去还可以。”
如何找到合适的仲裁员
▲安省新屋保险公司格式合约中的仲裁条款
如需寻找持牌注册仲裁员，可以在加拿大仲裁院的网站http://mbr.adric.ca/ 上查询。该网站中会有每位经过认证的仲裁员介绍。同时每个仲裁员受理的案件范围和熟悉的领域也不同，经过查询可以找到适合为所需领域做仲裁的仲裁员的联系方式。
