縱觀過去10年，大多倫多地區房價總體是一路高漲，不少人手中持有的物業大幅升值，成為擁有昂貴資產的一族。不過房屋聽上去價值高，但要把這些價值變現卻並不簡單。
對於只有一套房的人，房子賣了住哪裡？賣房錢花完了怎麼辦？
尤其對於老人來說，還要擔心萬一遇到「人還在，錢卻花沒了」的情況。
有房貸專家認為，在加拿大，想要以房養老，不妨考慮「反向房屋抵押貸款」（Reverse Mortgage，或可稱「倒按揭」），幫助業主即拿到錢，又可能留住屋。
關於加拿大人口老齡化的話題人們並不陌生。嬰兒潮一代（Baby boomers）正在逐漸步入退休年齡。而物價日益上漲、人工成本上升，讓錢變得越來越不值錢。老人不免有這樣的思量：人生最後的二十甚至三十年，想要有體面的退休生活，靠養老金、靠政府、靠子女還是靠房子？反向房屋抵押貸款也許會給人們不一樣的答案。
反向抵押貸款是個選擇
加拿大蒙特利爾銀行（BMO）房屋貸款專家王紅雨（Henry）表示，根據2016年的人口普查結果，加拿大老年人的比例正在穩步增加。 「自有人口普查以來，首次出現了65歲以上人口比例大於15歲以下人口比例的情況，這標誌着加拿大正式進入了老齡化社會。」
王紅雨稱：「如果60歲退休，活到90歲，就有30年的時光黑洞。在漫長退休生活中，該怎麼住，怎麼消費？住，從來都是最花錢的人生消耗。如果長壽，沒有公司年金收入，只靠社會保險的每月1千多元，連地稅都交不起，租房就更不可能了。很多人認為，加拿大人老了之後就會搬出大房子，尤其是獨立屋，把大房子降價賣給年輕人。這種想法並太不現實。老年人往往對自己居住了多年的大房子戀戀不捨。如果身體健康，靠反向房屋抵押貸款從房子里拿錢出來維持生活，可以在大房子里生活得很久。」
超過55歲即可申請
加拿大只有兩家銀行提供這種反向房屋抵押的貸款產品。 Home Equity Bank（Canadian Home Income Plan，CHIP）以及Equitable Bank（PATH Home Plan）。政府規定，反向抵押貸款要求申請人年齡必須在55歲以上並擁有房屋產權。若是夫妻雙方，則需要二人都超過55歲。通過這種貸款，房屋擁有者可以一次性拿到最高為房屋價值50％的錢，或以每月獲得固定收入的方式得到這筆錢。這樣作的好處在於它免稅，並且在房屋出售之前，不需要為使用這筆貸款而供款。
2018年，BlueShore金融公司的Scott Evans在接受CTV訪問時表示，反向抵押貸款對於一些想要留在家中終老的老人來說，的確多了一項選擇。但是反向抵押貸款通常比其他類型的抵押貸款利率更高，債務以複利計算。 「例如，如果你以6.49％的利率從房屋中貸款了10萬元，並且沒有支付任何費用。在5年期結束時，復息加上原始債務得到的數字為137,632元。這可能導致你在房產中持有的分額（equity）有所損失。而當一個人的壽命很長，反向抵押貸款的債務可能會超過房屋的市場價值。只有在屋主死亡和房屋出售時，銀行才能收回款項，並且銀行不能獲得比房屋價值更多的錢款。」
年齡越大可借款比例越高
反向抵押貸款的存在在西方國家由來已久。王紅雨解釋道：「『倒』就是與我們的想法相反。首先，倒按揭貸款沒有月供，每月無需還款；其次，年齡越大借款越多；最後，銀行不能隨意取消這筆貸款。借款人去世之後，如果房產售價低於貸款餘額，貸款銀行不能再追索其他遺產。這些政策與正常的房屋按揭貸款完全相反，保證了老年人可以放心地利用倒按揭從房子中取款。」
加拿大蒙特利爾銀行（BMO）房屋貸款專家王紅雨
王紅雨認為，老人除了可通過反向抵押貸款取款養老，也可以幫助兒女提供買房的首付款。 「夫妻雙方在產權上，如果一方去世，銀行不會收回貸款，也不會改變原定的貸款條件。這一點，優於信用額度（line of credit）。」
他舉例稱：「多倫多北約克一棟獨立屋，市價為100萬。80歲的房主可以最多借到55萬，即，房價的55%。同樣是這棟房子，55歲的房主可以最多借到23.5萬，即，房價的23.5%。這說明年齡越大，借款比例越高。多倫多北約克一棟公寓市價100萬的房產，80歲的房主可以最多借到49.5萬，即，房價的49.5%；同樣是這棟房子，55歲的房主最多可以借到22.75萬，即，房價的22.75%。因此，獨立屋比公寓的借款比例更高些。老年人守着獨立屋，是有道理的。目前，反向抵押貸款的5年期年利率為5.74%，手續費1795元。將手續費折算到利率中，年率為6.02%。這個利率比私貸低很多，老年人可以通過反向抵押貸款免受高利貸盤剝。」
反向抵押貸款除了可以讓老人從自住房中提取不用供款的貸款，還可以償還現有房產已有的貸款餘額。王紅雨說道：「如果一個200萬的房子，反向抵押貸款借出了50萬，但原來的房子還有10萬的貸款餘額，這筆反向抵押貸款可全部還清原貸款餘額，借款人實際收到40萬現金，貸款總金額為50萬，並且借款人仍無需支付任何本息，但可以隨時提前償還一部分本金。如果利率是5.74%，5年合同到期時一次償還，本息合計為663,526元；如果5年後借款人去世了，則需要由遺囑繼承人歸還這筆貸款。」
反向按揭可以用於買自住房
王紅雨有十年的加拿大房屋貸款經驗。他分享道：「9年前，倒按揭的利率將近10%，確實屬於高利貸。而現在不到6%，比私貸的利率低很多，而且手續費明碼實價，1795元。9年前倒按揭申請人最低年齡是62歲，現改為55歲了，可以惠及更多老年人。最重要的是，現在的倒按揭貸款政策不僅適用於現有自住房產的加按，也適用於新買房。假如一位80歲的老人，想申請貸款買一個新的自住房，最多可以借到房價的55%，利率5.74%，手續費1795。重點是，不看收入，只看年齡，可以秒殺所有商業銀行和私貸。」
王紅雨認為華裔社區對倒按揭業務的了解並不夠全面和深刻。 「商業銀行經理，可以向倒按揭銀行推薦自己的客戶，並幫助客戶了解倒按揭的詳細情況。我很期待這款金融產品儘早惠及華人社區的老人。」
反向抵押貸款的利與弊
根據加拿大聯邦政府官網（www.canada.ca）顯示，在着手申請反向抵押貸款前，應仔細考慮其利弊，以及是否符合自己的家庭狀況。
優點
•不必定期付款
•可以將房屋的部分價值轉化為現金，而 不必出售房屋
•仍然擁有自己的房屋產權
•借的錢是免稅收入
•此收入不會影響借貸者可能獲得的養老保障金（OAS）或保證收入補助金（GIS）
•你可以決定如何獲得這筆錢
缺點
•有相關的手續費用
•利率高於大多數其他類型的抵押房屋貸款
•隨着貸款利息的增加，借貸者在房屋中持有的分額可能會下降
•借貸者身故後的一段時間內，以其房產（estate）全額償還貸款和利息（repay the loan and interest in full）
•結清遺產所需的時間通常可能會長於償還反向抵押貸款的時間
•借貸者留給子女或其他受益人的遺產可能會更少
•與普通的抵押貸款（a regular mortgage）相比，反向抵押貸款相關的成本通常更高
加國老人不愛住老人屋
王紅雨調研過一些數據，顯示加拿大大多數老人實際上並不願住帶有護理性質的老年屋（senior homes）。 「根據統計局2016年的數字，加拿大人口中，17%的人年齡超過65歲。住在有護理服務或老年人陪護的居所中的人口數量為42.6萬，只佔人口比例的1.2%。可以推算出，93%的65歲以上老人沒有住在有護理的居所。而正住在老年屋的人口中，有49%的人年齡超過75歲。65歲以上的老人，有73%的人口有自住房，高於全國平均水平67.8%。加拿大房產類型中，53.6%是獨立屋。從這些比例來看，加拿大的老年人，應該佔了多半的獨立屋。」
王紅雨在翻閱加拿大抵押貸款與住房公司（CMHC）的調查報告後，發現認真考慮年老力衰之後就搬去養老性質居所的人群中，現在正住在獨立屋中的老人，是最不願意搬走的。 「75歲以上、住獨立屋的老人中，只有54%考慮搬去老年屋。而住高層公寓的老人中，有65%考慮搬去老年屋。75歲以上的老人，有自住房的人中，56%考慮搬去老年屋。租房住的老人中有64%考慮搬去老年屋。」
從這些統計結果及調研報告來看，王紅雨稱：「希望老年人儘快搬出獨立屋的願望，很難實現。如果老年人無力支撐獨立屋的開支，會不會加速他們搬出來呢？答案也是否定的。因為很多老年人還有收入，支持加按（refinance），從房權中可取出現金。最後一個從房屋裡取出現金的方式是反向抵押貸款，也能從財務上幫助老年人長期持有獨立屋的產權。」
