土地測量（Land survey）是否重要？如果物業買家購買了產權保險，是否仍有必要進行土地測量？不少律師和房地產專業人士認為，產權保險能替代最新的土地測量。這觀點有誤導性。我的觀點是，土地測量圖是房地產交易中最重要的一個文件——甚至比契約更為重要。
土地測量（Land survey）是否重要？如果物業買家購買了產權保險，是否仍有必要進行土地測量？不少律師和房地產專業人士認為，產權保險能替代最新的土地測量。這觀點有誤導性。我的觀點是，土地測量圖是房地產交易中最重要的一個文件——甚至比契約更為重要。
土地測量師於2015年進行的一項名為「保護邊界」（Protect Your Boundaries）的研究顯示，大多倫多地區有120萬套永久產權的住宅物業，估計有49%存在重大邊界問題，其中大部分涉及圍欄、樹籬和擋土牆，不在產權保險保障範圍。
各種奇葩的邊界錯誤
交易可以在沒有進行土地測量的情況下成交，但是業主要承受風險，例如房屋沒有坐落在契約涉及的同一塊土地上，或者鄰居房屋的一部分位於買家的土地上。
我的愛好之一是收集奇特的涉及土地測量問題的法庭案件，當中有一例，買家沿着街道從自己確實擁有的土地開始建了一座房屋，他自認所擁有的土地尺寸比實際測量值寬了10呎，所以他的新屋有5呎建在了鄰居的土地上。
欠缺土地測量對房屋交易可能是致命的。我曾在專欄寫過關於賣家所擁有的房子實際在街道的另一邊；還有一位半獨立屋賣家實際擁有其隔壁那一半房子。我還寫過一個交易，由於一個拙劣的拆分，我的客戶擁有房子的一半，而鄰居擁有1-1/2的房子。我為這個方向偏移的圍欄和移位的海岸線爭議，很是忙碌了一陣。
更多的個案是，度假屋建在市政府擁有的岸邊道路寬限或道路保留地上。在鄰近的土地上建了化糞池和游泳池，被法院下令拆除。甚至有不少買家成交後愕然發現，進入其房屋的車道不歸他們所擁有。
產權保險不覆蓋土地價值減少
不少律師和房地產專業人士認為，產權保險能替代最新的土地測量。我認為這是誤導性的觀點。
產權保險能為某些問題提供賠償，但與獲得最新土地測量不同。多數政策對於土地測量所披露的違規、變動或不利情況提供保護。
如果業主進行的房屋改善工程侵佔了他人的土地，例如車庫、泳池或化糞池（但不包括邊界牆或柵欄），被法院或市政當局下令拆除，則產權保險將承保業主的工程費用。但它通常不會賠償物業價值減少的損失。
產權保險是值得購買的，但產權保險不會賠償買家在交割前已知道的缺陷。也不會對買方失去改進工程的資格做出賠償，例如在後院加建游泳池等。一宗個案里，拉傑維奇（Boro Radjevic）發現與自家物業毗連的一條寬2.21米的土地並不屬於自己，反而是屬於多倫多市政府，這才意識到土地測量圖的重要性。
拉傑維奇2009年買入一棟位於丹福思大街（Danforth Ave）夾克拉文道（Craven Rd）的三層鎮屋時，電腦盤(MLS)的掛牌資料和購買協議都描述，土地包括勘測員登記的基準計劃（reference plan）第24、25和26號地塊，協議同時顯示房子臨Danforth Ave的前寬是21.09呎。他的地稅單以及物業評估公司(MPAC)的紀錄上，也都標示基準計劃第26部分屬於拉傑維奇。
然而實際情況是，第26號部分（也就是拉傑維奇屋旁邊的水泥路）由多倫多市府擁有，拉傑維奇卻一直以為這條水泥路屬於他。 2017年，電訊商貝爾為這塊地上的設備進行升級，拉傑維奇試圖阻止有關升級，這才得知水泥路由市政府擁有，而且有基準計劃佐證。拉傑維奇的房契則顯示，他只是擁有第24和第25號部分，房屋前寬僅13.94呎。不幸的是，房契顯示了正確資料，拉傑維奇不擁有這塊土地。
市政府職員其後確認拉傑維奇的地稅單有錯，職員會採取補救方法。估計拉傑維奇可以取回多年來為一直以為是屬於自己的土地多付的物業稅，但也同時「失去」這塊土地的貴重價值。產權保險拒絕承保，現在他被迫起訴他的律師、賣方和地產代理。
多個跡象被忽略
筆者曾與加拿大廣播公司多倫多新聞的記者John Rieti討論這宗個案。其實在拉傑維奇的買房交易完成前，已有跡象顯示交易亮起紅燈，只是相關人士都錯過了。
•買賣協議顯示拉傑維奇買入的土地，屬於註冊的基準計劃第24、25和26部分，不過房契僅顯示了第24和25部分。
•基準計劃（reference plan）其實是物業的土地測量。
•購買協議提及的土地尺寸，顯示物業前寬21.09呎，然而房契上顯示，第24和第25部分的尺寸只有13.94呎。只要比較這些尺寸便可發現差異，就可以用來作為談判降價的籌碼。
筆者認為，房地產律師對買家最重要的職責，就是檢查舊地契、任何能找到的土地測量報告和分割計劃、以及購買協議中的土地詳細資料，藉此查明準備購入的土地準確尺寸和位置，並且要在交易完成前與買家核實。
買家需要與房地產經紀人和律師進行公開坦率的討論，討論土地測量的價值和重要性。只有這樣，買方才能決定是進行土地測量，還是在沒有測量圖的情況下承受風險進行交易。現存的土地測量數據庫，可通過protectyourboundaries.com和landsurveyrecords.com獲取。
作者Bob Aaron是多倫多房地產律師
