關於看房

近幾年我常常接到中國人在美國打來的電話，說他們此時在某某城市，問我能否馬上帶他們看看房。這就是一點不了解美國行情的表現。

這裡我想解釋一下在美國經紀人是如何帶人看房的。首先美國的各個州，各個區域都有一個當地房源的MLS系統（Multiple Listing Service），它是一個功能強大、權威性很高的房地產綜合信息平台。目前整個南加州的所有城市共享一個MLS系統，經紀人只要是繳了會員費的都可以使用，而且當我們拿到賣房合同後，必須在三天之內把詳細的房屋信息輸入MLS系統里，然後把房門鑰匙放在一個電子鑰匙盒裡並掛在門外。當買方經紀人帶客人看房時，根據MLS上每棟房子的具體要求，用一個指定密碼的電子鑰匙，就可以打開鑰匙盒取出鑰匙。而且在打開鑰匙盒的一瞬間，賣方經紀人就會收到一封電子郵件，得知是誰在什麼時間來看過房。當然還有一些具體的細節和我們要嚴格遵守的規章制度，由於市場上多數都是二手房，賣主還住在屋裡，就是能拿到鑰匙也一定要事先預約，決不可以輕易開門。

由此可見，我們在南加州的所有經紀人不僅擁有相同的房源，並且可以帶客人看到所有的上市屋。這一點是美國經紀人的一大優勢，因此我們和買賣雙方一般只簽署獨家代理合同，買方或賣方只應該選擇一個自己信得過的經紀人。腳踏兩隻船的買家不僅得不到任何好處，而且還會失去經紀人的信任，有誰會為那些不尊重自己勞動的買家盡心儘力呢！

中國買家給我們帶來的挑戰

美國金融危機發生以後，在過去的四五年里，從中國大陸過來買房投資的人一波接一波，這對我們這些懂中文的經紀人來說無疑是件快樂的事。這些買家大多來自北京，上海，深圳和廣州，因為他們在那邊賣一套公寓就可以在這邊買一棟獨立別墅了。而他們中間大多數人都不清楚美國的房產買賣如何抄作。美國如此之大，在哪個洲哪個城市買房都不確定，就算他們已經確定在南加州買房了，這裡也有幾百個城市，東南西北相距也有兩個多小時的車程。由於這種不確定的因素，他們過來以後就需要到處看房，有的甚至以旅遊的形式在全美各大城市都看。他們很清楚，在美國買房，買主不花一分前就可以得到如同貴賓的待遇。所以每到一個地方就聯繫當地的經紀人帶他們看房，可是每個買家又能買多少房子呢？可以想像，有多少經紀人就成了他們的免費導遊。雖然中國的買家給我們帶來了更多的生意，同時也給我們帶來了更大的挑戰，苦惱和無可奈何。

幾年前我因為搬家離開了我辛勤耕耘的城市來到了和爾灣市相鄰的新港海灘市，自然我就失去了我以前的賣房群體。本打算在此重新開始耕耘，我卻不斷地收到中國買房投資者的郵件和電話，讓我忙得不亦樂乎，哪還有時間和精力去開闢賣方市場呢？

我來美國已經二十餘年，一直生活在美國人的圈子裡。絕大多數美國人誠實本分，遵紀守法。大家以誠相待，做好自己份內的事，互相尊重，不會耍心眼兒，我也是一直這樣為人處事的。我很感謝那些給我來信來電的人，感謝他們在眾多的經紀人之中信任我選擇了我。我耐心地給所有人回信，不厭其煩地回答各種各樣的問題，包括與房地產買賣不相關的問題，為他們設置不斷更新的房源網站。

有緣分的自然就成了我的客人，成了我很好的朋友，令我開心快樂。同時我發現我的工作量增加了無數倍，無論白天黑夜，周日還是周末都有做不完的事，答不完的問題和看不完的房子，結果呢，我的成交量比以前也多不了多少。付出的遠遠要比得到的多，而且還常常遇到一些不尊重我們的人，把我們當成免費導遊的人，問我們要傭金回扣的人，腳踏幾隻船的人，幫他們找到了滿意的房子又去找親戚朋友下單的人等等，這些人在把大量的金錢帶進美國的同時，也把在中國的壞習慣和耍心眼兒帶到美國了！難怪我的一個台灣經紀朋友對我說，她拒絕所有從大陸來的買房人，說他們毫無信用可言。我想她一定是受到了很大的刺激吧。

有這樣的買家

有一對夫婦送女兒來洛杉磯上大學，他們非常誠懇地要我幫他們的女兒在大學附近的幾個城市找合適的房子, 預算在一百萬美元左右，需要貸款。我首先給他們介紹了我信得過的貸款人，花了很多時間幫他們搜房預約，然後開車去很遠的地方接送他們，在不同的城市連續看了幾天的房子，看中了好幾棟房之後說回去商量以後給我結果，幾天以後我打電話找到他們的女兒，她支支吾吾說她父母改變主意，這次不打算買了！他們就那樣消失了，連一句對不起都沒有。

幾個月以後我從他們的貸款人那兒發現他們已經買了我帶他們看過的房，直接從賣房經紀人手中買的！他們以為那樣可以節省一點錢，可事實卻並非如此，買方經紀人的傭金是由賣方支付的，而且是在賣房合同上事先簽訂好的，如果買主直接找賣方經紀人，那麼賣方經紀人就得到雙份傭金，因為他可以告訴賣家是他找到買主的。而且賣方經紀人首先要代表賣方的利益。這樣的買家讓我們的辛勤勞動付之東流，也沒有達到如同在中國跑單的效果，而且還以身作則，教會自己的女兒如何撒謊，如何不尊重別人的勞動！我除了吸取教訓以外實在沒有精力為這樣的人生氣傷神。

去年又碰到一個一百多萬美元的現金買家，打電話告訴我說他的錢已經全部到位，準備買房了。那之前他來過美國，要我帶他看房，我沒同意，因為他沒有資金證明。這次我帶他和他的兒子看了很多房子，看中了一套全新的，完全符合他給我提出的要求，無可挑剔，價錢也在他們的預算以內。可是他說他得回去和太太商量以後再定，我又累又餓還得開車一個多小時送他們回酒店。

第二天他來電說他太太認為太貴了，要是賣方能降低一萬他們就買。我告訴他那兒的新房很搶手，賣方一分錢都不降，你不買別人就買了。於是他對我說：你不是能拿到不少傭金嘛，能否為我們貢獻一萬美元！我簡直不敢相信自己的耳朵！自己手裡有一百多萬現金，可眼裡還看着我這一點點傭金，情願放棄買房也不讓我們攢點辛苦錢。在中國買房，好像買家要支付很多費用，包括經紀人的傭金，來到美國不僅分文不付就得到各種服務，是否應該感恩才對呢？

我們的報酬

上面那個新房開發商支付給買方經紀公司的傭金不到百分之二，扣出公司的分成和我們要承擔的費用和稅收，我們到手的報酬只不過百分之一。目前在美國市場，單方經紀傭金大約在百分之一到三之間，有的新房甚至不支付傭金，根據市場的供需情況和賣方的急切程度來定。而這個傭金是直接支付給經紀人所在的公司或Broker的，扣除公司分成，大約百分之二十到五十不等，剩下的我們還要支付聯邦和加州所得稅，再加上保險費，公司監督審核費和律師費等等，到手的遠遠沒有人們想像的多。我知道有不少聰明的中國人，他們拿到Broker執照，註冊一個房地產經紀公司，鼓勵買房人自己去找房或請當地經紀人帶着看房，看中以後再由他們下offer，完成交易。他們什麼都不做，當然就可以和買家分享傭金了。由此造成了有些買家一開口就問我們要傭金回扣的人，這樣的買家只看得見眼前的利益，卻失去了經紀人的信任，很可能會多付自己不知道的房錢而因小失大。

記得十五年前我們自己第一次買房的時候，我們的經紀人僅僅給我們打了一個電話，告訴我們在什麼地方正在建新房，讓我們自己去看看。結果我們去看了很喜歡就買下了，整個建房和轉戶過程，那個經紀人什麼都沒插手，就拿到了賣方3%的傭金。我開玩笑對美國老公說，這經紀人什麼都沒幹就攢那麼多錢？他說經紀人給我們提供的信息就很值錢啊，否則我們也不會買到那麼心意的房子了！這就是美國人的思維方式，信息情報值錢，我很贊同。

我們的新任務

本來在加州買新房，我們經紀人只需要第一次帶買主去看房，看中了把買主交給賣方就大功告成了。可是自從中國的大隊人馬過來買房以後，我們的工作範疇也擴大了無數倍！繁瑣的二手房不說，對於那些買了新房的客人，我們不僅要幫他們翻譯和解釋那些厚厚的合同和各種相關文件，在整個建房和轉戶過程中還要翻譯買賣雙方之間的各種郵件和問題，陪他們去設計中心選擇不同的裝修材料，尋找保險公司，幫做最後的房屋檢查，聯繫水、電、氣和垃圾管理公司，提供學校以及各種各樣與在美國安家有關的信息和情報等等，這些本來應該由買方自己做的許多事兒，我們像管家一樣都做了，我們用我們的勞動來感謝那些信任我們的人。幫助那些對美國不了解，英文無法溝通但尊重我們的勞動，珍惜我們的信息和情報的同胞，我們心甘情願！可是對有些買家，無論我們幫他們節約了多少錢，做了多少分外的事都不夠，還讓我們感到好像我們永遠都欠他們的！

其實，經過這些年的職業熏陶，我已經學會了怎樣站在他人的角度去理解和原諒那些讓我們不愉快的人。對我來說，無論有過多少不愉快的經歷，我都仍然喜愛這個職業。一心一意地為客人着想，把他們買賣房屋的事當成自己的事。豈能盡如人意，但求無愧於心！令人欣慰的是，我遇到的絕大多數人都是真誠可愛，素質很高，有文化有修養，並且能夠成為我終生朋友的人。

在過去的十年里，我作為房地產經紀人所感受到的那些苦那些樂是幾天幾夜都寫不完的。幾乎每一單買賣都有苦有樂，樂從苦中來方之甘甜。如同遊樂場的過山車，沒有刺激也就沒有精彩。我們的生活也是如此，由於收入極不穩定，如果要靠經紀人的收入來養活全家的話是極其危險的！在我們剛剛經歷過的金融危機期間，不知有多少經紀人辛勤地工作得到的卻是零收入，最後不得不紛紛改行，另謀高就。

在行外人看來，買賣房屋似乎很簡單，但卻並非如此。如今的客人對經紀人的要求越來越高，尤其是從中國來的客人，簡直就把我們當成是百科全書。本來在房屋買賣過程中涉及到的知識面就很廣，客戶又指望你什麼都得懂，即便是你工作範疇以外的問題也要為他們找到答案，所以我們對相關的法律，貸款，市場行情，估價，轉戶，稅收還有不斷更新的合同條款等等都得不斷地去學習和提高自己才能贏得客戶的信任，繼續享受房地產經紀人所應該享有的樂，而忘卻那些豐富了我們人生經歷的苦！

來源：今日頭條