▲在簽署買賣合約前，應與經紀詳細討論合約的細節（星報資料圖片）
自2017年安省房地產市場受到管控以來，我們聽到不少因為房價漲跌而毀約，從而引發法律訴訟的新聞。其實，房地產市場不管是漲還是跌，在購買、持有以及售出房產時，都難免會遇到糾紛。
如果在合約中加入了仲裁條款，一旦遇到爭拗，在提起法律訴訟之前，仲裁協議的存在可以讓雙方更快、更省錢地解決糾紛，同時避免糾紛被公開。如果你學會合理地利用仲裁條款，就有希望更好地保護自己的權利。
華人熱衷於投資房地產，然而在買房賣房時，面對層層疊疊的法律文件和合約，又有多少人能花時間坐下來好好閱讀呢。你是否注意過樓花合約里含有仲裁協議？仲裁條款能起到什麼作用？買賣二手房時，經紀如果在合約中加入仲裁協議又會怎樣？
期房自帶仲裁條款
一位華裔投資者，早年曾購買過多倫多一處商用物業。不久後，開發商說該項目未能獲批，將定金退還給他。第二個星期，該建築商加價幾十萬把這棟商業物業又銷售了出去。該買家當時覺得，錢都拿回來了，合約也沒有了，以為自己無處再申訴。但在經過法律諮詢後，最終該買家選擇了通過仲裁解決糾紛。因為該商業物業屬於樓花期房，雙方的期房合約中帶有仲裁條款。簽署了合約，即認定雙方默認一旦產生糾紛，將根據仲裁法案（Arbitration Act 1991 Ontario）的相關要求，請仲裁員通過仲裁裁定案件。最終建築商對該買家做出了賠償。
仲裁作為全世界大部分國家認可的一種法律機制，在民事糾紛解決方面，比訴訟解決問題更快，花費更少。訴訟的缺點在於法律步驟繁瑣。當一方不配合、想要拖延時，會有很多機會延長訴訟時間。當一方不肯提交文件、無理拒絕回答問題，或承諾提交資料卻又不給的時候，大的審判過程中就會出現小的審判。耗費很多時間，導致律師費增高。
大多倫多地區地產、財產規劃律師石汝楠（Renee Shi）在接受本報記者訪問時表示，「從消費者這方面來看，我認為合約中帶有仲裁條款是好的，這樣大家可以縮短時間，儘快解決矛盾。或者像上面提到的樓花，會有開發費用過高或出現之前沒有預料到的狀況，仲裁可以更迅速地解決糾紛，省去了互相告、走訴訟的過程。」
仲裁過程雖然感受不到法庭的威嚴，但它的法律效力與法院法官的裁決一樣，並且結果可以強制執行。石汝楠表示，仲裁更注重解決結果，一定要雙方同意，才能進行。
這也就是為什麼消費者在購買樓花時，和建築商所簽署的安省新屋保險公司（Tarion）提供的格式合約（Agreement）里，都會加有仲裁條款，需要建築商和消費者雙方同意簽訂。
地產糾紛可經仲裁解決
多倫多樂泰仲裁中心負責人金朝武在接受星島《都市地產》記者訪問時表示，當房地產市場漲或跌時，往往會出現開發商或買家要違約的情況。原來大家都知道位於烈治文山的某著名freehold樓花項目，從最初的110餘萬炒到200多萬。後來房價跌了，很多人因為銀行估價變低，導致不能足額貸款，也不能按時交接（closing）樓花。還有買家認為自己買貴了而反悔毀約。也有人遇到過這種情況：開發商對買家說，因為種種原因，項目不能繼續做，要把定金退給買家。而開發商在退定之後，很快又以其它形式轉手，加價幾十萬又賣出去了。再買同樣地段同樣單位的樓，就要多花幾十萬萬。這些情況其實都可以使用仲裁處理。
▲樂泰仲裁中心負責人金朝武
一位不願透露姓名的法律行業從業者對記者透露，確實有很多開發商，當買方提起仲裁的時候，開發商會比較着急。 「這些通常是比較小的開發商，他們的實力並不很雄厚。當他們開發完一片區域，卻很不幸遇到了2017年那樣的房地產市場管控政策，房價大幅下跌，導致有1/3甚至一半的用戶因為貸款原因不能按時交接時，這對開發商也會產生很大的壓力和影響。他們的借貸成本非常高，也不希望有大規模的消費者違約。這時，一些消費者也會認為自己買貴了，要麼想退，要麼覺得這不公平。仲裁也好，調解也罷，一旦由消費者發起，這些小開發商會有可能更願意與這部分消費者在價格上做出妥協，確保他們最後交接而不是毀約。但這一定是在保密的情況下進行。」
由於每份簽署的購房合約都有差別，合約中的仲裁條款到底可以起到怎樣具體的作用，涉及到雙方在簽合約時的細節。金朝武表示，「總的來說，如果使用仲裁，需在仲裁員這裡立案。首先，仲裁員是中立的，只是一個和法官擁有同樣角色的中間人。一般來說，很多情況下一方不願意接受仲裁，會以管轄權為由，要求通過法院訴訟解決。但類似的案子已經有很多判下來了，法院會判決通過仲裁解決。只要有仲裁條款在合約內，一旦出現糾紛，都必須先通過仲裁解決，管轄權就在仲裁員這裡，而不能直接去到法院起訴。一旦一方提出了仲裁請求，另一方應該參與仲裁。如果缺席，後果會非常嚴重。」
金朝武表示，的確有過仲裁申請人和開發商提起仲裁最後獲勝的案例。介於仲裁案件是保密的，他不便透露過多細節。但他向記者坦承，有過開發商一方存在過錯的案例。 「比如，對於買家來說，新房的條款是由開發商去定奪的，而一旦發生仲裁，費用也是開發商支付的。安省把買方當做消費者來對待，安省新屋保險公司（Tarion）要求，雙方在簽協議的時候，開發商必須做出一個選擇是否允許提前終止合約，而不能空白放在那裡。如果空白，要承擔相應的責任。」
▲大多倫多地區婚姻法、財產規劃律師石汝楠（Renee Shi）
石汝楠對記者解釋道，安省新屋保險公司的合約中存在的標準（standard）仲裁條款，是希望大家在產生矛盾、走複雜的訴訟流程前，有一個仲裁過程。 「當開發商突然決定樓不蓋了，消費者的確可以使用合約中的仲裁條款解決矛盾，但這有很多限制，並且每個案例都會不一樣。通常會有調解（mediation）和仲裁有兩種辦法（ADR，Arbitration, Mediation, and Dispute Resolution Services）。調解屬於協商，達成的東西還有反悔的可能。而仲裁比調解更嚴肅（serious），談好的一定是有法律約束力的（binding） ，仲裁員做出的判決和法官的效力一樣。」
石汝楠根據多年的地產法律經驗，認為在房地產買賣出現糾紛時，當發起人較多、形成一定的重量級（weight）時，某種程度上糾紛更有可能達成解決辦法（meet in the middle）。 「提起仲裁的人數量多時，這確實是一種更有利的辦法。說到底，這之中還有看兩方實力的問題。我看到過大的開發商，不懼怕跟消費者去仲裁。合約中是帶有仲裁條款，一旦發起仲裁，的確開發商必須參與。但他們賣房時已經和消費者簽署了有效的、更具優勢的合約，合約給他們提供了最大程度的保護。大的開發商，有強大的律師團隊作支撐。仲裁不成功的時候，還是要執行合約。很多和開發商相關的糾紛案例，具體的情況，要看合約細節是怎麼寫的，仲裁有沒有別的條款在裏面。但很遺憾，仲裁的案例不能向大眾公開，在這裡也不能舉例說太多。就算有些人通過仲裁成功維權了，也並不能公開案例。」
金朝武對石汝楠提出的「重量級」觀點給出了不同看法。 「仲裁、仲裁條款的效力和人數多少沒有關係。我接觸過的仲裁案子，一個人起訴開發商的也有，一個人起訴另一個人的也有，不存在要多少個才進行仲裁。不管是一個人兩個人，只要提起仲裁，對方就必須回應（Respond）。仲裁是一定具有法律效力且具有執行力的。」
新舊屋買賣均可加仲裁條款
房地產的糾紛可以使用仲裁，不止是新屋，在買賣二手房的時候，金朝武也建議大家加入仲裁條款，用以更大程度地保護自己的利益。 「一旦產生糾紛，如果走法院訴訟，大額案件要2到3年以上的審理時間。仲裁最長的大概不到一年。跟流程相對死板的法院訴訟相比，仲裁更為靈活，起到的效果是一樣的。」
金朝武提示，目前有起草一些可以幫助地產經紀學習和了解仲裁的條款，把這些仲裁條款加在他們幫助客人代理買賣房屋的合約里，方便於二手房的買賣，也能更大程度地保護客戶的權益。 「一旦有問題，雙方可以走仲裁。當然，這是個備用辦法，是為了萬一有用得着的時候。買賣雙方談交易的時候，基本上都會願意簽署仲裁條款。除非某一方，在當時就知道這個買賣裏面有貓膩，會害怕，因而拒絕簽署。所以加入這個仲裁協議也有好處，它就像試金石一樣。對方不簽，說不定就是有什麼問題。買家也可以不買了，買家犯不着明知有問題還偏要買。」
石汝楠（Renee Shi）對此則表達了不同觀點。石汝楠認為，仲裁條款在新屋和二手房上的作用大小是有差別的。 「因為新房樓花距離拿到房子有段時間，大概2年到5年不等，的確有不確定的因素存在。二手房買賣一般兩個月就搞定了。能把每個人的盡職調查（due diligence ）都做好了再去簽。」
因此，石汝楠並不建議在二手房中加入仲裁條款。 「因為人們買賣房屋，簽字的時候就應該很肯定。二手房，相比新屋比較黑白分明，交接時間也短、快。房產上應該是清白的，很快就能決定交接不交接。要麼房子不對勁有污點，要麼就是完全沒有問題很好的。不應該有什麼意外（surprises pop up），頂多是驗房的時候會有一些問題，但是一旦有了這些問題，買家完全可以做成條件（condition ）放在買賣合約中。二手房不確定因素幾乎應該是沒有的。有的話就出一個有條件購買合約（conditional offer）。」
石汝楠還指出，上述情況中也不排除會有意外。 「除非你買的是遺囑房，簽的時候是有點像期貨性質的那種合約。有的人，需要先把遺囑認證（probate）走完了才能有執行人簽字，再賣出去的時候，可能是一年半或者兩年的時間。我有看到過這種情況，放仲裁條款進去還可以。」
如何找到合適的仲裁員
▲安省新屋保險公司格式合約中的仲裁條款
如需尋找持牌註冊仲裁員，可以在加拿大仲裁院的網站http://mbr.adric.ca/ 上查詢。該網站中會有每位經過認證的仲裁員介紹。同時每個仲裁員受理的案件範圍和熟悉的領域也不同，經過查詢可以找到適合為所需領域做仲裁的仲裁員的聯繫方式。
