纵观过去10年，大多伦多地区房价总体是一路高涨，不少人手中持有的物业大幅升值，成为拥有昂贵资产的一族。不过房屋听上去价值高，但要把这些价值变现却并不简单。
对于只有一套房的人，房子卖了住哪里？卖房钱花完了怎么办？
尤其对于老人来说，还要担心万一遇到“人还在，钱却花没了”的情况。
有房贷专家认为，在加拿大，想要以房养老，不妨考虑“反向房屋抵押贷款”（Reverse Mortgage，或可称“倒按揭”），帮助业主即拿到钱，又可能留住屋。
关于加拿大人口老龄化的话题人们并不陌生。婴儿潮一代（Baby boomers）正在逐渐步入退休年龄。而物价日益上涨、人工成本上升，让钱变得越来越不值钱。老人不免有这样的思量：人生最后的二十甚至三十年，想要有体面的退休生活，靠养老金、靠政府、靠子女还是靠房子？反向房屋抵押贷款也许会给人们不一样的答案。
反向抵押贷款是个选择
加拿大蒙特利尔银行（BMO）房屋贷款专家王红雨（Henry）表示，根据2016年的人口普查结果，加拿大老年人的比例正在稳步增加。 “自有人口普查以来，首次出现了65岁以上人口比例大于15岁以下人口比例的情况，这标志着加拿大正式进入了老龄化社会。”
王红雨称：“如果60岁退休，活到90岁，就有30年的时光黑洞。在漫长退休生活中，该怎么住，怎么消费？住，从来都是最花钱的人生消耗。如果长寿，没有公司年金收入，只靠社会保险的每月1千多元，连地税都交不起，租房就更不可能了。很多人认为，加拿大人老了之后就会搬出大房子，尤其是独立屋，把大房子降价卖给年轻人。这种想法并太不现实。老年人往往对自己居住了多年的大房子恋恋不舍。如果身体健康，靠反向房屋抵押贷款从房子里拿钱出来维持生活，可以在大房子里生活得很久。”
超过55岁即可申请
加拿大只有两家银行提供这种反向房屋抵押的贷款产品。 Home Equity Bank（Canadian Home Income Plan，CHIP）以及Equitable Bank（PATH Home Plan）。政府规定，反向抵押贷款要求申请人年龄必须在55岁以上并拥有房屋产权。若是夫妻双方，则需要二人都超过55岁。通过这种贷款，房屋拥有者可以一次性拿到最高为房屋价值50％的钱，或以每月获得固定收入的方式得到这笔钱。这样作的好处在于它免税，并且在房屋出售之前，不需要为使用这笔贷款而供款。
2018年，BlueShore金融公司的Scott Evans在接受CTV访问时表示，反向抵押贷款对于一些想要留在家中终老的老人来说，的确多了一项选择。但是反向抵押贷款通常比其他类型的抵押贷款利率更高，债务以复利计算。 “例如，如果你以6.49％的利率从房屋中贷款了10万元，并且没有支付任何费用。在5年期结束时，复息加上原始债务得到的数字为137,632元。这可能导致你在房产中持有的分额（equity）有所损失。而当一个人的寿命很长，反向抵押贷款的债务可能会超过房屋的市场价值。只有在屋主死亡和房屋出售时，银行才能收回款项，并且银行不能获得比房屋价值更多的钱款。”
年龄越大可借款比例越高
反向抵押贷款的存在在西方国家由来已久。王红雨解释道：“『倒』就是与我们的想法相反。首先，倒按揭贷款没有月供，每月无需还款；其次，年龄越大借款越多；最后，银行不能随意取消这笔贷款。借款人去世之后，如果房产售价低于贷款余额，贷款银行不能再追索其他遗产。这些政策与正常的房屋按揭贷款完全相反，保证了老年人可以放心地利用倒按揭从房子中取款。”
加拿大蒙特利尔银行（BMO）房屋贷款专家王红雨
王红雨认为，老人除了可通过反向抵押贷款取款养老，也可以帮助儿女提供买房的首付款。 “夫妻双方在产权上，如果一方去世，银行不会收回贷款，也不会改变原定的贷款条件。这一点，优于信用额度（line of credit）。”
他举例称：“多伦多北约克一栋独立屋，市价为100万。80岁的房主可以最多借到55万，即，房价的55%。同样是这栋房子，55岁的房主可以最多借到23.5万，即，房价的23.5%。这说明年龄越大，借款比例越高。多伦多北约克一栋公寓市价100万的房产，80岁的房主可以最多借到49.5万，即，房价的49.5%；同样是这栋房子，55岁的房主最多可以借到22.75万，即，房价的22.75%。因此，独立屋比公寓的借款比例更高些。老年人守着独立屋，是有道理的。目前，反向抵押贷款的5年期年利率为5.74%，手续费1795元。将手续费折算到利率中，年率为6.02%。这个利率比私贷低很多，老年人可以通过反向抵押贷款免受高利贷盘剥。”
反向抵押贷款除了可以让老人从自住房中提取不用供款的贷款，还可以偿还现有房产已有的贷款余额。王红雨说道：“如果一个200万的房子，反向抵押贷款借出了50万，但原来的房子还有10万的贷款余额，这笔反向抵押贷款可全部还清原贷款余额，借款人实际收到40万现金，贷款总金额为50万，并且借款人仍无需支付任何本息，但可以随时提前偿还一部分本金。如果利率是5.74%，5年合同到期时一次偿还，本息合计为663,526元；如果5年后借款人去世了，则需要由遗嘱继承人归还这笔贷款。”
反向按揭可以用于买自住房
王红雨有十年的加拿大房屋贷款经验。他分享道：“9年前，倒按揭的利率将近10%，确实属于高利贷。而现在不到6%，比私贷的利率低很多，而且手续费明码实价，1795元。9年前倒按揭申请人最低年龄是62岁，现改为55岁了，可以惠及更多老年人。最重要的是，现在的倒按揭贷款政策不仅适用于现有自住房产的加按，也适用于新买房。假如一位80岁的老人，想申请贷款买一个新的自住房，最多可以借到房价的55%，利率5.74%，手续费1795。重点是，不看收入，只看年龄，可以秒杀所有商业银行和私贷。”
王红雨认为华裔社区对倒按揭业务的了解并不够全面和深刻。 “商业银行经理，可以向倒按揭银行推荐自己的客户，并帮助客户了解倒按揭的详细情况。我很期待这款金融产品尽早惠及华人社区的老人。”
反向抵押贷款的利与弊
根据加拿大联邦政府官网（www.canada.ca）显示，在着手申请反向抵押贷款前，应仔细考虑其利弊，以及是否符合自己的家庭状况。
优点
•不必定期付款
•可以将房屋的部分价值转化为现金，而 不必出售房屋
•仍然拥有自己的房屋产权
•借的钱是免税收入
•此收入不会影响借贷者可能获得的养老保障金（OAS）或保证收入补助金（GIS）
•你可以决定如何获得这笔钱
缺点
•有相关的手续费用
•利率高于大多数其他类型的抵押房屋贷款
•随着贷款利息的增加，借贷者在房屋中持有的分额可能会下降
•借贷者身故后的一段时间内，以其房产（estate）全额偿还贷款和利息（repay the loan and interest in full）
•结清遗产所需的时间通常可能会长于偿还反向抵押贷款的时间
•借贷者留给子女或其他受益人的遗产可能会更少
•与普通的抵押贷款（a regular mortgage）相比，反向抵押贷款相关的成本通常更高
加国老人不爱住老人屋
王红雨调研过一些数据，显示加拿大大多数老人实际上并不愿住带有护理性质的老年屋（senior homes）。 “根据统计局2016年的数字，加拿大人口中，17%的人年龄超过65岁。住在有护理服务或老年人陪护的居所中的人口数量为42.6万，只占人口比例的1.2%。可以推算出，93%的65岁以上老人没有住在有护理的居所。而正住在老年屋的人口中，有49%的人年龄超过75岁。65岁以上的老人，有73%的人口有自住房，高于全国平均水平67.8%。加拿大房产类型中，53.6%是独立屋。从这些比例来看，加拿大的老年人，应该占了多半的独立屋。”
王红雨在翻阅加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）的调查报告后，发现认真考虑年老力衰之后就搬去养老性质居所的人群中，现在正住在独立屋中的老人，是最不愿意搬走的。 “75岁以上、住独立屋的老人中，只有54%考虑搬去老年屋。而住高层公寓的老人中，有65%考虑搬去老年屋。75岁以上的老人，有自住房的人中，56%考虑搬去老年屋。租房住的老人中有64%考虑搬去老年屋。”
从这些统计结果及调研报告来看，王红雨称：“希望老年人尽快搬出独立屋的愿望，很难实现。如果老年人无力支撑独立屋的开支，会不会加速他们搬出来呢？答案也是否定的。因为很多老年人还有收入，支持加按（refinance），从房权中可取出现金。最后一个从房屋里取出现金的方式是反向抵押贷款，也能从财务上帮助老年人长期持有独立屋的产权。”
